Samgöngu- og sveitarstjórnarráðuneytið

Mál nr. 17/2010

Ár 2010, miðvikudaginn 1. desember, var af yfirfasteignamatsnefnd í málinu nr. 17/2010 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

 

Með bréfi dags. 16. mars 2010 kærir Ingvar Garðarsson, kt. 150367-5659, úrskurð Fasteigna­skrár Íslands, dags. 16. desember 2009, um fasteignamat fasteignar hans að Vesturbrún 28, 104 Reykjavík, fastanúmer 201-9982, 01-0101, vegna ársins 2010. Krafist er að fasteigna­matið verði endurskoðað og tekið verði tillit til þess verðfalls sem varð eftir árið 2007.

 

Yfirfast­eigna­matsnefnd óskaði með bréfum dags. 22. mars 2010 eftir umsögnum frá Fast­eignaskrá Íslands og Reykjavíkurborg. Greinargerð Fasteignaskrár Íslands, dags. 11. júní 2010, hefur borist nefndinni. Umsögn hefur ekki borist frá Reykjavíkurborg.

 

Með bréfi dags. 18. ágúst 2010 fór yfirfasteignamatsnefnd fram á við dómsmála- og mann­réttinda­ráðu­neytið, með vísan til 2. mgr. 34. gr. laga nr. 6/2001, að veittur yrði aukinn frestur til að úrskurða í málinu. Með bréfi dags. 20. ágúst 2010 veitti dómsmála- og mannréttinda­ráðu­neytið yfirfasteigna­matsnefnd frest til 31. desember 2010 til þess að úrskurða í málinu. Yfirfasteigna­mats­nefnd skoðaði eignina 3. nóvember 2010 í fylgd kæranda og fulltrúa frá Reykjavíkur­borg.

 

Fasteignaskrá Íslands var með lögum nr. 77/2010 sameinuð Þjóðskrá og hin sameinaða stofnun heitir Þjóðskrá Íslands. Þar sem hinn kærði úrskurður var kveðinn upp áður en af þessari sameiningu varð verður hér notað heitið Fasteignaskrá Íslands.

 

Málið var tekið til úrskurðar1. desember 2010.

 

Sjónarmið kæranda.

Í kæru kemur fram að kærandi hafi strax í upphafi árs 2009 kynnt sér nýjar reglur Fasteigna­skrár Íslands um endurmat fasteignamats. Kærandi kveðst sammála því að þessar nýju aðferðir eigi að öllu jöfnu að gefa betri mynd af raunvirði fasteigna á hverjum tíma, en þær taki á engan hátt tillit til óvænts verðfalls á fasteignum, eins og hafi átt sér stað í kjölfar efna­hagshruns, fyrr en að lágmarki ári of seint. Vegna þessa sé Fasteignaskrá Íslands að styðjast við verð á fasteignum á toppi fasteignabólunnar 2007 þegar hún gefi út fasteignamat fyrir árið 2010.

 

Kærandi kveðst ítrekað hafa bent á þetta í samskiptum sínum við Fasteignaskrá Íslands og kvartar undan því að hafa ekki fengið svar við beinum spurningum sínum, hann hafi einungis fengið almennan rökstuðning og tilvísun í lög og reglur. Kærandi heldur því fram, með vísan til kaupsamnings um Laugarásveg 36 frá fyrri hluta árs 2009, að verðfall á sambærilegum eignum hafi að minnsta kosti orðið 33%. Þá heldur kærandi því fram að eftir efnahagshrunið hafi velta á fasteignamarkaði hrunið, mun stærri hluti samninga eftir það hafi falið í sér skipti á eignum og vegna lánamála hafi verð á báðum eignum verið hærra en ef um eðlileg viðskipti hefði verið að ræða. Kærandi telur mun ófullkomnari upplýsingar liggja fyrir við endurmat á fasteignamati undir þessum aðstæðum en þegar velta á fasteignamarkaði var meiri.

 

Kærandi telur að Fasteignaskrá Íslands hafi ekki tekið tillit til þess verðfalls sem varð eftir árið 2007, þrátt fyrir ítrekaðar beiðnir hans þar um, en vísi til kaupsamninga frá árinu 2007 og 2006.

 

Þá heldur kærandi því fram að fasteignamat eignar hans við Vesturbrún 28 hafi hækkað umtalsvert vegna fasteignabólunnar, langt umfram almennt verðlag. Kærandi vísar til þess að í maí 2007 hafi fasteignamat Vesturbrúnar 29 verið 69.650.000 kr., en í ársbyrjun 2009 hafi það verið 89.850.000 kr., sem jafngildi 30% hækkun og endurspegli ekki raunverð fast­eignarinnar í ársbyrjun 2009.

 

Kærandi bendir á að sú hækkun sem hafi orðið á fasteignamati eignar hans leiði til hærri fasteignagjalda og því sé ákvörðun Fasteignaskrár Íslands íþyngjandi og þess vegna beri að athuga sérstaklega vel grundvöll fyrir hækkuninni.

 

Jafnframt bendir kærandi á að fasteignamat hafi verið hækkað óvenju mikið á svæði fasteignar hans miðað við önnur svæði í Reykjavík og heldur því fram að þess vegna ætti lækkunin einnig að verða umtalsvert meiri þar en annar staðar í bænum í kjölfar efnahagshrunsins.

 

Sjónarmið Fasteignaskrár Íslands.

Fasteignaskrá Íslands rekur þau atriði sem kærandi byggði á þegar hann kærði fasteignamat fyrir árið 2010. Í upphaflegri kæru gerði kærandi kröfu til þess að eignin yrði skráð sem fjöl­býlishús með vísan til þess að í húsinu væru þrjár íbúðir, þar af tvær í kjallara. Þá benti kærandi á að klósett væru fjögur en ekki fimm og fjöldi hæða væru þrjár en ekki tvær. Niður­staða endurskoðunar á tilkynntu fasteignamati hjá Fasteignaskrá Íslands var að matið skyldi standa óbreytt.

 

Rakið er að kærandi mótmælti endurskoðuninni og hélt því fram að ekki hefði verið tekið tillit til verðfalls eftir efnahagshrunið. Þá vísi kærandi til þess að kaupsamningar, sem Fast­eigna­skrá Íslands vísi til, hafi allir verið gerðir á árinu 2007 en fasteignamat 2010 ætti að miðað við staðgreiðsluverð fasteigna eins og það hafi verið í ársbyrjun 2009. Kærandi hafi haldið því fram að verðfall á svæði fasteignar hans hafi verið á bilinu 25-30% og að maka­skipta­kaup­samningar, sem hafi tíðkast í meira mæli eftir hrunið en áður, séu vanalega með hærri verð en þegar um bein viðskipti sé að ræða. Þá vísaði kærandi til þess að vísitala íbúðarverðs hafi fallið um tæp 6% á árinu 2008. Kærandi óskaði eftir að fá upplýsingar um hvort fleiri kaupsamningar hefðu verið gerðir eftir efna­hags­hrunið, sem gætu gefið betri mynd af raunverulegu verði á svæðinu í ársbyrjun 2009, auk þess að biðja um upplýsingar um verðþróun sambærilegra eigna annars staðar í Reykja­vík.  Þá hélt kærandi því fram að margar eignir væru til sölu á svæðinu en seldust ekki. Fasteignaskrá Íslands kveðst hafa móttekið athugasemdir kæranda sem kröfu um rök­stuðning og hann hafi verið veittur með bréfi í desember 2009. Kærandi hafi óskað eftir frekari upplýsingum í janúar 2010, áður en hann kærði úrskurð Fasteignaskrár Íslands til yfirfasteignamatsnefndar 16. mars 2010.

 

Fasteignskrá Íslands vísar í umfjöllun sinni til laga nr. 83/2008 sem gerðu breytingar á lögum um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001 og tóku gildi 1. janúar 2009. Vísað er til þess að breytingarnar feli meðal annars í sér að árlegt endurmat fasteignamats komi í stað árlegs framreiknings þess. Endurmat fasteigna byggist að stórum hluta á upplýsingum um eiginleika hverrar eignar og um gangverð á fasteignamarkaði samkvæmt þinglýstum kaupsamningum. Rakið er að fasteignamat íbúðarhúsnæðis sé metið með markaðsaðferð. Gert hafi verið reikni­líkan með aðhvarfsgreiningu, sem lýsi sambandi gangverðs við stærð, gerð og stað­setningu eigna. Búnar hafi verið til 11 reikniformúlur/ matsformúlur, 6 fyrir sérbýli og 5 fyrir fjölbýli, og við þá vinnu hafi verið höfð hliðsjón af 44.000 kaupsamningum um land allt og þessar matsformúlur reikni gangverð þannig að mismunur milli hins reiknaða verðs og kaup­verðs samkvæmt kaupsamningum verði sem allra minnstur.

 

Þá vísar Fasteignaskrá Íslands til þess að skráð matsverð fasteignar skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla megi að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Samkvæmt þessu miðist allt fasteignamat 2010 á öllu landinu við verðlag fasteigna í febrúarmánuði 2009. Þróun fasteignamats frá þeim tíma og þar til fasteignamat taki gildi 31. desember 2009 geti verið ýmist til hækkunar eða lækkunar. Sú þróun endur­speglist þá við næsta árlega endurmat fasteignamats sem skuli fara fram í maí 2010, sbr. 32. gr. a laga nr. 6/2001.

 

Í umfjöllun sinni víkur Fasteignaskrá Íslands að því að athugasemdum kæranda megi skipta niður í tvo meginflokka sem báðir varði forsendur fyrir útreikningi fasteignamats. Annars vegar snúi athugasemdir kæranda að skráningu eignarinnar og hins vegar að því hvaða gögn liggi til grundvallar útreikningum á fasteignamati.

 

Hvað skráningu eignarinnar varðar vísar Fasteignaskrá Íslands til þess að í júlí 2007 hafi skráningu eignarinnar verið breytt á þann veg að um eina fasteign væri að ræða. Þetta hafi verið gert til samræmis við þinglýst gögn um eignina, eiganda hafi verið sent bréf þess efnis 9. júlí 2007 og mánaðarfrestur gefinn til athugasemda en engar hafi borist. Fasteignaskrá Íslands bendir á að til þess að húsið geti verið skráð sem fjöleignarhús sé nauðsynlegt að eignaskiptayfirlýsingu verði þinglýst sbr. 16. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. 

 

Vísað er til þess að matsforsendum, sem finna megi á heimasíðu stofnunarinnar, sé ætlað að sýna skiptingu flatarmáls í misverðmæt rými en ekki að sýna fjölda fermetra á hverri hæð.  Íbúðarhæðir séu taldar 2 og svo bætist við kjallari. Samkvæmt skráningu sé rými á 1. og 2. hæð samtals 255,4 m2, þar af bílskúr 29,8 m2 og eftir standi þá 225,6 m2. Íbúðarrými í kjallara sé skráð 151,2 m2 og skráð sameignarrými 16,4 m2, alls 167,6 m2.  

 

Hvað varðar þau gögn sem liggja til grundvallar útreikningi á fasteignamati vísar Fasteigna­skrá Íslands til þess að matsformúlur um sérbýli á höfuðborgarsvæðinu byggi á upplýsingum úr 6.590 kaupsamningum frá árunum 2004 til 2009. Því er haldið fram að tilvísun í tiltekna kaup­samninga í úrskurðarbréfi stofnunarinnar hafi eingöngu verið í dæmaskyni. Þá er vísað til þess að í úrskurðarbréfi hafi annars vegar verið borið saman útreiknað fasteignamat 2010, sem byggi á eiginleikum eignarinnar s.s. stærð, gerð og staðsetningu og matsformúlum og hins vegar raunverulegt kaupverð eigna á sama svæði framreiknað miðað við tímaleið­rétt­ingu matslíkans. Sá samanburður leiði í ljós að útreiknað fasteignamat sé í öllum dæmunum lægra en framreiknað raunverð og því var ekki ástæða til að ætla útreiknað fast­eignamat á svæðinu of hátt.

 

Því er haldið fram að verðlækkun á sérbýli á höfuðborgarsvæðinu frá áramótum 2007-2008 hafi bæði verið tekin inn í framreikning raunverulegu samninganna í úrskurðarbréfinu sem og í útreikningum á fasteignamati. Þá er því einnig haldið fram að breytingar á fasteignamarkaði hafi bein áhrif á útreikning fasteignamats enda byggi útreikningur á mati á upplýsingum úr þing­lýstum kaup­samningum. Jafnframt er því haldið fram að ekki hafi verið sýnt fram á að stað­greiðslu­virði í makaskiptasamningum sé frábrugðið því sem er í venjulegum kaup­samningum þannig að áhrif hafi á útreikning á fasteignamati. Staðgreiðsluvirði kaup­samnings sé leiðrétt kaup­verð miðað við verðmæti samningsins í reiðufé. Staðgreiðsluverð sé frábrugðið kaupverði ef t.d. kaupandi yfirtekur hagstæð eða óhagstæð lán, greiðir útborgun á löngum tíma eða hluti kaupverðs er greiddur með fasteign eða lausafé og svo framvegis.

 

Fasteignaskrá Íslands vísar til þess að matsformúla fyrir sérbýli á höfuðborgarsvæðinu grund­vallist á 6.590 kaupsamningum frá árunum 2004 til 2009. Vesturbrún 28 er sögð tilheyra verð­svæði nr. 100, Laugarneshverfi/Vogar og undir­mats­svæði g15, Laugarás. Hlutfallslegt verð­mæti þess svæðis er sagður ákvarðast af 363 kaupsamningum á því svæði.

 

Í greinargerð Fasteignaskrár Íslands er sérstaklega vikið að því að samanburður á fasteigna­mati eignar milli ára sé óraunhæfur vegna breyttra aðferða og hækkun á fasteignamati eignar kæranda sé ekki afleiðing þess að stofnunin telji gangverð hafa hækkað á svæðinu heldur vegna þess að ákveðin leiðrétting á fasteignamati hafi átt sér stað.  Stöðugt sé unnið að því að bæta matsformúlur og afla betri og ítarlegri upplýsinga til þess að fasteignamat endur­spegli gangverð.

 

Þá er rakið að fasteignamat eignar kæranda árið 2008 miðaðist við verðlag í febrúar 2007 og matið var 69.350.000 kr. Samkvæmt fyrirliggjandi upplýsingum hafi kærandi keypt eignina tveimur mánuðum síðar á 115.000.000 kr. Töluverður munur hafi þar verið á kaupverði og fast­eigna­mati. Útreiknað staðgreiðsluverð samningsins er sagt vera 112.595.000 kr. Fasteignamat 2010 sé miðað við gangverð í febrúar 2009. Tekið hafi verið tillit til áhrifa almennrar verðlækkunar inn í matsformúlur og framreikninga. Framreiknað kaupverð kæranda er sagt vera 113.976.000 kr. og fasteignamat 89.850.000 kr. Því megi sjá að fasteignamat 2010 sé nær raunverulegu gangverði á svæðinu en fasteignamat 2008 hafi á sínum tíma verið. 

 

Vegna tilvísunar í stjórnsýslulög nr. 37/1993 vísar Fasteignaskrá Íslands til þess að upp­lýs­ingar um fasteignamat 2010 sé að finna á heimasíðu stofnunarinnar og svo hafi verið frá því væntanlegt fasteignamat var kynnt. Þar megi m.a. finna skýrslu um fasteignamat 2010 með svörum við spurningum kæranda, m.a. upplýsingar um verðþróun á fasteignamarkaði eftir hrun bankanna og hvernig sú þróun hafi verið tekin með í útreikninga á fasteignamati.  Landsmenn allir hafi jafnan aðgang að þeim gögnum og jafnræðis hafi því verið gætt.

 

Fasteignaskrá Íslands hafnar því að fasteignamat eignar kæranda byggi á gömlum upplýs­ingum frá því fyrir hrun bankanna. Því er andmælt að ákvörðun Fasteignaskrár Íslands geti í sjálfu sér verið íþyngjandi eða ívilnandi. Rétt sé að sveitarfélög byggja álagningu sína m.a. á upphæð fasteignamats en mun fleiri nýti upplýsingar um fasteignamat í störfum sínum. Allra hagur sé að hafa upplýsingar um fasteignamat réttar.

 

Þá eru í greinargerð Fasteignaskrár Íslands birtar þær upplýsingar sem áhrif hafa á mat varðandi fasteign kæranda:

 

Eign                                                                         

Fastanúmer                                                             201-9982

Heiti                                                                         Vesturbrún 28  01-0101

Flokkun                                                                    Einbýlishús

Bygging                                                                   

Staða                                                                        Fullgert

Byggingarár                                                             1961

Byggingarefni                                                         Steypa

Flatarmál (m2)                                                       

Íbúð á hæð                                                              225,6

Íbúð í kjallara                                                          151,2

Bílskúrar í séreign                                                  29,8

Lóð (hlutdeild eignar)                                           1108,0

Aðstaða o.fl.                                                          

Fjöldi baðkara                                                         2

Fjöldi sturta                                                             1

Fjöldi klósetta                                                         5

Fjöldi hæða í íbúð                                                  2

Ummál húss                                                            56,6

Meðal flatarmál hæða í húsi                                144,5

Matssvæði                                                             

Matssvæði                                                               Laugarneshverfi/Vogar        

Undirmatssvæði                                                     Laugarás  

 

Niðurstaða

Af hálfu kæranda er þess krafist að fasteignamat eignar hans vegna ársins 2010 verði endurskoðað og tekið verði tillit til þess verðfalls sem hafi orðið eftir 2007.

 

Yfirfasteignamatsnefnd gekk á vettvang miðvikudaginn 3. nóvember 2010 og skoðaði eignina í fylgd kæranda. Af hálfu yfirfasteignamatsnefndar mættu Jón Haukur Hauksson og Inga Hersteinsdóttir. Af hálfu Reykjavíkurborgar mætti Halldór V. Frímannsson hdl.

 

Eignin er skráð byggð 1961, einbýlishús, skráð flatarmál er 406,6 m2. Í húsinu eru þrjár íbúðir, aðalíbúð 255,4 m2 á 1. og 2. hæð og tvær leiguíbúðir í kjallara, skráðar 91,2 m2 og 60,0 m2. Við vett­vangs­göngu lágu fyrir byggingarnefndarteikningar, samþykktar 23. mars 1961.

 

Í 1. og 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, segir:

„Skráð matsverð fasteignar skal vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu fasteignarinnar á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Taki matsgerð gildi á tímabilinu 1. mars til 30. desember skal miða við febrúarmánuð þar næst á undan matsgerð, sbr. 32. gr. a.

Sé gangverð fasteignar ekki þekkt skal matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúru­fegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar.“

 

Í 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001 segir:

„Við ákvörðun matsverðs skv. 27. gr. skal eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.“

 

Hið kærða fasteignamat Vesturbrúnar 28 fyrir árið 2010, sem taka skyldi gildi 31. desember 2009, var ákvarðað 89.850.000 kr. Þar af er lóðar­mat 21.850.000 kr. Matið miðast við verðlag í febrúar 2009, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008.

 

Við ákvörðun almenns fasteignamats fyrir árið 2010 var byggt á matslíkani sem lýsir sam­bandi kaupverðs og skráðra eigin­leika fasteigna svo sem stærð, gerð, búnaði, staðsetningu og aldurs eignar. Að mati yfir­fast­eignamatsnefndar er þessi aðferð við ákvörðun fasteigna­mats í samræmi við ákvæði 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001.

 

Fyrir liggur að í matslíkani sínu hefur Fasteignaskrá Íslands meðal annars byggt á upp­lýs­ingum úr kaup­samningum á fimm ára tímabili frá árunum 2004 til 2009. Áhrif af verðsveiflu á markaði milli ára verða því ekki jafn mikil og ef aðeins væri miðað við eitt ár. Þessi jöfnun sveiflunnar hefur áhrif bæði þegar verð á markaði hækkar og lækkar.

 

Gangverð fasteigna á höfuðborgarsvæðinu er allvel þekkt og kemur fram í markaðskönnunum Fasteignaskrár Íslands, nú Þjóðskrár Íslands. Það er vel þekkt að verulega hægði á veltu eigna í sérbýli þegar erfiðleika tók að gæta í íslensku efnahagslífi á árinu 2007 og verðlag í þessum flokki eigna var tekið að lækka nokkru fyrir bankahrun í október 2008 eins og kærandi rétti­lega víkur að. Gera má ráð fyrir að þær breytingar eigi eftir að koma fram í meira mæli í fasteignamati síðar.

 

Í úrskurði Fasteignaskrár Íslands, dagsettum 16. desember 2009, er borið saman annars vegar útreiknað fasteignamat 2010, sem byggir á eiginleikum hinnar kærðu eignar og matsformúlum, og hins vegar raunverulegt kaupverð eigna á sama svæði, framreiknað miðað við tímaleið­réttingu matslíkans, sbr. aðferð sem lýst er í skýrslu stofnunarinnar um fasteignamat 2010.  Sá saman­burður leiðir í ljós að útreiknað fasteignamat er lægra en framreiknað raunverð og með hliðsjón af því er ekki ástæða til að ætla að útreiknað fasteignamat á svæðinu sé of hátt. Jafn­framt má sjá úr gögnum Fasteignaskrár Íslands að verð á sérbýli á höfuðborgarsvæðinu hefur lækkað frá ára­mótum 2007-2008. Verðlækkunin hefur bæði verið tekin inn í framreikning raun­verðs og inn í útreikninga á fasteignamati. Er því talið ljóst að Fasteignaskrá Íslands hefur við ákvörðun sína haft hliðsjón af þeirri verðlagsþróun sem kærandi víkur að.

 

Yfirfasteignamatsnefnd hefur skoðað eignina og farið yfir upplýsingar um þær eignir sem tilgreindar eru til samanburðar í hinum kærða úrskurði, kæru og greinargerð kæranda. Tilgangur með vettvangsskoðun er einkum að leiða í ljós hvort hvort fasteign sé á einhvern hátt ranglega skráð eða ástand fasteignar, eða aðrar aðstæður sem fasteignina varða, feli í sér frávik sem leiði til þess að víkja skuli frá matslíkani fyrir almennt fasteignamat. Í þessu tilviki verður ekki séð að aðstæður séu með þeim hætti að það leiði til frávika frá almennum forsendum fasteignamats.

 

Af því sem að framan er rakið verður ekki annað ráðið en að fasteignamat fasteignar kæranda við Vesturbrún 28 í Reykjavík fyrir árið 2010 sé innan eðlilegra marka og að ekki sé tilefni til breytinga. Samkvæmt því ber að staðfesta hinn kærða úrskurð.

 

Úrskurðarorð

Úrskurður Fasteignaskrár Íslands um fasteignamat Vesturbrúnar 28, 104 Reykjavík, fnr. 201-9982, frá 16. desember 2009, er staðfestur.

 

Reykjavík, 1. desember 2010,

 

______________________________

Jón Haukur Hauksson

 

______________________________                      ______________________________

Ásta þórarinsdóttir                                                    Inga Hersteinsdóttir

 

Efnisorð

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn