Mál nr. 87/2024-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. febrúar 2025

í máli nr. 87/2024

A

gegn

B og  C

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B og C

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðilum beri að greiða sjálfsábyrgð vegna vátryggingar að fjárhæð 47.000 kr. Einnig að viðurkennt verði að hækkun varnaraðila á fjárhæð leigunnar á leigutíma hafi verið ólögmæt og að þeim beri því að endurgreiða sóknaraðila 980.000 kr. Jafnframt að viðurkennt verði að varnaraðilum beri að endurgreiða sóknaraðila leigu að fjárhæð 280.000 kr. vegna júlí 2024. 

Varnaraðilar krefjast þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn bárust kærunefnd: 
Kæra sóknaraðila, dags. 18. ágúst 2024.
Greinargerð varnaraðila, dags. 12. september 2024.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 10. júlí 2022 til 30. júní 2025 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D. Leigutíma lauk fyrr samkvæmt samkomulagi aðila. Ágreiningur er um hvorum aðila beri að greiða sjálfsábyrgð vátryggingartaka vegna rúðu sem brotnaði í eldhúsi á leigutíma. Einnig er ágreiningur um lögmæti hækkunar á húsaleigu á leigutíma sem og hvort sóknaraðila hafi borið að greiða leigu vegna júlí 2024.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst ekki hafa verið búinn að leigja lengur en ár þegar varnaraðilar hafi haft samband vegna sölu á íbúðinni og borið upp þá hugmynd að sóknaraðili tæki við leigunni á því húsnæði sem þau væru að leigja. Ekkert hafi þó orðið úr því. Þetta hafi verið óþægilegt fyrir sóknaraðila þar sem strákurinn hennar hafi verið í hverfisskólanum og óvissa tekið við þar sem hún hafi þá vitað að varnaraðilar væru að skoða það að selja íbúðina, þrátt fyrir þriggja ára leigusamning aðila. Fljótlega eftir þetta eða 10. maí 2023 hafi varnaraðilar tilkynnt að þau þyrftu að hækka leiguna um 70.000 kr. þar sem leigusali þeirra væri að hækka leiguna hjá þeim. 

Um veturinn hafi handfang fyrir rúðu í eldhúsi brotnað. Maki sóknaraðila hafi boðið varnaraðilum að skipta um handfangið sjálfur svo hægt yrði að loka glugganum, sem þau hafi þegið. Þegar handfanginu hafi verið skipt út hafi komið sprunga í gluggann sem annar varnaraðila hafi þegar verið látinn vita af. Boðið hafi verið að taka tjónið í gegnum tryggingar sóknaraðila, sem varnaraðili hafi afþakkað og hann viljað gera það í gegnum sínar tryggingar. 

Sóknaraðila hafi borist uppsögn á leigusamningnum í lok apríl 2024 vegna sölu á íbúðinni. Engin frekari samskipti hafi átt sér stað eftir þetta nema við fasteignasalann. Sóknaraðili hafi síðan komist að því að búið væri að selja íbúðina þar sem maki hennar hafi þekkt fasteignasalann, en hann hafi þó ekki upplýst um nafn nýja eigandans. Sóknaraðili hafi því ekki vitað hvert hún hafi átt að greiða leigu 1. júní. Einnig hafi hún haft samband við fasteignasalann upp á að spyrja nýja eigandann hvort hún gæti losnað fyrr undan leigusamningnum þar sem hún hafi fundið íbúð nálægt skólanum svo sonur hennar gæti haldið skólagöngunni áfram þar. Eigandinn hafi ekki fallist á það. 

Samkvæmt húsaleigulögum hafi varnaraðilum borið að tilkynna sóknaraðila innan þrjátíu daga eftir undirritun kaupsamnings um nýja eigendur og hvernig skyldi greiða leigu og svo framvegis, en þau hafi ekki gert það. Eftir þessa þrjátíu daga hafi sóknaraðili verið flutt úr húsnæðinu og búin að skila lyklum til fasteignasalans þar sem hún hafi vitað að varnaraðilar ættu ekki íbúðina lengur. Annar varnaraðila hafi tekið við lyklunum og einnig hafi verið farið með riftun á leigusamningnum til nýja eigandans. Nýi eigandinn hafi ekki fallist á riftunina og hann upplýst sóknaraðila símleiðis að yrði leigan ekki greidd kæmi hann til með að setja það í nýjan kaupsamning að nýir eigendur tækju við leigusamningnum. Hann hafi semsagt þegar ætlað að selja íbúðina aftur. Eftir þetta hafi sóknaraðili fengið tölvupóst frá öðrum varnaraðila þar sem hann hafi tilkynnt um nýjan eiganda, krafið sóknaraðila um leigu og sagt að riftunin hefði ekki átt sér stað. Sóknaraðili hafi ekki þorað öðru en að greiða leiguna. Með sama tölvupósti hafi varnaraðili upplýst að hann hefði skoðað rúðuna og að hann hafi loks haft samband við tryggingarfélag sitt en engu að síður hafi hann krafið sóknaraðila um sjálfsábyrgðina sem hafi numið 47.000 kr., sem sóknaraðili hafi ekki þorað öðru en að greiða strax. Nýi eigandinn hafi lofað að yrði leiga greidd vegna júlí kæmi hann ekki til með að setja leigusamninginn í nýjan kaupsamning og sóknaraðili yrði laus allra mála. Einnig hafi það verið skilyrði að rúðan yrði löguð.

Eftir þetta hafi sóknaraðili haft samband við Neytendasamtökin sem hafi sagt að sóknaraðili hefði hvorki átt að greiða þessa sjálfsábyrgð né hækkun á leigunni. Almennt sé óheimilt að hækka leigu á leigutíma, nema um annað sé samið í leigusamningi. Í þeim tilfellum sem leiga hækki á leigutíma þurfi að tilgreina það í leigusamningi en í samningi aðila hafi aðeins sagt að fjárhæð leigunnar væri „háð leigu hjá leigusala á E“. Ekki hafi verið tilgreint með nægilega skýrum hætti hvenær og hvernig leigufjárhæðin breyttist á leigutíma. Þá hafi sóknaraðili greitt leigu vegna júlímánaðar fyrir leiguhúsnæði sem hún hafi ekki verið með aðgengi að. Fasteignasalinn hafi verið búinn að taka við lyklum og engu mótmælt.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðilar kveða að í leigusamningi aðila hafi komið fram að kæmi leigufjárhæð vegna húsnæðis sem varnaraðilar höfðu á leigu til með að hækka eða lækka kæmi leiguverð á grundvelli leigusamnings aðila breytast á sama hátt. Sóknaraðili hafi samþykkt hækkunina, enda hafi hún vitað að til hennar gæti komið. Þess utan hafi engin mótmæli borist vegna þessa fyrr en með kæru sóknaraðila í máli þessu. Sóknaraðili hafi greitt hækkaða leigu í þrettán mánuði eða þar til leigusambandi aðila hafi lokið og hafi hún því verið búin að una þeirri fjárhæð. 

Sambýlismaður sóknaraðila hafi hringt í varnaraðila í desember 2023 og tilkynnt að hann hefði brotið handfang á eldhúsglugga og við lagfæringar á því hafi hann brotið rúðuna. Ekki hafi verið gefið leyfi fyrir þeim lagfæringum. Hann hafi viðurkennt að bera fulla ábyrgð á tjóninu og spurt hvort varnaraðili hefði hugmynd um hvað endurbætur kæmu til með að kosta og hvort þau væru með tryggingar sem næðu utan um þetta. Annar varnaraðili hafi sagst ætla að kanna með kostnað og tryggingar en aldrei fengið boð um að þau myndu bæta tjónið gegnum sínar tryggingar, sem varnaraðili hefði þegið. Í maí 2024 hafi væntanlegir eigendur skoðað íbúðina en þá hafi ekki verið búið að laga rúðuna eða tilkynna til tryggingafélags. Varnaraðilar hafi sagt leigusamningnum upp 31. maí og selt íbúðina í júní. Nýi eigandinn hafi ekki gert athugasemd við brotnu rúðuna og íbúðin verið seld í því ástandi sem hún hafi verið á þeim tíma. Leiga vegna júní 2024 hafi verið greidd til varnaraðila og restin af leigunni á uppsagnarfrestinum, eða vegna júlí og ágúst, hafi átt að greiðast til nýrra eigenda. Sambýlismaður sóknaraðila hafi upplýst varnaraðila símleiðis í júní að þau hefðu fundið aðra íbúð í hverfinu og hvort þau gætu losnað fyrr undan leigusamningi þeirra. Sóknaraðila hafi verið bent á að ræða það við nýjan eiganda húsnæðisins. Sambýlismaður sóknaraðila sé kunningi fasteignasalans og hann hafi spurt hann hvenær kaupsamningur hafi verið undirritaður. Hann hafi fengið þær upplýsingar og þar með hafi tilraun hans og sóknaraðila hafist til að spara sér pening þar sem þau höfðu fljótt fundið aðra íbúð til að leigja. Þegar riftunin hafi verið afhent fasteignasalanum hafi sambýlismaðurinn upplýst að leigan yrði ekki greidd vegna júlí og ágúst en minnst hafi verið á rúðuna sem þau hafi borið fulla ábyrgð á. Sóknaraðili og nýi eigandinn hafi að lokum komist að samkomulagi um að leiga vegna júlí yrði greidd til hans og að rúðan yrði lagfærð gegn því að fallið yrði frá leigu vegna ágúst. Varnaraðili hafi ekki talið þörf á þrætum um þessa rúðu og hann því haft samband við tryggingafélagið sem hafi bætt rúðuna og þar með hafi hann hjálpað sóknaraðila að komast undan leigu vegna ágústmánaðar. Málefni rúðunnar hafi verið afgreitt fljótt og aðilar verið sáttir og fallið hafi verið frá leigu vegna ágúst til nýrra eigenda. Sóknaraðili hafi greitt síðustu leigugreiðsluna í júlí en hún hafði þá flutt sjálfviljug úr íbúðinni í nýja leiguíbúð. Sú leigugreiðsla hafi verið greidd til nýrra eigenda á uppsagnarfresti.   

VI. Niðurstaða

Í 4. mgr. 19. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að tjón á hinu leigða, sem sé bótaskylt samkvæmt skilmálum venjulegrar húseigendatryggingar, þar á meðal sjálfsábyrgð vátryggingartaka samkvæmt skilmálum tryggingarinnar, skuli leigusali ætíð bera sé um íbúðarhúsnæði að ræða. Deilt er um hvorum aðila beri að greiða sjálfsábyrgð vátryggingar vegna tjóns sem varð á leigutíma þegar maki sóknaraðila var að lagfæra handfang sem hafði brotnað á glugga í eldhúsi en við það brotnaði rúðan. Húseigendatrygging varnaraðila bætti tjónið og samkvæmt skýru orðalagi framangreinds lagaákvæðis ber varnaraðilum að endurgreiða sjálfsábyrgðina. Er því fallist á kröfu sóknaraðila hér um.

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa með ólögmætum hætti hækkað fjárhæð leigunnar á leigutíma. Í leigusamningi aðila höfðu þau samið svo um að breytingar á leigufjárhæð væru háðar breytingu leiguverðs þess húsnæðis sem varnaraðilar voru með á leigu. Með skilaboðum 10. maí 2023 upplýstu varnaraðilar sóknaraðila um að leiga yrði hækkuð um 70.000 kr. vegna hækkunar á leigu þess húsnæðis sem þau höfðu á leigu. Þótt ákvæði leigusamnings sé ekki skýrt um hvernig leigufjárhæðin skuli breytast á leigutímanum sömdu aðilar um að húsaleigan gæti verið háð breytingum til samræmis við hækkanir á húsaleigu vegna húsnæðis sem varnaraðilar höfðu á leigu. Þá bera gögn málsins ekki annað með sér en að sóknaraðili hafi unað þessari hækkun og greitt hækkaða leigu út leigutíma athugasemdalaust. Eru því ekki efni til að fallast á þessa kröfu sóknaraðila.

Sóknaraðili greiddi nýjum eigendum húsnæðisins leigu vegna júlí 2024 og getur hún því ekki beint kröfu um endurgreiðslu leigu vegna þess mánaðar að varnaraðilum. Verður því að hafna þessari kröfu sóknaraðila á grundvelli aðildarskorts.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORР       

Varnaraðilum ber að greiða sóknaraðila 47.000 kr. 

Kröfum sóknaraðila er að öðru leyti hafnað.

Reykjavík, 18. febrúar 2025

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                       Eyþór Rafn Þórhallsson