Mál nr. 38/2015
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 38/2014
Endurgreiðsla húsaleigu, tryggingarfé: Riftun vegna heilsuspillandi húsnæðis
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 9. september 2015, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 29. september 2015, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 7. október 2015, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 1. febrúar 2016.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 23. febrúar 2015, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. mars 2015 til 31. maí 2016. Þann 15. júní 2015 rifti álitsbeiðandi leigusamningnum á þeim grundvelli að húsnæðið væri heilsuspillandi. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðanda hafi verið heimilt að rifta leigusamningnum og hvort álitsbeiðanda hafi borið skylda til að greiða húsaleigu fyrir júlí-, ágúst- og septembermánuð 2015.
Að mati kærunefndarinnar eru kröfur álitsbeiðanda:
1. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila á grundvelli 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
2. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að greiða leigu vegna júlí, ágúst og september 2015.
3. Að viðurkennt verði að álitsbeiðand beri að fá útgreidda tryggingu sem hún hafi lagt fram við upphaf leigutíma í formi bankaábyrgðar.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi tekið íbúðina á leigu þann 1. mars 2015. Fljótlega hafi komið í ljós að mölflugur væru í húsnæðinu. Gagnaðili hafi verið látinn vita og fékk hann meindýraeyði til að eitra í íbúðinni. Eitrunin tókst þó ekki sem skyldi. Álitsbeiðandi sendi skriflega riftun til gagnaðila þann 15. júní 2015 þar sem hún taldi þessar aðstæður óviðunandi. Hún tilkynnti að hún yrði farin úr íbúðinni 1. júlí 2015 en myndi þó greiða leigu til 15. júlí 2015.
Álitsbeiðandi kveðst hafa leitað til leiguaðstoðar Neytendasamtakanna og fengið upplýsingar hjá þeim um að uppsagnarfrestur væri enginn þar sem samningnum hafi verið rift með lögformlegum hætti. Samtök leigjenda höfðu þó áður tilkynnt þeim að uppsagnarfrestur í riftunarmálum væri einn mánuður. Því hafði álitsbeiðandi sagt gagnaðila að hún myndi greiða eins mánaðar leigu eftir riftunina þann 15. júní 2015.
Álitsbeiðandi vísar til 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. En samkvæmt ákvæðinu sé leigjanda heimilt að rifta leigusamningi: „Ef húsnæðið spillist svo á leigutíma af ástæðum sem ekki verða raktar til leigjanda að það nýtist eigi lengur til fyrirhugaðra nota eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda.“ Við flutning álitsbeiðanda úr húsnæðinu hafi hún þurft að frysta allan fatnað eða setja í þurrkara sem og að gera ráðstafanir vegna húsgagna og annarra hluta vegna mölflugnanna. Hafi hún því orðið fyrir miklum óþægindum vegna þessa.
Álitsbeiðandi hafi haft samband við heilbrigðisyfirvöld en þau hafi talið mölflugnavandamál ekki heyra undir starfssvið sitt, en samkvæmt Samtökum leigjenda falli slíkt vandamál undir 60. gr. húsaleigulaga þar sem húsnæðið hafi ekki verið eins og það hafi átt að vera.
Gagnaðili hafi hafnað því að það væru mölflugur í húsinu þar sem þær hefðu hvergi sést annars staðar í húsinu og taldi víst að álitsbeiðandi hafi komið með þær með sér. Álitsbeiðandi hafnar þessu og segist aldrei hafa séð mölflugur áður en hún flutti inn í íbúðina.
Álitsbeiðanda hafi verið boðið að greiða tveggja mánaða leigu, þ.e. fyrir júlí og ágúst. Hún hafi þó einnig fengið reikning fyrir septembermánuð en gagnaðili hafi ekki gefið henni reikningsupplýsingar til þess að geta greitt kröfuna.
Trygging, að fjárhæð 200.000 krónur, hafi verið lögð inn á læstan reikning á nafni álitsbeiðanda, en bankinn hafi ekki viljað greiða álitsbeiðanda trygginguna vegna ágreinings hennar við gagnaðila. Álitsbeiðandi hafi reynt að semja við gagnaðila um málið en gagnaðili hafnað slíkum umleitunum.
Auk fyrrgreinds vandamáls vegna mölflugna hafi verið lokað fyrir rafmagn í íbúðinni tímabundið meðan á leigutíma stóð vegna vanskila gagnaðila. Þá hafi vatnslagnir íbúðarinnar stíflast með þeim afleiðingum að það hafi flætt upp úr sturtu íbúðarinnar.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili hafi aldrei orðið var við mölflugur í umræddri íbúð og ekki heldur leigjandi í íbúð sem sé staðsett við hliðina á umræddri íbúð. Hann hafi þó engu að síður gert ráðstafanir til þess að koma til móts við álitsbeiðanda með því að eitra fyrir mölflugum. Áður en íbúðin var afhent hafi hann málað og hreinsað hana. Gagnaðili samþykkti ekki riftun álitsbeiðanda og að mati hans sé leigusamningur enn í gildi en honum hafi ekki borist greiðslur vegna leigu í júlí, ágúst og september 2015. Greiðslur hafi verið sendar til innheimtu í banka á kennitölu álitsbeiðanda.
Að mati gagnaðila er riftun álitsbeiðanda á tímabundna leigusamningnum ólögmæt og ekki um fullnægjandi riftunarástæðu að ræða. Tímabundnum samningi verði ekki rift nema í undantekningartilfellum sem fjallað sé um í XII. kafla húsaleiguleiga. Álitsbeiðandi hafi ekki lagt fram sannanir um að mölflugur séu í húsnæðinu og meindýraeyðir hafi ekki fundið neinar mölflugur þar. Ef þær væri að finna þar þá gætu þær að mati gagnaðili allt eins hafa borist í húsnæðið með álitsbeiðanda. Sönnunarbyrðin liggi hjá álitsbeiðanda að sýna fram á að skilyrði riftunar séu fyrir hendi.
Þrátt fyrir að tilvist mölflugna hafi ekki verið sönnuð, getur gagnaðili þess að álitsbeiðandi hafi átt rétt á því að bætt yrði úr annmarka þessum innan tveggja mánaða frá því að skrifleg krafa barst um úrbætur. Ekki var um skriflega kröfu að ræða frá álitsbeiðanda, en gagnaðili hafi þó gert ráðstafanir innan eðlilegs tíma frá tilkynningu hennar. Hefur hann þar af leiðandi sýnt vilja til úrbóta. Hafi álitsbeiðandi enn talið að mölflugur væru til staðar hefði verið eðlilegast að upplýsa gagnaðila um slíkt og sýna fram á annmarkann og krefjast frekari úrbóta, sbr. 2. mgr. 17. gr. húsaleigulaga.
Gagnaðili bendir á að samkvæmt fræðilegum upplýsingum um mölflugur, sem hann hafi aflað sér, þá leggjast þær á ullarvörur og skinn og finnast því helst í fötum eða teppum. Þær tengjast því fremur innbúi og fatnaði eða teppum en húsnæðinu sjálfu. Þær séu ekki heilsuspillandi þó svo að þær séu skaðvaldar. Álitsbeiðanda hafi að mati gagnaðila ekki tekist að sýna fram á tilvist mölflugna og nauðsyn þess að rifta samningi svo skyndilega án frekari tilrauna til úrbóta eða sátta.
Álitsbeiðandi hafi ekki greitt leigu frá 1. júní 2015, greiðslur hafa verið sendar í innheimtu í banka og álitsbeiðandi hafi greitt leigu fyrir mars, apríl og maí á þann hátt. Því eigi greiðslustaður að vera álitsbeiðanda ljós.
Tryggingarfé skv. 39. gr. húsaleigulaga á að tryggja leigusala réttar efndir leigusamnings, þ.m.t. leigugreiðslur. Gagnaðili á því samkvæmt fyrrgreindu rétt á að leysa út tryggingarféð, að fjárhæð 200.000 krónur, upp í vangreiddar leigugreiðslur.
Því sé það mat gagnaðila að álitsbeiðanda hafi ekki tekist að sýna fram á að húsnæðið sé svo spillt að það nýtist ekki til fyrirhugaðra nota eða geti talist heilsuspillandi. Riftun geti því ekki talist hafa verið heimil og leigusamningur aðila sé því enn í gildi. Því beri álitsbeiðanda að standa við gerðan samning út leigutímann eða þar til gagnaðila tekst að finna nýjan leigjanda.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að það sé rangt hjá gagnaðila að engar mölflugur hafi verið í húsnæðinu, en álitsbeiðandi hefur lagt fram myndir sem sýna fram á það. Það sé einnig rangt hjá gagnaðila að það hafi ekki getað verið mölflugur í húsnæðinu áður en hún hafi leigt það þar sem að íbúðinni hafi fylgt tvö rúm og sófi sem hæglega geti hýst mölflugur.
Samtök leigjenda hafi fullvissað hana um það oftar en einu sinni að þetta væri lögmæt riftunarástæða og riftunin væri því lögmæt.
III. Forsendur
Með leigusamningi, dags. 23. febrúar 2015, tók álitsbeiðandi á leigu húsnæði í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. mars 2015 til 31. maí 2016. Fjárhæð leigunnar var ákveðin 106.000 krónur á mánuði og lagði álitsbeiðandi fram bankaábyrgð að fjárhæð 200.000 krónur. Álitsbeiðandi krefst viðurkenningar á því að henni hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila skv. 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, og að trygging sem hún hafi lagt fyrir í banka í upphafi leigutímans verði borguð út, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 40. gr. sömu laga. Álitsbeiðandi byggir riftunarheimild sína á því að mölflugur séu í íbúðinni og því sé íbúðin heilsuspillandi. Gagnaðili byggir á því að aldrei hafi verið mölflugur í íbúðinni, auk þess sem það sé álitsbeiðanda að sanna slíka staðhæfingu. Riftunarkrafa álitsbeiðanda sé því ólögmæt og álitsbeiðanda beri að greiða leigu samkvæmt samningi aðila út leigutímann eða þar til gagnaðila tekst að leigja íbúðina út aftur.
Samkvæmt 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi aðila ef húsnæðið spillist svo á leigutímanum af ástæðum sem ekki verða raktar til leigjanda að það nýtist eigi lengur til fyrirhugaðra nota eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda. Sönnunarbyrði um að húsnæðið sé heilsuspillandi hvílir á álitsbeiðanda. Eina gagnið sem álitsbeiðandi hefur lagt fram máli sínu til stuðnings er mynd sem sýna á fram á að mölflugur hafi verið í húsinu. Gegn mótmælum gagnaðila telur kærunefnd að álitsbeiðanda hafi ekki tekist sönnun þess að húsnæðið sé heilsuspillandi. Þá er skilyrði skv. ákvæði 3. tölulið 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga að heilbrigðisyfirvöld meti húsnæðið heilsuspillandi en slíkt mat liggur ekki fyrir hér. Riftun verður því ekki byggð á 3. tölulið 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga og telst því ólögmæt.
Með hliðsjón af 62. gr. húsaleigulaga ber álitsbeiðanda að bæta gagnaðila það tjón sem leiðir af vanefndum hans. Ákvæðið kveður á um að ef leigusamningur var tímabundinn skuli leigjandi greiða bætur sem jafngilda leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Samningur aðila var tímabundinn til 30. maí 2016. Hins vegar má sjá af tölvupóstsamskiptum aðila að gagnaðili féllst á, þann 9. júlí 2015, að álitsbeiðandi myndi greiða húsaleigu fyrir júlí og ágúst og yrði þá laus allra mála. Því er það mat kærunefndar að gagnaðili hafi fallist á riftun húsaleigusamnings frá 31. ágúst og að húsaleigusamningi aðila hafi lokið á þeim degi.
Kærunefnd telur ástæðu til að vekja athygli á því að leigusala ber að draga úr tjóni sem hann verður fyrir vegna ólögmætrar riftunar, eftir því sem hann frekast getur með vísan til 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga. Gagnaðila hafi því þegar borið að gera venjulegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skulu þær leigutekjur, sem unnt hefði verið að afla, koma til frádráttar leigubótum.
Álistbeiðandi hefur krafist staðfestingar á því að henni beri að fá greidda tryggingu sína, sem hún hafi lagt fyrir í upphafi leigutímans, til baka. Samkvæmt 10. gr. leigusamnings aðila kemur fram að umrædd trygging sé að fjárhæð 200.000 krónur og sé í formi ábyrgðarlýsingar í banka. Því séu fjármunirnir bundnir hjá þeim banka en ekki gagnaðila. Hlutverk kærunefndar húsamála er að fjalla um þau ágreiningsefni sem aðilar leigusamnings beina til nefndarinnar við gerð og/eða framkvæmd leigusamnings, sbr. 85. gr. húsaleigulaga. Það er því ljóst að mat á málsmeðferð og verklagi banka við afgreiðslu kröfu álitsbeiðanda í ábyrgðaryfirlýsingu hennar fellur utan hlutverks kærunefndar og verður því ekki fjallað um þá kröfu hér.
V. Niðurstaða
Kröfu álitsbeiðanda, um að viðurkennt verði að henni hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila á grundvelli 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, er hafnað.
Kærunefnd telur að álitsbeiðanda beri að greiða leigu vegna júlí og ágúst 2015.
Kröfu um að viðskiptabanki álitsbeiðanda endurgreiði henni tryggingu sem hún tók hjá bankanum er vísað frá.
Reykjavík, 10. febrúar 2016
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson