Samgöngu- og sveitarstjórnarráðuneytið

Mál nr. 1/2013

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 17. apríl 2013,  mál 1/2013

Fasteignir: Lágafell spilda 1 landnr. 217166, Lágafell spilda 2 landnr. 123689, Lágafell spilda 3 landnr. 217167, Lágafell spilda 4 landnr. 217170, Lágafell spilda 5 landnr. 217171, Lágafell spilda 6 landnr. 217172, Mosfellsbæ.

Kæruefni: Fasteignamat.

 

Ár 2013, miðvikudaginn 17. apríl, var af yfirfasteignamatsnefnd í málinu nr. 1/2013 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með bréfi dagsettu 7. janúar 2013 kærðu Lágafellsbygginar ehf., kt. 640604-2750, úrskurð Þjóðskrár Íslands frá 4. október 2012 um endurmat fasteignamats fyrir sex spildur úr jörðinni Lágafelli fyrir árið 2013.

Yfirfast­eigna­matsnefnd óskaði með bréfum dagsettum 10. janúar 2013 eftir umsögnum frá Þjóðskrá Íslands og Mosfellsbæ. Umbeðnar umsagnir bárust 27. janúar 2013 frá Mosfellsbæ og 14. febrúar 2013 frá Þjóðskrá og voru sendar málsaðilum til kynningar og athugasemda. Yfirfasteignamatsnefnd gekk á vettvang og skoðaði eignina 5. mars 2013. Með bréfi dagsettu 11. mars 2013 bárust viðbótarathugasemdir kæranda. Með bréfum dagsettum 12. og 13. mars 2013 óskaði nefndin frekari upplýsinga frá Þjóðskrá og Mosfellsbæ og bárust þær 15. og 19. mars 2013. Málið var tekið til úrskurðar 3. apríl 2013.

Málavextir.

Þjóðskrá tilkynnti kæranda 4. október 2012 um endurákvörðun fasteignamats 2013 á sex spildum úr jörðinni Lágafelli, Mosfellsbæ. Kærandi óskaði rökstuðnings fyrir endurmatinu og fékk hann með bréfi 23. október 2012. Hinn 7. janúar 2013 var endurmatið kært til yfirfasteignamatsnefndar.

Sjónarmið kæranda.

Aðalkrafa kæranda er að úrskurði Þjóðskrár frá 4. október 2012 um fasteignamat fyrir árið 2013 fyrir sex spildur úr jörðinni Lágafelli verði breytt þannig að spilda 1 verði metin samkvæmt verð­flokki 7, spilda 2 samkvæmt verðflokki 1 en til vara verðflokki 2, spilda 3 samkvæmt verðflokki 7, spilda 4 samkvæmt verðflokki 2 en til vara verðflokki 7 og spildur 5 og 6 samkvæmt verðflokki 2.

Til vara er þess krafist að úrskurði Þjóðskrár verði hnekkt og stofnuninni gert að taka málið til meðferðar á nýjan leik.

Kærandi tekur fram að hann hafi átt landið frá 2004, engin byggð sé á spildunum og ekkert liggi fyrir um að farið skuli í uppbyggingu á næstunni annað en að jörðin sé á aðalskipulagi flokkuð sem jörð til íbúabyggðar, ekki hafi verið veitt heimild til að deiliskipuleggja landið og óljóst hvort eða hvenær slík heimild verði veitt.

Kærandi vísar til þess að athugasemdir við Þjóðskrá hafi verið byggðar á tveimur þáttum, annars vegar að villa hafi verið í matinu vegna tvítekningar á fasteignamati og hins vegar að mat á tilteknum spildum hafi verið hærra en efni hafi staðið til. Í úrskurði Þjóðskrár hafi verið fallist á fyrra atriðið. Í rökstuðningi Þjóðskrár komi fram að stuðst sé við ákveðna aðferðar­fræði sem feli í sér að eignir séu flokkaðar eftir 9 verðflokkum og spildur í landi Lágafells hafi verið settar í verðflokka 3 og 8 og sé ákveðin skilgreining að baki hverjum flokki. Kærandi fellst ekki á skilgreiningu Þjóðskrár um þær spildur sem settar eru í verðflokk 3 í Lágafelli, (þ.e. spildur 2, 5 og 6) og telur réttara að flokka spildur 5 og 6 undir verðflokk 2 og spildu 2 undir verðflokk 1. Kærandi bendir á að hvorki fari þar fram ræktun né beit enda sé landið ekki ákjósan­legt til slíkra nota og útivist lítið sem ekkert stunduð þar. Þá þykir kæranda einnig rangt að flokka spildur nr. 1, 3 og 4 undir verðflokk 8. Lágafellslandið sé skilgreint í aðalskipulagi Mosfells­bæjar sem íbúabyggð og hafi verið það í mörg ár þótt aldrei hafi verið veitt leyfi til að hefjast handa við að byggja eða deiliskipuleggja landið. Ekki liggi fyrir hvenær farið verði í slíkar framkvæmdir. Ljóst sé að byggð á jörðinni muni ekki rísa á næstu árum og jafnvel þótt farið væri af stað nú strax við að deiliskipuleggja eignina væru 6 – 8 ár í að byggð færi að rísa á svæðinu en ekkert liggi fyrir um að ferlið fari af stað á næstunni, né að Lágafellsjörðin verði fyrir valinu umfram aðrar jarðir á svæðinu. Kærandi telur réttast að flokka spildur 1 og 3 undir verðflokk 7 og vegna spildu 4 bendir kærandi á að hún sé mjó ræma af landi meðfram vegi og eðlilegt væri að flokka hana undir verðflokk 2.

Sjónarmið Mosfellsbæjar.

Mosfellsbær setti í fyrstu ekki fram umsögn um kæruna. Nefndin óskaði hins vegar eftir upplýsingum frá sveitarfélaginu um hvort fyrir lægi hvenær áætlað væri að taka hinar umdeildu lóðir kæranda til deili­skipulags og undirbúa byggingarframkvæmdir. Í svari Mosfellsbæjar kemur fram að ekki liggi fyrir beiðni landeigenda um deiliskipulag einstakra lóða. Bent er á að venjulega óski landeigandi eftir því að fá að leggja fram deili­skipu­lagshugmynd. Þá kemur fram að ekki liggi fyrir af hálfu sveitar­félagsins hvort eða hvenær áætlað sé að taka hinar umdeildu lóðir kæranda til deiliskipulags.

Í tölvupósti Mosfellsbæjar til nefndarinnar 7. apríl 2013 kom fram að tvískráning sem Þjóðskrá bendi á muni verða skoðuð og leiðrétt.

Sjónarmið Þjóðskrár Íslands.

Í umsögn Þjóðskrár kemur fram að kærandi hafði óskað eftir endurmati fasteignamats fyrir árin 2012 og 2013. Beiðnin hafi borist með bréfi dags. 31. júlí 2012 þar sem annars vegar hafi verið farið fram á að fasteignamat 2013 væri lækkað verulega og hins vegar að tvöfalt fasteignamat væri leiðrétt.

Beiðni um verulega lækkun var studd þeim rökum að jörðin væri óbyggð og helmingur hennar væri fjallið Lágafell. Jörðin hefði ekki verið deiliskipulögð og eigendur hefðu hvorki á henni starfsemi né mannvirki og engar tekjur af henni. Væntingar sem eigendur jarðarinnar höfðu þegar hún var keypt hefðu orðið nánast að engu í kjölfar efnahagshrunsins í október 2008. Verðmæti hennar væri því mun lægra en fram kæmi í fasteignamatinu. Þá segir að Mosfellsbæ hafi verið kynnt framkomin athugasemd og óskað eftir sjónarmiðum sveitar­félagsins. Engar athugasemdir hafi borist frá sveitarfélaginu.

Við skoðun málsins hafi komið í ljós að þegar jörðinni var skipt upp í sjö spildur á árinu 2008 hafi orðið þau mistök að upprunajörðin, landnúmer 123689, var ekki minnkuð sem nam útskiptum spildum. Fasteignamat hafi því verið reiknað af tvöfaldri stærð jarðarinnar. Jafnframt hafi komið í ljós að þegar jörðinni var skipt upp hafði fasteignamat á spildum 1-7 ekki í öllum tilfellum verið ákvarðað samkvæmt verðflokkamati á landi utan skipulagðs þéttbýlis í Mosfellsbæ. Fasteignamat spildanna hafi því verið endurmetið á grundvelli verðflokkamats á landi í Mosfellsbæ og hafi spildurnar verið metnar eftir verðmæti og nýtingarmöguleikum þannig:

Landnúmer                                heiti                                        Mat

217166                        Lágafell spilda 1                 8 flokkur

123689                        Lágafell spilda 2                 3 flokkur

217167                        Lágafell spilda 3                 8 flokkur

217170                        Lágafell spilda 4                 8 flokkur

217171                        Lágafell spilda 5                 3 flokkur

217172                        Lágafell spilda 6                 3 flokkur

Þann 4. október 2012 hafi eiganda verið send tilkynning um breytt fasteignamat 2012 og 2013. Hinn 16. október 2012 hafi eigandi óskað eftir rökstuðningi sem veittur hafi verið með bréfi dagsettu 19. október 2012.

Þjóðskrá setur fram að skráð matsverð fasteignar skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla megi að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúar næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúar­mánaðar, sbr. 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna, nr. 6/2001. Samkvæmt ofansögðu miðist allt fast­eigna­mat 2013 á öllu landinu við verðlag fasteigna í febrúar­mánuði 2012. Þróun fasteignamats frá þeim tíma og þar til fasteignamat tekur gildi 31. desember 2012 geti verið ýmist til hækkunar eða lækkunar. Sú þróun muni þá endurspeglast við næsta árlega endur­mat fasteignamats sem skuli fara fram í maí 2013, sbr. 32. gr. a laga 6/2001.

Þjóðskrá rekur að land utan skipulagðs þéttbýlis í Mosfellsbæ hafi verið endurmetið árið 2005 í kjölfar bréfs dagsett 15. nóvember 2004 frá bæjarstjórn Mosfellsbæjar þar sem óskað var eftir endurmati fasteigna­mats allra jarða og lands utan skipulagðs þéttbýlis í sveitarfélaginu. Endurmatið hafi farið fram á grundvelli 32. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Markmiðið með endurmatinu hafi verið að meta gangverð fasteigna miðað við verðlag í nóvember 2004. Hjá bæjarstjórn Mosfells­bæjar hafi komið fram að söluverð jarða í Mosfellsbæ hafi verið talið hærra en fast­eigna­mat þeirra. Þá skuli miða fasteignamat sam­kvæmt ákvæðum laga um fasteignamat við markaðs­verð. Eðlilegast væri að allar slíkar eignir kæmu til endurmats á sama tíma til þess að tryggja jafn­ræði milli eigenda. Ákveðið hafi verið að matið næði til alls lands og lóða sem ekki væri deili­skipu­lagt sem íbúðar-, atvinnu- eða sumarhúsalóðir, jafnt innan sem utan þéttbýlismarka. Til endur­mats fasteignamats árið 2005 komu því fasteignir þar sem landnotkun er skilgreind:

Kóði Notkunarlýsing
1–9 Jarðir
40   Opið svæði   
50   Ræktunarland   
70   Óútvísað land   
80   Annað land   
85   Óbyggt land   
90   Óbyggð lóð   

Í samstarfi við sveitarfélagið hafi farið fram stærðarskráning og afmörkun á öllu landi og lóðum sem matið átti að taka til ásamt því að gengið var á vettvang og upplýsingum og gögnum um land safnað.

Allt land í Mosfellsbæ hafi verið flokkað eftir verðmæti og tekið hafi verið mið af kaup­samningum í Mosfellsbæ og nágrannasveitarfélögum Reykjavíkur. Auk þess að byggja á söluverði lóða hafi mat verið lagt á kostnað við að gera land byggingarhæft. Það mat byggðist á sérþekkingu matsmanna auk upplýsinga frá staðkunnugum um hvaða sjónarmið helst hefðu áhrif á verðmæti landsins.

Þjóðskrá bendir á að skipting landsins í verðflokka sé aðferð til að nálgast ofangreint mat og byggist m.a. á skipulagi, landkostum og staðsetningu. Notaðir hafi verið alls níu flokkar, númeraðir frá 0 til 8, þar sem land í flokki 0 sé ódýrast og í flokki 8 sé það dýrast. Megin­skil­greiningar flokkanna séu eftirfarandi:

0.         Heiðarland ofan við 200 m h.y.s. og svæði sem lítið má nýta, svo sem grannsvæði vatnsverndar.

1.         Heiðarland.  Fjærsvæði vatnsverndar, náttúruminjasvæði og leirur.  Ill byggjanlegt land.

2.         Land sem er nýtanlegt til beitar og útivistar en ekki eftirsótt til fastrar búsetu.

3.         Land sem helst eru nýtt til ræktunar og beitar.  Ákjósanlegt til útivistar.  Mögulega aðgengi að almenningsveitum.

4.         Svæði sem eru ákjósanleg fyrir sumarhúsabyggð eða búast má við dreifðri einbýlishúsabyggð.  Oftast aðgengi að almenningsveitum.

5.         Land þar sem er blönduð byggð eða búast má við þéttingu byggðar innan 20–30 ára.

6.         Land þar sem gert er ráð fyrir þéttri byggð en eru þó ekki skilgreind í aðalskipulagi.  Ákjósanlegt byggingarland nærri þéttbýli.

7.         Svæði þar sem gert er ráð fyrir þéttri byggð samkvæmt aðalskipulagi en nokkur tími gæti liðið þar til að framkvæmdum kemur.

8.         Svæði sem gert er ráð fyrir þéttbýli samkvæmt aðalskipulagi og uppbygging er þegar hafin eða rétt í þann mund að hefjast.

Flokkarnir hafi verið verðlagðir en verð lands í hverjum flokki hafi verið miðað við verðlag í febrúar 2012:

Þá bendir Þjóðskrá á að flokkun lands sé stundum ekki einhlít og því sé lýsing á hverjum flokki einungis til viðmiðunar. Land geti til dæmis verið búið kostum sem að öðru jöfnu ættu að gera það verðmætt, svo sem vegna staðsetningar og samgangna, en annmarkar geti verið á svo sem vegna vatnsverndar. Þarna mætist ólík sjónarmið og verðmætaflokkun landsins verði sam­kvæmt því. Vísað er til nánari umföllunar í kafla 6.1 í skýrslu um fasteignamat 2013 sem sé hluti af umsögn stofnunarinnar.

Þá vísar Þjóðskrá til þess að fasteignamat ársins 2013 fyrir land í Mosfellsbæ sé reiknað með eftirfarandi formúlu:

(þar sem stærð(flokkur i) er flatarmál eignar sem tilheyrir verðflokki i).

Fasteignamat lands fáist þannig út frá skiptingu landsins í flokka eftir verðmæti. Flokkunin byggi m.a. á nýtingarmöguleikum lands, landgæðum og staðsetningu. Vísað er til 3. mgr. 8. gr. reglugerðar nr. 406/1978, með síðari breytingum, þar sem segir m.a. um lóðamat:

”Taka skal tillit til tekna sem af fasteign stafa, landfræðilegrar legu hennar og afstöðu til annarra fasteigna. Ennfremur legu fasteignar við samgöngum, viðskiptum og atvinnurekstri og hagnýtingarkostum hennar með hliðsjón af því og almennum ákvæðum löggjafar um byggingar- og skipulagsmál, vegalögum og hvers konar friðunarlöggjöf, svo og ákvörðun þeirra stjórnvalda, er um slík málefni fjalla. Eigi skal taka tillit til sérstakra ákvæða eða reglna um hámarkssöluverð fasteigna.”

Þá er vísað til þess að fasteignamat lands utan skipulags þéttbýlis í Mosfellsbæ byggi á gildandi aðalskipulagi 2002 – 2024 og að skv. 28. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 taki aðalskipulag til alls lands innan marka sveitarfélags og þar sé sett fram stefna sveitarstjórnar um þróun sveitarfélagsins varðandi landnotkun, byggðaþróun, byggðamynstur, samgöngu- og þjónustu­kerfi og umhverfismál. Þjóðskrá vísar til þess að þegar búið sé að deiliskipuleggja landsvæði fari landið úr fyrrnefndu verðflokkamati og sé ákvarðað með öðrum hefðbundnum matsaðferðum.

Á árinu 2008 hafi jörðinni Lágafelli landnúmer 123689 verið skipt upp í 7 spildur. Þegar horft sé á aðalskipulag Mosfellsbæjar sjáist að skipting jarðarinnar sé gerð á grundvelli þess. Eftir uppskiptingu séu Lágafell spildur 1 – 6 metnar samkvæmt neðangreindri flokkun:

Landnúmer                                heiti                                        Mat

217166                        Lágafell spilda 1                 8 flokkur

123689                        Lágafell spilda 2                                 3 flokkur

217167                        Lágafell spilda 3                 8 flokkur

217170                        Lágafell spilda 4                 8 flokkur

217171                        Lágafell spilda 5                 3 flokkur

217172                        Lágafell spilda 6                 3 flokkur

Spildur 2, 5, og 6 séu metnar samkvæmt verðflokki þrjú:

Flokkur 3:         Land sem helst eru nýtt til ræktunar og beitar.  Ákjósanlegt til útivistar.  Mögulega aðgengi að almenningsveitum.

Í kæru sé gerð krafa um að spildur 5 og 6 verði settar í flokk 2 og spilda 2 í flokk 1 (til vara í flokk 2):

Flokkur 1:         Heiðarland.  Fjærsvæði vatnsverndar, náttúruminjasvæði og leirur.  Ill byggjanlegt land.

Flokkur 2:         Land sem er nýtanlegt til beitar og útivistar en ekki eftirsótt til fastrar búsetu.

Spildur 1, 3 og 4 séu metnar samkvæmt flokki 8:

Flokkur 8:         Svæði sem gert er ráð fyrir þéttbýli samkvæmt aðalskipulagi og uppbygging er þegar hafin eða rétt í þann mund að hefjast.

Kærandi geri þá kröfu að þær spildur verði allar metnar í flokki 7:

Flokkur 7:         Svæði þar sem gert er ráð fyrir þéttri byggð samkvæmt aðalskipulagi en nokkur tími gæti liðið þar til að framkvæmdum kemur.

Eins og fram hafi komið sé skipting lands í verðflokka aðferð til þess að nálgast raunhæft gang­verð eigna. Reynt hafi verið að skýra flokkana það vítt að fjölbreytilegar landgerðir gætu fallið undir hvern og einn flokk. Ýmis sjónarmið vegist á eins og fram hafi komið, m.a. land­kostir, möguleg nýting og staðsetning út frá skipulagi, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001. En útgangspunkturinn sé ávallt sá sami, þ.e. að finna sem sann­gjarnasta og raunhæfasta matsfjárhæð.

Í aðalskipulagi Mosfellsbæjar séu umræddar spildur skilgreindar sem íbúðasvæði, blönduð byggð. Samkvæmt aðalskipulaginu skuli stefnt að því að nýta vel allt land innan núverandi þétt­býlis. Tryggt verði gott aðgengi að opnum svæðum og útivistarsvæðum. Ónýtt og ónotuð svæði innan byggðar verði nýtt áður en byggt verður á svæðum utan núverandi byggðamarka. Næstu byggingaráfangar verði á miðbæjarsvæði. Þá segir að miðað sé við að jafnan geti fleiri en eitt byggingarsvæði verið í uppbyggingu á hverjum tíma. Forgangsröð byggingarsvæða sé sett fram til leiðbeiningar til þess að auðvelda áætlanagerð bæjarins um uppbyggingu þjónustu­­kerfa og stofnana. Forgangsröðin sé ekki bindandi og breyting á henni teljist ekki breyting á aðalskipulagi. Byggingarsvæðum sé að öðru leyti ekki raðað í áfangaröð í aðal­skipu­lagi. Þjóðskrá heldur því fram að samkvæmt aðalskipulaginu verði að telja ljóst að upp­bygging íbúðabyggðar í landi Lágafells sé ráðgerð enda landið einstaklega vel staðsett og mun ásamt Blikastaðalandinu tengja höfuðborgarsvæðið við Mosfellsbæ, sem auki verðmæti landsins. Samkvæmt 2. mgr. 29. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna skuli Þjóð­skrá leitast við að tryggja samræmingu í matsstörfum og samræmingu upplýsinga sem máli skipta við framkvæmd mats. Þá skuli sambærilegar eignir metnar með sambærilegum aðferðum sbr. 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 en í 1. mgr. 11. gr. segir að við úrlausn mála skuli stjórnvöld gæta samræmis og jafnræðis í lagalegu tilliti. Með vísan til þessa telur Þjóðskrár að fasteignamat 2013 á Lágafelli spildum 1-6 sé rétt ákvarðað.

Með bréfi dagsettu 12. mars 2013 óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umföllun Þjóðskrár um forsendur fyrir fasteignamati á landi Blikastaða 123618, Akra 123613 og Sólvalla 123780. Þjóðskrá vísar til fyrra svars, í bréfi dagsettu 19. mars 2013, um að land Blikastaða 123618 skiptist í tvo flokka, annars vegar flokk 5 og hins vegar flokk 8. Því er haldið fram að Blika­staðir séu það land sem helst sé hægt að bera saman við Lágafell, þ.e. staðsetning landsins og uppbygging svæðisins samkvæmt aðalskipulagi. Þannig sé sá hluti Blikastaða sem skráður er í flokk 8 vænlegt byggingarland bæði vegna nálægðar við núverandi byggð og sam­kvæmt aðal­skipu­lagi. Fasteignamat Sólvalla 123780 segir Þjóðskrá að sé ákvarðað samkvæmt verð­mæta­flokkum 4 og 5 og sú flokkun sé í fullu samræmi við þá flokkun á landi sem fór fram við endur­matið. Um fasteignamat á landi Akra 123613 segir Þjóðskrá að það sé ákvarðað samkvæmt verðmæta­flokkum 0,1,4,5 og 7. Akrar séu gott dæmi um að land geti fallið í marga verð­mæta­flokka, eftir því hvar og hvernig það liggi.

Í öðru lagi óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir frekari rökstuðningi fyrir verðflokkamati ofan­greindra spildna úr Lágafelli. Þjóðskrá áréttar í svari sínu að verðmæti lands sé háð mögulega virðis­aukandi nýtingu þess. Virðisaukandi nýting lands geti verið nýting undir byggð, atvinnu­­starfsemi eða til útivistar svo nokkur dæmi séu tekin. Möguleg nýting sé hinsvegar háð bæði náttúrulegum skorðum og skipulagslegum. Í ljósi þessara þátta væri allt land Mosfells­bæjar afmarkað í 9 flokka samkvæmt nýtingarmöguleikum óháð eignaskiptum þegar endur­matið árið 2005 fór fram. Þessi flokkun hafi átt að endurspegla markaðslegt raunvirði þess. Litið hafi verið á allt land innan sveitarfélagsins heildstætt, dregnar upp línur og verðsvæðin þannig afmörkuð. Við mat á verðgildi hafi verið tekið mið af kaupsamningum í Mosfellsbæ og nágrannasveitarfélögum Reykjavíkur. Auk þess að byggja á söluverði lóða hafi verið lagt mat á kostnað við að gera land byggingarhæft. Þjóðskrár áréttar í svari sínu að skilgreiningar um hvern og einn flokk í skýrslu Þjóðskrár Íslands um fasteignamat séu meginskilgreiningar og eingöngu til þess ætlaðar að vera til einhvers stuðnings og skýringa fyrir almenning. Ákvörðun um fasteignamat byggi á margvíslegum breytum og forsendum sem ekki sé hægt að setja fram í almennum skýringum. Grunnforsenda þessarar matsaðferðar sé að ákvarða gangverð eins og Þjóðskrá Íslands er uppálagt samkvæmt lögum nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna.

Líkt og fram komi í umsögn sé skipting landsins í verðflokka einungis aðferð sem beitt sé til þess að ákvarða sem raunhæfasta og sanngjarnasta matsfjárhæð, sem sé í samræmi við sam­bæri­legar eignir á sama svæði. Þessi aðferð sé því að engu leyti frábrugðin öðrum mats­aðferðum.

Í þriðja lagi óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir skýringum varðandi spildu 1 landnúmer 217166, vegna þess að hún væri væntanlega innan deiliskipulags í Krikasvæði. Óskað var eftir upplýsingum um það hvort verðflokkamatið eigi við um lóðir sem þegar hafa verið deili­skipu­lagðar. Í umsögn Þjóðskrár kom fram að þegar skráning á grundvelli deiliskipulags berist frá sveitarfélagi til Þjóðskrár Íslands, breytist lóðarmatið úr verðflokkamati yfir í það lóðar­mat sem við eigi hverju sinni. Í skýringum sínum við fyrirspurn nefndarinnar segir Þjóð­skrá að skráningu í fasteignaskrá sé ekki breytt fyrr en tilkynning um það berist frá sveitar­félagi sbr. 19. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Jafnframt er tekið fram til skýringar að oft séu deiliskipulagsreitir skráðir inn í áföngum. Hins vegar segir einnig í skýringum Þjóðskrár að við nánari skoðun vegna framkominnar ábendingar hafi komið í ljós að þessi landskiki sé tvískráður í fasteignaskrána. Annars vegar sem Lágafell spilda 1 land­númer 217166 (í eigu Lágafellsbygginga ehf.) og í verðflokkamati og hins vegar Sunnu­kriki 9 landnúmer 20513, (í eigu Mosfellsbæjar) á grundvelli deiliskipulags. Hvoru tveggja hafi verið skráð á grundvelli upplýsinga frá sveitarfélaginu. Vísað er til þess að samkæmt skipu­lags­lögum sé það sveitarstjórn sem beri ábyrgð á og annist gerð deiliskipulags og Þjóð­skrá hafi engin gögn um það hvort Lágafell spilda 1 landnúmer 217166 hafi verið skipulögð innan þessa deiliskipulagsreits og sé þannig hluti af Sunnukrika 9. Hafi svo verið mun skráning­unni að sjálfsögðu verða breytt til samræmis og mun fasteignamat spildunnar endur­spegla þá skráningu.

Síðan segir í skýringum stofnunarinnar:

„Sunnukriki er í hjarta Mosfellsbæjar. Gatan er í góðum tengslum við vegakerfi og liggur meðfram Vesturlandsvegi. Hún er nálægt þjónustu- og verslunarkjarna Mosfellsbæjar og er órjúfanlegur hluti af íbúðarbyggð í Krika- og Teigahverfi. Þar er ennfremur stutt í náttúruperlur og gróin útivistarsvæði. Staðsetningin er tilvalin fyrir þjónustu- og verslunarrekstur.“

Ofangreind orð telur Þjóðskrá styðja það sjónarmið að spildurnar úr landi Lágafells séu á verð­­mætu svæði og fasteignamat þeirra endurspegli og eigi að endurspegla þá staðreynd. Sam­­kvæmt aðalskipulagi sé þetta svæði skipulagt sem næsta byggingarland sveitarfélagsins og því metið samkvæmt flokki 8. Þegar það byggingarland sem í dag sé verðmetið samkvæmt flokki 8 er fullnýtt, muni næsta væntanlega byggingarland verða verðmetið samkvæmt flokki 8.

Þá óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir nánari skýringum hvers vegna umræddar spildur falli í þá flokka sem þær geri. Þjóðskrá svarar á þá lund að þegar allt ofangreint sé virt sé það mat stofnunar­innar að þeir verðflokkar sem spildurnar séu metnar samkvæmt endurspegli raun­veru­legt virði þeirra. Væru þær færðar í aðra flokka myndi sú flokkun valda ósamræmi við annað land með sömu eiginleika og nýtingarmöguleika og leiða til ójafnræðis milli fasteigna­eiganda við álögu gjalda.

Varðandi spildu 4 útskýrir Þjóðskrá að umhverfisaðstæður hafi væntanlega verið metnar við gerð aðalskipulags þannig að lækurinn sé byggingartæknifræðilegt úrlausnarefni og hamli ekki uppbyggingu á svæðinu. Vísað er til þess að það séu mörg dæmi um að lækir hamli ekki uppbyggingu á byggð sé það vilji byggingaryfirvalda að þeir geri það ekki. Um þetta vísar Þjóðskrá til lækjarins sem Lækjargata í Reykjavík dregur nafnið sitt af. Þjóðskrá áréttar að skipting lands í verðflokka sé aðferð til þess að nálgast raunhæft gangverð eigna. Reynt hafi verið að skýra flokkana það vítt að fjölbreytilegar landgerðir gætu fallið undir hvern og einn flokk, ýmis sjónarmið vegist á eins og fram hafi komið, m.a. landkostir, möguleg nýting og stað­­setning út frá skipulagi, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001. En útgangspunkturinn sé ávallt sá sami, þ.e. að finna sem sanngjarnasta og raun­hæfasta matsfjárhæð og tryggja samræmi milli fasteignaeigenda.

Athugasemdir kæranda

Kærandi setti fram athugasemdir við umsögn Þjóðskrár til nefndarinnar. Þar er dregin sú ályktun að mat stofnunarinnar virðist byggjast á að ef land sé skilgreint í aðalskipulagi sem bygg­ingarsvæði fari það sjálfkrafa í flokk 8. Því er haldið fram að það stangist á við þau reglu­gerðarákvæði sem Þjóðskrá beri að vinna eftir við mat á fasteignum og sé vitnað til í greinar­gerðinni, þ.e. 3. mgr. 8. gr. reglugerðar nr. 406/1978, um fasteignaskráningu og fast­eigna­mat.

Í því ákvæði felist að horfa verði til þeirra verðmæta sem felist í eign hverju sinni. Ekki sé hægt að meta fasteign á grundvelli hugsanlegrar þróunar síðar meir, s.s. að jörð hafi ákveðna flokkun í aðalskipulagi. Annað felist ekki í því en stefnumarkandi yfirlýsing hvers sveitar­félags um að áætlað sé að byggja á viðkomandi stað einhvern tíma í framtíðinni. Slíkum ákvæðum í aðalskipulagi megi breyta án þess að það hafi nokkrar afleiðingar, s.s. í formi skaða­bótaskyldu eða annars slíks. Auk þess sé sveitarfélag ekki á neinn hátt bundið við ákvæði aðalskipulags hvað tíma varðar og aðalskipulag Mosfellsbæjar sé dæmi um það vegna þess að þótt jörð Lágafells hafi frá árinu 2004 verið skilgreind sem byggð hafi ekki enn, níu árum síðar, neitt verið aðhafst, deiliskipulagsvinna sé ekki hafin og óvíst hvenær hún byrji. Þegar horft er til þeirrar skilgreiningar sem verðflokkur 8 kveður á um fari hún illa saman við þá túlkun sem Þjóðskrá virðist leggja til grundvallar. Áskilið sé að uppbygging sé þegar hafin eða rétt í þann mund að hefjast en hvorugt eigi við um tilgreindar spildur í landi Lágafells. Þar sé uppbygging hvorki hafin né í þann mund að hefjast, enda hafi ekki verið samþykkt deili­skipu­lag vegna jarðarinnar og sveitarfélagið raunar tekið skýrlega fram að slíkt væri ekki tíma­bært að svo komnu máli. Að jafna því saman að land sé skilgreint sem byggðasvæði í aðal­skipulagi við að uppbygging sé rétt í þann mund að hefjast standist enga skoðun, enda geta liðið mörg ár frá því að land er skilgreint í aðalskipulagi sem byggð þar til farið er að hylla undir framkvæmdir þar.

Kærandi bendir á að Þjóðskrá sé hér að fjalla um eigin reglur og skilgreiningar sem stofnunin mótaði sjálf. Henni hefði verði í lófa lagið að orða skilyrði fyrir því að lönd falli í verðflokk 8 á þann hátt að nægjanlegt væri að aðalskipulag skilgreindi landið sem þéttbýli. Sú leið hafi hins vegar ekki verið farin hvað verðflokk 8 varðar heldur var því hnýtt við að skilyrði þess sé að upp­bygging sé rétt í þann mund að hefjast eða sé hafin. Orðasamband „rétt í þann mund“ verði að skilja þannig að um sé að ræða afar stuttan tíma, t.d. að deiliskipulagstillaga sé við það að vera afgreidd í sveitarstjórn eða hafi verið afgreidd en framkvæmdir ekki farnar af stað. Ekki sé hægt að skilja þetta orðalag á þann veg að byggð kunni, einhvern tímann í fram­tíðinni, að rísa þar, líkt og Þjóðskrá virðist gera og hafa gert undanfarin 9 ár.

Hvað tilvísun Þjóðskrár til 11. gr. stjórnsýslulaga varðar þá hafnar kærandi því að hún eigi við. Fyrir það fyrsta verði að horfa til þess að sú fullyrðing standist ekki að öll lönd sem skil­greind eru sam­kvæmt aðalskipulagi sem þéttbýli séu flokkuð á sama hátt, t.d. sé land Akra og Sólvalla skilgreint sem byggð í aðalskipulagi Mosfellsbæjar en séu augljóslega í mun lægri verð­flokki. Í öðru lagi verði að hafa í huga að ef mat Þjóðskrár varðandi þær jarðir byggir á sömu aðferðum og viðhafðar eru í tilfelli Lágafellsjarðarinnar, þá eigi sömu sjónarmið vita­skuld við. Röng aðferð við matið verði ekki réttari þótt henni sé beitt í öðrum tilfellum. Ekki sé kunnugt um að eigendur þeirra jarða, sem hafa verið svo hátt flokkaðar, hafi gert athuga­semdir við það eða kært þær niðurstöður en fullyrt er að í öðru tilfellinu sé sveitarfélagið sjálft eigandinn en í hinu sé það Arion banki.

Niðurstaða.

Í umsögn Þjóðskrár Íslands kemur fram að skráð matsverð fasteignar skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla megi að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar, sbr. 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna, nr. 6/2001. Þá er í umsögn Þjóðskrár vísað til þeirrar formúlu sem notuð er við útreikning.

Jafnframt kemur fram í umsögn Þjóðskrár að árið 2005 hafi verið farið í viðamikið endurmat á öllu landi og lóðum í Mosfellsbæ sem ekki væri deili­skipu­lagt sem íbúðar-, atvinnu- eða sumar­húsalóðir, jafnt innan sem utan þéttbýlismarka. Niðurstaðan úr þeirri vinnu hafi verið svokallað verðflokkamat þar sem landi hafi verið skipt í verðflokka. Þjóð­skrá bendir á að skipting landsins í verðflokka sé aðferð til að nálgast mat og byggist m.a. á skipu­lagi, land­kostum og staðsetningu. Notaðir hafi verið alls níu flokkar, númeraðir frá 0 til 8, þar sem land í flokki 0 sé ódýrast og í flokki 8 sé dýrast.

Þá vísar Þjóðskrá til þess að á árinu 2008 hafi jörðinni Lágafelli landnúmer 123689 verið skipt upp í 7 spildur. Eftir uppskiptingu eru Lágafell spildur 1 – 6 metnar samkvæmt neðan­greindri flokkun, sem kærandi hefur gert athugasemdir við:

 

Landnúmer Heiti Mat Aðalkrafa kæranda Varakrafa kæranda
217166 Lágafell spilda 1 8. flokkur 7. flokkur  
123689 Lágafell spilda 2 3. flokkur 1. flokkur 2. flokkur
217167 Lágafell spilda 3 8. flokkur 7. flokkur  
217170 Lágafell spilda 4 8. flokkur 7. flokkur  
217171 Lágafell spilda 5 3. flokkur 2. flokkur  
217172 Lágafell spilda 6 3. flokkur 2. flokkur  

Nefndin óskaði skýringa frá Þjóðskrá um mismun sem er á flokkun lands sem í aðalskipulagi Mosfellsbæjar er skilgreint til íbúðar­byggðar. Í skýringum stofnunarinnar er vísað til þess hvernig flokkun landsins er fremur en að útskýrt sé á hvaða forsendum viðkomandi flokkur var valinn í hverju tilviki. Þjóðskrá vísar til þess að skilgreiningar um hvern og einn verðflokk um fast­eigna­mat séu megin­skil­grein­ingar og eingöngu til þess ætlaðar að vera til stuðnings og skýringa fyrir almenning og að ákvörðun um fasteignamat byggi á margvíslegum breytum og forsendum sem ekki sé hægt að setja fram í almennum skýringum.

Að mati yfirfasteigna­mats­nefndar hefur fullnægjandi rannsókn ekki farið fram um hvernig flokka beri hið kærða land. Sem dæmi má nefna að stór hluti spildu 2 er Lágafell sjálft. Einnig skortir rökstuðning fyrir þeirri ályktun að næst þjóðvegi nr. 1 henti land vel til útivistar eða ræktunar. Þá hefur komið fram að hugsanlega sé villa í skráningu einnar spildunnar, eða að hún sé tvískráð. Fyrir liggja upplýsingar frá Þjóðskrá um viðmiðunarverð í hverjum verðflokki lands og ljóst að miklu munar milli verðflokka. Þjóðskrá er hér að beita eigin reglum og skilgreiningum. Nefndin tekur undir með Þjóðskrá að í almennum skýringum sé örðugt að setja fram ítarlegar forsendur og að hluta verði mat að byggjast á þekkingu og reynslu mats­manna. Allt að einu þurfa forsendur mats að liggja fyrir hverju sinni. Það á einkum við þegar virt er hve mikill munur er á mati eftir verð­flokkum. Yfir­fast­eigna­matsnefnd telur nokkuð skorta á rök­stuðning Þjóð­skrár fyrir ákvörðun um flokkun í þessu máli. Með vísan til þessa er hið kærða endurmat fellt úr gildi.

 Úrskurðarorð.

Endurmat Þjóðskrár Íslands á Lágafelli spildu 1 landnr. 217166, Lágafelli spildu 2 landnr. 123689, Lágafelli spildu 3 landnr. 217167, Lágafelli spildu 4 landnr. 217170, Lágafelli spildu 5 landnr. 217171 og Lágafelli spildu 6 landnr. 217172, Mosfellsbæ, hinn 4. október 2012, er fellt úr gildi.

 

__________________________________

Jón Haukur Hauksson



_______________________________

Ásta Þórarinsdóttir

_______________________________

Inga Hersteinsdóttir

 

Efnisorð

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn