Mál nr. 240/2017
Úrskurðarnefnd velferðarmála
Mál nr. 240/2017
Fimmtudaginn 5. október 2017
A
gegn
Íbúðalánasjóði
Ú R S K U R Ð U R
Mál þetta úrskurða Kári Gunndórsson lögfræðingur, Agnar Bragi Bragason lögfræðingur og Eva Dís Pálmadóttir lögfræðingur.
Með kæru, dags. 15. mars 2017, kærir B hdl., f.h. A, til kærunefndar húsamála, ákvörðun Íbúðalánasjóðs, frá 14. mars 2017, um synjun á beiðni hans um að leigja fasteignina að C sem seld var nauðungarsölu X 2016. Kærunefnd húsamála framsendi kæruna til úrskurðarnefndar velferðarmála með bréfi, dags. 9. júní 2017.
I. Málavextir og málsmeðferð
Kærandi var eigandi fasteignarinnar að C sem seld var nauðungarsölu X 2016. Íbúðalánasjóður leysti til sín fasteignina og bauð kæranda að leigja hana með bréfi, dags. 8. ágúst 2016. Með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 30. ágúst 2016, var farið fram á að kærandi rýmdi fasteignina þá þegar og vísað til þess að hann væri að nýta hana með ólögmætum hætti, eða til skammtímaútleigu. Í febrúar 2017 barst kæranda krafa um útburð og í kjölfarið óskaði hann eftir að kaupa fasteignina á ný. Þeirri beiðni var hafnað af hálfu sjóðsins 13. mars 2017. Þá óskaði kærandi eftir að leigja eignina en þeirri beiðni var einnig hafnað 14. mars 2017. Kærandi lagði fram kæru hjá kærunefnd húsamála vegna synjunar Íbúðalánasjóðs á beiðni hans um að leigja fasteignina og fór gagnaöflun fram hjá þeirri nefnd.
II. Sjónarmið kæranda
Kærandi greinir frá aðdraganda þess að fasteign hans hafi verið seld nauðungarsölu í X 2016. Bréf Íbúðalánasjóðs með boði um að leigja fasteignina hafi aldrei borist til hans og því hafi hann ekki haft tök á að svara því. Í kjölfar bréfs Íbúðalánasjóðs um að kærandi ætti að rýma eignina hafi hann reynt að hafa samband við sjóðinn en án árangurs. Hann hafi ekkert heyrt frá Íbúðalánasjóði fyrr en í febrúar 2017, þegar krafa um útburð hafi borist. Í kjölfarið hafi kærandi óskað eftir að fá að leysa fasteignina til sín á ný en þegar þeirri beiðni hafi verið hafnað hafi hann óskað eftir að fá að leigja eignina. Kærandi tekur fram að hann hafi aldrei framleigt fasteignina líkt og Íbúðalánasjóður haldi fram, enda hafi hann ekki sjálfur verið leigjandi hennar. Íbúðalánasjóður hafi ekki brugðist við beiðnum hans um að fá að leigja fasteignina og því geti hann heldur ekki verið í vanskilum með leigu.
Kærandi telur sig uppfylla öll þau skilyrði sem fram komi í 1. og 2. gr. reglugerðar nr. 7/2010 um útleigu uppboðsíbúða Íbúðalánasjóðs og fer fram á að honum verði heimilað að leigja umrædda fasteign. Það sé með öllu óskiljanlegt hvernig unnt sé að ætlast til þess að einstaklingur greiði leigu fyrir afnot af eign sem hafi aldrei verið samþykkt að hann leigi. Hvorki sé hægt að ætlast til þess að einstaklingar taki það upp hjá sjálfum sér að ákvarða að þeir séu að leigja fasteign án þess að hafa nokkurn tímann fengið vilyrði fyrir því né hversu háa leigu þeir eigi að greiða, hvenær eigi að greiða hana og með hvaða hætti. Ekki sé hægt að líta svo á að ef einstaklingur hafi ekki frumkvæði að slíku þá sé hann í vanskilum. Slík krafa myndi aldrei fást samþykkt af dómstólum. Það hljóti að þurfa að gera þá kröfu til Íbúðalánasjóðs að hann svari fyrirspurnum og semji um leigu og þá skilmála sem henni fylgi. Það sé ekki með neinu móti hægt að ætlast til þess að viðskiptavinir sjóðsins ákvarði sjálfir slíkt fyrirkomulag án nokkurrar samvinnu við sjóðinn.
Kærandi telur að Íbúðalánasjóður hafi brotið fjölmargar reglur stjórnsýslulaga nr. 37/1993 við meðferð málsins. Í fyrsta lagi hafi sjóðurinn ekki sinnt rannsóknarreglu 10. gr. stjórnsýslulaga þar sem hann hafi ekki rannsakað hvort rétt reyndist að kærandi væri að leigja fasteignina út til ferðamanna. Ef sjóðurinn hefði kannað málið nánar hefði hann komist að því að ekkert væri til í þeim efnum. Íbúðalánasjóður hafi brotið málshraðareglu 9. gr. stjórnsýslulaga með því að svara ekki fyrirspurnum kæranda og meðalhófsreglu 12. gr. laganna þar sem unnt hefði verið að ná settu marki með vægara móti en með því að fara af stað með útburðarbeiðni. Kærandi bendir á að hann hafi haft vilja til þess að semja við Íbúðalánasjóð og leysa úr málinu en ekki virðist vera gagnkvæmur vilji til staðar. Kærandi telur að andmælaréttur hans samkvæmt 13. gr. laganna hafi ekki verið virtur, en hann hafi ekki fengið að tjá sig um efni máls áður en boð til hans um að leigja eignina hafi verið afturkallað á grundvelli rangfærslna um meinta útleigu til ferðamanna. Þá hafi Íbúðalánasjóður brotið gegn 7. gr. stjórnsýslulaga með því að leiðbeina honum ekki um hvert hann gæti leitað vegna málsins.
III. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Í greinargerð Íbúðalánasjóðs kemur fram að bréf sjóðsins, þar sem kæranda hafi verið boðið að leigja fasteignina að C, hafi verið sent á eignina sjálfa og hafi átt að birta þar með stefnuvotti. Bréfið hafi verið endursent frá stefnuvotti með þeim skilaboðum að erlendir ferðamenn hefðu verið með eignina á leigu í um vikutíma. Af þeim sökum og í ljósi þess að kærandi hafi ekki verið búsettur í fasteigninni hafi verið sent bréf á lögheimili hans þar sem honum hafi verið gert að rýma eignina án tafar. Svar kæranda við því bréfi hafi aldrei borist til sjóðsins, enda hafi hann sent það á rangt netfang. Í því svari hafi kærandi farið fram á lengri frest til að rýma eignina. Íbúðalánasjóður telji sig vera í fullum rétti til að krefjast þess af kæranda að hann rými fasteignina. Óumdeilt sé að ekkert réttarsamband sé á milli sjóðsins og kæranda um útleigu fasteignarinnar og að kærandi fari með umráð eignarinnar í óþökk eiganda hennar, þrátt fyrir áskoranir um að skila lyklum að henni.
Íbúðalánasjóður tekur fram að það sé einfaldlega rangt að kærandi geti byggt rétt til leigu á eigninni á ákvæðum 1. og 2. gr. reglugerðar nr. 7/2010. Ákvæðin veiti Íbúðalánasjóði heimild til útleigu eigna sem sjóðurinn leysi til sín á nauðungarsölu að því gefnu að fyrrum leigjendur eða eigendur uppfylli ákveðin skilyrði. Af lestri ákvæðis 8. tölul. 9. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál, greinargerð með því og reglugerðar nr. 7/2010 sé ljóst að grundvallarskilyrði fyrir því að Íbúðalánasjóði sé heimilt að leigja eign til fyrrum eiganda sé að viðkomandi búi í eigninni. Samkvæmt 2. mgr. 2. gr. reglugerðarinnar þurfi að uppfylla þrjú skilyrði til að Íbúðalánasjóði sé heimilt að leigja út fasteign. Í fyrsta lagi þurfi fyrrum eigandi að hafa þar heimili. Í öðru lagi þurfi fyrrum eigandi að greiða húsaleigu og í þriðja lagi þurfi viðkomandi að hafa fjárhagslega getu til að greiða leiguna. Að mati Íbúðalánasjóðs sé ljóst að kærandi uppfylli ekkert þessara skilyrða. Óumdeilt sé að kærandi búi ekki í eigninni, enda ekki með skráð lögheimili þar. Í reynd hefði sjóðurinn því aldrei átt að senda bréf til kæranda með boði um að leigja eignina. Ljóst sé að kærandi hafi haft umráð eignarinnar í á níunda mánuð án þess að greiða réttmætum eiganda fyrir þau afnot. Íbúðalánasjóður bendir á að sjóðurinn semji ekki um leigu við aðila sem séu í vanskilum á grundvelli gildandi leigusamnings né hafi haft umráð eignar í lengri tíma án þess að greiða fyrir þau umráð. Að mati sjóðsins verði að telja, með vísan til jafnræðisreglunnar, að sambærileg sjónarmið gildi um aðila í þessari aðstöðu og því skipti það engu máli, sem kærandi haldi fram, hvort honum sé skylt að greiða fyrir afnot eignarinnar þrátt fyrir að enginn leigusamningur sé til staðar. Aukinheldur væri það undarlegt af Íbúðalánasjóði að krefja kæranda um leigu á sama tíma og þess sé krafist að hann rými eignina og víki af henni. Slík háttsemi gæti skapað kæranda rétt á grundvelli húsaleigulaga nr. 34/1994. Þá sé það vafasamt hvort kærandi hafi fjárhagslega getu til að greiða fyrir leigu fasteignarinnar. Hann sé með alvarleg vanskil skráð á vanskilaskrá, hafi verið í töluverðum vanskilum við Íbúðalánasjóð og með fasteignagjöld í miklum vanskilum. Það standi kæranda nær að sýna fram á að fjárhagsleg geta sé til staðar en hann hafi ekki gert tilraun til þess. Öll gögn málsins bendi þvert á móti til hins gagnstæða og eigi sér raunar stoð í kærunni en þar lýsi kærandi verulegum fjárhagsvanda.
Íbúðalánasjóður fellst ekki á að hafa brotið stjórnsýslulög við meðferð málsins og telur að þau skipti ekki máli við úrlausn þess, ekki síst eins og kröfugerð kæranda sé háttað. Þá séu brotin óveruleg, séu þau á annað borð til staðar. Hvað varði rannsóknarregluna og meint brot á henni bendi Íbúðalánasjóður á að sjóðurinn hafi haft réttmæta ástæðu til að ætla að eignin væri í útleigu til ferðamanna, enda hafi þau skilaboð komið frá stefnuvotti þeim er birti bréf sjóðsins. Það hafi í reynd ekki krafist frekari rannsóknar af hálfu sjóðsins eða annarra viðbragða en að krefjast rýmingar eignarinnar án tafar. Ljóst sé að kæranda hafi ekki getað dulist að tölvupóstur sem hann hafi sent sjóðnum í september 2016 hafi ekki borist réttum viðtakanda, enda netfangið ekki til. Íbúðalánasjóði hafi því verið rétt að líta svo á að ekki væru gerðar athugasemdir af hálfu kæranda við efni bréfs þess er hann hafi fengið sent 30. ágúst 2016. Það hljóti að vera á ábyrgð kæranda að nýta andmælarétt sinn og tryggja að andmælin komist á réttan stað. Þá sé ljóst að meðalhófs hafi verið gætt, enda uppfylli kærandi ekki skilyrði til að Íbúðalánasjóði sé heimilt að leigja honum eignina. Því hafi Íbúðalánasjóður þurft að krefjast þess að kærandi myndi rýma eignina og fara af stað með útburðarmál ef það myndi ekki skila tilskyldum árangri.
IV. Niðurstaða
Í máli þessu er ágreiningur um synjun Íbúðalánasjóðs á beiðni kæranda um að leigja fasteignina að C sem seld var nauðungarsölu X 2016.
Samkvæmt 1. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál er tilgangur laganna að stuðla að því með lánveitingum og skipulagi húsnæðismála að landsmenn geti búið við öryggi og jafnrétti í húsnæðismálum og að fjármunum verði sérstaklega varið til þess að auka möguleika fólks til að eignast eða leigja húsnæði á viðráðanlegum kjörum.
Um starfsemi Íbúðalánasjóðs gilda ákvæði III. kafla laga nr. 44/1998 en kaup fasteigna við nauðungarsölu, samkvæmt lögum nr. 90/1991 um nauðungarsölu, telst ekki liður í almennri starfsemi sjóðsins. Er þar um að ræða úrræði sem gripið er til, ef hagur sjóðsins beinlínis krefst þess, í því skyni að verja kröfur sínar. Verkefni Íbúðalánasjóðs er meðal annars að leigja eða fela öðrum með samningi að annast leigumiðlun með íbúðarhúsnæði sem Íbúðalánasjóður hefur yfirtekið á nauðungarsölu, sbr. lög um nauðungarsölu, samkvæmt nánari ákvæðum í reglugerð sem ráðherra setur, sbr. 8. tölul. 1. mgr. 9. gr. laga nr. 44/1998. Ákvæðið kom inn í lögin með lögum nr. 138/2008, um breytingu á lögum nr. 44/1998, en í athugasemdum með frumvarpi til laganna segir meðal annars svo:
„Er í fyrsta lagi gert ráð fyrir að heimildin verði nýtt til að gefa leigjendum íbúðarhúsnæðis sem Íbúðalánasjóður hefur eignast á nauðungaruppboði kost á því að leigja íbúð áfram um tiltekinn tíma með því að yfirtaka leigusamning við viðkomandi eða gera nýjan eftir atvikum. Í öðru lagi er gert ráð fyrir að Íbúðalánasjóður geti við sérstakar aðstæður boðið fyrrum eiganda íbúðarhúsnæðis að búa í húsnæðinu áfram í tiltekinn tíma gegn greiðslu leigu hafi hann fjárhagslegt bolmagn til þess og framboð af öðru leiguhúsnæði í byggðarlagi eða hverfi viðkomandi er takmarkað. Í þriðja lagi er heimildin hugsuð til að tryggja að Íbúðalánasjóður geti gætt hagsmuna sinna og haft arð af íbúðarhúsnæði sem kemst í eigu sjóðsins og ekki er unnt að selja á almennum markaði.“
Samkvæmt 2. mgr. 1. gr. reglugerðar nr. 7/2010 um útleigu uppboðsíbúða Íbúðalánasjóðs er um að ræða skammtímaúrræði sem nota ber í þágu leigjenda sem búa í íbúðarhúsnæði á grundvelli leigusamnings við nauðungarsölu og við sérstakar aðstæður í þágu fyrri eiganda auk þess sem slík útleiga er þáttur í eðlilegri eignastýringu Íbúðalánasjóðs. Ljóst er af áskilnaði ákvæðisins um sérstaðar aðstæður að um undantekningu er að ræða í tilviki fyrri eigenda. Í 2. mgr. 2. gr. reglugerðarinnar kemur fram að Íbúðalánasjóði sé heimilt að bjóða fyrrum eiganda íbúðarhúsnæðis að búa í húsnæðinu áfram gegn greiðslu húsaleigu hafi fyrrum eigandi íbúðarhúsnæðisins fjárhagslega getu til þess.
Beiðni kæranda um að leigja fasteignina var synjað á þeirri forsendu að hann væri í vanskilum og að eigin hafi verið í skammtímaútleigu til ferðamanna. Af hálfu Íbúðalánasjóðs hefur jafnframt komið fram að kærandi hafi ekki verið búsettur í fasteigninni og því ekki átt leigurétt. Kærandi hefur mótmælt því að hafa leigt eignina til ferðamanna og telur sig uppfylla öll tilgreind skilyrði.
Með vísan til þess sem að framan er rakið er ljóst að heimild til útleigu uppboðsíbúða Íbúðalánasjóðs er meðal annars bundin við það skilyrði að fyrrum eigandi sé búsettur í fasteigninni, sbr. orðalagið um að búa þar áfram í 2. mgr. 1. gr. reglugerðar nr. 7/2010. Skýr lagastoð er fyrir reglugerðarákvæðinu í 8. tölul. 1. mgr. 9. gr. laga nr. 44/1998. Að sögn kæranda var hann ekki búsettur í fasteigninni þegar hún var seld nauðungarsölu og hefur ekki verið það eftir það. Þegar af þeirri ástæðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að Íbúðalánasjóði hafi verið heimilt að synja beiðni kæranda um að leigja fasteignina að C. Hin kærða ákvörðun er því staðfest.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, frá 14. mars 2017, um synjun á beiðni A, um að leigja fasteignina að C sem seld var nauðungarsölu X 2016, er staðfest.
F.h. úrskurðarnefndar velferðarmála
Kári Gunndórsson