Samgöngu- og sveitarstjórnarráðuneytið

Mál nr. 18/2015

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 7. mars 2016 í máli nr. 18/2015.
Fasteign: Kiðjaberg [ ], fnr. [ ] og fnr. [ ], lnr. [ ], Grímsnes- og Grafningshreppi.
Kæruefni:  Gjaldflokkur fasteignar.

Árið 2016, 7. mars, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 18/2015 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með erindi, dags. 18. nóvember 2015, sem barst nefndinni sama dag, kærði Garðar Garðarsson hrl. f.h. A, kt. [ ], álagningu fasteignaskatta vegna Kiðjabergs [ ], Grímsnes- og Grafningshreppi, fnr. [ ].

Yfirfasteignamatsnefnd óskaði með bréfi, dags. 19. nóvember 2015, eftir umsögn frá Grímsnes- og Grafningshreppi. Umbeðin umsögn barst frá sveitarfélaginu með bréfi, dags. 15. desember 2015.

Hinn 15. desember 2015 var umrædd umsögn send kæranda og honum gefinn kostur á að gera við hana athugasemdir. Með bréfi, dags. 28. desember 2015, bárust frekari athugasemdir kæranda. Þær athugasemdir voru kynntar sveitarfélaginu. Engar frekari athugasemdir bárust.

Málið var tekið til úrskurðar 25. janúar 2016.

Málavextir
Árið 2011 byggði kærandi sumarhús að Kiðjabergi [ ], fnr. [ ]. Hinn 11. júlí 2013 fékk kærandi útgefið leyfi til reksturs gististaðar í flokki II fyrir téð sumarhús. Sama ár auglýsti hann sumarhúsið til leigu á bókunarvefnum www.airbnb.is. Árið 2014 hóf kærandi að byggja gestahús á sömu lóð, fnr. [ ].

Með bréfi, dags. 7. júlí 2015, óskaði kærandi eftir því að Grímsnes- og Grafningshreppur endurskoðaði álagningu fasteignaskatta fyrir árin 2014 og 2015 vegna sumarhúss að Kiðjabergi [ ], fnr. [ ], þannig að lagður yrði fasteignaskattur í réttu hlutfalli við eigin afnot og útleigu. Jafnframt mótmælti kærandi álagningu fasteignaskatta samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga vegna gestahúss í smíðum að Kiðjabergi [ ], fnr. [ ].

Á fundi sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps þann 19. ágúst 2015 var hafnað að endurskoða álagningu fasteignaskatta „fyrir frístundahúsið að Kiðjabergi [ ] miðað við núverandi notkun þess“. Með tölvubréfi kæranda, dags. 3. september 2015, óskaði kærandi eftir rökstuðningi sveitarfélagsins þar sem honum hafði borist vitneskja um að umrædd ákvörðun hefði verið tekin ásamt því að árétta sjónarmið sín. Með tölvubréfi, dags. 7. september 2015, móttók kærandi afrit af bréfi sveitarstjórnar til kæranda, dags. 25. ágúst 2015, um synjun sveitarfélagsins á að endurskoða álagningu fasteignagjalda fyrir árin 2014 og 2015.

Kærandi vill ekki una framangreindri ákvörðun sveitastjórnarinnar og hefur því kært hana til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.

Sjónarmið kærenda
Krafa kæranda er tvíþætt. Annars vegar að álagning fasteignaskatts vegna sumarhúss að Kiðjabergi [ ], fnr. [ ], lnr. [ ], fyrir árin 2014 og 2015 verði skipt á milli a- og c-liðar 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga í samræmi við notkun fasteignarinnar. Hins vegar að álagning fasteignaskatts vegna gestahúss við Kiðjaberg [ ], fnr. [ ], verði samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga ef skilyrði séu á annað borð til að leggja á fasteignaskatt af byggingunni ófullgerðri.

Fyrri krafa kæranda snýr að umræddu sumarhúsi og álagningu þess. Kærandi rekur að hann hafi byggt téð sumarhús árið 2011 eingöngu til eigin nota. Vegna ásóknar í að fá húsið á leigu hafi hann árið 2013 auglýst það á viðurkenndum bókunarvef, www.airbnb.is. Rekstrarleyfi fyrir fasteignina hafi verið gefið út 11. júlí 2013.

Samkvæmt útprentuðu yfirliti yfir gistinætur á árinu 2014 hafi húsið verið leigt í samtals 111 gistinætur, en þess á milli (eða í 264 daga) hafi húsið verið notað af kæranda og fjölskyldu hans. Skipting notkunar hússins árið 2014 sé þannig sirka 30% í leigu og 70% til einkanota. Endanlegt yfirlit fyrir árið 2015 liggi ekki fyrir en að líkindum verði leigudagar fleiri en árið 2014.

Í rökstuddu erindi kæranda til Grímsness- og Grafningshrepps, dags. 7. júlí 2015, hafi hann gert grein fyrir þeim sjónarmiðum að samkvæmt 2. mgr. 8. gr. reglugerðar nr. 1160/2005 um fasteignaskatt og úrskurði yfirfasteignamatsnefndar nr. 4/2015 beri sveitarstjórn að leggja fasteignaskatt á þann hluta eignarinnar sem notaður sé við starfsemina, í réttu hlutfalli við notkunartímann. Bréfi kæranda hafi fylgt fyrrgreint yfirlit yfir gistinætur árið 2014 og útreikningur á því sem kærandi hafi talið verið ofreiknað honum til gjalda. Þá hafi hann gert grein fyrir útreikningi sínum á meintum ofteknum fasteignasköttum vegna ársins 2015. 

Líkt og áður greinir hafnaði sveitarstjórn framangreindu erindi kæranda. Kærandi telur að sveitarstjórnin hafi í sjálfu sér fallist á þau sjónarmið sem hann hafi sett fram, þannig að skipta bæri fasteignasköttum í gjaldflokka eftir notkun en sveitarfélagið hafi talið ósannað hvernig sú skipting hafi verið á árinu 2014 þrátt fyrir að hafa fengið nákvæmt yfirlit þar um. Af hálfu sveitarfélagsins yrði að tilkynna fyrirfram um fyrirhugaða skiptingu notkunar sbr. úrskurð yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 4/2015. Kærandi fellst ekki á þau rök enda eigi þau sér ekki stoð í lögum um tekjustofna sveitarfélaga né reglugerð um fasteignaskatt, sbr. einnig ákvæði 40. og 77. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands nr. 33/1944.

Álitaefni málsins sé hvort sveitarfélagi hafi verið heimilt að gera það að skilyrði fyrir skiptingu eignarinnar í gjaldflokka til fasteignaskatts að tilkynnt verði fyrirfram um það hver notkun hússins verði á næsta ári eða tímabili.

Í II. kafla laga um tekjustofna sveitarfélaga er fjallað um fasteignaskatta. Í 6. gr. laganna segi að ef afnotum fasteignar, sem metin er sem ein heild, er á þann veg háttað að greiða ber fasteignaskatt af henni samkvæmt fleiri en einum gjaldflokki, sbr. 3. mgr. 3. gr. laganna, ákveður byggingarfulltrúi hlutfallslega skiptingu milli gjaldflokka. Frekari fyrirmæli um þessa skiptingu sé hins vegar ekki að finna í lögunum. Hins vegar sé þetta útfært nánar í 2. mgr. 8. gr. reglugerðar um fasteignaskatt. Þar segi að ef fasteign, sem undanþegin er fasteignaskatti skv. 6. gr., er notuð hluta úr ári til atvinnurekstrar, svo sem gistiþjónustu, beri sveitarstjórn að leggja fasteignaskatt á þann hluta eignarinnar sem notaður er við starfsemina, í réttu hlutfalli við notkunartímann.

Óumdeilt sé að þau gjöld sem greiða beri til sveitarfélaga samkvæmt lögum um tekjustofna sveitarfélaga séu skattar í skilningi 40. og 77. gr. stjórnarskrárinnar, en ekki þjónustugjöld. Álagning skattanna verði því að styðjast við fullgildar lagaheimildir og verði ákvörðunarvald um skattlagninguna eða framkvæmd hennar ekki framselt til stjórnvalds. Ljóst sé af tilvitnuðum ákvæðum að heimild til að flokka fasteignir til gjaldflokka sé bundin notkun fasteignanna og beri sveitarfélagi að leggja fasteignaskatt á þann hluta eignar sem notaður sé við starfsemina, í réttu hlutfalli við notkunartímann. Hvergi í lögunum né í reglugerðinni sé að finna heimildir til sveitarfélags að útvíkka skattlagningarvald sitt þannig að það sé skilyrði fyrir gjaldflokkun til fasteignaskatts að notkun eignar verði skilgreint fyrirfram svo sem sveitarfélagið byggi á í hinni kærðu ákvörðun.

Kærandi byggir á því að ákvörðun sveitarfélagsins sé ólögmæt og í andstöðu við stjórnarskrá og kvaðir um málefnalegan grundvöll skattheimtu og stjórnsýslu. Kærandi telji sig hafa lagt fram fullgild gögn sem sýni glögglega fram á það hvernig notkun eignarinnar hafi verið skipt á milli einkanota og útleigu á árinu 2014. Sveitarfélagið hafi hvorki hrakið né reynt að hrekja þau gögn. Lögbundnar heimildir sveitarfélagsins til að heimfæra notkun eignarinnar til c-liðar 3. mgr. 3. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga takmarkast við þann tíma sem eignin hafi verið í útleigu, en fyrir þann tíma sem kærandi hafi notað eignina fyrir sig og fjölskyldu sína beri að leggja á fasteignaskatt samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laganna, sbr. d-lið 1. mgr. 2. gr. reglugerðar um fasteignaskatt. Beri því sveitarfélaginu að leiðrétta og endurgreiða álagða fasteignaskatta fyrir árið 2014 en einnig verði gerð sambærileg leiðréttingarkrafa vegna ársins 2015. Þá taki kærandi fram að álögð fasteignagjöld séu að fullu greidd vegna beggja áranna.

Síðari krafa kæranda snýr að álagningu fasteignaskatts vegna gestahúss. Um sé að ræða 40 m2 sjálfstæða byggingu sem sé að rísa á lóð Kiðjabergs [ ] í samræmi við samþykktar teikningar og skipulagsuppdrætti. Samkvæmt útprentun úr Þjóðskrá Íslands er húsið skráð á byggingarstigi 4, þ.e. fokheld bygging samkvæmt skilgreiningu ÍST 51. Þá sýni ljósmynd frá september 2015 að húsið sé engan veginn íbúðarhæft og hafi hvorki verið notað sem íverustaður eiganda né hafi það verið leigt út með sumarhúsinu. Því hafi sveitarfélaginu verið með öllu óheimilt að flokka álagningu gestahússins samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga. Kærandi hafi bent sveitarfélaginu á þetta bréflega í það minnsta í tvígang. Sé þess því krafist að sú flokkun verði felld niður og byggingin verði flokkuð samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. fyrrnefndra laga, þ.e. ef skilyrði séu á annað borð til að heimta fasteignagjöld af ófullgerðri byggingu.

Ekki er gerð krafa að yfirfasteignamatsnefnd úrskurði um endurgreiðslu álagðra fasteignaskatta með vísan til valdsviðs hennar, sbr. úrskurð nefndarinnar í máli nr. 8/2014.

Sjónarmið Grímsness- og Grafningshrepps
Af hálfu sveitarfélagsins er þess krafist að öllum kröfum kæranda verði hafnað.

Í umsögn sveitarfélagsins, dags. 15. desember 2015, kemur fram að kærandi hafi fengið í júlí 2013 útgefið rekstrarleyfi til reksturs gististaðar í flokki II fyrir téð sumarhús að Kiðjabergi [ ]. Í samræmi við það hafi sveitarfélagið lagt fasteignaskatt á eignina samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga fyrir árin 2014 og 2015. Erindi kæranda um endurskoðun álagningu fasteignaskatta hafi síðan verið hafnað á fundi sveitarstjórnar hinn 19. ágúst 2015 með hliðsjón af núverandi notkun sumarhússins að Kiðjabergi [ ].

Sveitarfélagið hafni því að álagning fasteignagjalda téðs sumarhúss beri að vera þá daga sem ferðamenn hafi dvalið í eigninni samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga, en þá daga sem eignin hafi verið í eigin afnotum samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laganna. Kærandi vísi í þeim efnum til 6. gr. sömu laga og til 2. mgr. 8. gr. reglugerðar nr. 1160/2005 um fasteignaskatt.

Af hálfu sveitarfélagsins taki ákvæði 2. mgr. 8. gr. fyrrgreindar reglugerðar efni sínu samkvæmt aðeins til þeirra fasteigna sem séu undanþegnar álagningu fasteignaskatts samkvæmt 6. gr. reglugerðarinnar, en fasteign kæranda falli augljóslega þar fyrir utan. Ákvæði 2. mgr. 8. gr. reglugerðarinnar feli því ekki í sér nánari útfærslu á ákvæði 6. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga líkt og kærandi byggi á. Í síðastgreindu ákvæði sé hins vegar að finna heimild til að skipta fasteignaskatti hlutfallslega eftir gjaldflokkum, ef afnotum fasteignar sé þannig háttað að greiða beri fasteignaskatt af henni samkvæmt fleiri en einum gjaldflokki. Sveitarfélagið hafni því hins vegar alfarið að nokkur grundvöllur sé fyrir slíkri skiptingu í tilviki kæranda.

Samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga skal skatthlutfall fyrir íbúðir, íbúðarhús og sumarbústaði, ásamt lóðarréttindum, vera allt að 0,5% af fasteignamati. Samkvæmt c-lið sömu greinar skal skatthlutfall fyrir aðrar eignir, þ. á m. mannvirki sem nýtt séu fyrir ferðaþjónustu, vera allt að 1,32% af fasteignamati ásamt lóðarréttindum. Óumdeilt sé að kærandi hafi nýtt fasteign sína til ferðaþjónustu árin 2014 og 2015 í skilningi síðastnefnds stafliðar.

Í ákvæði 6. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga sé kveðið á um að ef afnotum fasteignar, sem metin sé sem ein heild, sé á þann veg háttað að greiða beri fasteignaskatt af henni samkvæmt fleiri en einum gjaldflokki, sbr. 3. mgr. 3. gr. laganna, ákveði byggingarfulltrúi hlutfallslega skiptingu milli gjaldflokka. Í ákvæðinu sé því að finna heimild til að skipta álögðum fasteignasköttum á sömu eign eftir gjaldflokkum og hafi yfirfasteignamatsnefnd litið svo á að það geti meðal annars átt við þegar um leigu á fasteign til ferðamanna sé að ræða, að því tilskildu að fyrir liggi upplýsingar um aðgreiningu útleigutímabila, sbr. meðal annars úrskurð nefndinnar í máli nr. 4/2015. Í því máli hafi fasteign aðeins verið leigð út tiltekið tímabil á hverju ári, eða frá 1. júní til 31. ágúst ár hvert, enda bara til staðar rekstrarleyfi fyrir útleigunni þann tíma. Að öðru leyti hafi eignin verið leigð út í langtímaleigu og þá með leigusamningi frá 1. september til 31. maí ár hvert. Hafi nefndin því fallist á að skipta álagningu fasteignaskatta eftir greindum tímabilum og þá þannig að frá 1. júní til 31. ágúst væri álagning fasteignaskatts samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga, en frá 1. september til 31. maí samkvæmt a-lið sömu greinar.

Í tilviki kæranda sé hins vegar ekki um neina aðgreiningu á útleigutímabilum að ræða. Kærandi sé með rekstrarleyfi fyrir allt árið og eignin standi til boða til leigu allt árið um kring. Afnot fasteignar kæranda séu því ekki á þann veg að fleiri en einn gjaldflokkur komi til greina samkvæmt ákvæði 6. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga. Samkvæmt yfirliti kæranda yfir leigutímabil eignarinnar verði ráðið að kærandi hafi leigt eignina í flestum ef ekki öllum mánuðum ársins. Kærandi sé því að nýta húsnæðið sitt fyrir ferðaþjónustu í skilningi c-liðar 3. mgr. 3. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga allt árið um kring og sæti því álagningu fasteignagjalda til samræmis við það. Verði þá þegar af þeirri ástæðu að hafna kröfum kæranda.

Þá breyti engu þó kæranda hafi ekki tekist að leigja út sumarhús sitt alla þá daga sem það var óumdeilanlega laust og boðið til slíkrar leigu. Að mati kærða sé ekki hægt að líta svo á að gjaldendur fasteignaskatts eigi rétt á því að borga lægri fasteignaskatt þegar svo standi á að þeim takist ekki að nýta fasteign sína til fulls í þeim atvinnurekstri sem þeir stundi í henni. Fái sú túlkun enga stoð í ákvæðum laga um tekjustofna sveitarfélaga eða reglugerðar um fasteignaskatt. Það hvernig eiganda fasteignar takist til við að nýta hana í atvinnurekstri sínum geti ekki ráðið ákvörðun um álagningu fasteignaskatts. Geti léleg nýting á sumarhúsi kæranda þannig ekki skapað grundvöll fyrir kröfu hans um skiptingu fasteignaskatts eftir gjaldflokkum, rétt eins og eigandi verslunarhúsnæðis gæti ekki haft upp slíka kröfu vegna þeirra daga sem enginn komi í verslun hans.

Að mati sveitarfélagsins kunni að vera annað mál ef fasteign sé aðeins notuð tiltekinn hluta úr ári til atvinnurekstrar, líkt og raunin hafi verið í máli yfirfasteignamatsnefndar nr. 4/2015. Í slíkum tilvikum hafi nefndin litið svo á að unnt sé að skipta álagningu hlutfallslega eftir gjaldflokkum 3. mgr. 3. gr., sbr. 6. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga. Sé þá áskilið að tilkynnt sé um það fyrirfram að aðeins eigi að nýta fasteignina til atvinnurekstrar hluta úr ári. Ef fasteign sé hins vegar nýtt í atvinnureksturinn allt árið um kring, sé enginn grundvöllur fyrir slíkri skiptingu.

Í úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 4/2013 hafi meðal annars verið gerð krafa um að álagningu fasteignaskatts fasteignar sem hafði verið nýtt til útleigu til ferðamanna á grundvelli rekstrarleyfis yrði skipt og álagning yrði bæði eftir a- og c-lið 3. mgr. 3. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga. Samkvæmt úrskurðinum sé ljóst að til þess að unnt sé að skipta álagningu, verði að tilgreina aðgreind tímabil útleigu og tímabil eigin notkunar sérstaklega og fyrirfram. Óumdeilt sé að engin slík tilkynning liggi fyrir frá kæranda, enda sé hann með sumarhús sitt í rekstri allt árið um kring á grundvelli rekstrarleyfis. Með vísan til þessa sé því hafnað að kærandi eigi rétt á því að álagning fasteignaskatts sé samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga þá daga sem engin hafi verið með sumarhús kæranda á leigu.

Þá hafni sveitarfélagið því að álagning umræddra fasteignagjalda brjóti í bága við ákvæði 40. og 77. gr. stjórnarskrárinnar. Ekki sé um að ræða framsal á skattlagningarvaldi heldur ákvörðun um álagningu fasteignaskatts samkvæmt lögum. Samkvæmt 3. mgr. 3. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga sé það í höndum sveitarstjórnar að ákveða skatthlutfall innan þeirra marka sem greini í a til c-lið ákvæðisins. Þá sé það í höndum byggingarfulltrúa að ákveða um hlutfallslega skiptingu milli gjaldflokka þegar það eigi við, sbr. 6. gr. laganna. Ákvörðunarvald sveitarfélagsins um álagningu fasteignaskatts sé því bundið í lögum um tekjustofna sveitarfélaga þar sem kveðið sé á um öll meginatriði skattsins og með engu móti unnt að líta svo á að umræddur skattur eða álagning brjóti í bága við greind ákvæði stjórnarskrárinnar. 

Álagning fasteignaskatts sé að öllu leyti í samræmi við ákvæði laga um tekjustofna sveitarfélaga og byggi aukinheldur á málefnalegum sjónarmiðum. Leggja verði áherslu á að þar sem um sé að ræða álagningu skatts, verði að gera ríka kröfu um fyrirsjáanleika og að fyllsta jafnræðis verði gætt. Sé ekki unnt að fallast á að málefnalegt sé eða fyrirsjáanlegt að fasteignaskattur fasteigna, sem nýttar séu í atvinnurekstri á grundvelli rekstrarleyfis, verði lagður á eftir því hversu vel reksturinn hafi gengið, en að því lúti krafa kæranda í raun. Væri slík álagning í fullkominni andstöðu við eðli og grundvöll fasteignaskatts sem og ákvæði laga um tekjustofna sveitarfélaga og í raun óframkvæmanleg.

Hvað varði gestahús kæranda þá sé því hafnað að sú bygging eigi að sæta annarri álagningu heldur en sumarhús kæranda. Umrætt gestahús standi á sömu lóð og sumarhús kæranda og falli undir sama fasta- og landanúmer, þrátt fyrir að vera sérmetin eining í fasteignaskrá. Gestahús kæranda tilheyri því atvinnurekstri kæranda og sæti samkvæmt því sömu álagningu.

Áréttað sé að hafi kærandi viljað undanskilja umrætt gestahús atvinnurekstri sínum hafi honum borið að taka það sérstaklega fram, rétt eins og honum hefði borið að taka það sérstaklega fram ef hann hafi aðeins ætlað sér að leigja hluta sumarhúss síns til ferðamanna. Kærandi hafi hins vegar engan slíkan fyrirvara gert og verði því ekki skilið á milli sumarhúss kæranda og gestahúss hans að þessu leyti.

Athugasemdir kæranda vegna umsagnar sveitarfélags
Í athugasemdum kæranda, dags. 28. desember 2015, tekur kærandi fram að samkvæmt yfirfasteignamatsnefnd eigi að beita ákvæði 2. mgr. 8. gr. reglugerðar nr. 1160/2005 um fasteignaskatt þegar atvik séu með þeim hætti sem 6. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga taki til, hvort sem um sé að ræða fasteignir undanþegnar fasteignaskatti samkvæmt 6. gr. reglugerðarinnar eða fasteignir sem ekki séu undanþegnar fasteignasköttum. Leiði það af 8. gr. reglugerðar um fasteignaskatt, þegar hún sé lesin sem ein heild og með hliðsjón af 6. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga, sbr. til dæmis úrskurð yfirfasteignamatsnefndar nr. 4/2015 þar sem þessi sjónarmið komi ágætlega fram.

Ágreiningur málsins sé byggður á því hvort tilkynna þurfi fyrirfram um það hvernig notkun fasteignar verði háttað, eða hvort hægt sé að gera grein fyrir því eftirá. Ekki sé fallist á þau sjónarmið sveitarfélagsins að líta beri á nefnt sumarhús sem hótelbyggingu sem hending ráði hvort leigist út alla daga ársins. Umrætt sumarhús sé einkum ætlað kæranda og hans fjölskyldu til afnota, en sé hins vegar leigt út þegar fjölskyldan hafi ekki þörf fyrir afnot hússins. Það sé væntanlega óumdeilt að væri sumarhúsið ekki leigt út þá bæri að greiða af því fasteignaskatta samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga um tekjustofna sveitarfélaga og eins hitt að gjalda bæri eftir c-lið sömu greinar væri húsið leigt út með þessum hætti allt árið. Þá standi eftir spurningin um það hvernig skipta beri hér á milli, eins og atvikum sé háttað.

Óumdeilt sé að leigan fari eingöngu fram í gegnum téðan bókunarvef, með sama hætti og atvik hafi verið í máli nr. 4/2015. Umræddur bókunarvefur sé mjög skilvirkur og upplýsingar úr því kerfi áreiðanlegar og á þeim að fullu byggjandi. Í úrskurði yfirfasteignamatsnefndar nr. 4/2015 sé hins vegar komist að þeirri niðurstöðu að til að hægt sé að skipta á milli gjaldflokka, þegar það á við, þá verði að tilkynna fyrirfram hvernig notkun á næsta gjaldatímabili verði háttað (þ.e. a.m.k. ár fyrirfram), sbr. 3/2013 og 4/2013. Þessi niðurstaða byggi ekki á traustum lagaheimildum og að gjaldandi eða skattþegn eigi almennt rétt á leiðréttingum álagðra gjalda ef atvik sem álagning byggist á reynist ekki rétt. Kærandi telji sig hafa sýnt fram á það með fullnægjandi hætti hvernig afnotum sumarhússins hafi verið háttað árið 2014.

Vegna ummæla sveitarfélagsins að kærandi hafi rekstrarleyfi allt árið þá taki kærandi fram að rekstrarleyfi séu að jafnaði gefin út til margra ára í senn. Það geti ekki breytt skattstofnum til fasteignaskatta þó á húsinu sé rekstrarleyfi, það sé nýting hússins sem skipti máli og sú nýting liggi fyrir.

Varðandi flokkun hálfbyggðs gestahúss til skattstofns þá bendi kærandi á að í fyrsta lagi sé húsið ekki fullbyggt, í öðru lagi sé það ekki ætlað til útleigu og í þriðja lagi hafi hvorki verið sótt um né veitt rekstrarleyfi fyrir því, en bygging þessa húss hófst ekki fyrr en eftir að rekstrarleyfi fyrir sumarhúsið hafi verið veitt og mundi því þurfa sérstakt rekstrarleyfi fyrir þetta hús, ætti að nýta það til útleigu. Svo sé ekki. Eigi því við um þetta hús þær reglur sem fram komi í 6. gr. laga nr. 4/1995. Kærandi ítreki umrædda kröfu um flokkun þessa húss til gjaldflokka verði felld úr gildi.

Niðurstaða
Kærð er annars vegar álagning fasteignaskatts fyrir árin 2014 og 2015 vegna sumarhúss að Kiðjabergi [ ], fnr. [ ], Grímsnes- og Grafningshreppi og byggt á því að álagningin skuli taka hlutfallslegt mið af a- og c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 í samræmi við notkun fasteignarinnar. Hins vegar er kærð álagning fasteignaskatts vegna ófullgerðs gestahúss að Kiðjabergi [ ], fnr. [ ], Grímsnes- og Grafningshreppi, og byggt á því að álagningin skuli taka mið af a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995, ef skilyrði séu á annað borð til að heimta fasteignagjöld af byggingu á byggingarstigi 4. Grímsnes- og Grafningshreppur telur hins vegar að álagning téðs sumarhúss og téðs gestahúss eigi að taka mið af c-lið 3. mgr. 3. gr. laganna, þar sem bæði húsin tilheyri atvinnurekstri kæranda og séu skráð með rekstrarleyfi og þannig nýtt til ferðaþjónustu. 

Ákvæði a-liðar 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 sem fjallar meðal annars um íbúðarhúsnæði er undantekningarákvæði eins og ákvæði b-liðar 3. mgr. 3. gr. laganna. Af orðalagi c-liðar 3. mgr. 3. gr. laganna verður ráðið að á allar aðrar fasteignir en þær sem sérstaklega eru taldar upp í stafliðum a og b verður lagður fasteignaskattur, allt að 1,32% af fasteignamati og lóðarréttindum. Í dæmaskyni eru þar meðal annars tilgreind „mannvirki sem nýtt eru fyrir ferðaþjónustu“. Þá er með 4. mgr. 3. gr. laganna sveitarstjórn veitt heimild til þess að hækka um allt að 25% hundraðshluta þá sem tilgreindir eru í a- og c-liðum 3. mgr. 3. gr. laganna.

Hugtakið ferðaþjónusta er ekki skilgreint sérstaklega í lögum nr. 4/1995 en það hefur hins vegar verið skilgreint af Hagstofu Íslands þannig að ferðaþjónusta teljist ekki sérstök atvinnugrein heldur samanstandi hún af mörgum atvinnugreinum. Þannig hefur almennt verið talið að til ferðaþjónustu teljist meðal annars hvers konar gistiþjónusta. Um sölu á gistingu gilda lög nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, sbr. a-lið 2. mgr. 1. gr. laganna. Gististaðir í skilningi laga nr. 85/2007 eru þeir staðir þar sem boðin er gisting til lengri eða skemmri tíma gegn endurgjaldi, svo sem á hótelum, gistiheimilum, í gistiskálum, íbúðum og sumarhúsum, með eða án veitinga, sbr. 1. mgr. 3. gr. laganna. Sala á gistingu er leyfisskyld, sbr. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 85/2007.

Óumdeilt er að kærandi hefur boðið ferðamönnum gistingu í sumarhúsi sínu gegn endurgjaldi og hefur hann til þess tilskilið rekstrarleyfi samkvæmt lögum nr. 85/2007. Af framlögðu yfirliti kæranda fyrir árið 2014 má greina að leigutími hefur iðulega verið nokkrir dagar í senn. Þannig verður hann að teljast hafa nýtt sumarhús sitt, sem ella félli undir undanþáguákvæði a-liðar, fyrir ferðaþjónustu í skilningi c-liðar 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995.

Kærandi gerir þá kröfu að álagning fasteignaskatts skuli skipt og hún ákvörðuð samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 hluta úr ári og c-lið sömu greinar hluta úr ári. Yfirfasteignamatsnefnd hefur komist að þeirri niðurstöðu að til þess að unnt sé að skipta álagningu og reikna eftir a- og c-lið verði að tilgreina aðgreind tímabil útleigu og tímabil eigin notkunar sérstaklega til heilbrigðiseftirlits viðkomandi sveitarfélags fyrirfram, sbr. úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í málum nr. 3/2013, 4/2013 og 4/2015. Fyrir liggur að kærandi hefur ekki tilkynnt um slíka aðgreiningu fyrirfram fyrir árin 2014 og 2015, enda heldur kærandi því fram að slíkt eigi sér ekki stoð í lögum nr. 4/1995 né reglugerð nr. 1160/2005 um fasteignaskatt, sbr. einnig ákvæði 40. og 77. gr. stjórnarskrárinnar.

Kveðið er um álagningu fasteignaskatts í II. kafla laga nr. 4/1995. Samkvæmt 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 er það í höndum sveitarstjórnar að ákveða skatthlutfall innan þeirra marka sem greinir í stafliðum a til c 3. mgr. 3. gr. laganna. Þá er það í höndum byggingarfulltrúa að ákveða um hlutfallslega skiptingu milli gjaldflokka þegar það á við, sbr. 6. gr. laganna. Lagaheimild fyrir álagningu er til staðar líkt og áskilið er samkvæmt ákvæði 40. og 77. gr. stjórnarskrárinnar. Að mati yfirfasteignamatsnefndar er sá áskilnaður að eigendur tilgreini sérstaklega fyrirfram aðgreind tímabil útleigu og tímabil eigin notkunar í samræmi við ákvæði laga nr. 4/1995, meðal annars þegar litið er til þess hvenær leggja skuli á fasteignaskatt og þegar fjöldi gjalddaga er ákveðinn. Þannig segir í 1. mgr. 3. gr. laganna að leggja skuli árlega fasteignaskatt á allar fasteignir sem metnar eru í fasteignamati 31. desember á næstliðnu ári samkvæmt fasteignaskrá, sbr. þó 4. mgr. 4. gr. og 5. gr. Þá er kveðið á um það í 1. málsl. 4. mgr. 4. gr. sömu laga að sveitarstjórn ákveði fjölda gjalddaga fasteignaskatts fyrir upphaf árs en heimilt er sveitarstjórn að ákveða að skatturinn greiðist allur á einum gjalddaga ef álagning er undir tiltekinni fjárhæð. Samkvæmt framangreindum ákvæðum er ljóst að sveitarfélag leggur fasteignaskatt á fasteignir í byrjun hvers árs. Í samræmi við framangreind ákvæði er því mikilvægt að slíkar upplýsingar liggi fyrir á þeim tíma, bæði til þess að sveitarfélagið geti hagað álagningu fasteignaskatts í samræmi við umrædd ákvæði laganna sem og áætlað tekjustofna þess. Sú aðferðarfræði að eigendur geti tilkynnt í lok hvers árs hvernig aðgreiningu útleigutímabila hafi verið háttað er að mati yfirfasteignamatsnefndar andstætt fyrrgreindum ákvæðum laga nr. 4/1995 sem og jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Að mati nefndarinnar mundi sú aðferðafræði aukinheldur skapa bagalega óvissu, auk þess sem eigendur fasteigna sem þannig háttaði til um hefðu mismikla og ólíka hvata til þess að veita þessar upplýsingar þó fyrir lægi að þeir hefðu rekstrarleyfi.

Samkvæmt fyrirliggjandi yfirliti kæranda virðist vera um heilsársleigu til ferðamanna að ræða, en þar var sumarhúsið leigt nokkra daga í senn yfir mest allt árið. Þá er jafnframt tilgreint í lýsingu eignarinnar á vefsíðunni www.airbnb.is að eignin sé í boði fyrir ferðamenn allt árið um kring („[i]t‘s open year-round for travelers“). Hvorki í gögnum málsins né á umræddri vefsíðu er gerð frekari aðgreining af hálfu kæranda í tímabil útleigu annars vegar og tímabil eigin notkunar hins vegar. Er því ekki unnt að fallast á kröfu kæranda að skipta eigi álagningu téðs sumarhúss og reikna eftir a- og c-lið 3. mgr. 3. gr., sbr. 6. gr. laga nr. 4/1995.

Með hliðsjón af framangreindu telst álagning fasteignaskatts árin 2014 og 2015 vegna sumarhúss að Kiðjabergi [ ] réttilega ákvörðuð samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995. Þá er ekki unnt að fallast á kröfu kæranda um að álagningu fasteignaskatts skuli skipt og hún ákvörðuð samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 hluta úr ári og c-lið sömu greinar hluta úr ári.

Síðari krafa kæranda snýr að álagningu gestahúss að Kiðjabergi [ ]. Samkvæmt skráningu gestahússins í Þjóðskrá Íslands er eignin á byggingarstigi 4. Samkvæmt sömu skráningu fékk kærandi árið 2009 byggingar- og framkvæmdaleyfi bæði fyrir sumarhúsi og gestahúsi. Sumarhúsið hafi verið skráð fullgert árið 2012 en ekki hafi verið hafist handa við byggingu gestahússins fyrr en árið 2014. Fyrir liggur að umrætt rekstrarleyfi var útgefið í júlí 2013. 

Eign á byggingarstigi 4 er fokheld bygging. Samkvæmt staðli ÍST 51 telst mannvirki fokhelt þegar þak hefur verið klætt vatnsverju og glugga- og dyraop verið gustlokað. Við fokheldi reiknast verðmæti mannvirkis inn í fasteignamat. Enginn ágreiningur er milli málsaðila um það á hvaða byggingarstigi eignin er en ljóst er samkvæmt framangreindri skilgreiningu að þegar eign er á byggingarstigi 4 reiknast verðmæti mannvirkis inn í fasteignamat. Sveitarfélagi er því heimilt að leggja fasteignaskatt á umrætt gestahús þar sem það er metið fasteignamati, sbr. 1. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995. Álitaefnið er hins vegar hvaða álagning samkvæmt 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 gildir um gestahúsið.

Samkvæmt gögnum málsins hefur kærandi leyfi til reksturs gististaðar í flokki II að Kiðjabergi [ ]. Hámarksfjöldi gesta er þar tilgreindur 7. Ekki er tilgreint hvort leyfið nái aðeins til sumarhússins eða ekki. Samkvæmt gögnum málsins er sumarhúsið 118,7 m2 en gestahúsið 40 m2. Í lýsingu sumarhússins á www.airbnb.is er vísað til þess að eignin sé 120 m2. Af því má draga þá ályktun að kærandi telur sig aðeins hafa leyfi fyrir umrætt sumarhús.

Í 4. mgr. 10. gr. laga nr. 85/2007 er kveðið á um að leyfisveitandi skuli leita umsagnar sveitarstjórnar, heilbrigðisnefndar, slökkviliðs, vinnueftirlits, byggingarfulltrúa og lögreglu. Í 3. tölul 4. mgr. 10. gr. laganna er kveðið á um að slökkvilið staðfesti að kröfum um brunavarnir sé fullnægt og í 5. tölulið 4. mgr. 10. gr. laga nr. 85/2007 að byggingarfulltrúi staðfesti m.a. hvort starfsemin sé í samræmi við byggingarleyfi og skipulagsmál sem og að lokaúttekt hafi farið fram á húsnæði. Með hliðsjón af framangreindum ákvæðum er ljóst að ekki er hægt að fá útgefið rekstrarleyfi fyrr en mannvirki er orðið fullgert og tilbúið til notkunar.

Fyrir liggur að þegar rekstrarleyfi kæranda var gefið út í júlí 2013 var bygging gestahússins ekki hafin. Bygging þess hófst árið 2014 og er enn ekki lokið. Að mati yfirfasteignamatsnefndar er með vísan til framangreinds því ljóst að umrætt rekstrarleyfi nær ekki til gestahússins, enda ekki hægt að sækja um slíkt leyfi fyrir ófullgert mannvirki þó gestahúsið beri fasteignamat.

Með hliðsjón af því að rekstrarleyfi kæranda nær ekki til gestahússins og það er ekki fullgert, eru því að mati yfirfasteignamatsnefndar ekki skilyrði til þess að leggja fasteignaskatt á téð gestahús samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995. Skal álagning þess vera samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. sömu laga.

Úrskurðarorð

Álögð fasteignagjöld vegna sumarhúss að Kiðjabergi [ ], Grímsnes- og Grafningshreppi, fnr. [ ], árin 2014 og 2015, eru staðfest.

Álögð fasteignagjöld vegna gesthúss að Kiðjabergi [ ], Grímsnes- og Grafningshreppi, fnr. [ ], skulu vera samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga.

 

__________________________________

Hulda Árnadóttir

 

 ______________________________           ________________________________

   Ásgeir Jónsson                                  Björn Jóhannesson 

 

Efnisorð

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn