Samgöngu- og sveitarstjórnarráðuneytið

Mál nr. 11/2010

V

Ár 2010, miðvikudaginn 1. desember, var af yfirfasteignamatsnefnd í málinu nr. 11/2010 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með bréfi, dags. 28. febrúar 2010, kærir Hilmar Nikulás Þorleifsson, kt. 061140-4929, úrskurð Fasteignaskrár Íslands, dags. 7. desember 2009, um fasteignamat fasteignar hans og konu hans að Gullsmára 5, Kópavogi, fastanúmer 222-4075, vegna ársins 2010. Krafist er að fasteignamatið verði endurskoðað og fært til núvirðis.

Með bréfi dags. 18. ágúst 2010 fór yfirfasteignamatsnefnd fram á við dómsmála- og mann­réttinda­ráðu­neytið, með vísan til 2. mgr. 34. gr. laga nr. 6/2001, að veittur yrði aukinn frestur til að úrskurða í málinu. Með bréfi dags. 20. ágúst 2010 veitti dómsmála- og mannréttinda­ráðu­neytið yfirfasteigna­matsnefnd frest til 31. desember 2010 til þess að úrskurða í málinu. Yfirfasteigna­mats­nefnd skoðaði eignina 3. nóvember 2010 í fylgd kæranda og fulltrúa frá Reykjavíkur­borg.

Fasteignaskrá Íslands var með lögum nr. 77/2010 sameinuð Þjóðskrá og hin sameinaða stofnun heitir Þjóðskrá Íslands. Þar sem hinn kærði úrskurður var kveðinn upp áður en af þessari sameiningu varð verður hér notað heitið Fasteignaskrá Íslands.

Málið var tekið til úrskurðar 24. nóvember 2010.

 

Í kærubréfi kærenda segir m.a.:

„Í bréfinu segir að fasteignamat endurspegli staðgreiðsluverð fasteignarinnar í febrúarmánuði 2009.

 

Eins og fyrr greinir er bréfið dags. 7. desember 2009 en matið sé frá því í febrúarmánuði sama ár. Síðan þá hefur fasteignaverð farið hríðlækkandi eða um það bil 20% og fer enn lækkandi. Er því alls óraunhæft að miða staðgreiðsluverð fasteignar við markaðsverð í febrúar 2009. Sama gildir um þau viðmið um verð á öðrum fasteignum í nágrenninu, sem um getur í bréfinu frá Fasteignaskrá Íslands.

Sem dæmi, hefur mat á íbúð minni hækkað um kr. 20.200 pr. m2. Mat íbúða (neðar í húsinu) hefur hækkað um kr. 7.700. Í nærliggjandi húsi hefur mat á íbúð á 7. hæð hækkað um kr. 5.300 pr. m2. Í því húsi hefur söluverð íbúða verið mun hærra en almennt gerist á markaði.

...

Eins og gefur að skilja, þá er skráð fasteignamat haft til viðmiðunar við álagningu fasteignargjalda til bæjarfélagsins og hefur það því hækkað um rúm 15%.

 

Er það því skoðun mín og krafa að fasteignamat á eign minni og konu minnar verði endurskoðað og fært til núvirðis.“

 

Yfirfasteignamatsnefnd óskaði með bréfum dags. 8. mars 2010 eftir umsögnum frá Fasteignaskrá Íslands og Kópavogsbæ.

 

Umsögn hefur ekki borist frá Kópavogsbæ. Greinargerð Fasteignaskrár Íslands er dags. 8. apríl 2010. Þar er lýst málsmeðferð stofnunarinnar í kjölfar athugasemda sem bárust með tölvupósti dags. 24. júlí 2009. Þá segir í greinargerðinni:

Endurskoðun á tilkynntu fasteignamati fór svo fram hjá Fasteignaskrá Íslands í kjölfarið og var niður­staða hennar að matið skyldi standa óbreytt.  Úrskurður þess efnis var sendur eiganda með bréfi dagsettu 7. desember 2009.  Í bréfinu var tilkynnt fasteignamat 2010 borið saman við nánar tiltekna kaupsamninga sambærilegra fasteigna og komist að þeirri niðurstöðu að ekki væri tilefni til mats­breytinga. Úrskurðurinn er svo kærður til yfirfasteignamatsnefndar með bréfi dagsettu 28. febrúar 2010. 

 

Í kærubréfinu er efni athugasemdar dags. 24. júlí 2009 ítrekað.  Auk þess gagnrýnir kærandi að fast­eignamat 2010 sé byggt á verðlagi í febrúarmánuði 2009 en síðan þá hafi fasteignaverð farið hríð­lækkandi og lækkað um 20%.  Fasteignamat sé haft til viðmiðunar við álagningu fasteignagjalda og þau hafi því hækkað um rúm 15%.  Krafa kæranda er að fasteignamat eignarinnar verði endurskoðað og fært til núvirðis.

 

Með lögum nr. 83/2008 um breytingar á lögum um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001, sem gengu í gildi 1. janúar 2009, voru gerðar nokkrar breytingar á framkvæmd fasteignamats. Breytingarnar fela meðal annars í sér að árlegt endurmat fasteignamats kemur í stað árlegs framreiknings þess. Með framreikningi breyttist fasteignamat um sama hlutfall á öllum eignum eða stórum flokkum eigna á tilteknum svæðum óháð breytingu á markaðsverði einstakra eigna eða tegunda eigna. Endurmat fast­eigna byggist hins vegar að stórum hluta á upplýsingum um eiginleika hverrar eignar og um gangverð á fasteignamarkaði samkvæmt þinglýstum kaupsamningum. Það gefur því jafnan betri fylgni við gang­verð en notkun framreiknistuðla.

 

Skráð matsverð fasteignar skal vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar, sbr. 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna, nr. 6/2001. Samkvæmt ofansögðu miðast allt fasteignamat 2010 á öllu landinu við verðlag fasteigna í febrúar­mánuði 2009. Þróun fasteignamats frá þeim tíma og þar til fasteignamat tekur gildi 31. desember 2009 getur verið ýmist til hækkunar eða lækkunar. Sú þróun mun þá endurspeglast við næsta árlega endurmat fast­eigna­mats sem skal fara fram í maí 2010, sbr. 32. gr. a laga nr. 6/2001. 

 

Þar sem skýrt er kveðið á um það í lögum að fasteignamat eigi að miða við verðlag eigna í febrúar næst á undan mats­gerð ber stofnuninni að miða við það tímamark en ekki önnur.

 

Um fasteignamat og framkvæmd þess er fjallað í V. kafla laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Í 28. gr. laga nr. 6/2001 er kveðið svo á um að við ákvörðun matsverð skv. 27. gr. skuli eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv.  Fasteignamat íbúðar­húsnæðis er þannig metið með markaðsaðferð. Gert er reiknilíkan sem lýsir sambandi gangverðs við stærð, gerð og staðsetningu eigna. Reiknilíkanið er gert með aðhvarfsgreiningu. Búin er til reikniformúla sem reiknar gangverð þannig að mismunur milli hins reiknaða verðs og kaupverðs samkvæmt kaupsamningum verði sem allra minnstur. Þannig voru gerðar 11 matsformúlur, 6 fyrir sérbýli og 5 fyrir fjölbýli, í samræmi við 44 þúsund kaupsamninga um land allt.

 

Matsformúla fyrir fjölbýli á höfuðborgarsvæðnu grundvallaðist á 23.652 kaupsamningum frá árunum 2004 til 2009. Gullsmári 5 tilheyrir verðsvæði nr. 330 sem kallast Kópavogur: Hjallar, Smárar. Hlutfallslegt verðmæti þess svæðist ákvarðaðist af 566 kaupsamningum á því svæði. Eignir á þessu svæði eru t.d. 9,1% hærri en eignir á verðsvæði 130 sem er Grafarvogur: Rimar, Engi, Víkur, Borgir, og um 3% lægra en eignir í Seljahverfi Reykjavíkur (verðsvæði 150). Samanburð við önnur hverfi má skoða nánar í töflu II-3 á blaðsíðu 38 í skýrslu um fasteignamat 2010.

 

Forsendur fyrir fasteignamati birtast á heimasíðu stofnunarinnar. Fyrir fasteignina Gullsmára 5, fastanúmer 222-4075 eru þær sem hér segir:

Eign

 

Fastanúmer

222-4075

Heiti

Gullsmári 5 03-0802

Flokkun

Íbúðareign

Bygging

 

Staða

Fullgert

Byggingarár

1996

Byggingarefni

Steypa

Flatarmál (m2)

 

Íbúð á hæð

81,5

Geymsla o.fl.

5,6

Svalir

5,4

Aðstaða o.fl.

 

Fjöldi baðkara

1

Fjöldi sturta

1

Fjöldi klósetta

1

Er lyfta í húsi

Aðalhæð íbúðar

08

Fjöldi hæða í íbúð

1

Fjöldi íbúðarhæða í húsi

8

Fjöldi íbúða í húsi

8

Fjöldi íbúða í fasteign

1

Matssvæði

 

Matssvæði

Kópavogur: Hjallar, Smárar



 

Eignin var síðast skoðuð 5. apríl 2000.“

 

 

Kærendum var veitt tækifæri til að koma á framfæri athugasemdum við greinargerð Þjóðskrár.  Í athugasemdum kærenda, sem bárust nefndinni 22. september 2010, segir m.a.:

„Í greinargerðinni segir, að með framreikningi breytist fasteignamat um sama hlutfall á öllum eignum eða stórum flokkum eigna á tilteknum svæðum óháð breytingum á markaðsverði einstakra eigna eða tegund eigna.

 

Þótt íbúð mín sé á efstu hæð hússins, sé ég engin rök fyrir því að hækkun mats á henni sé umfram hækkun mats á íbúðum fyrir neðan mína íbúð, þar sem þær eru 6,7 m2 stærri. Auk þess eru þær 4 herbergja en mín 3 herbergja.

 

Íbúð mín er að stærstum hluta undir timburþaki og heyrist því mikið á í vondum veðrum. Ekki er hægt að loka af svölum með glervegg vegna legu þaksins, en það er hægt á öðrum hæðum hússins.

 

Lyftuturn liggur að steyptum baðvegg og er nokkurt ónæði frá hávaða í lyftumótor og bremsu þegar lyftan er í notkun. Leiða hljóðin eftir steyptum veggjum inn í svefnherbergi íbúðarinnar. Að teknu tilliti til þessara þátta, tel ég mína íbúð í engu seljanlegri eða verðmætari en íbúðirnar fyrir neðan mína.

 

Ef það er einhver regla, að efstu íbúðir séu dýrari en aðrar, þá á það ekki við í þessu tilfelli. Ítreka ég því þá skoðum mína, að ekki sé tilefni til að hækka mat á minni íbúð langt umfram aðrar íbúðir í húsinu eða um 1.760.000 á móti 1.090.000 sem var hækkun á 4 herbergja íbúð á næstu hæð fyrir neðan.

 

Mat á 85 m2 íbúð á 3. hæð hússins hækkaði um kr. 640.000“

 

Yfirfasteignamatsnefnd gekk á vettvang miðvikudaginn 6. október 2010 og skoðaði eignina. Þar mættu af hálfu yfirfasteignamatsnefndar Ásta Þórarinsdóttir og Björn Karlsson. Af hálfu kærenda mætti Hilmar Nikulás Þorleifsson. Ekki var mætt af hálfu Kópavogsbæjar.

 

Eignin er skráð byggð 1996, íbúð á hæð er skráð 81,5 m2, geymsla er skráð 5,6 m2. Eignin var skoðuð í fylgd kæranda.  Fyrir lágu byggingarnefndar­teikningar, samþykktar 29. september 1995.

 

Niðurstaða.

Með bréfi dags. 18. ágúst 2010 fór yfirfasteignamatsnefnd fram á við dómsmála- og mann­réttinda­ráðu­neytið, með vísan til 2. mgr. 34. gr. laga nr. 6/2001, að veittur yrði aukinn frestur til að úrskurða í málinu. Með bréfi dags. 20. ágúst 2010 veitti dómsmála- og mannréttinda­ráðu­­neytið yfirfasteigna­matsnefnd frest til 31. desember 2010 til þess að úrskurða í málinu.

 

Fasteignaskrá Íslands var með lögum nr. 77/2010 sameinuð Þjóðskrá og hin sameinaða stofnun heitir Þjóðskrá Íslands. Þar sem hinn kærði úrskurður var kveðinn upp áður en af þessari sameiningu varð verður hér notað heitið Fasteignaskrá Íslands.

 

Af hálfu kæranda er þess krafist að fasteignamat Gullsmára 5, fnr. 222-4075, Kópavogi verði endurskoðað og fært til núvirðis.

 

Í 1. og 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, segir:

„Skráð matsverð fasteignar skal vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu fasteignarinnar á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúar­mánaðar. Taki matsgerð gildi á tímabilinu 1. mars til 30. desember skal miða við febrúarmánuð þar næst á undan matsgerð, sbr. 32. gr. a.

 

Sé gangverð fasteignar ekki þekkt skal matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sam­bæri­legrafasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúru­fegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar.“

 

Með vísan til þessa skal að lögum miða fasteignamat 2010 við gangverð umreiknað til stað­greiðslu í febrúar 2009 og því er ekki hægt að taka tillit til þess kæruatriðis kæranda að óraun­hæft sé að miða stað­greiðsluverð fasteignar við markaðsverð í febrúar 2009.

 

Í 1.mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001 segir:

„Við ákvörðun matsverðs skv. 27. gr. skal eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.“

 

Hið kærða fasteignamat Gullsmára 5, fastanúmer 222-4075, er tók gildi 31. desember 2009 er 21.300.000 krónur, þar af er mat lóðar 2.580.000 kr. Matið miðast við verðlag í febrúar 2009, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 og 15. gr. laga nr. 83/2008. Skráð stærð íbúðar á hæð er 81,5 m2 og byggingarár er skráð 1996. Íbúðin er á 8. og efstu hæð hússins.  Í húsinu er alls 31 íbúð.  Þjóðskrá var með bréfi 29. september 2010 veitt tækifæri til að endurskoða upplýsingar um fjölda íbúða í húsinu. Staðfesting um leiðréttingu barst nefndinni 7. október 2010.  Yfir­fast­eigna­matsnefnd hefur sannreynt að þessi innsláttarvilla í gögnum Þjóðskrár hefur ekki haft áhrif á útreikning fasteignamats skv. reikni­líkani fyrir fast­eigna­mat eignarinnar 2010.

 

Við ákvörðun almenns fasteignamats sem taka skyldi gildi 31. desember 2009 var byggt á mats­líkani sem lýsir sambandi kaupverðs og skráðra eiginleika fasteigna svo sem stærð, gerð, búnaði og staðsetningu eigna. Jafnframt var við útreikning fasteignamats tekið tillit til aldurs eignar. Að mati yfirfasteignamatsnefndar er þessi aðferð við ákvörðun fasteignamats í sam­ræmi við ákvæði 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001.  

 

Kærandi kvartar yfir breytingu á fasteignamati íbúðar sinnar og vísar meðal annars til breytinga á fasteignamati annarra íbúða í sama húsi og í nágrenninu. Með lögum nr. 83/2008 um breytingar á lögum um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001, sem gengu í gildi 1. janúar 2009, voru gerðar breytingar á framkvæmd fasteignamats. Breytingarnar fela meðal annars í sér að árlegt endurmat fasteignamats kemur í stað árlegs framreiknings þess. Hin nýja aðferð um endurmat fast­eigna byggir að stórum hluta á upplýsingum um eiginleika hverrar eignar og um gangverð á fasteignamarkaði samkvæmt þinglýstum kaupsamningum. Tekið er meira tillit til breytinga á markaðs­verði einstakra eigna eða tegunda eigna. Einnig má gera ráð fyrir því að einhverjar fasteignir hafi hugsanlega verið ofmetnar og aðrar vanmetnar skv. fyrri aðferð.

 

Yfirfasteignamatsnefnd hefur skoðað eignina og m.a. farið yfir upplýsingar um þær eignir sem tilgreindar eru til samanburðar í hinum kærða úrskurði, kæru og greinargerð kæranda. Tilgangur með vettvangsskoðun er einkum að leiða í ljós hvort hvort fasteign sé á einhvern hátt ranglega skráð eða ástand fasteignar eða aðrar aðstæður sem fasteignina varða, feli í sér frávik sem leiði til þess að víkja skuli frá matslíkani fyrir almennt fasteignamat. Ekki verður séð að aðstæður við fasteign kæranda séu með þeim hætti að það leiði til frávika frá almennum forsendum fasteignamats. Með vísan til þessa verður ekki tekið undir kvartanir kæranda um breytingu á fasteignamati íbúðar hans. 

 

Af því sem að framan er rakið verður ekki ráðið að fasteignamat fasteignar kærenda við Gullsmára 5 fyrir árið 2010 sé of hátt. Samkvæmt því ber að staðfesta hinn kærða úrskurð.

Úrskurðarorð

Úrskurður Fasteignaskrár Íslands, um fasteignamat Gullsmára 5, Kópavogi, fastanúmer 222-4075, frá 7. desember 2009, er staðfestur.

Reykjavík 1. desember 2011 

Jón Haukur Hauksson
Ásta Þórarinsdóttir
Björn Karlsson

Efnisorð

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn