Hoppa yfir valmynd

Mál 134/2020-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 134/2020

 

Lögmæti aðalfundar. Kostnaður vegna framkvæmda og endurnýjunar opnanlegra faga. Endurgreiðsla kostnaðar. Greiðsla vegna húsfélagsþjónustu.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 18. nóvember 2020, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 14. desember 2020, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 28. desember 2020, og athugasemdir gagnaðila, dags. 11. janúar 2021, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 22. mars 2021.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D, alls 16 eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar í húsi nr. 5. Ágreiningur er um lögmæti aðalfundar, kostnað vegna eftirlits með framkvæmdum og óvissugjalds, kostnað vegna endurnýjunar opnanlegra faga, endurgreiðsla á ofgreiddum kostnaði vegna framkvæmda og greiðslu vegna húsfélagsþjónustu.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

  1. Að viðurkennt verði að aðalfundur sem haldinn var 18. júní 2020 sé ólögmætur vegna notkunar fjarfundarbúnaðar.
  2. Að viðurkennt verði að gagnaðila hafi verið óheimilt að krefjast greiðslu kostnaðar vegna eftirlits með framkvæmdum sem og óvissugjalds vegna þeirra.
  3. Að viðurkennt verði að ákvörðun um að gagnaðili taki ekki þátt í greiðslu kostnaðar vegna endurnýjaðra stakra faga í tveimur íbúðum sé ólögmæt og að honum beri að greiða helming þess kostnaðar.
  4. Að viðurkennt verði að ofgreiðslur vegna framkvæmda árið 2020 séu séreign hvers eiganda og að ákvörðun gagnaðila um að neita því að endurgreiða eigendum hana sé ólögmæt.
  5. Að viðurkennt verði að stjórn gagnaðila hafi hvorki heimild né ástæðu til að koma með athugasemdir vegna opnanlegs fags í nýjum stofuglugga álitsbeiðenda.
  6. Að viðurkennt verði að stjórn gagnaðila sé óheimilt að nota framlög eigenda í framkvæmdakostnað til þess að greiða kostnað vegna þjónustu hjá E ehf.

Í álitsbeiðni kemur fram að við upphaf aðalfundar, sem haldinn hafi verið 18. júní 2020, hafi fundarstjóri verið að bauka við einhver tæki. Ekki hafi verið kynnt fyrir fundarmönnum hvað væri á seyði og liðið hafi verið á fundinn þegar í ljós hafi komið að fjarstaddur eigandi væri í fjarfundarsambandi í gegnum búnaðinn. Uppsetning búnaðarins, útsendingin eða upptakan hafi aldrei verið kynnt á fundinum eða borin undir fundarmenn. Í fundarboði og fundargerð hafi eingöngu sagt um þetta: „Fjarfundur [nafn eiganda] 7“. Samkvæmt lögfræðiáliti félagsmálaráðuneytisins sé slíkur búnaður ólöglegur samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Það að hafa fjarfundarbúnað á fundinum hafi jafngilt því að hann hafi í senn verið í upptöku og útsendingu. Fundurinn hafi því verið ólögmætur og allar samþykktir og kjör sem þar hafi farið fram því einnig ólögmætar.

Hvorki hafi verið samþykkt á húsfundi að gagnaðili myndi greiða kostnað vegna eftirlits með framkvæmdum né svokallað óvissugjald vegna þeirra. Í nokkur skipti hafi verið rætt um þessi mál en atkvæðagreiðsla hafi aldrei farið fram um þau. Heildartilboð sem hafi verið tekið í utanhússframkvæmdir árið 2020 hafi verið um 36 milljónir króna. Þáverandi stjórn gagnaðila hafi ákveðið einhliða og án þess að bera undir húsfund að þóknun fyrir eftirlit yrði 7% og hafi stjórnin sérvalið og greitt verktaka, sem hafði skoðað húsið í upphafi, útbúið útboðsgögn, leitað tilboða hjá völdum verktökum og fleira, þessa fjárhæð. Eftirlitið hafi þannig hvorki verið boðið út né annarra tilboða leitað. Umræddur verktaki hafi haft beinna hagsmuna að gæta um að hæsta tilboði yrði tekið og að framkvæmdir yrðu sem dýrastar. Þá hafi hið svokallað óvissugjald verið rætt í nokkur skipti á húsfundi en það eða hlutfall þess aldrei verið samþykkt. Í fundargerð húsfundar, sem haldinn hafi verið 29. janúar 2020, segi aðeins að gert væri ráð fyrir 10% óvissuþætti. Ekki hafi verið gerð grein fyrir atkvæðagreiðslu um efnið, enda hafi slíkt verið óheimilt þar sem þessi liður hafi ekki verið nefndur í fundarboði eins og skylt hafi verið, sbr. 1. mgr. 62. gr. laga um fjöleignarhús.

Þann 15. janúar 2020 hafi þáverandi formaður gagnaðila sent tölvupóst þar sem lögð hafi verið fram tillaga að kostnaðarskiptingu séreignar/sameignar vegna svokallaðrar smíðavinnu sem félli til vegna skipta og lagfæringa á gluggum. Þar hafi verið lagt til að sameignarhluti vegna nýrra opnanlegra faga yrði 50%. Haldinn hafi verið húsfundur um þetta 29. janúar 2020. Í fundargerð segi að sameignarkostnaður vegna þessa þyki of hár og verktaki eigi að taka ákvörðun um þetta. Í tölvupósti formannsins 30. janúar 2020 segi að samþykkt hafi verið á húsfundinum að hluti séreignar í opnanlegum fögum yrði 100%. Í uppgjöri vegna smíðavinnu, sem gjaldkeri gagnaðila hafi sent 10. júní 2020, hafi komið fram að skipt hefði verið um fimm opnanleg fög í þremur íbúðum. Hvert fag væri verðlagt 95.000 kr. og eigendur hafi greitt allan kostnað vegna þessa. Álitsbeiðendur hafi kannað málið og séð að þetta stangaðist á við lög um fjöleignarhús, enda sé ytri hluti opnanlegra faga hluti af ytra byrði hússins.

Ofgreiðsla vegna framkvæmdanna nái til endurgreiðslu virðisaukaskatts, tafabóta frá verktökum vegna seinkunar, svokallaðs 10% óvissugjalds, og fleira. Hún muni sennilega að lokum verða á bilinu 9,4 til 11 milljónir króna. Gagnaðili hafi neitað að endurgreiða ofgreiðsluna, jafnvel þótt um fimm milljónir séu í sjóði. Á aðalfundi 18. júní 2020 hafi verið rætt um endurgreiðslu virðisaukaskattsins og í fundargerð hafi komið fram að samþykkt hefði verið að nota endurgreiðslu vegna fyrri verktaka til að greiða hinum síðari. Húsfundur hafi þó hvorki haft heimild né umboð til að ráðstafa ofgreiðslu þeirri sem hafi falist í endurgreiðslunni. Í húsfélaginu sé hvorki greitt í framkvæmdasjóð né húsgjöld og ákveðið hafi verið við upphaf framkvæmda að hver íbúð bæri sinn hlut. Eigendur hafi greitt eftir greiðsluáætlunum þar sem hlutur þeirra sé reiknaður út samkvæmt samþykktum tilboðum að viðbættum 10% vegna óvissugjalds og 7% vegna eftirlits. Ofgreiðslur vegna framkvæmdanna tilheyri hvorki hússjóði né framkvæmdasjóði, enda séu engin húsgjöld eða framlög í framkvæmdasjóð í húsfélaginu. Hússjóðsgjöld séu greidd í hvorum stigagangi fyrir sig en ekki í hinu sameiginlega húsfélagi.

Orðalag úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála í áliti um stærð opnanlegra faga á bakhlið hússins gefi nokkurt svigrúm fyrir túlkun, þ.e. „um 40 cm“. Miðað við 10% frávik gefi það tölu á bilinu 34-44 cm en 5% frávik gefi breidd á bilinu 38-42 cm. Með tilliti til þessa hafi álitsbeiðendur kosið að halda breidd opnanlegs fags í nýjum stofuglugga þeirra óbreyttri í 37 cm. Álit úrskurðarnefndarinnar setji meginreglu um breidd opinna gluggafaga á húsinu. Allar undantekningar á þeirri reglu verði að vera skýrar, vafalausar og túlkaðar þröngt, þ.e. að öll ný opnanleg fög séu „um 40 cm á breidd“. Opnanlegt fag sem sé 37 cm sé greinilega um 40 cm breitt en það séu 33 cm og 55 cm fög ekki. Gagnaðili hafi fyrst gert athugasemdir við stærð opnanlega fagsins með tölvupósti fimm vikum eftir að glugginn hafði verið settur í. Á meðan opnanlegu fögin séu innan marka samþykktra teikninga sé ástæða til að efast um að gagnaðili hafi heimild til að skipta sér af breidd opnanlegra faga.

Kostnaður vegna þjónustu E ehf. hefði átt að greiðast úr hússjóði eða vera innheimtur beint frá eigendum. Fyrirtækið hafi byrjað þjónustu fyrir gagnaðila að því er virðist 3. júlí 2020 en eigendur hafi fyrst verið krafðir um greiðslu vegna hennar 30. október 2020 eftir fyrirspurn álitsbeiðenda um greiðslur vegna þjónustunnar og bréfi þeirra til meðeigenda sinna 19. október 2020. Fyrirtækið hafi gengið lengra en lög heimili í því að þóknast stjórn gagnaðila. Lesa megi í fundargerð aðalfundarins 18. júní 2020 að líkast til hefði fyrirtækið átt að krefja eigendur beint um þóknun fyrir störf sín, enda séu engin húsgjöld hjá gagnaðila. Gögn sýni aftur á móti að 13. febrúar hafi húsfélagsdeildir í húsum 5 og 7 lagt samtals 100.000 kr. inn á reikning gagnaðila. Af þeirri fjárhæð hafi um 20.000 kr. verið eftir þegar reikningurinn hafði verið settur í umsjá E ehf. Greiðslur vegna framkvæmda hafi farið á sama reikning og samkvæmt yfirliti hafi gagnaðili greitt fyrirtækinu 148.839 kr. til 5. október 2020. Ljóst sé að tæpar 130.000 kr. hafi með ólögmætum hætti verið teknar af framkvæmdarfé í séreign annarra og settar á reikning fyrirtækisins. Það hafi ekki verið fyrr en álitsbeiðendur hafi bent meðeigendum á að grunur væri um óheimila notkun framkvæmdafjárins 19. október 2020 að loks í lok þess mánaðar hafi verið farið að innheimta þóknun fyrirtækisins frá félagsmönnum. Þessi notkun á fé sem greitt hafði verið í framkvæmdir samkvæmt reikningum sé ólögmæt og gagnaðila hafi verið óheimilt að greiða fyrirtækinu þóknun fyrir lögfræðiþjónustu og fleira af reikningi sem geymi nær ekkert annað fé en séreignir íbúðareigenda. Útgjöld vegna lögfræðikostnaðar skuli borin undir húsfund, enda sé þar ekki um að ræða eðlileg eða venjuleg gjöld í rekstri húsfélags. Samkvæmt 3. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús sé heimilt að ráða aðstoð við daglegan rekstur en þörf fyrir lögfræðiþjónustu teljist seint hluti daglegs rekstrar húsfélags.

Í greinargerð gagnaðila segir að því sé hafnað að notast hafi verið við fjarfundarbúnað á aðalfundi 18. júní 2020. Á fundinum hafi hefðbundin málefni aðalfundar verið rædd. Áður en fundurinn hafi byrjað hafi fundarmenn verið upplýstir um að einn eigandi yrði viðstaddur fundinn í gegnum farsíma þar sem hann væri staddur erlendis. Um hefðbundið símtal á milli farsíma þáverandi formanns gagnaðila og umrædds eiganda hafi verið að ræða og því einfaldlega um áheyrn að ræða en ekki myndsímtal. Fundarmenn hafi ekki gert neinar athugasemdir við þetta og þá hafi viðvera eigandans verið bókuð í fundargerð. Eigandinn hafi hvorki tekið þátt í umræðum né atkvæðagreiðslum. Fundargerðin hafi verið lesin upp við lok fundar og hún samþykkt með undirskrift fundarmanna, þar á meðal álitsbeiðenda. Álitsbeiðendur hafi vísað til álits félagsmálaráðuneytisins þar sem fram kemur að það telji ekki unnt að leggja þann skilning í lög um fjöleignarhús að þau heimili rafræna húsfundi eða undirskriftir. Ekki verði séð með hvaða hætti þetta hafi fordæmisgildi í máli þessu. Þá hafi verið á það bent að fjarfundir séu framtíðin á húsfundum þar sem meðal annars sé notast við fjarfundarbúnað og rafrænar undirritanir. Þannig sé ljóst að misvísandi upplýsingar liggi fyrir um lögmæti fjarfundarbúnaðar og rafrænna undirritana á húsfundum. Hvað sem því líði sé því hafnað að notkun farsímasambands á aðalfundinum teljist til fjarfundarbúnaðar og þar með sé fundurinn skilgreindur með öllu rafrænn og þar með ólögmætur.

Við undirbúning framkvæmda á vegum húsfélagsins hafi tiltekinn verktaki verið fenginn til að vinna matsgerð um ástand hússins. Í kjölfar matsgerðarinnar hafi sami verktaki verið fenginn til að vinna útboðsgögn á þeim framkvæmdum sem hafi legið fyrir að samstaða næðist um að fara í. Verkin hafi verið boðin út og lægstu tilboðum tekið. Samið hafi verið við fyrrnefndan verktaka um að hafa eftirlit með verkinu, enda þá þegar komin töluverð þekking á ástandi hússins sem og þeim liðum sem höfðu verið boðnir út. Frá upphafi hafi legið fyrir að kostnaður við eftirlit yrði hluti af heildarkostnaði vegna framkvæmdanna. Eftirlitskostnaður hafi verið hóflegur eða 7% af heildarkostnaði, en algengt sé að slíkur kostnaðarliður sé á bilinu 8-12%. Samþykkt hafi verið að ráðast í framkvæmdirnar á húsfundi 29. október 2019. Í fundargerð húsfundarins hafi verið gert ráð fyrir eftirlitsgjaldi og öðrum óvissuþáttum sem hluta af framkvæmdinni. Umræða hafi farið fram um eftirlitsgjald fyrir atkvæðagreiðsluna þar sem samþykkt hafi verið að umrætt gjald skyldi vera 10% af framkvæmdakostnaði, líkt og áður hafði verið gert ráð fyrir í áætlunum. Frá upphafi hafi þannig verið ljóst að um óvissuþætti yrði að ræða í þeim framkvæmdum sem samþykktar höfðu verið.

Kröfu álitsbeiðenda um viðurkenningu á greiðsluskyldu helmings kostnaðar vegna endurnýjaðra stakra opnanlegra faga í tveimur íbúðum sé alfarið hafnað á grundvelli þess að ákvörðun þar um hafi verið tekin á löglegum húsfundi þar sem álitsbeiðendur hafi tekið fullan þátt í umræðum og greitt atkvæði með þeirri ákvörðun sem tekin hafi verið. Hið rétta sé að fyrrverandi formaður gagnaðila hafi greint frá og sent með tölvupósti til allra eigenda tillögu að kostnaðarskiptingu umrædds framkvæmdarliðs eftir ráðleggingum eftirlitsaðila þar sem umræddur liður hafi verið sýndur sem 50% af séreignarkostnaði. Í fundargerð húsfundar frá 29. janúar 2020 megi sjá að þar hafi verið ákveðin ný kostnaðarskipting við umræddan framkvæmdarlið þar sem honum hafi verið breytt frá upphaflegri tillögu úr 50% séreign í 100% séreign. Þannig hafi umrædd breytingartillaga ekki komið frá fyrrverandi formanni gagnaðila heldur hafi hún verið borin upp, rædd og atkvæði greidd um hana á fyrrnefndum fundi 29. janúar 2020 þar sem allir fundarmenn hafi samþykkt hana, þar á meðal álitsbeiðendur.

Engar athugasemdir séu gerðar við kröfu álitsbeiðenda um að séreign hverrar íbúðar verði greidd út þegar framkvæmdir hafi að fullu verið gerðar upp og endurgreiðslur skilað sér. Fullyrðingum um að ofgreiðslur hafi átt sér stað sé alfarið hafnað og hafi greiðslur verið innheimtar samhliða greiðslum til verktaka. Það sé með öllu óskiljanlegt hvernig álitsbeiðendur telji á annan tug milljóna hafa verið ofgreiddar vegna framkvæmdanna, enda ljóst frá upphafi að stór hluti þeirra væri háður mælingu, óvissuþáttum sem og að endurgreiðsla virðisaukaskatts hafi ekki skilað sér. Leggja þurfi út fyrir virðisaukaskattsgreiðslu og bíða þess að sá kostnaður verði endurgreiddur. Framkvæmdum sé nú lokið. Endurgreiðslu á hluta virðisaukaskatts hafi skilað sér en þá standi eftir endurkrafa á virðisaukaskatti vegna lokareikninga. Þegar fullnaðaruppgjör hafi farið fram sé fyrirhugað að halda húsfund til að ljúka þessu máli og endurgreiðsluútreikningur verði lagður fram. Í kjölfar þess verði endurgreiðsla framkvæmd.

Því sé alfarið hafnað að gagnaðila skorti heimild eða ástæðu til að gera athugasemdir við opnanlegt fag í nýjum stofuglugga álitsbeiðenda.

Ekki hafi verið stofnað til lögfræðikostnaðar sem sérstaks útgjaldaliðar undir framkvæmdakostnaði. Á aðalfundi 18. júní 2020 hafi verið borið undir fundarmenn að gagnaðili aflaði sér faglegrar ráðgjafar varðandi málefni gagnaðila með því að semja við E ehf. Að álitsbeiðendum undanskildum hafi allir fundarmenn samþykkt að ganga til samninga við fyrirtækið. Á grundvelli samningsins sé gagnaðila meðal annars heimilt að leita til þess með fyrirspurnir er varði lög um fjöleignarhús en slíkrar þjónustu hafi gagnaðili leitað sér í nokkrum tilvikum, en í þjónustu fyrirtækisins felist meðal annars eiginleg lögfræðiráðgjöf um tiltekin málefni. Engin viðbótarþjónusta umfram það sem hafi verið samþykkt á aðalfundi hafi verið keypt af fyrirtækinu.

Þar sem gagnaðili innheimti hvorki gjöld í hússjóð né framkvæmdasjóð hafi ekki verið til næg innistæða fyrir fyrstu reikningum og dráttarvaxtakrafa því yfirvofandi. Í því skyni að verja hagsmuni félagsmanna gegn dráttarvöxtum hafi stjórn gagnaðila gripið til þess ráðs að greiða fyrstu reikningana frá E ehf. úr framkvæmdasjóði og endurgreiða um leið og innheimta þjónustugjalda yrði komin í eðlilegt horf. Hver íbúð greiði jafna greiðslu að fjárhæð 2.400 kr. á mánuði fyrir þjónustuna. Um leið og innheimta gjalda á einstakar íbúðir hafi verið komin í eðlilegt horf, en einnig hafi verið innheimt afturvirkt, hafi greiðslum verið skilað aftur í sjóðinn og dráttarvaxtakröfu forðað. Enginn ágreiningur sé um að sú inneign sem sé í framkvæmdasjóði sé séreign hverrar íbúðar og því ekki óeðlileg ráðstöfun að greiða af þeim sjóði sannanlega skuld hverrar íbúðar af þeirri séreign. Stjórn gagnaðila hafi þó ákveðið að koma málum í rétt horf þegar innheimta kostnaðar vegna þjónustusamningsins hafi verið komin í réttan farveg til að einfalda útreikning við lok framkvæmda.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir meðal annars að ljóst sé að fjarfundarbúnaður hafi verið notaður á aðalfundinum 18. júní 2020.

Hvergi hafi komið fram í fundargerðum að eftirlitsgjald eða gjald vegna óvissuþáttar hefði verið samþykkt á húsfundi. Á húsfundi 29. október 2020 hafi verið rætt um eftirlitsgjald en það hafi ekki verið borið undir atkvæði. Greidd hafi verið atkvæði um tilboð verktaka en ekki hafi verið nefnt að atkvæðagreiðsla hefði farið fram um aðra liði, svo sem eftirlits- eða óvissugjalds.

Við mat á tilboðum, sem hafi verið lögð fyrir húsfundinn, þurfi að líta til þess að um lokað útboð hafi verið að ræða þar sem verktakinn hafi sérvalið tilboðsgjafa. Eigendum hafi verið boðið að leggja til nöfn annarra verktaka og álitsbeiðendur lagt fram nöfn þriggja verktaka. Fyrrnefndur verktaki hafi þó ekki leitað til neins þeirra heldur haldið sig við lokaða útboðið.

Augljóst sé að ofgreiðslu vegna framkvæmda sem sé lokið og að fullu greiddar eigi að skila réttum eiganda um leið og hún sé kominn inn á reikning þar sem rangt sé að leggja hald á fé annarra. Inngreiðslur hafi verið vegna framkvæmda sem hafi lokið að fullu 16. október 2020 og leitt til ofgreiðslu sem sé séreign. Varla þurfi að nefna þá augljósu þversögn sem felist í því sjónarmiði gagnaðila að ofgreiðsla vegna framkvæmda sé séreign en hana megi ekki greiða út þar sem húsfundur þurfi að samþykkja hversu mikið eigi að greiða og hvort halda eigi hluta séreignarinnar áfram í hússjóði.

Að halda því fram að eigendur hafi ekkert um það að segja hvort lögfræðingur sé fenginn til starfa standist ekki. E ehf. bjóði upp á þrjár þjónustuleiðir og það sé aðeins í hinni dýrustu sem hægt sé að fá aðstoð lögfræðingsins. Það sé sú leið sem gagnaðili hafi valið.

Hvaða ástæður sem séu tíndar til megi vera ljóst að gagnaðili hafi enga heimild haft til að nota séreignir sem greiddar hafi verið vegna tiltekinna framkvæmda til þess að standa straum af þóknun til E ehf.

Í athugasemdum gagnaðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð. Endurgreiðslur komi til með að fara fram þegar allur kostnaður sem og endurgreiðslur hafi skilað sér, ásamt því að uppreiknað verði nákvæmlega kostnaðarhlutur hverrar eignar, og þar með réttar forsendur til að endurgreiða það sem hverjum eiganda beri réttilega.

III. Forsendur

Deilt er um lögmæti aðalfundar sem haldinn var 18. júní 2020. Samkvæmt fundargerð var einn eigenda staddur erlendis og hlustaði hann á fundinn í gegnum farsíma. Um þetta var bókað í fundargerð þar sem segir „fjarfundur [nafn eigandans] S.7.“. Álitsbeiðendur telja fundinn ólögmætan vegna notkunar fjarfundarbúnaðar með vísan til álits félagsmálaráðuneytisins þess efnis að lög um fjöleignarhús nái hvorki utan um það að húsfundir séu haldnir rafrænt né rafrænar undirskriftir. Kæruefnd bendir hins vegar á að engin ákvæði í lögum um fjöleignarhús geti leitt til ólögmætis húsfundar af þeirri ástæðu að eigandi hlusti á fundinn í gegnum farsíma með vitund fundarmanna, enda því ekki mótmælt af hálfu álitsbeiðenda að umræddur eigandi tók ekki þátt í atkvæðagreiðslum á fundinum. Með hliðsjón af framangreindu er þessari kröfu álitsbeiðenda hafnað.

Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum eigendum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar þar til lögleg ákvörðun hefur verið tekin, sbr. 1. og 2. mgr. 40. gr. laganna.

Álitsbeiðendur telja að ekki liggi fyrir ákvörðun húsfundar um greiðslu kostnaðar vegna eftirlits með framkvæmdum sem áttu sér stað utanhúss árið 2020 sem og óvissugjalds vegna þeirra. Óumdeilt er að á húsfundi 29. október 2019 var samþykkt að ráðast í utanhússframkvæmdir. Í fundargerð húsfundarins er eftirfarandi ritað undir umræðu um framkomin tilboð í framkvæmdirnar: „Eftirlitspakkinn er auka, hvað er hann hár? Ekki 10% ofan á.“ Þá fór fram atkvæðagreiðsla um framkvæmdirnar þar sem allir eigendur samþykktu að ganga að tilboðunum. Kærunefnd telur að engin ástæða sé til að ætla annað en að umræddir útgjaldaliðir, þ.e. eftirlit með framkvæmdunum sem og óvissugjald vegna þeirra, falli undir samþykkt húsfundarins. Um þetta var rætt á fundinum samkvæmt fundargerð og verða þessir útgjaldaliðir að teljast eðlilegur hluti af heildarframkvæmdinni. Þessari kröfu álitsbeiðenda er því hafnað.

Samkvæmt 3. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Kærunefnd telur í þessu sambandi að ytri gluggaumbúnað, sbr. ákvæði 3. tölul. 8. gr., beri að skýra sem þann hluta glugga sem liggur utan glers. Allur kostnaður við sameign fjöleignarhúss er sameiginlegur kostnaður eigenda, sbr. 43. gr. fyrrnefndra laga. Hins vegar telst sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, séreign, sbr. 5. tölul. 5. gr. fjöleignarhúsalaga. Kostnaður vegna framkvæmda á þessum hluta gluggaumbúnaðar fellur því á viðkomandi eigendur. Sá kostnaður vegna sameignar, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélags, almenns fundar þess eða ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera, er sameiginlegur, sbr. 1. tölul. 43. gr. laga um fjöleignarhús. Samkvæmt 1. málsl. 1. mgr. 2. gr. laganna eru ákvæði þeirra ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Eigendum er því almennt óheimilt að skipa málum sínum, réttindum sínum og skyldum á annan veg en mælt er fyrir um í lögunum, sbr. 2. málsl. sömu málsgreinar.

Álitsbeiðendur segja að gagnaðili hafi neitað að taka þátt í greiðslu kostnaðar vegna endurnýjunar á opnanlegum fögum í tveimur íbúðum og fara fram á viðurkenningu á því að honum beri að greiða helming kostnaðar vegna þeirra. Með vísan til þess að ytri gluggaumbúnaður telst til sameignar telur kærunefndin að kostnaður vegna opnanlegra faga skiptist til helminga á milli séreignar og sameignar. Þannig telur kærunefnd að ákvörðun húsfundar sem haldinn var 29. janúar 2020 um að kostnaður vegna sameignar falli ekki á gagnaðila, fari gegn ófrávíkjanlegum ákvæðum laga um fjöleignarhús. Það er því niðurstaða kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðenda hér um.

Álitsbeiðendur óska viðurkenningar á því að ofgreiðslur vegna téðra framkvæmda séu séreign hvers eiganda og að ákvörðun gagnaðila um að neita að endurgreiða eigendum hana sé ólögmæt. Gagnaðili er sammála því að um séreign eigenda sé að ræða og greinir frá því að ofgreiðslan verði endurgreidd til eigenda að afstöðnu lokauppgjöri, þ.e. þegar allar endurgreiðslur og útreikningar á kostnaðarhlut hvers eiganda liggi fyrir. Farið verði yfir uppgjörið á húsfundi og að því loknu komi til endurgreiðslu. Álitsbeiðendur telja aftur á móti að gagnaðila beri að endurgreiða ofgreiðslur jafnóðum og þær liggi fyrir. Kærunefnd telur enga ástæðu til að gera athugasemd við þessa framkvæmd gagnaðila, enda málefnalegt að bíða með endurgreiðsluna þar til lokauppgjör og útreikningar liggja fyrir. Verður því ekki fallist á þessi tímamörk sem álitsbeiðendur gera kröfu um. Að öðru leyti er þessi krafa álitsbeiðenda ágreiningslaus og ber því að vísa henni frá.

Álitsbeiðendur óska viðurkenningar á því að stjórn gagnaðila hafi hvorki heimild né ástæðu til að koma með athugasemdir vegna opnanlegs fags í nýjum stofuglugga þeirra. Fyrir liggur að ágreiningur um stofugluggann, meðal annars vegna opnanlega fagsins, er til úrlausnar í máli kærunefndar húsamála nr. 139/2020 þar sem afstaða beggja aðila liggur þegar fyrir. Telur kærunefnd því ekki tilefni til að fjalla einnig um þessa kröfu í máli þessu. Þessari kröfu álitsbeiðenda er því vísað frá.

Álitsbeiðendur óska að lokum viðurkenningar því að stjórn gagnaðila sé óheimilt að nota framlög eigenda til greiðslu á framkvæmdakostnaði til þess að greiða kostnað vegna þjónustu hjá E ehf. Gagnaðili lýsir því að fjármunir hafi verið teknir úr framkvæmdasjóði til þess að greiða reikning E ehf. til þess að koma í veg fyrir að dráttarvextir féllu á kröfuna. Þetta hafi nú verið leiðrétt þar sem fjármunir úr hússjóði hafi verið settir í framkvæmdasjóðinn. Kærunefnd telur að stjórn gagnaðila hafi ekki heimild til að ráðstafa framlögum eigenda í framkvæmdakostnað til annarra þarfa. Að virtri afstöðu gagnaðila sem og þeirri leiðréttingu sem hefur þegar átt sér stað telur kærunefnd þó að ekki sé ágreiningur um þetta á milli aðila. Þessari kröfu er því vísað frá kærunefnd.

 

 


 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna ytra byrðis opnanlegra faga falli á gagnaðila.

Að öðru leyti ber að hafna og vísa frá kröfum álitsbeiðenda.

 

Reykjavík, 22. mars 2021

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson

 


Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds. 
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn
Vinsamlegast svaraðu í tölustöfum

Vefurinn notar vefkökur til að bæta upplifun notenda og greina umferð um vefinn. Lesa meira