Hoppa yfir valmynd

mál nr. 37/2012

Ákvörðunartaka. Kostnaðarskipting. Svalagólf
ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 37/2012

Ákvörðunartaka. Kostnaðarskipting. Svalagólf.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 24. júlí 2012, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, gjaldkera húsfélags C, hér eftir nefnd gagnaðili. Skilja verður málatilbúnað aðila þannig að hún sé einnig í fyrirsvari fyrir húsfélagið C.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 2. ágúst 2012, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 14. ágúst 2012, athugasemdir gagnaðila, mótt. 11. september 2012, viðbótargögn gagnaðila, mótt. 9. október 2012, og viðbótargögn álitsbeiðanda, dags. 10. október 2012, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. nóvember 2012

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar X en gagnaðili er gjaldkeri húsfélagsins. Ágreiningur er um kostnaðarskiptingu vegna endurnýjunar á rakavarnardúk á svalagólfi íbúðar álitsbeiðanda.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

I. Að viðurkennt verði að allur viðgerðar- og viðhaldskostnaður frá því að þetta lekavandamál hafi komið upp á svalagólfi íbúðar X (þak íbúðar Y) verði metinn með öllu sameiginlegur.

Í álitsbeiðni kemur fram árið 1995 hafi verið byggt yfir hluta af svölum álitsbeiðanda og stofan stækkuð en eftir stóðu 8 fermetrar af svölum. Flísar hafi verið settar á yfirborð svalanna. Álitsbeiðandi keypti íbúðina 1999 og einu til tveimur árum seinna hafi komið í ljós leki niður í stofuna á næstu hæð fyrir neðan. Talið hafi verið að svalagólfið læki og þá hafi flísar verið brotnar af svalagólfinu og settur dúkur í stað þeirra til að stöðva lekann. Álitsbeiðanda hafi verið ráðlagt að setja trégólf yfir dúkin til að hlífa honum þar sem ekki hafi mátt ganga á dúknum. Þetta hafi álitsbeiðandi gert á eigin kostnað. Kostnaður við dúkinn sem hafi verið penslað efni hafi verið greiddur sameiginlega en álitsbeiðandi hafi greitt ein allan kostnað við trégólfið.

Nokkrum árum síðar hafi komið í ljós leki á neðri hæðinni. Þá hafi verið fenginn verktaki frá D til að gera við spurngur á húsinu auk lekans á svölunum. Þrátt fyrir viðgerðir verktakans hafi lekinn haldið áfram. Í sumar hafi verið ákveðið að fá aðra fagmenn til að setja tjörudúk yfir svalirnar og sérstaka slitvörn. Auk þess hafi verið settar niður hellur svo hægt væri að nota svalirnar.

Tveir yfirborðsfletir hafi vegna lekans farið forgörðum. Bæði hafi flísarnar sem fylgdu íbúðinni verið brotnar upp auk trégólfs sem álitsbeiðandi hafi greitt fyrir ein svo sem fyrr greinir.

Eftir að viðgerðum hafi lokið hafi eigandi íbúðar Z neitað að greiða hutdeild í viðgerðunum og telji hann að ekki sé um sameiginlegan kostnað að ræða. Álitsbeiðandi segi að um sé að ræða sameiginlega viðgerð á svalagólfinu þar sem svalirnar séu hluti af þaki hússins, þ.e. íbúðar Y, og álitsbeiðandi hafi ekki haft val um annað yfirborðsefni á svalirnar en þær hellur sem hafi verið notaðar að kröfu verktakans til að hlífa tjörudúknum.

Sá verktaki sem gert hafi við svalagólfið hafi fundið út úr því að svalagólfið hafi ekki sjálft lekið eins og talið hafi verið heldur að lekinn hafi verið við vegg undir stofuglugga á svölum. Viðgerðir á svalagólfinu hafi því verið óþarfar þar sem lekinn hafi ekki verið á svalagólfinu sjálfu, en það hafi ekki komið í ljós fyrr en búið hafi verið að rífa upp svalagólfið.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili búi á fyrstu hæð hússins og sé gjaldkeri húsfélagsins. Árið 2009 hafi leki á stofulofti eignar Y farið að gera vart við sig og hafi hann verið talinn koma frá svölum efstu hæðar, þ.e. svölum íbúðar X. Sumarið 2010 hafi verktaki verið fenginn til að gera við spurngur á húsinu og svölum efstu hæðar til að koma í veg fyrir lekann. Í fyrstu hafi virst sem þetta hafi dugað til, en einhverjum mánuðum síðar hafi komið í ljós að svo hafi ekki verið. Því hafi verið ákveðið, eftir að ráða hafi verið leitað hjá fagaðilum, að taka upp svalagólfið og endurnýja dúk, sem reyndist hafa verið penslað efni sem hafði verið borið á svalirnar. Þegar timburgólf svalanna hafi verið fjarlægt hafi komið í ljós að hinn penslaði dúkur hafi verið rifinn og bleyta hafi því átt greiða leið undir hann. Eins hafi komið í ljós leki undir svalaglugga sem náð hafi niður í svalagólfið. Timbur undir glugganum hafi verið morkið og þurft hafi að skipta um það. Jafnframt hafi komið í ljós að rangur halli hafi verið á svalagólfinu sem hafi leitt til þess að bleyta hafi runnið undir gluggann. Leiða hafi mátt líkum að því að eldri viðgerðir, sem álitsbeiðandi hafi sagt eiga sér stað árið 1999, hafi ekki borið tilætlaðan árangur. Því hafi bæði verið gert við svalahallann, skipt um timbur undir svalaglugga sem og tjörudúkur settur á. Eftir að því hafi verið lokið hafi þurft að setja eitthvað yfirborðsefni yfir tjörudúkinn en aldrei hafi öðrum íbúum hússins verið tilkynnt um að hellur væri eini valkosturinn og það sé eitthvað sem álitsbeiðandi virðist ein vita. Aðrir íbúar hússins hafi jafnframt ekki fengið neinar upplýsingar um hvort það timbur sem áður hafði verið á svalagólfinu hafi verið ónýtt eða þess eðlis að ekki væri hægt að nota það sem yfirborðsefni. Gagnaðili hafi séð umrætt timbur, sem hafi verið fjarlægt í heilu lagi af svalagólfinu, liggja á stofugólfi álitsbeiðanda á meðan framkvæmdum stóð. Því efist gagnaðili um að ekki hafi verið hægt að nota timbrið aftur. Álitsbeiðandi hafi ekki sóst eftir samþykki húsfélagsins fyrir hellukaupum heldur einungis upplýst húsfélagið um kaupin eftir á þegar kom að því að greiða þurfti fyrir efni og vinnu.

Rangt sé að halda því fram að lekinn hafi ekki komið frá svalagólfinu og að viðgerðirnar hafi verið óþarfi þar sem að ef halli gólfsins hafi verið réttur og dúkur órifinn þá hefði vatnið ekki runnið undir gluggan með þeim hætti sem hafi verið. Viðgerðirnar hafi verið mjög þarfar því eins og komið hafði í ljós hafi hinn penslaði dúkur sem fyrir hafi verið á svölunum verið handónýtur samkvæmt verktakanum.

Rangt sé einnig að halda því fram að gagnaðili neiti að greiða fyrir lekaviðgerðirnar þar sem búið sé að greiða þann kostnað. Það sem ágreiningurinn snúist um sé greiðsla á hellum sem notaðar séu sem yfirborð svalanna.

Rangt sé að halda því fram að gagnaðili ein neiti að borga fyrir hellurnar. Gagnaðili segi ástæðu þess að nafn hennar sé borið upp í þessu samhengi sé sú að hún sé í forsvari fyrir húsfélagið. Allir íbúar hússins séu jafnframt búnir að greiða fyrir sinn hluta í viðgerð vegna lekans.

Rangt sé að halda því fram að álitsbeiðandi hafi orðið fyrir miklum fjárútlátum vegna framkvæmdanna. Það eina sem hún hafi persónulega greitt séu hellurnar og vinna við lagningu þeirra. Annan kostnað hafi húsfélagið greitt. Hvað varði ónæði af völdum þessa sé einnig rangfærsla þar sem álitsbeiðandi hafi ekki búið í húsinu þegar á framkvæmdum stóð.

Árið 2005 hafi verið gagnger endurnýjun á íbúum hússins að álitsbeiðanda frátaldri. Allar þær framkvæmdir og kostnaður sem unnar höfðu verið fyrir þann tíma hafi því verið ákvörðun þeirra íbúa sem hafi á þeim tímapunkti búið með álitsbeiðanda. Í álitsbeiðni komi skýrt fram að í fyrri viðgerðum hafi kostnaður vegna hins penlaða dúks verið sameiginlegur en álitsbeiðandi hafi greitt fyrir yfirborðsefni svalanna. Í ljósi þessa sé ljóst að fyrra fordæmi sýni að yfirborð svalanna sé hennar séreign og henni beri því einni að greiða fyrir yfirborðsefni svalanna.

Gagnaðili krefjist þess að viðurkennt verði að nýtt yfirborðsefni svala álitsbeiðanda sé séreign álitsbeiðanda og kostnaður vegna þess falli alfarið á álitsbeiðanda.

Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að álitsbeiðandi hafi leitað til byggingaverkfræðings til að yfirfara greinargerð gagnaðila. Í athugasemdum byggingaverkfræðingsins kemur fram að engin deila sé um það atriði að lekinn hafi komið fram undir stofuglugga, sem sé ytra byrði hússins. Jafnframt sé ekki deilt um að þurft hafi að gera við lekann enda hafi vatn lekið niður í íbúð á hæð fyrir neðan. Loks sé það óumdeilt að umrædd viðgerð hafi verið vegna lekans en ekki vegna almenns viðhalds á eigninni. Í 1. lið 8. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 sé tekið fram að allt ytra byrði húss, þar með talið þak sé sameign en umræddar svalir séu þak íbúðarinnar fyrir neðan. Allur viðgerðarkostnaður á þökum sé sameiginlegur kostnaður, þar með talin þök sem þannig háttar til að þakið sé að hluta hannað og notað sem svalir. Í 3. lið sömu greinar komi fram að ytri gluggaumbúnaður sé sameign. Í umræddu tilviki hafi húsið lekið þar sem ytri gluggaumbúnaður hafi komið að svalagólfi. Allur kostnaður sem hafi hlotist af umræddri viðgerð vegna leka sé á sameign og sé því sameiginlegur kostnaður, hvort sem verið sé að rífa upp og gera við húshluta sem falli undir séreign eða sameign. Gallinn hafi átt uppruna sinn í byggingarhluta sem sé á ábyrgð sameignar og því beri sameginin allan kostnað af viðgerðinni. Það sé einnig sama hvort glugginn hafi verið fúinn eða ekki og hvort svalagólfið hafi hallað rangt eða ekki þar sem um sé að ræða húshluta sem séu í sameign og á ábyrgð sameignar hússins. Í 4. lið sömu greinar sé einnig talað um að ytra byrði svala sé sameign. Í þessu máli hafi það ekki verið ytra byrði svala sem hafi lekið eða bilað en óhjákvæmilegt hafi verið að rífa upp allt svalagólfið til að laga lekann á glugganum. Eins og fram hafi komið hafi álitsbeiðandi orðið fyrir miklu tjóni vegna þess að lekinn hafi ekki fundist eftir að búið hafi verið að rífa upp svalagólf. Lekinn hafi ekki fundist fyrr en eftir annað rif á svalagólfinu. E hafi ráðlagt henni að hellulagt yrði yfir dúkinn enda sé það alvanalegt og oftast nauðsynlegt að leggja farg eða hellur yfir dúka á þökum. Dúkur á þökum án þess að hafa hellur getur einfaldlega fokið í vondum veðrum. Því sé um að ræða mikið öryggisatriði, því ekki vilji fólk að þakdúkar fjúki af um hávetur og fólk fái þannig allan lekann inn til sín á þeim árstíma þegar ekkert sé hægt að gera vegna veðurs.

Að lokum vottar byggingaverkfræðingurinn að álitsbeiðandi hafi leitað til viðgerðarmanna með hefðbundnum hætti og hafi leitað til fyrirtækisins E, en þeir séu taldir hafa langa reynslu í viðgerðum þaka þar sem þurfi að dúkleggja. Þeir hafi einnig fundið hvar lekinn hafi verið sem hafi verið mjög dýrmætt fyrir alla í húsinu þar sem áframhaldandi leki hefði orsakað frekari leit og þá með miklum tilkostnaði.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að gagnaðili vilji taka allan vafa af því að um sé að ræða svalir en ekki þak, líkt og byggingaverkfræðingur álitsbeiðandi hafi talað um. Gagnaðili vísi til eignaskiptasamnings þar sem fram komi að hluti af séreign álitsbeiðanda sé 8,5 fermetra svalir. Gagnaðili bendir á að samkvæmt 4. gr. fjöleignarhúsalaga sé afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið.

Gagnaðili ítrekar fyrri ábendingar um ákvarðanatöku álitsbeiðanda í þessu máli, þar sem hún hafi ekki leitað eftir samþykki húsfélagsins fyrir umræddum hellukaupum sem og vinnu við lagningu þeirra. Gagnaðili bendir á 12. tl. A liðar 41. gr. fjöleignarhúsalaga þar sem fram komi að samþykki allra þurfi til ráðstafana og ákvarðana sem ekki varði sameignina og sameiginleg málefni, en eigendur telji æskilegt að þeir standi saman að og ráði í félagi. Gagnaðili vísi einnig til 3. tl. B liðar 41. gr. þar sem fram komi að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, verði að samþykkja byggingu og endurbætu, sem ekki breyti sameign verulega. Framangreind ákvæði hafi álitsbeiðandi virt að vettugi.

Gagnaðili ítreki að samkvæmt verktaka sem lagt hafi dúk á svalirnar hafi verið hægt að nota fyrra yfirborð svalanna.

Í viðbótargögnum sem bárust frá gagnaðila kemur fram staðfesting frá verktaka sem lagði dúk á umræddar svalir. Í þeirri staðfestingu komi fram að verktakinn hafi lagt til við álitsbeiðanda að sett yrði þunnt lag af sandi yfir pappann, þar skyldi leggja um það bil 4 cm hellur og að lokum að sópaður skyldi sandur ofan á sem gengi niður milli hellnanna og myndi þannig slétt yfirborð sem fleyti vatni eftir yfirborðinu og varni því að tjara bærist inn í íbúðina. Þær hellur sem settar hafi verið hafi ekki verið þær sem verktakinn hafi mælt með. Þær sem notaðar hafi verið séu allt of þungar og með körtum neðan á sem gangi ofan í pappann og séu ætlaðar ofan á styept gólf til að fleyta vatni undir hellurnar. Jafnframt hefði verið hægt að setja timburklæðningu ofan á pappann þar sem okarnir yrðu langsum þannig að vatn gæti lekið án tregðu norður af svölunum. Það sé þó ekki eins góð leið og hellurnar.

Í viðbótargögnum sem bárust frá álitsbeiðanda kemur fram að byggingaverkfræðingur álitsbeiðanda segir verktaka fara með algerlega rangt mál í umfjöllun sinni um viðgerðir á þaki/svalagólfi í umræddu máli. Umfjöllun hans sé því algerlega ómarktæk og engin leið að byggja álit á því sem fram komi í bréfi hans.

Hellur á þök eða svalir sem séu í þessari hæð skuli, samkvæmt byggingareglugerð, vera það þungar að engin hætta sé á að þær fjúki. Hellur þær sem verktakinn mæli með séu of þunnar og léttar í svona verkefni og því séu ráðleggingar hans algerlega rangar. Starfsmenn F hafi selt þær 6 cm þykku hellur ásamt undirklossum sem notaðar hafi verið á svalagólfið. F sé virt fyrirtæki í þessum iðnaði þar sem meðal annars starfi tæknimenntaðir menn og þeir séu þekktir fyrir faglega þjónustu. Hellur þær sem settar hafi verið á svalirnar/þakið hafi verið samkvæmt þeirra ráðleggingum og séu einnig algerlega í samræmi við þær kröfur sem byggingayfirvöld geri og í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar og Eurocode 1: Actions on structures – General Actions – Part 1-4: Wind Actions, sem sé gildandi staðall um vindálag á mannvirki. Talsvert auknar kröfur séu til styrkleika í byggingum vegna vindálags frá því sem hafi verið í þessum nýja staðli, miðað við fyrri staðla.

Wallbarn undirklossar þeir sem hafi verið notaðir undir hellurnar séu sérframleiddir fyrir svona verkefni. Klossarnir séu bæði ætlaðir á stein og pappa sem límdur sé á stein, líkt og í þessu tilviki. Undirflötur klossanna sé rúnnaður með talsvert breiðum fleti svo klossarnir skemmi ekki pappann og hleypi vatni undir hellurnar. Þakpappi af viðurkenndri gerð sem sé límdur ofan á steypu eigi ekki að láta unda álagi vegna svona klossa. Pappi sem ekki þoli þetta álag sé því væntanlega gallaður. F hafi mælt með notkun þessara klossa og þeir séu fagleg lausn á þessu vandamáli.

Umfjöllun verktakans um timburgólf sé einnig af sama toga. Ekki sé heimilt samkvæmt byggingarreglugerð að setja laus timburgólf á svalagólf eða þök í þessari hæð vegna hættu á að þau fjúki. Engin leið sé að festa timburgólf niður í svalirnar nema gata pappann sem myndi í framhaldinu leka. Vangaveltur um þennan kost séu því óþarfar.

III. Forsendur

Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna.

Í málinu er óumdeilt að kostnaður vegna viðgerða á leka hafi verið sameiginlegur og hefur hann verið greiddur sem slíkur. Hins vegar er deilt um hvort kostnaður vegna hellna á þær svalir sem gert var við skuli vera sameiginlegur kostnaður allra eigenda eða falla einungis á áltisbeiðanda. Óumdeilt er að álitsbeiðandi keypti hellurnar og lét leggja þær á svalirnar án þess að sú ákvörðun hafi verið borin upp á húsfundi. Hins vegar er það svo að frágangur svalagólfs í þessu tilviki er framkvæmd sem leiðir af þeim viðgerðum sem framkvæma þurfti á svölum vegna leka en sú viðgerð er sameiginleg. Því fellur kostnaður vegna þess frágangs á svölum álitsbeiðanda undir sameiginlegan kostnað.

Í máli þessu er einnig deilt um hvort álitsbeiðanda hefði verið rétt að nota það timburgólf sem áður hafði verið á umræddum svölum í stað þeirra hellna sem hún ákvað að kaupa með tilheyrandi viðbótarkostnaði fyrir húsfélagið. Deilt er um hvort að umrætt timburgólf uppfylli þá staðla sem gildi um yfirborðsefni svala af þessu tagi.

Ljóst að víða hefur tjörupappi fokið upp og að umræddar svalir eru við húshorn og verða því fyrir tiltölulega miklu vindálagi. Þar af leiðir að telja verður eðlilegt að gera ráðstafanir svo dúkur sá er límdur var á svalirnar fjúki ekki upp. Á svölum með fargi sem ganga má á eru steinsteyptar hellur algengar. Enginn útreikningur liggur hins vegar fyrir um það hvort umræddar hellur séu nægilega þungar og uppfylli þær kröfur sem gerðar eru við þær aðstæður sem eru í máli þessu. Varðandi það timburgólf sem áður var á svölum álitsbeiðanda er það að segja að burðarvirki þess þyrfti að reikna og telja verður nokkuð víst að það hefði ekki getað verið óbreytt frá því sem áður var. Hugsanlegt er þó að efni gamla gólfsins hefði verið hægt að nýta að einhverju leyti.

Það liggur þannig fyrir að margt er óljóst varðandi þau yfirborðsefni sem forsvaranlegt var að nýta og ljóst er að um er að ræða byggingarfræðileg álitaefni. Gagnaðili heldur því fram að álitsbeiðandi beri ein að greiða kostnað vegna umræddra hellna. Það er álit kærunefndar að gagnaðili hafi ekki sýnt fram á að álitsbeiðanda hafi ekki verið heimilt að kaupa og nýta umrætt yfirborðsefni og láta ganga frá svölum sínum með framangreindum hætti. Því er það álit kærunefndar að kostnaður vegna hellna á svalagólf álitsbeiðanda sé sameiginlegur.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi krefjist þess að viðurkennt sé að allur kostnaður vegna viðgerða á leka á svölum hennar sé sameiginlegur. Nefndin telur að álitsbeiðandi sé með þessu að krefjast þess að viðurkennt verði að kostnaður vegna þess timburgólfs sem sett hafi verið á svalirnar eftir að fyrstu viðgerð vegna lekans hafi verið framkvæmd teljist sameiginlegur og þar með eigi álitsbeiðandi kröfu, vegna þess kostnaðar sem hún hafi lagt út vegna timburgólfsins, á húsfélagið. Kærunefnd bendir hinsvegar á að mögulegar kröfur álitsbeiðanda af því tilefni eru nú fyrndar og því fæst ekki sést að hún eigi neina lögvarða hagsmuni af slíkri úrlausn. Er niðurstaða nefndarinnar því bundinn við það tilvik sem upp kom á árinu 2009 og viðgerð og endurbætur af því tilefni.

Kærunefnd bendir jafnframt á að málsmeðferð nefndarinnar felur ekki í sér sönnunarfærslu á borð við þá sem fram fer fyrir dómi. Því gætu mögulega komið fram sannanir sem breyttu þessari niðurstöðu nefndarinnar, væri mál þetta rekið fyrir dómi með þeirri sönnunarfærslu sem þar fer fram.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna hellna á svalagólfi álitsbeiðanda sé sameiginlegur.

Reykjavík, 20. nóvember 2012


Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

Karl Axelsson

Ásmundur Ásmundsson


Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira