Mál nr. 5/2016
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 5/2016
Kostnaðarskipting: gluggi
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 12. febrúar 2016, beindi A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 18. mars 2013, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 22. júní 2016.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið A, alls 20 eignarhluta með þremur stigagöngum. Ágreiningur er um hvernig beri að skipta kostnaði vegna viðgerðar á glugga og skemmdum sem hann leiddi af sér.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að kostnaður vegna viðgerðar á glugga fjöleignarhússins verði skipt þannig að kostnaður vegna glers og gluggaumbúnaðar, sem sé inni í séreign gagnaðila, falli á gagnaðila og aðeins kostnaður vegna ytra byrðis gluggaumbúnaðar sé sameiginlegur kostnaður.
Í álitsbeiðni kemur fram að 29. september 2014 hafi gagnaðili látið vita á lokaðri fésbókarsíðu stjórnar A að aðfararnótt sama dags hafi lekið um glugga í íbúð hennar. Áður hafði farið fram umræða um að viðhald væri að öllum líkindum framundan á umræddum glugga. Á þessum tíma hafi álitsbeiðandi samið við verktaka X um að taka að sér aðrar framkvæmdir við húsið. Í framangreindri umræðu milli fólks í stjórn og gagnaðila hafi verið komist að samkomulagi um að hafa viðhald á umræddum glugga í huga þegar verktaki X sæi sér fært að hefja framkvæmdir. Verktaki X hafi svo ekki getað hafið framkvæmdir við húsið fyrr en næstkomandi vor og þar af leiðandi ekki hafið viðgerð á umræddum glugga.
Hinn 4. mars 2014 hafi gagnaðili látið stjórn A (álitsbeiðanda) vita á lokuðu fésbókarsíðunni að aftur hafi lekið um gluggann hennar og að þessu sinni hafi gólfefni líklega skemmst. Þá sé tekin ákvörðun um að gagnaðili hafi samband við verktaka Y til að láta gera við gluggann án tafar til að koma í veg fyrir frekari skemmdir og óþægindi. Þegar glugginn hafi verið skoðaður af verktaka Y hafi verið talið skynsamlegast að skipta honum út ásamt aðliggjandi opnanlegu fagi og gluggastykki þess. Verktaki Y hafi lokið verkinu 18. júní 2015.
Álitsbeiðandi leggi til að kostnaði vegna framkvæmdarinnar verði skipt samkvæmt fylgiskjali 1 þannig að gagnaðili greiði þann hluta kostnaðar sem tilkominn sé vegna glers og innra byrðis gluggaumbúnaðar. Gagnaðili hafni þeirri skiptingu og fari fram á að álitsbeiðandi taki á sig hærra hlutfall kostnaðar vegna vanrækslu á viðhaldi hússins með tilvísan í matsgerðir sem gerðar hafi verið 2007 og 2014 og 52. gr. laga um fjöleignarhús.
Álitsbeiðandi telji sér skylt með tilliti til annarra eignarhluta hússins að fara fram á skiptingu kostnaðar í samræmi við fylgiskjal 1 sem unnið sé samkvæmt bestu vitund og í samræmi við ákvæði um sameign/séreign og skiptingu kostnaðar í lögum um fjöleignarhús.
Álitsbeiðanda hafi ekki verið formlega kunnugt um ástand umrædds glugga fyrr en sumarið 2014. Við stofnun húsfélagsins sumarið 2014 hafi strax hafist vinna við að forgangsraða og koma af stað viðamiklum og dýrum framkvæmdum við húsið. Álitsbeiðandi og gagnaðili hafi haft í hyggju að koma viðhaldi á umræddum glugga með í fyrirhugaðar framkvæmdir sem upphaflega hafi verið vonast til að hæfust haustið 2014. Verktaki X hafi svo ekki séð sér fært að hefja framkvæmdir fyrr en vorið 2015. Í millitíðinni hafi ástand gluggans verið metið þannig að viðhald á honum þyldi ekki frekari bið.
Í matsgerð sem gerð hafi verið árið 2007 séu taldar upp aðgerðir vegna glugga. Fenginn hafi verið verktaki sumarið 2011 til að fara yfir glugga og kítta þar sem þess hafi verið þörf. Gluggar hafi svo verið málaðir sumarið 2015. Viðhald á gluggum hafi átt sér stað í samræmi við fjárhagsstöðu og getu húsfélags hverju sinni.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að með kaupsamningi í apríl 2014 hafi hún keypt fasteignina að A og fasteignasala séð um söluna. Við kaupsamning hafi verið lögð fram yfirlýsing frá húsfélaginu A þar sem spurt hafi verið hvort úttekt hafi farið fram á ástandi hússins. Í yfirlýsingunni hafi verið hakað við reitinn nei. Einnig hafi verið spurt um fyrirhugaðar framkvæmdir og ástand hússins en ekkert hafi komið fram annað en að skipta þyrfti um þakkant, laga þakglugga og þrífa og mála þak. Ekkert hafi verið athugavert við umræddan glugga þegar íbúðin var skoðuð og engin ástæða til að ætla að hann hafi verið í slæmu ástandi.
Í maí 2014 hafi verið boðað til aðalfundar í húsfélaginu A. Á fundinum hafi verið rætt um nauðsynlegar framkvæmdir við húsið og vísað í því sambandi til verulega slæms ástands hússins um árabil. Fundarmenn hafi meðal annars vísað í ástandsskýrslu sem unnin hafi verið af verkfræðistofu frá árinu 2007. Ítrekað hafi komið fram að engar framkvæmdir hafi verið gerðar allan þann tíma og að húsið lægi undir skemmdum.
Í fundargerð frá umræddum aðalfundi sé vísað í orð eins eiganda C, sem einnig hafði nýverið keypt eign í húsinu A, en þar segir að C, hafi nefnt að þegar hann hafi fest kaup á íbúð sinni í byrjun maí hafi komið fram að það þyrfti að skipta um einhverja glugga og þakkantinn en að ekki væru fleiri framkvæmdir áætlaðar.
Gagnaðili og C hafi fengið sömu yfirlýsingu frá húsfélaginu og hvorugt þeirra hafi fengið að vita um tilvist ástandsskýrslu um húsið. Við skoðun á íbúð gagnaðila hafi ekkert gefið til kynna um slæmt ástand umrædds glugga. Taka megi fram að strax að loknum umræddum aðalfundi húsfélagsins hafi gagnaðili haft samband við fasteignasöluna og upplýst um að hún vildi að kaupin gengju til baka eða fá afslátt af kaupverði enda lægi fyrir töluverður kostnaður næstu misseri vegna framkvæmda við húsið þvert á það sem fram hafi komið við kaupin.
Aldrei hafi gagnaðila verið bent á að til væru skýrslur um ástand hússins fyrr en á umræddum aðalfundi húsfélagsins né hafi hún verið upplýst um að það væri starfandi húsfélag sem ætti að hafa það hlutverk að sjá um framkvæmdir á húsinu fyrir hönd hvers stigagangs. Haustið 2014 hafi verið rigningasamt og hafi hún orðið vör við að það læki meðfram lokuðum gluggum í einu herbergi í íbúð hennar.
Í ljósi þess að hún hafi boðið sig fram sem varamann í stjórn húsfélagsins A hafi hún setið fund með stjórninni og hafi þá sagt öðrum stjórnarmönnum frá glugganum sem læki hjá henni og beðið þá um að kíkja á ástands hans. Einn stjórnarmanna, hafi komið og litið á gluggann og hafi verið sammála henni um að nauðsynlegt væri að skoða gluggann frekar auk þess sem stjórnin hafði rætt þetta. Lekinn hafi aukist eftir því sem leið á haustið. Hinn 29. september 2014 hafi hún sett inn færslu á lokaðan hóp stjórnarinnar á fésbókarsíðunni þar sem fram hafi komið að glugginn sem stjórnarmaður hafði skoðað hafi lekið um nóttina og að hún héldi að það þyrfti að skipta um hann fyrr en síðar.
Stjórn húsfélagsins hafi því verið kunnugt um lekann frá glugganum. Stjórnin hafi verið búin að fá verktaka til að laga þak, þakglugga og þakkant. Ákveðið hafi verið að fá sömu verktaka til að skipta út glugganum.
Vegna slæms veðurfars hafi verktakinn ekki séð sér fært að byrja framkvæmdir fyrr en um vorið og því hafi ekkert verið gert í bili. Hinn 4. maí 2015 hafi hún sett færslu inn á lokaða hópinn á fésbókarsíðunni þar sem fram komi að þegar hún hafi komið heim hafi svefnherbergið hennar verið á floti og að hún héldi að þetta þyldi ekki annað svona veður.
Gagnaðili hafi lagt nýtt parket áður en hún hafi flutt inn í íbúðina. Það hafi skemmst að hluta til eftir lekann 4. mars 2015. Stjórnarmaðurinn, hafi komið að nýju og skoðað parketið. Nauðsynlegt hafi reynst að rífa upp skemmda parketið og hún fengið blásara til að þurrka bleytuna í steypunni. Að endingu hafi hún haft samband við verktakann D sem litið hafi á gluggann og aðilar þar talið að skipta þyrfi um allan gluggann enda hafi hann verið fúinn í gegn. Þetta hafi verið gert með vitund stjórnarinnar.
Í kjölfarið hafi gagnaðili keypt nýtt parket sem húsfélagið hafi fallist á að greiða með vísan til 52. gr. laga um fjöleignarhús.
Eftir uppgjör verktaka vegna gluggaskipta hafi gagnaðili verið krafin, af húsfélaginu A, um greiðslu á hluta af kostnaði vegna gluggans. Þeirri kostnaðarskiptingu hafi hún hafnað með vísan til 52. gr. laga um fjöleignarhús. Hún hafi talið að þar sem glugginn hafi eyðilagst utan frá og ekkert viðhald verið á húsinu í mörg ár hafi það leitt til þess að innanstokksmunir hjá henni hafi skemmst. Hún telji því að henni hafi verið heimilt, með vísan til 37. gr. laga um fjöleignarhús, að fá aðila til að laga gluggann hjá sér og að hún eigi ekki ein að bera kostnað af því enda ljóst að um hafi verið að ræða vanrækslu á almennu viðhaldi af hálfu húsfélagsins. Húsfélaginu hafi verið kunnugt í langan tíma um slæma stöðu glugga í húsinu. Það megi t.d. sjá á bls. 10 í skýrslu verkfræðistofunnar um ástandi hússins frá árinu 2007. Eftir fyrsta húsfund A hafi verið ákveðið að láta taka saman aðra skýrslu um þak, glugga o.fl. Sú skýrsla hafi verið dagsett 16. júní 2014 og þar sé að finna mynd af glugganum sem um ræðir. Þar megi einnig sjá að tilraunir hafi verið gerðar til að kítta meðfram glugganum.
Að mati gagnaðila eigi séreignarkostnaður ekki við ef viðhaldsþörf stafi af skorti á sameiginlegu viðhaldi á ytra byrði húss, sbr. 52. gr. laga um fjöleignarhús. Af þeim sökum beri húsfélaginu að greiða allan kostnað við umræddar viðgerðir á glugganum og skemmdir sem lekinn hafi valdið.
III. Forsendur
Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 fellur allt ytra byrði hússins, þar á meðal útveggir, þak, gaflar og útidyr, þó ekki svaladyr, undir sameign, sbr. 6. gr., og skiptist kostnaður vegna viðgerða á ytra byrði hússins á milli allra eigenda eftir hlutfallstölum eignarhluta, sbr. A-lið 45. gr. sömu laga. Svalahurðir eru hins vegar séreign, sbr. 6. tölul. 5. gr. sömu laga, og falla því undir sérkostnað viðkomandi íbúðareiganda.
Samkvæmt 3. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Nefndin telur í þessu sambandi að ytri gluggaumbúnað, sbr. ákvæði 3. tölul. 8. gr., beri að skýra sem þann hluta gluggans sem liggur utan glers. Kostnaður við viðhald á ytra gluggaumbúnaði er sameiginlegur kostnaður allra eigenda hússins, sbr. 1. tölul. 43. gr. laganna. Sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, fellur hins vegar undir séreign viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 5. tölul. 5. gr. laganna, og kostnaður við viðhald á honum er með sama hætti sérkostnaður viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 50. gr. laga nr. 26/1994. Þetta á þó ekki við ef viðhaldsþörf þar stafar af orsökum sem háðar eru sameiginlegu viðhaldi ytra byrðis hússins, sbr. 52. gr. laga nr. 26/1994. Kærunefnd húsamála telur að í máli þessu hagi einmitt þannig til að umrædd viðgerð eigi alfarið rætur að rekja til ástands og vanrækslu á viðhaldi ytra byrðis hússins. Það er því álit kærunefndarinnar að húsfélaginu beri að greiða allan kostnað við umræddar viðgerðir á gluggum á íbúð álitsbeiðanda og afleiddum skemmdum.
Ástæða er til að vekja athygli á því að vegna 56. gr. fjöleignarhúsalaga eru húsfélög til í öllum fjöleignarhúsum í krafti ákvæða laganna og þarf ekki að stofna þau sérstaklega eða formlega. Í 76. gr. sömu laga segir hins vegar að þegar húsfélag skiptist í einingar, t.d. stigahús, ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum sem húsfélagsdeild.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að allur kostnaður við viðgerð á glugga á íbúð álitsbeiðanda sé sameiginlegur.
Reykjavík, 22. júní 2016
Auður Björg Jónasdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson