Mál nr. 57/2015
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 57/2015
Þinglýst kvöð á eign.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 14. desember 2015, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 5. janúar 2016, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 2. febrúar 2016, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 22. júní 2016.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 1. hæð. Gagnaðili er eigandi hinna tveggja íbúðanna, á annarri og þriðju hæð. Ágreiningur er um samþykki sem þinglýst hefur verið sem kvöð á eignina, um að gagnaðili fengi og hefði til framtíðar einkaafnot af efri hluta baklóðar.
Kröfur álitsbeiðanda eru
1. Að kvöð sem þinglýst hefur verið á eignina verði ógilt.
2. Ef að kvöðin verði fundin ólögmæt og ógild þá krefst álitsbeiðandi þess að gagnaðila verið gert að koma lóðinni í ásættanlegt horf.
3. Til vara krefst álitsbeiðandi að fasteignamat eignar hans verði endurskoðað.
Í álitsbeiðni kemur fram að 3. ágúst 2011 hafi gagnaðili fengið þáverandi eigendur annarra íbúðaí húsinu C til að undirrita svokallað samþykki um ráðstöfunarrétt að lóð eignarinnar. Samþykki þetta hafi gagnaðili ritað einhliða og án þess að öðrum aðilum hafi verið gefið tækifæri til að koma á framfæri athugasemdum. Í því hafi falist að gagnaðili fengi og hefði til framtíðar einkaafnot af efri hluta baklóðar. Í öðru lagi að gagnaðili mætti reisa sólpall á sameiginlegri lóð hússins og að sá pallur teldist hennar séreign. Þá megi gagnaðili setja heitan pott og fleira á pall sinn án frekari tilgreiningar eða takmörkunar. Tekið hafi verið fram í samþykkinu að gagnaðila sé veitt heimild til að þinglýsa skjalinu sem kvöð á eignina. Gagnaðili hafi lagt skjalið inn til þinglýsingar 22. ágúst 2011 og hafi skjalinu verið þinglýst daginn eftir.
Þegar álitsbeiðandi hafi keypt íbúð 101 þann 11. júní 2014 hafi honum verið kynnt tilvist kvaðarinnar. Hafi þá verið fyrir hendi pallur í einu horni lóðarinnar. Álitsbeiðandi hafi lagt þann skilning á aðstæður að ofangreind kvöð veitti gagnaðila heimild til einkaafnota af þeim palli og hafi hann ekki sett sig upp á móti því. Stuttu seinna hafi gagnaðili aftur á móti tekið til við að láta grafa grunn fyrir stækkun pallsins. Hafi þá verið grafnar djúpar og stórar holur yfir stærstan hluta lóðarinnar. Engar frekari framkvæmdir hafi átt sér stað. Þó liggi fyrir að gagnaðili leggi þann skilning á ofangreinda kvöð að hún veiti heimild til að reisa pall yfir alla lóðina og hafi aðstæður verið með þeim hætti um nokkurt skeið. Geti álitsbeiðandi ekki sætt sig við svo afdrifaríka og verulega takmörkun á eignarrétti sínum auk þess sem áðurgreindar aðstæður skapi hættu og setji ljótan svip á eignina.
Álitsbeiðandi krefjist þess aðallega að ofangreint samþykki og kvöð á eignina verði ógilt, annars vegar á grundvelli laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og hins vegar á grundvelli 36. gr. samningalaga, nr. 7/1936. Samþykki þetta sé bersýnilega ósanngjarnt að virtum aðstæðum öllum. Um sé að ræða kvöð sem afnemi öll lóðarréttindi álitsbeiðanda til handa gagnaðila persónulega. Það þýði að selji gagnaðili eign sína þá sé enn þinglýst kvöð um að hún megi persónulega, en ekki eigandi fasteignarinnar, byggja pall og hann sé hennar séreign og til einkaafnota. Það verði að teljast með öllu fráleitt og einfaldlega gangi ekki upp hvað varðar eignarrétt annarra íbúa eða framtíðareigenda að sameign.
Það að gagnaðili megi reisa sólpall á allri sameiginlegri lóð hússins og að sá sólpallur teljist hennar séreign og til einkaafnota sé einnig brot á lögum og reglum fjöleignarhúsalaga, megi meðal annars benda á 5. tölul. 6. gr., 1. mgr. 8. gr. og 2.–4. mgr. 10. gr. laganna. Umrædd kvöð gagnaðila gangi beinlínis í berhögg við ofangreind lagaákvæði og beri þegar af þeim sökum að ógilda hana með öllu. Þá megi einnig geta þess að skv. 11. gr. fjöleignarhúsalaga sé hver eignarhluti, ásamt fylgifé og eignarhluta í sameign, sérstök fasteign enda sé fullnægt skilyrðum laga um skráningu og mat fasteigna. Með því að afnema lóðarréttindi álitsbeiðanda með þinglýstri kvöð og gera lóðina að séreign gagnaðila fullnægi eign álitsbeiðanda ekki þessu skilyrði lengur þar sem skilgreining á hugtakinu fasteign sé að lóð sé til staðar. Við undirritun ofangreinds samþykkis þá hafi þáverandi eigendur rýrt verðmæti eignarinnar verulega og gefið frá sér veðandlag kröfuhafa sinna sem þeim hafi beinlínis verið óheimilt að gera. Kvöð þessi sé einnig verulega íþyngjandi og rýri fasteignamat eignar álitsbeiðanda umtalsvert. Kvöðin geri álitsbeiðanda einnig verulega erfitt að endurselja eign sína. Þá sé um að ræða verulega takmörkun á eignarrétti álitsbeiðanda sem sé varinn af 72. gr. stjórnarskrár og 1. gr. viðauka Mannréttindasáttmála Evrópu.
Álitsbeiðandi krefjist þess að verði kvöðin fundin ólögmæt verði gagnaðila gert að fylla upp í ofangreindar holur á lóð eignarinnar og að laga útlit lóðar og koma henni í ásættanlegt horf, þ.á.m. með þökulagningu og heildarútlitslegri viðgerð. Álitsbeiðandi sætti sig við að pallur gagnaðila, sem sé og var fyrir hendi við kaup hans á eigninni, standi áfram í óbreyttu ástandi og sé séreign gagnaðila til hennar einkaafnota.
Til vara krefjist álitsbeiðandi þess, verði ofangreindum kröfum hafnað, að fasteignamat eignar hans verði endurskoðað þar sem að það sé ekki byggt á réttum hlutföllum eða eignarrétti. Álitsbeiðandi hafi því verið að greiða frá undirritun kaupsamnings, 11. júní 2014, of há fasteignagjöld af eign sinni. Krefjist álitsbeiðandi þess því einnig að gagnaðila verði gert að endurgreiða sér fjárhæð þá sem útaf standi eftir að raunverð fasteignagjalda hafi verið útreiknað.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að á eyðublaðinu um beiðni um álitsgerð kærunefndar húsamála komi fram að áður en kærunefnd taki mál til meðferðar þurfi það að hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélags. Sé álitsbeiðandi ekki búinn að fá afgreiðslu húsfélags á máli vísi nefndin málinu frá. Það fyrsta sem gagnaðili heyrði af óánægju álitsbeiðanda um kvöð þá sem þinglýst sé vegna afnota á lóð við eignina hafi verið bréf kærunefndar, dags. 18. desember 2015. Hið meinta ágreiningsefni hafi þannig aldreið verið tekið fyrir á húsfundi. Þegar af þeirri ástæðu telji gagnaðili að vísa beri erindinu frá nefndinni.
Telji nefndin að henni beri að taka erindið til efnislegrar afgreiðslu vilji gagnaðili koma eftirfarandi á framfæri um sína hlið málsins. Að gagnaðili mótmæli aðdróttunum álitsbeiðanda varðandi samþykki fyrir einkaafnotum hennar af efri hluta baklóðar við húsið. Skjalið hafi verið gert á sínum tíma og undirritað af þáverandi eigendum 1. hæðar og rishæðar hússins. Í samþykkinu felist einnig að því skuli þinglýst á eignina sem kvöð gagnvart lóðarafnotum. Gagnaðili telji kærunefnd húsamála enga heimild hafa til að lýsa þetta þinglýsta samþykki ógilt, hvorki á grundvelli laga um fjöleignarhús né á grundvelli 36. gr. samningalaga, eins og farið sé fram á í erindinu. Telji álitsbeiðandi samþykkið ekki löglegt þá hljóti hann að verða að fá það ógilt fyrir dómi.
Í gögnum málsins komi skýrt fram að álitsbeiðandi hafi vitað af þinglýstri kvöð áður en hann hafi keypt eignina. Hennar sé skilmerkilega getið bæði í kauptilboði og kaupsamningi sem hann hafi gert um eignina. Álitsbeiðandi hafi því bæði gert tilboð í eignina og um hana kaupsamning vitandi um þessa þinglýstu kvöð. Meintur misskilningur hans um umfang kvaðarinnar geti ekki verið á ábyrgð gagnaðila.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að í greinargerð gagnaðila sé vakin athygli á að á eyðublaði um álitsgerð kærunefndar húsamála komi fram að áður en kærunefnd taki mál til meðferðar þurfi það að hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélags. Álitsbeiðandi bendi á að umrætt húsfélag samanstandi af ofangreindum málsaðilum þar sem gagnaðili sitji sem formaður og gjaldkeri.
Í reglugerð um kærunefnd húsamála, nr. 881/2001, komi fram í 2. mgr. 5. gr. að áður en kærunefnd taki mál til meðferðar skuli það að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins. Það sé því ekki ófrávíkjanleg skylda að bera mál fyrst undir húsfund.
Samskipti gagnaðila gagnvart íbúum í eign álitsbeiðanda hafi, að þeirra mati, einkennst af yfirgangi og óbilgirni. Hafi álitsbeiðandi því talið að það þjónaði ekki tilgangi að bera deiluefnið undir húsfund þar sem öllum kröfum eða tilmælum álitsbeiðanda hefði fyrirsjáanlega verið hafnað af hálfu formanni húsfélagsins, sem sé einnig með meirihluta atkvæða í húsfélaginu. Hafi álitsbeiðandi séð sig nauðbeygðan, við erfiðar aðstæður, að leita beint til kærunefndar til úrlausnar á deiluefni þessu. Af ofangreindum ástæðum sé kröfu gagnaðila um frávísun hafnað.
Álitsbeiðandi andmæli fullyrðingu gagnaðila um að virðuleg kærunefnd húsamála hafi hvorki heimild til að lýsa umdeilt samþykki ógilt á grundvelli laga um fjöleignarhús né á grundvelli 36. gr. samningalaga. Í fyrsta lagi á grundvelli 2. mgr. 1. gr. reglugerðar um kærunefnd húsamála, nr. 881/2001, þar sem segi að hlutverk nefndarinnar sé að fjalla um hvers konar ágreining milli eigenda fjöleignarhúsa. Í öðru lagi á grundvelli 1. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga en þar segi að greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur geti þeir leitað til nefndarinnar og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið.
Engar frekari athugasemdir bárust frá gagnaðila.
III. Forsendur
Í 5. gr. reglugerðar nr. 881/2001 er það ekki gert að ófrávíkjanlegu skilyrði að mál sé afgreitt á húsfundi áður en það kemur til kasta kærunefndar húsamála. Að mati kærunefndar liggur fyrir í málinu skýr ágreiningur milli aðila um kvöð sem þinglýst hefur verið á eignina. Af þeim sökum telur kærunefnd það á verksviði nefndarinnar að taka málið til efnislegrar umfjöllunar á grundvelli laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús. Kröfum gagnaðila um frávísun málsins er því hafnað.
Óumdeilt er í málinu að fjöleignarhúsið C stendur á sameignarlóð eigenda hússins. Í 5. tölul. 8. gr. fjöleignarhúsalaga er kveðið nánar á um sameignarréttindi íbúa yfir lóð, en þar kemur fram að öll lóð húss og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni teljist sameign nema annað byggist á þinglýstum heimildum eða eðli máls.
Hinn 3. ágúst 2011 undirrituðu eigandi íbúðar á jarðhæð hússins annars vegar og eigandi 3. hæðar (risíbúð) hins vegar undir skjal sem ber yfirskriftina „Samþykki“. Þar segir að eigandi 2. hæðar skuli hafa einkaafnot af efri hluta baklóðar. Jafnframt megi reisa sólpall, sem sé hans séreign „og setja upp heitan pott og fl.“ á áðurnefndum lóðarhluta. Fram kemur að samþykki þessu verði þinglýst á eignina sem kvöð gagnvart öðrum lóðarafnotum. Skjalinu var þinglýst 23. ágúst 2011 á eignina en á þeim tíma voru umræddir yfirlýsingargjafar tveir eigendur eignarinnar á móti gagnaðila.
Álitsbeiðandi krefst þess að umrætt skjal verði ógilt annars vegar á grundvelli laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og hins vegar á grundvelli 36. gr. samningalaga, nr. 7/1936. Á þetta fellst kærunefnd ekki enda skortir hana lagaheimild til að taka slíka kröfu til greina. Kærunefnd getur á hinn bóginn fjallað um efni og inntak skjalsins og metið hvort það samræmist ákvæðum laga um fjöleignarhús.
Samkvæmt 5. gr. laga um fjöleignarhús er skipting húss með þrennu móti, þ. e. séreign, sameign allra og sameign sumra. Hvorki í lögunum né í greinargerð með frumvarpi því sem síðar varð að lögunum er vikið sérstaklega að sérafnotaflötum. Hugtakið er þó talið fela í sér einkarétt til afnota og umráða fyrir ákveðnum hluta sem þó er í sameign eigenda. Sá réttur felur ekki í sér séreignarrétt samkvæmt skilningi fjöleignarhúsalaga yfir viðkomandi fleti heldur einungi afnotarétt, þ.e. kvöð á aðra eigendur að virða umráða- og afnotarétt sérafnotaréttarhafa.
Álitsbeiðandi heldur því fram að með umræddri kvöð hafi gagnaðili í raun afnumið öll lóðarréttindi hans á bakhlið hússins. Kærunefnd fór og skoðaði aðstæður á vettvangi. Sá hluti lóðar sem gagnaðili telur sérafnotaflöt er greinilega afmarkaður með hækkun í landslaginu og tekur aðeins yfir eftir hluta bakhliðar hennar. Þessi hækkun mun hafa verið til staðar þegar samkomulagið frá 3. ágúst 2011 var gert. Er því ekki um það að ræða að álitsbeiðandi hafi enga lóð við bakhlið hússins. Þá hefur gagnaðili samkvæmt samþykktum teikningum leyfi til að byggja bílskúr á þessum hluta lóðarinnar. Óumdeilt er að sólpallur sem stendur á efri hluta lóðarinnar var reistur um það leyti sem samningurinn var gerður og hefur álitsbeiðandi ekki sett sig upp á móti því að ofangreind kvöð veiti gagnaðila heimild til einkaafnota af honum. Hann mótmælir aftur á móti áformum gagnaðila um að stækka pallinn. Fellst kærunefndin því ekki á að þinglýsta kvöðin sé ólögmæt en rétt er að láta gera nýja eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið.
Ekkert kemur fram í kvöðinni um að gagnaðili hafi einungis einkaafnot af þeim palli sem var fyrir hendi þegar álitsbeiðandi keypti íbúð sína. Þvert á móti má sjá að kvöðin heimilar gagnaðila víðtækari afnotarétt svo sem að setja þar upp heitan pott. Jafnvel þótt aðili hafi sérafnotarétt yfir hluta lóðar getur hann ekki, án samþykkis sameigenda, ráðist í framkvæmdir á sérafnotafleti sem skerða á einhvern hátt afnotarétt sameigenda á séreign þeirra eða sameign. Í málinu liggur nú fyrir teikning af umræddri stækkun þar sem sjá má að pallurinn liggur ofan á grasfleti. Þykir því sýnt að með byggingu pallsins sé í engu skert útsýni úr eignarhluta álitsbeiðanda og hann hefur ekki áhrif á birtu. Verður því að telja að sú ráðstöfun gagnaðila að stækka pallinn sem nemur því sem teikningar sýna rúmist innan þeirrar heimildar sem kvöðin nær til.
Til vara krefst álitsbeiðandi þess að fasteignamat eignar hans verði endurskoðað. Það er ekki á valdsviði kærunefndar að ákvarða hvort fasteignamat eignar verði endurskoðað. Verður varakrafa álitbeiðanda því ekki tekin til efnislegrar meðferðar.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að hin þinglýsta kvöð sé lögmæt og fyrirhugaðar framkvæmdir við sólpall rúmist innan heimilda hennar.
Reykjavík, 22. júní 2016
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson