Mál nr. 57/2017
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 57/2017
Kostnaðarskipting; þaksvalir.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 23. júlí 2017, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 14. ágúst 2017, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 14. september 2017.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Álitsbeiðandi er eigandi einnar íbúðar af 22 í fjölbýlishúsi. Gagnaðili er húsfélag húsfélgsdeildarinnar. Ágreiningur er um kostnaðarskiptingu. Endurnýja þarf þakdúk hússins en þak fjórðu hæðar er einnig að hluta verönd íbúðar á fimmtu hæð sem álitsbeiðandi telur séreign þannig að íbúðareigandinn verði að bera kostnað við að fjarlægja hellur og gróður svo hægt sé að endurnýja dúkinn.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að verönd á þaki fjórðu hæðar sé séreign íbúðar 501 og kostnaður við að fjarlægja hellur, gróður og blómapotta á veröndinni til að endurnýja þakdúk sé séreignarkostnaður.
Í álitsbeiðni kemur fram að endurnýja þurfi dúk á þaki eignarinnar þar sem það hafi verið farið að leka. Þak fjórðu hæðar hússins sé aftur á móti einnig að hluta verönd og einkasvæði íbúðar nr. 501 á fimmtu hæð. Á veröndinni sé hellulögn og gróður í kerjum sem nauðsynlegt sé að fjarlægja til að unnt sé að endurnýja þakdúkinn. Telur álitsbeiðandi að eigandi ibúðar 501 skuli bera þann kostnað þar sem þetta sé einkasvæði íbúðar hans og gólf svala sé séreign samkvæmt 2. mgr. 5. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.
Í greinargerð gagnaðila segir að stjórn þess hafi ekki fengið óyggjandi svör um hvernig fara skuli með téðan kostnað. Hafi því þótt rétt að taka mið af þeirri reglu að séreignarkostnaður sé skilgreindur þröngt og sameignarkostnaður rúmt. Þrátt fyrir að ysta lag svalagólfs sé séreign en annað sameign hafi þótt rétt að horfa til aðstæðna þar sem svalir íbúðar 501 væru jafnframt þak fjórðu hæðar hússins. Horft hafi verið til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála nr. 80/1996 þar sem talið hafi verið að slitflötur (varnarlag) þyrfti að vera ofan á þakdúk honum til hlífðar og litið svo á að hellulögn gegndi því hlutverki. Ekki væri hægt að framkvæma nauðsynlegt viðhald nema að fjarlægja hellulögnina sem leiddi af sér að það verk tilheyrði sameiginlega kostnaðinum. Hafi þá verið horft til þess að þó að eigendur séreigna annist allt venjulegt viðhald á yfirborði svala, en annað væri sameiginlegur kostnaður, og viðgerðina væri ekki unnt að rekja til vanrækslu á viðhaldsskyldu, sbr. álit kærunefndar nr. 55/1995.
III. Forsendur
Aðila greinir á um hvort kostnaður við að fjarlægja hellur og gróður á verönd íbúðar 501, sem jafnframt er þak fyrir fjórðu hæð eignarinnar til að unnt sé að skipta um þakdúk, sé sameiginlegur kostnaður eða kostnaður eiganda íbúðarinnar. Ákvæði 8. tölul. 5. gr. fjöleignarhúsalaga, nr, 26/1994, kveður á um að innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala sé séreign viðkomandi íbúðareiganda. Kærunefnd hefur talið, sbr. meðal annars álit kærunefndar fjöleignarhúsamála nr. 80/1996 og 55/1995, að í þessari reglu felist að eigandi íbúðar með svölum annist allt venjulegt viðhald á yfirborði þeirra. Allt annað viðhald falli aftur á móti undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 4. tölul. 8. gr. laganna, enda verði viðkomandi viðgerð ekki rakin beint til vanrækslu íbúðareiganda á viðhaldsskyldu sinni. Sömu reglur gildi um svalagólf sem jafnframt sé þak.
Þar sem þakdúkur eignarinnar er í sameign og ástæða þess að taka þarf upp hellur og gróður á svölum íbúðar 501 er eingöngu sú að endurnýja þarf þakdúkinn er það álit kærunefndar að kostnaður við þá framkvæmd sé sameiginlegur kostnaður allra eigenda hússins. Slíkur kostnaður skiptist í samræmi við hlutfallstölur eignarhluta í húsinu, sbr. A-lið 45. gr. fjöleignarhúsalaga.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að kostnaður við að fjarlægja hellur og gróður á svölum íbúðar nr. 501, til að unnt sé að endurnýja þakdúk, sé sameiginlegur með eigendum öllum.
Reykjavík, 14. september 2017
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson