Hoppa yfir valmynd
Kærunefnd húsamála

Mál nr. 64/2024-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 23. janúar 2025

í máli nr. 64/2024

 

A og B

gegn

C

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A og B

Varnaraðili: C

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að þeim sé heimilt að ráðstafa 34.000 kr. af tryggingarfé varnaraðila vegna vanefnda hans 

Eftirtalin gögn bárust kærunefnd: 
Kæra sóknaraðila, dags. 15. júní 2024.
Greinargerð barst ekki frá varnaraðila þrátt fyrir ítrekaða beiðni kærunefndar þar um.
Svar sóknaraðila, dags. 11. desember 2024, við fyrirspurn kærunefndar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 18. ágúst 2023 til 1. júní 2024, þó að undanskildu tímabilinu 18. desember 2023 til 1. janúar 2024, um leigu varnaraðila á herbergi sóknaraðila að D í E. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingarfé varnaraðila.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar kveðast hafa gert kröfu að fjárhæð 34.000 kr. í tryggingarfé varnaraðila við lok leigutíma. Varnaraðili hafi tekið herbergið á leigu tímabilið 18. ágúst 2023 til 18. desember sama ár og átt möguleika á að leigja það á ný eftir áramót, en sóknaraðilar hafi viljað hafa aðgang að herberginu um jól og nýár handa gestum þeirra. Varnaraðili hafi því ekki greitt leigu vegna tímabilsins 18. desember 2023 til 1. janúar 2024, en þó fengið að geyma dótið sitt í herberginu. Þegar sóknaraðilar hafi komið til landsins í jólafrí hafi þau komið að herberginu í rúst og það tekið þau langan tíma að þrífa það til að gestur þeirra gæti gist þar. Vaskur á baðherberginu hafi verið stíflaður og þau ákveðið að gesturinn myndi nota annað baðherbergi. Varnaraðili hafi fengið senda kvörtun vegna þessa en eftir samtal við móður hans hafi sóknaraðilar ákveðið að leyfa honum að halda áfram að leigja herbergið eftir áramót. Vegna þessa hafi varnaraðila borið að greiða fulla leigu vegna desembermánaðar. Þess utan hafi verið um að ræða vanþrif og mögulega hafi nýmálað gólf á gangi verið eyðilagt. Þá hafi sóknaraðilar þurft að greiða 650 kr. í hverjum mánuði vegna erlendra færslna varnaraðila. Viðskilnaður við lok leigutíma hafi jafnframt verið ófullnægjandi.

III. Niðurstöður

Þar sem varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd verður við úrlausn málsins byggt á þeim gögnum og sjónarmiðum sem sóknaraðilar hafa lagt fyrir nefndina. 

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 90.000 kr. við upphaf leigutíma. Sóknaraðilar hafa þegar endurgreitt 56.000 kr. en gera kröfu um að halda eftirstöðvunum eftir vegna ýmissa vanefnda af hálfu varnaraðila. 

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr.  Hafi leigusali ekki gert kröfu skv. 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti skv. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur séu liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skili tryggingarfénu. Í 5. mgr. sama ákvæðis er kveðið á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Leigutíma lauk 1. júní 2024. Með bréfi, dags. 3. sama mánaðar, gerðu sóknaraðilar kröfu í tryggingarfé varnaraðila vegna leigu tímabilið 18. desember 2023 til 1. janúar 2024. Einnig var til þess vísað að þrifum hafi verið ábótavant við lok leigutíma og skemmdir orðið á málningu á gólfi á gangi. Varnaraðili hafnaði kröfum sóknaraðila með bréfum, dags. 7. og 10. júní 2024. Kæra sóknaraðila barst kærunefnd 15. sama mánaðar og þar með innan frests, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. 

Krafa sóknaraðila vegna leigu fyrir tímabilið 18. desember til 1. janúar byggir á því að varnaraðili hafi ekki dvalið í herberginu samkvæmt samkomulagi aðila þar um á þessum tíma en engu að síður hafi hann skilið við herbergið óhreint og þau því þurft að þrífa það til þess að gestur þeirra gæti dvalið í því. Engin gögn styðja það að sóknaraðilar hafi orðið fyrir fjártjóni vegna þessa eða að varnaraðili hafi farið gegn samkomulagi aðila um tiltekinn viðskilnað. Telur nefndin því að ekki séu efni til að fallast á þessa kröfu, sem virðist þess utan fyrst hafa komið fram sem krafa í tryggingarféð 3. júní 2024 eða um fimm mánuðum síðar. Vegna kröfu sóknaraðila í tengslum við viðskilnað varnaraðila við lok leigutíma verður að horfa til þess að þrátt fyrir ákvæði 69. gr. húsaleigulaga gerðu aðilar ekki sameiginlega úttekt við skil varnaraðila á herberginu. Þá liggur ekki fyrir að sameiginleg úttekt hafi verið gerð við upphaf leigutíma líkt og lagaákvæðið gerir jafnframt ráð fyrir. Varnaraðili hafnaði því með bréfum sínum bæði að þrifum hafi verið ábótavant sem og að hafa valdið skemmdum á gólfefni. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að sóknaraðilar hafi ekki stutt framangreindar kröfur sínar viðhlítandi gögnum og því beri að hafna þeim. 

Hvað varðar kröfu sóknaraðila sem kemur fram í kæru þeirra, samtals að fjárhæð 10.997 kr., vegna gjalds sem bankinn tók af leigugreiðslu varnaraðila hverju sinni þar sem hann greiddi af erlendum reikningi þannig að leigufjárhæðin var ekki greidd að fullu, telur kærunefnd að það sé kostnaður sem varnaraðila hafi borið að greiða og vanskil verið á leigu sem nemur mismun á millifærslu á bankareikning sóknaraðila og umsömdu leigugjaldi. Sama eigi við um gjald sem bankinn innheimti vegna endurgreiðslu tryggingafjárins. Það standi varnaraðila nær að standa straum af kostnaði sem hljótist af því við að hann kjósi að greiða leigu og þiggja endurgreiðslu tryggingarfjár inn á bankareikning sinn i öðru landi, þrátt fyrir að hið leigða og reikningur sem greiða bar leigu inn á samkvæmt leigusamningi aðila hafi verið hérlendis. 

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.  

 

ÚRSKURÐARORР       

Fallist er á að sóknaraðilum sé heimilt að ráðstafa 10.997 kr. af tryggingarfé varnaraðila.

 

Reykjavík, 23. janúar 2025

 

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                       Eyþór Rafn Þórhallsson


Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds. 
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn
Vinsamlegast svaraðu í tölustöfum

Ef um er að ræða áríðandi erindi til borgaraþjónustu utanríkisráðuneytisins þá skal senda póst á [email protected]

Upplýsingar um netföng, símanúmer og staðsetningu ráðuneyta