Mál nr. 40/2016
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 40/2016
Sameign. Þak. Kostnaðarþátttaka.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 17. október 2016, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 9. nóvember 2016, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 21. desember 2016, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. mars 2017.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar eru eigendur tveggja matshluta í tvíbýlishúsi. Ágreiningur er um skyldu neðri hæðar til greiðslu kostnaðar vegna viðgerðar á þaki.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða hlut í viðgerð á þaki í samræmi við eignarhlutföll í eignaskiptayfirlýsingu.
Í álitsbeiðni kemur fram að árið 2015 hafi álitsbeiðandi tekið ákvörðun um að ráðast í viðgerðir á þaki. Lekið hafi með skorsteini inn í forstofu álitsbeiðanda í nokkur ár og járn á þaki verið orðið ryðgað og götótt. Gagnaðili hafi vitað af þessum leka, séð hverjar afleiðingar hans yrðu og vitað um ástsand þaksins. Munnlegt samþykki gagnaðila hafi legið fyrir. Álitsbeiðandi hafi fengið tilboð í efni og unnið verkið að miklu leyti sjálfur. Gagnaðili hafi farið með efnisnótur í bankann til að athuga með lán en hafi fengið synjun. Hafi hann þá greitt 50.000 kr. inn á reikning álitsbeiðanda og sett skýringuna „roof“ í tilvísun. Nýverið hafi gagnaðili aftur á móti upplýst álitsbeiðendur um að hann skuldi þeim ekki neitt þar sem ekki hefði verði staðið löglega að því að meta kostnaðinn við framkvæmdirnar.
Í greinargerð gagnaðila segir að hann hafi aldrei verið boðaður á húsfund til að ræða það að setja ætti nýtt þak eða haft upplýsingar um slíkar framkvæmdir. Með vísan til 40. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, sé hann þannig ekki skuldbundinn til að greiða hlut í nýju þaki fasteignarinnar. Gagnaðili vísi til 2. mgr. 36. gr. og 39. gr. laganna um að allir eigendur eigi óskorðaðan rétt til að taka þátt í öllum ákvörðunum er varði sameignina og að einstökum eiganda sé ekki heimilt upp á sitt einsdæmi að taka ákvarðanir eða gera ráðstafanir sem snerta sameign nema undantekningarákvæði 37. og 38. gr. laganna eigi við. Álitsbeiðandi hafi ekki upplýst gagnaðila um að framkvæmdin yrði kostnaðarsöm enda hafi hún aldrei átt að verða það þar sem ástand þaksins var ekki svo slæmt að setja þyrfti nýtt þak. Þar sem álitsbeiðandi hafi talað um smávægilega framkvæmd á skorsteini telji gagnaðili að innborgun hans, að fjárhæð 50.000 kr., ætti að duga fyrri henni. Gagnaðili hafni því alfarið að hafa veitt munnlegt samþykki fyrir kostnaðarsömum framkvæmdum enda ekkert gefið til kynna að ráðast þyrfti í slíka framkvæmd.
Gagnaðili vísi til 37. og 38. gr. laganna og sé afar ósáttur við að álitsbeiðandi hafi tekið einhliða ákvörðun um hvað þyrfti að gera og ekki upplýst hann um fyrirhugaðar framkvæmdir. Með því hafi álitsbeiðandi komið í veg fyrir að gagnaðili hefði möguleika á að afla sér upplýsinga um ástand þaksins og mögulegan kostnað sem fallið gæti á hann. Þess vegna hafni hann greiðslu umfram það sem hann hafi þegar innt af hendi.
Krafa um greiðslu hafi ekki komið fram af hálfu álitsbeiðanda fyrr en gagnaðil hafi selt þriðja manni eignina, en álitsbeiðandi hafi einnig viljað kaupa hana. Krafan hljóðaði uppá tugi þúsunda án þess að nokkuð hafi verið lagt fram í því skyni að sýna fram á raunkostnað. Álitsbeiðandi hafi ekki getað lagt fram reikninga heldur bara fullyrt að þetta væri kostnaður við framkvæmdina.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að í húsinu hafi aldrei verið starfandi húsfélag og aldrei rekinn sameiginlegur hússjóður vegna framkvæmda á sameign. Allar ákvarðanir um framkvæmdir hafi verið teknar óformlega og aldrei neitt verið bókað um þær. Gagnaðili hafi haft eign sína á leigu í sex ár áður en hann hafi fest kaup á henni og hafi verið búinn að eiga eignina í tvö ár þegar framkvæmdin við þakið hafi farið fram. Honum hafi því verið vel kunnugt um framangreinda tilhögun við ákvörðunartöku um sameignina og aldrei gert athugasemdir við hana. Ákvörðun um að ráðast í lagfæringar á þakinu hafi verið tekin vorið 2015. Fullt samkomulag hafi verið með aðilum þar um enda hafi legið fyrir að leki á þakinu væri farinn að valda tjóni á gólfefnum og húsmunum eignar álitsbeiðanda. Gagnaðili hafi verið fullkomlega sammála álitsbeiðanda um nauðsyn framkvæmdanna. Hann hafi búið í húsinu á meðan framkvæmdir stóðu yfir en þar sem álitsbeiðandi hafi reynt að vinna verkið sjálfur með aðstoð vina og vandamanna hafi það tekið nokkurn tíma. Það hafi því ekki farið fram hjá gagnaðila að allt járn hafi verið tekið af þakinu og því fargað auk þess sem skortsteinninn hafi verið brotinn niður. Það hafi heldur ekki farið fram hjá honum að nýr þakpappi hafi verið keyptur og lagður á þakið. Allan þennan tíma hafi hann ekki hreyft neinum athugasemdum við framkvæmdina eða hvernig staðið hefði verið að ákvörðun um hana. Hann hafi heldur ekki gert fyrirvara um skyldu sína til að taka þátt í kostnaði. Þvert á móti hafi hann greitt inn á verkið. Það hafi ekki verið fyrr en löngu síðar, eftir að fjárhagsleg staða hans hafði breyst, sem hann hafi fyrst komið fram með þá fullyrðingu að hann hafi einungis samþykkt lagfæringar á skorsteininum. Sú fullyrðing samræmist þó ekki samskiptum hans við álitsbeiðanda á framkvæmdatímanum eða hans eigin athöfnum eða athafnaleysi.
Ákvörðun um viðgerð á þakinu hafi verið tekin með löglegum og bindandi hætti. Framkvæmdin hafi ekki aðeins verið brýn heldur hafi hún verið nauðsynleg til að forða tjóni. Ef kærunefnd álíti að ágallar hafi verið á fundarboði eða formi ákvörðunar telji álitsbeiðandi að 4. mgr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga eigi við um ákvörðunina. Ekki sé nauðsynlegt að 2/3 hlutar eigenda samþykki slíka framkvæmd, sbr. 9. tölul. B-liðar 41. gr. fjöleignarhúsalaga, heldur dugi einfaldur meirihluti. Framkvæmdin hafi ekki verið dýr eða óvenjuleg heldur eðlileg miðað við 48 ára gamalt þak og kostnaðurinn sáralítill sé litið til verðmætis fasteignarinnar.
III. Forsendur
Aðila greinir á um hvort gagnaðila beri að taka þátt í kostnaði við viðgerð á þaki í samræmi við eignarhlutföll í eignaskiptayfirlýsingu. Ákvæði 39. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, kveður á um að allir eigendur eigi óskorðaðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameign hússins. Samkvæmt 4. mgr. ákvæðisins skulu sameiginlegar ákvarðanir almennt teknar á sameiginlegum fundi eigenda, þ.e. húsfundi. Fasteign aðila er tvíbýlishús. Ákvæði 1. mgr. 67. gr. laganna kveður á um að ekki sé þörf á að kjósa og hafa sérstaka stjórn þegar um er að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri og fari þá allir eigendur í félagi með það vald og verkefni sem stjórnin færi annars með lögum samkvæmt. Með hliðsjón af ákvæðinu telur kærunefnd að slaka megi á formkröfum þegar um lítil fjölbýli er að ræða þannig að það, eitt og sér, að ekki hafi verið fjallað um þakviðgerð þá er hér um ræðir á sérstökum húsfundi, valdi því ekki að um ólögmæta framkvæmd sé að ræða.
Ákvæði 2. mgr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga segir að hafi verið tekin ákvörðun um sameiginlega framkvæmd án þess að eigandi hafi verið hafður með í ráðum geti hann krafist þess að framkvæmdin verði stöðvuð og hann neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar þar til lögleg ákvörðun hefur verið tekin. Skuli eigandi hafa uppi slík andmæli án ástæðulauss dráttar og strax og tilefni er til. Aðilar eru sammála um að lekið hafi í eign álitsbeiðanda af þaki og að þeir hafi talið nauðsynlegt að gera við lekann; gagnaðili segist þó hafa talið lekann bundinn við vandamál í skorsteini. Því hefur þó ekki verið mótmælt af hálfu gagnaðila að framkvæmdir við þakið hafi staðið yfir í lengri tíma, líkt og álitsbeiðandi heldur fram, og að honum hafi ekki dulist að þakjárn hafi verið rifið af og nýr þakpappi lagður á. Gagnaðili gerði ekki athugasemdir við verkið eða stöðvaði það líkt og 2. mgr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga býður, en greiddi aftur á móti inn á reikning álitsbeiðanda 50.000 kr. vegna þaks. Telur kærunefnd að álitsbeiðandi hafi því mátt líta svo á að fullnægjandi samþykki gagnaðila lægi fyrir um framkvæmdina enda hafi gagnaðili haft fullt tilefni til að kynna sér til hlítar yfirstandandi framkvæmdir á þaki hafi hann verið í vafa með umfang þeirra.
Aftur á móti telur kærunefnd að álitsbeiðandi verði að leggja fram sundurliðaða og skýra reikninga kröfu sinni til stuðnings og að ekki sé unnt að krefja gagnaðila um greiðslu vegna vinnu álitsbeiðanda sjálfs eða annarra sem álitsbeiðandi greiddi ekki fyrir aðstoð við verkið.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að gagnaðila beri að greiða hlutdeild í sannanlegum kostnaði vegna viðgerðar á þaki í samræmi við eignarhlutföll í eignaskiptayfirlýsingu.
Reykjavík, 31. mars 2017
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson