Matsmál nr. 3/2008, úrskurður 12. janúar 2009
Mánudaginn 12. janúar 2009 var í Matsnefnd eignarnámsbóta tekið fyrir matsmálið nr. 3/2008
Fljótsdalshérað
gegn
Eigendum Egilsstaða II / Kollsstaða,
Fljótsdalshéraði
og kveðinn upp svohljóðandi
ú r s k u r ð u r :
I. Skipan Matsnefndar eignarnámsbóta:
Matsnefnd eignarnámsbóta skipa í máli þessu, Helgi Jóhannesson, hrl., formaður, Vífill Oddsson, verkfræðingur og Björn Þorri Viktorsson, hrl og lögg. fasteignasali, en formaður kvaddi þá tvo síðastnefndu til starfans með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.
II. Matsbeiðni, aðilar og andlag eignarnámsins:
Með matsbeiðni dags. 16. júní 2008 sem lögð var fram hjá Matsnefnd eignarnámsbóta þann 30. júní 2008 fór eignarnemi, Fljótsdalshérað, kt. 481004-3220, Lyngási 12, Egilsstöðum, þess á leit við matsnefndina að hún mæti hæfilegar bætur vegna eignarnáms á hluta jarðarinnar Egilsstaða II / Kollsstaða, Fljótsdalshéraði. Eignarnámsþolar eru eigendur Egilsstaða II / Kollsstaða, Fljótsdalshéraði, þau Jón Pétursson, kt. 230630-5859, Litluskógum 7, Egilsstöðum, Margrét Pétursdóttir, kt. 140837-2029, Egilsstöðum II, Fljótsdalshéraði og Áslaug Pétursdóttir, kt. 080344-2529, Hrauntugu 115, Kópavogi. Hið eignarnumda land er 4,22 ha. að stærð. Eignarnámið á sér stoð í 1. mgr. 32. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.
III. Málsmeðferð:
Mál þetta var fyrst tekið fyrir hjá Matsnefnd eignarnámsbóta mánudaginn 30. júní 2008. Þá lagði eignarnemi fram matsbeiðni ásamt fylgiskjölum. Málinu var að því búnu frestað til vettvangsgöngu.
Miðvikudaginn 27. ágúst 2008 var málið tekið fyrir. Gengið var á vettvang og aðstæður skoðaðar. Málinu var að því búnu frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu eignarnema.
Þriðjudaginn 3. september 2008 var málið tekið fyrir. Eignarnemi lagði fram greinargerð og var málinu að því búnu frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu eignarnámsþola.
Föstudaginn 31. október 2008 var málið tekið fyrir. Eignarnámsþoli lagði fram greinargerð og var málinu að því búnu frestað til munnlegs flutnings.
Föstudaginn 16. desember 2008 var málið tekið fyrir. Þá fór fram munnlegur flutningur þess fyrir matsnefndinni og var málið að því búnu tekið til úrskurðar. Við flutning málsins kom fram að aðilar málsins eru sammála um að matið skuli ná til 4,22 ha. spildu sem er nánar tilgreind í framlögðum uppdrætti.
IV. Sjónarmið eignarnema:
Af hálfu eignarnema er þess krafist að eignarnámsþola verði ákvarðaðar fullar bætur í skilningi 72. gr. stjórnarskrárinnar. Fyrir liggur að hið eignarnumda land á að nýta undir nýtt tjaldstæði á Egilsstöðum, en til stendur að leggja eldra tjaldstæði niður. Eignarnemi kveður viðræður við eignarnámsþola um kaup á landinu hafa hafist formlega með því að eignarnemi sendi kauptilboð í spildur í eigu eignarnámsþola þann 10. apríl 2007. Samkvæmt því tilboði, sem gerði ráð fyrir afhendingu landsins þann 1. maí 2007, var eignarnemi tilbúinn til að greiða kr. 4.000.000 á ha. fyrir land það sem hér er til umfjöllunar. Síðar bauð eignarnemi kr. 4.100.000 á ha. fyrir landið. Eignarnemi telur þessi tilboð hafa verið langt yfir raunhæfu markaðsverði og telur sig ekki bundinn af þeim lengur, enda hafi ekki tekist samningar milli aðila um kaup á landinu og því hafi landið verið tekið eignarnámi og ágreiningur um verðmæti þess lagður fyrir Matsnefnd eignarnámsbóta.
Eignarnemi telur að líta eigi til markaðsverðs landsins þegar verðmæti þess er metið. Telur hann að við ákvörðun bótafjárhæðarinnar sé óheimilt að líta til hugsanlegs tilfinningagildis vegna landsins og/eða tengdra atriða, t.a.m. um það hversu líklegt það hafði verið að landið hefði verið til sölu á frjálsum markaði.
Eignarnemi bendir á að landið sé fyrirhugað undir tjaldstæði og samkvæmt skipulagi séu ekki líkur á að þar muni rísa þétt íbúa- eða þjónustubyggð í framtíðinni. Telur eignarnemi því ekki tækt að miða verðmæti landsins við að þar muni rísa byggð, enda sé framtíðar byggingaland Egilsstaða annars staðar samkvæmt skipulagi og það land sé einnig í eigu eignarnámsþola í máli þessu.
Eignarnemi kveður fasteignaverð á Egilsstöðum almennt ekki vera hærra en sem nemur byggingakostnaði. Þannig gefi staðsetning eigna á svæðinu ekki neitt svigrúm til verðhækkana á grundvelli staðsetningar eða annarra atriða sem oft hafa áhrif á verðmæti eigna. Með hliðsjón af þessu telur eignarnemi tekjumöguleika landeigenda af byggingaframkvæmda á eigin landi á Fljótsdalshéraði vera litla.
Eignarnemi bendir á að fasteignaverð á landsvísu hefur lækkað verulega upp á síðkastið. Þó fasteignaverð geti þróast mismunandi eftir svæðum sé allt fasteignaverð háð sömu grundvallarlögmálum og hafa þar áhrif atriði s.s. aðgangur að lánsfé, vaxtastig, mikil offjárfesting í fasteignum upp á síðkastið o.fl. sem hafi haft áhrif til lækkunar.
Eignarnemi bendir í greinargerð sinni á fjölmörg dæmi úr kaupsamningum og/eða gerðardómum um landverð á svæðinu máli sínu til stuðnings. Telur eignarnemi með hliðsjón af því og þess sem að framan er rakið að verðmæti hins eignarnumda lands sé á bilinu kr. 1.750.000 til kr. 2.500.000 á ha. Verðmæti þess þannig svipi til markaðsverðs lóða undir íbúðarhús í nágrenni Egilsstaða að teknu tilliti til þess að breytingar hafa orðið á landverði frá árslokum 2007 til lækkunar.
Eignarnemi telur að krafa eignarnámsþola um að honum verði gert að reisa girðingu á mörkum hins eignarnumda lands eigi ekki undir matsnefndina.
V. Sjónarmið eignarnámsþola:
Af hálfu eignarnámsþola er þess krafist að bætur fyrir hið eignarnumda land verði ákvarðaðar kr. 10.000.000 á ha. eða samtals kr. 42.200.000 fyrir allt hið eignarnumda land. Að auki krefjast eignarnámsþolar þess að eignarnema verði gert að reisa rammgerða girðingu við landamerki milli þeirrar landspildu sem eignarnámsheimildin tekur til og annarra landsvæða eignarnámsþola.
Þá krefjast eignarnnámsþolar þess að eignarnema verði gert að greiða þeim kostnað vegna reksturs matsmáls þessa og þann kostnað sem til fellur vegna stafa matsnefndarinnar.
Eignarnámsþolar telja að ekki eigi einungis að líta til gildandi aðalskipulags við mat á notkunarmöguleikum landsins, heldur verði að líta til raunverulegra eiginleika og framtíðarmöguleika landsins, óháð gildandi skipulagi. Ástæður þessa séu m.a. þær að aðalskipulag hafi takmarkaðan gildistíma og eignarnemi hafi í hendi sér að breyta því. Eignarnámsþolar benda á að Matsnefnd eignarnámsbóta hafi í fyrri úrskurðum sínum miðað við gæði landsins en ekki fyrirhugaða nýtingu þess við mat á verðmæti lands.
Eignarnámsþolar fallast ekki á þau sjónarmið eignarnema að líta beri til þess að framtíðarbyggingarland Egilsstaða sé fyrirhugað annars staðar og það land sé einnig í eigu eignarnámsþola máls þessa. Telja eignarnámsþolar engu skipta við matið hver sé eigandi landsins eða hvaða aðra möguleika þeir hafi til að nýta aðra hluta lands síns. Þá telja eignarnámsþolar að hið eignarnumda land í máli þessu sé vel til þess fallið að þar rísi byggð og til þess beri að líta við mat á því, en ekki fyrirhugaðrar notkunar samkvæmt skipulagi. Þá benda eignarnámsþolar á að við það að hið eignarnumda land verði nýtt undir tjaldstæði losni það svæði sem nú sé nýtt til þess og það land geti eignarnemi þá nýtt undir byggð.
Eignarnámsþolar gera kröfu til þess að við matið verði litið til þess að með eignarnáminu er verið að slíta land þeirra í sundur, sem feli í sér ómælt rask og óþægindi fyrir þá. Þannig geti þeir núna ekki farið að öðrum hlutum lands síns, sunnan hins eignarnumda lands, nema fara yfir land eignarnema. Benda eignarnámsþolar á að matsnefndin hafi á stundum tekið tillit til slíkra atriða við mat, ef land hefur verið klofið þannig að nýting annars lands eignarnámsþola verði óhentugri eftir en áður var.
Þá benda eignarnámsþolar á að fyrirhuguð nýting hins eignarnumda undir tjaldstæði muni valda þeim ómældu ónæði og óþægindum vegna umferðar og hávaða og til þess beri að líta við matið. Af þessum sökum gera eignarnámsþolar kröfu til þess að eignarnema verði með úrskurði matsnefndarinnar gert að reisa girðingu umhverfis hið eignarnumda land.
Eignarnámsþolar telja að lega spildunnar að Lagarfljótinu sé til þess fallin að auka verðmæti hennar, enda sé land sem liggi að sjó eða vatni ávallt verðmætara en annað land. Þá benda eignarnámsþolar á nálægð landsins við miðbæjarkjarna Egilsstaða.
Eignarnámsþolar telja að tilvísanir eignarnema í landa- og lóðasölur á svæðinu ekki varða sambærileg lönd og hér um ræði. Þá vísa eignarnámsþolar til nokkurra úrskurða Matsnefndar eignarnámsbóta sem þeir telja að líta beri til við mat þetta.
VI. Niðurstaða matsnefndarinnar:
Matsnefndin hefur farið á vettvang og kynnt sér aðstæður. Stærð og lega hinnar eignarnumdu spildu er ágreiningslaus.
Fallist er á það með eignarnema að krafa eignarnámsþola um að eignarnema verði gert að reisa girðingu umhverfis hið eignarnumda land eigi ekki undir matsnefndina sbr. 1. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms og er þeirri kröfu því vísað frá matsnefndinni.
Hin eignarnumda landspilda liggur nærri miðbæjarkjarna Egilsstaða og liggur því á verðmætum stað á svæðinu. Spildan er að mestu sléttlend og ákjósanleg til hvers konar nýtingar, hvort sem er til útivistar, landbúnaðar eða til að reisa á henni byggingar. Þá er lega hennar að Lagarfljótinu til þess fallin að auka verðmæti hennar, sérstaklega vesturhluta hennar. Austurhluti spildunnar liggur að fjölförnum þjóðvegi sem rýrir nokkuð verðmætti hennar á móti.
Við matið er litið til áætlaðs markaðsverðs spildunnar, óháð fyrirhuguðum notum hennar samkvæmt skipulagi.
Með hliðsjón af framangreindu þykja hæfilegar bætur fyrir 1 ha. lands næst þjóðvegi vera kr. 1.500.000 en bætur fyrir aðra hluta spildunnar vera kr. 5.000.000 á ha. Samtals ákvarðast því eignarnámsbætur kr. 17.600.000 í máli þessu. Ekki þykja efni til að ákvarða sérstakar bætur fyrir það að eignarnámið slítur að nokkru leyti í sundur land eignarnámsþola, enda hefur eignarnámið ekki í för með sér takmarkanir á nýtingarmöguleikum annarra hluta jarðarinnar.
Þá skal eignarnemi greiða eignarnámsþolum kr. 1.200.000 auk virðisaukaskatts í kostnað vegna reksturs matsmáls þessa og kr. 1.200.000 í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta.
ÚRSKURÐARORÐ:
Eignarnemi, Fljótsdalshérað, kt. 481004-3220, Lyngási 12, Egilsstöðum, greiði eignarnámsþolum, eigendum Egilsstaða II / Kollsstaða, þeim Jóni Péturssyni, kt. 230630-5859, Litluskógum 7, Egilsstöðum, Margréti Pétursdóttur, kt. 140837-2029, Egilsstöðum II, Fljótsdalshéraði og Áslaugu Pétursdóttur, kt. 080344-2529, Hrauntugu 115, Kópavogi, sameiginlega kr. 17.600.000 í eignarnámsbætur og kr. 1.200.000 auk virðisaukaskatts í kostnað vegna reksturs matsmáls þessa.
Þá greiði eignarnemi kr. 1.200.000 í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
Kröfu eignarnámsþola um að eignarnema verði gert að reisa girðingu umhverfis hið eignarnumda land er vísað frá.
_________________________________
Helgi Jóhannesson
___________________________ _______________________________
Vífill Oddsson Björn Þorri Viktorsson