Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 38/2012

Tímabundinn leigusamningur. Uppsögn. Sérstakar aðstæður. Uppsagnarfrestur. Afhending bankaábyrgðar.
ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

 

í málinu nr. 38/2012

 

Tímabundinn leigusamningur. Uppsögn. Sérstakar aðstæður. Uppsagnarfrestur. Afhending bankaábyrgðar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 25. júlí 2012, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 12. ágúst 2012, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 28. ágúst 2012 og athugasemdir gagnaðila, dags. 5. september 2012, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 14. desember 2012.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 26. september 2011, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. október 2011 til 30. september 2012. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.
 
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

1.      Að samkomulag álitsbeiðanda og umboðsmanns gagnaðila um uppsögn leigusamnings hafi verið gilt frá og með 30. maí 2012 og að leigjanda hafi ekki borið að greiða húsaleigu fyrir hið leigða húsnæði umfram það tímamark.

2.      Að viðurkennt verði að gagnaðila hafi verið óheimilt að ganga að bankatryggingu vegna vanefnda á leigusamningi að fjárhæð 360.000 kr.

3.      Að viðurkennt verði að gagnaðila hafi verið óheimilt að ganga að bankatryggingu vegna skemmda á hurð.

Í álitsbeiðni kemur fram aðilar hafi gert með sér tímabundinn leigusamning, dags. 26. september 2011, til eins árs. Fyrir réttum efndum á leigusamningi hafði leigjandi lagt fram bankaábyrgð að fjárhæð 435.000 kr. sem gefin hafi verið út af Íslandsbanka. Leigusamningurinn hafi verið undirritaður af umboðsmanni leigusala, D, löggiltum leigumiðlara frá E.

Þann 12. apríl 2012 hafi álitsbeiðandi sent umboðsmanni gagnaðila tölvupóst þar sem óskað var eftir að segja leigusamningnum upp sökum sérstakra aðstæðna. Þann 13. apríl 2012 hafi umboðsmaðurinn sent álitsbeiðanda tölvupóst þar sem hann tjáði álitsbeiðanda að gagnaðili væri tilbúin að skoða þetta svo lengi sem enginn kostnaður félli á hana við skiptin og spurði hvenær álitsbeiðandi ætlaði að fara úr íbúðinni. Þann 14. apríl tjáði álitsbeiðandi umboðsmanni gagnaðila með tölvupósti að hún vildi fara í lok maí. Þann 24. apríl fékk álitsbeiðandi svar þess efnis að gagnaðili hefði fallist á að hún færi í lok maí svo framarlega sem enginn kostnaður félli á gagnaðila. Þá hafi umboðsmaður gert álitsbeiðanda grein fyrir kostnaði við nýjan samning, þ.e. 70.000 kr. Álitsbeiðandi hafi samþykkt skilyrði um uppsögn þann 25. apríl. Þann 30. maí hafi álitsbeiðandi sent umboðsmanni tölvupóst og upplýst hann um að starfsmaður frá E hafi komið, skoðað íbúðina og tekið við lyklum og engar athugasemdir hafi verið gerðar. Jafnframt hafi álitsbeiðandi óskað eftir að fá bankaábyrgð afhenta. Þann 27. júní hafi umboðsmaðurinn sent álitsbeiðanda símaskilaboð og sagt að málið hafi verið komið úr hans höndum. Með bréfi, dags. 4. júlí 2012, hafi lögmaður álitsbeiðanda sent bréf til umboðsmanns gagnaðila og krafist þess að fá bankaábyrgðina afhenta án tafar. Í kjölfarið hafi umboðsmaðurinn óskað eftir fundi með lögmanni álitsbeiðanda. Á þeim fundi hafi verið ákveðið að reyna að ná sanngjarnri niðurstöðu. Í kjölfarið hafi tölvupóstar gengið milli umboðsmanns gagnaðila og lögmanns álitsbeiðanda um leiðir til að ljúka málinu án þess að samkomulag hafi náðst. Þann 23. júlí 2012 hafi verið haft samband við álitsbeiðanda af hálfu Íslandsbanka og henni tjáð að gagnaðili hafi einhliða og án viðvörunar gengið að tryggingunni að fjárhæð 360.000 kr. án frekari skýringa eða tilkynningar.

Álitsbeiðandi telji að gagnaðila hafi ekki verið heimilt að ganga að bankatryggingunni þar sem leigusamningurinn hafi ekki verið vanefndur heldur telji álitsbeiðandi sig hafa sagt leigusamningnum upp með gildum og skuldbindandi hætti. Álitsbeiðandi telji gagnaðila ekki hafa haft rétt til frekari leigugreiðslna frá álitsbeiðanda umfram maímánuð, enda hafi álitsbeiðandi þá skilað lyklum að hinu leigða húsnæði í samræmi við samkomulag um uppsögn leigusamnings og með samþykki umboðsmanns gagnaðila. Álitsbeiðandi telji umboðsmann hafa getað samið um lok leigusamningsins með skuldbindandi hætti enda hafi komið fram í umboði gagnaðila að umboðsmaður hafi fullt og ótakmarkað umboð til alls það er varði leigu á íbúðinni. Álitsbeiðandi telji að í samkomulagi um uppsögn leigusamnings felist að henni beri að standa straum af þeim kostnaði sem félli á gagnaðila við gerð nýs samnings, þ.e. 70.000 kr., eins og tilgreint sé í tölvupóstinum. Álitsbeiðandi telji ekki að í samkomulagi um uppsögn leigusamnings felist að henni beri að standa straum af tekjumissi gagnaðila á meðan íbúðin sé ekki í útleigu enda hafi álitsbeiðandi skilað lyklum í lok maí og því telji hún að miða verði við þann tíma sem lok leigutímans. Ekki verði með neinu móti séð hvernig gagnaðili hafi ætlað sér að standa á því að innheimta leigugreiðslur hjá álitsbeiðanda á meðan hún hafi ekki aðgang að húsnæðinu. Álitsbeiðandi telji að gera verði skýran greinarmun á kostnaði sem falli til við gerð nýs leigusamnings annars vegar og hins vegar þeim tekjumissi sem kunni að verða við að íbúðin standi leigulaus. Álitsbeiðandi mótmælir sjálftöku gagnaðila vegna meintrar viðgerðar á útidyrahurð á hinu leigða að fjárhæð 87.000 kr. enda liggi engin gögn eða upplýsingar um mat á tjóninu. Álitsbeiðandi hafði þegar látið meta umrætt tjón upp á 15.000 kr. og var tilbúin að greiða þann kostnað. Því hafni álitsbeiðandi sjálftöku gagnaðila í bankatryggingu vegna þessa tjóns og krefst þess kærunefndin taki undir þau sjónarmið og lýsi andstöðu sinni við framferði gagnaðila til sjálftöku án nokkurrar réttmætrar heimildar. 

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að óumdeilt sé að leigusamningurinn hafi verið tímabundinn. Umboðsmaður gagnaðila hafi komið fram sem umboðsmaður gagnaðila samkvæmt umboði, dags. 5. september 2011. Þann 12. apríl 2012 hafi álitsbeiðandi sent umboðsmanni gagnaðila tölvupóst þess efnis að hún óskaði eftir því að segja upp leigusamningnum. Umboðsmaður hafi sett sig í samband við gagnaðila sem hafi samþykkt þessa tilhögun með því skilyrði að gagnaðili yrði ekki fyrir neinum kostnaði eða tekjutapi. Í framhaldi hafi umboðsmaður gagnaðila sent álitsbeiðanda tölvupóst þess efnis að gagnaðili hafi verið til í að skoða þetta svo framarlega sem hún yrði ekki fyrir neinum kostnaði vegna þess. Umboðsmaður gagnaðila segir að það hafi ávallt verið ljóst frá upphafi að með kostnaði hafi verið átt við beinan kostnað við samningsgerð sem og missi leigutekna enda hafi verið ljóst að um verulegar fjárhæðir hafi verið að ræða, eða því sem samsvaraði fjögurra mánaða leigu að fjárhæð 580.000 kr. Þessu til stuðnings vísar umboðsmaður gagnaðila til tölvupóstsamskipta sem hafi átt sér stað í kjölfarið milli álitsbeiðanda og umboðsmanns gagnaðila. Þann 23. apríl 2012 hafi umboðsmaður gagnaðila sent álitsbeiðanda tölvupóst þar sem fram hafi komið að hann hafi rætt við gagnaðila sem hafi samþykkt þá tilhögun að ljúka leigusamningi fyrr en samningur hafi kveðið á um. Í tölvupóstinum hafi umboðsmaður gagnaðila ítrekað þá afstöðu gagnaðila að það væri skilyrði samkomulagsins að enginn kostnaður legðist á gagnaðila og hafi látið fylgja með að hann taki 70.000 kr. fyrir að gera nýjan leigusamning, en í því felist meðal annars að útvega nýjan leigjanda að íbúðinni. Umboðsmaðurinn kveðst hafa spurt álitsbeiðanda hvenær hún vildi losna og hún hafi svarað því til að hún vildi losna í lok maí og hafi tekið fram að hún hafi viljað borga maímánuð. Umboðsmaður gagnaðila hafi svarað og sagt að ef svo hafi verið þyrfti leigumiðlunin að vera búin að finna nýjan leigjanda fyrir þann tíma. Þá hafi hann ítrekað við álitsbeiðanda að hann þyrfti að taka á sig kostnað við gerð nýs leigusamnings. Í framhaldi af þessum samskiptum hafi umboðsmaður gagnaðila sent álitsbeiðanda tölvupóst þess efnis að hann hafi ætlað að auglýsa íbúðina til leigu á Netinu og vera tímanlega í sambandi við álitsbeiðanda ef það þyrfti að sýna íbúðina. Að sögn umboðsmanns gagnaðila hafi gengið erfiðlega að finna nýja leigjendur og í tölvupósti umboðsmanns gagnaðila til álitsbeiðanda þann 13. júní 2012 hafi komið fram með skýrum og afdráttarlausum hætti að ekki hafi verið hægt að ganga frá þessu máli fyrr en búið væri að endurleigja íbúðina. Í sama tölvupósti hafi einnig komið fram að gagnaðili hafi harðneitað að afhenda bankaábyrgðina fyrr en eignin hafi verið komin í leigu.

Að lokum vísar umboðsmaður gagnaðila til tölvupósts álitsbeiðanda til sín þann 20. júní þar sem fram komið að hún sé búin að auglýsa íbúðina til leigu á barnalandi og að þolinmæði hennar hafi verið á þrotum.

Umboðsmaður gagnaðila segir að ekki hafi tekist að finna nýjan leigjanda að eigninni og því hafi gangaðili gengið að tryggingu álitsbeiðanda til að fá greidda húsaleigu og fyrir réttum efndum á þeim tímabundna leigusamningi sem aðilar hafi gert með sér, enda hafi þær forsendur sem hafi legið til grundvallar breyttum samningi ekki gengið eftir og því hafi sá samningur aldrei tekið gildi að mati umboðsmanns gagnaðila. Þá var enda ljóst af samskiptum umboðsmanns gagnaðila og álitsbeiðanda að álitsbeiðanda hafi verið fullkunnugt um það að frestsskilyrði breytts samnings hafi verið að nýr leigjandi fengist að húsnæðinu og að réttaráhrif hans yrðu ekki virk fyrr en að því fullnægðu.

Umboðsmaður gagnaðila gerir þá kröfu að kærunefnd húsamála vísi kröfu álitsbeiðanda frá á grundvelli þess að um ólögmæta uppsögn á tímabundum leigusamningi hafi verið að ræða, enda fáist uppsögnin ekki samrýmst skýru ákvæði 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, þess efnis að tilgreindar séu í leigusamningi þær sérstöku aðstæður sem geti heimilað uppsögn tímabundins leigusamnings. Í því tilviki sem hér um sé að ræða hafi ekkert verið vikið að slíku ákvæði sem gæti hafa gefið álitsbeiðanda heimild til uppsagnar samningsins og því sé það mat umboðsmanns gagnaðila að álitsbeiðandi skuli bera hallann af því að hafa ekki tilgreint þær sérstöku forsendur, atvik eða aðstæður sem hafi getað réttlætt uppsögn eins og hið staðlaða samningsákvæði hafi gert ráð fyrir. Af þessu hafi leitt að uppsögnin verði ekki byggð á framangreindu lagaákvæði og því sé uppsögnin ólögmæt og því sé vandséð hvernig álitsbeiðandi ætli að reisa rétt sinn á því í máli þessu. Þessu til stuðnings vísi umboðsmaður til nýlegs máls kærunefndar húsamála nr. 29/2011 þar sem nefndin hafi komist að þeirri niðurstöðu að þar sem ekki hafði verið sett slíkt ákvæði í tímabundinn leigusamning aðila hafi uppsögn hans verið ólögmæt þrátt fyrir að álitsbeiðendur hafi haldið því fram að leigusali hafi samþykkt uppsögn eftir á munnlega.

Í öðru lagi vísar umboðsmaður gagnaðila til þess að með gerð tímabundins leigusamnings hafi aðilar skuldbundið sig samkvæmt ákvæðum hans og séu um leið búnir að skuldbinda sig til að efna hann, enda sé það skýr og afdráttarlaus meginregla samningaréttar að samninga skuli efna samkvæmt efni sínu. Í 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga komi fram að tímabundnum leigusamningi ljúki á umsömdum degi, sem hafi verið 30. september 2012 í þessu máli, og í 2. mgr. 58. gr. sé lagt bann við uppsögn tímabundins leigusamnings, enda meginreglan sú að menn verði fyrst og fremst að standa við gerða samninga og skuldbindingargildi samninga sé ótvírætt og byggt á þessari meginreglu. Löggjafinn hafi þó gert aðilum frjálst að semja um uppsögn við tilteknar sérstakar aðstæður sem fram hafi komið í leigusamningi. Þar sem umrætt ákvæði sé undantekning frá meginreglunni um bann við uppsögn sé það skýrt samkvæmt íslenskum lögskýringarsjónarmiðum að slíka undanþágu beri að túlka þröngt. Í þessu ljósi telur umboðsmaður gagnaðila að ef litið verði svo á að hann hafi, í umboði gagnaðila, samið á ný og breytt gildandi leigusamningi milli aðila, þá skuli túlka slíka breytingu þröngt með hliðsjón af meginreglunni um skuldbindingargildi samninga og því undanþáguákvæði sem réttur til uppsagnar byggir á. Ljóst sé að deilt sé um orðalag breytts ákvæðis samnings og hvernig skuli túlka orðalagið kostnaður, þ.e. hvort tekjutap geti fallið þar undir. Þegar litið sé á málið heildstætt og öll gögn þess metin telur umboðsmaður gagnaðila ljóst að álitsbeiðanda hefði mátt vera ljóst að réttaráhrif breytts ákvæðis, varðandi uppsögn, hafi verið háð því skilyrði að nýr leigjandi fengist í stað álitsbeiðanda enda augljóst að gagnaðili hafi ekki verið tilbúin að gefa eftir fjögurra mánaða leigutekjur bótalaust. Það er mat umboðsmanns gagnaðila að í orðalaginu „að kostnaðurinn sé vegna gerðar nýs leigusamnings“, geti ekki falist annar skilningur en sá að gera þurfi nýjan leigusamning og að ljóst sé að það verði ekki gert á kostnað álitsbeiðanda nema nýr leigjandi fengist í hennar stað þannig að álitsbeiðandi myndi losna undan skuldbindingum samkvæmt gildandi leigusamningi. Þar sem umrætt frestsskilyrði hafi ekki gengið eftir telji umboðsmaður gagnaðila að gagnaðili hafi verið í fullum rétti að ganga að þeirri bankaábyrgð sem álitsbeiðandi lét í té og hafi átt að standa til fullnustu réttra efnda á samningi aðila. Á grundvelli þessa vísar umboðsmaður gagnaðila á bug þeirri fullyrðingu álitsbeiðanda að í samkomulagi um uppsögn hafi ekki falist að gagnaðili yrði ekki fyrir tekjutapi vegna uppsagnarinnar enda hafi mátt sjá af samskiptum aðila að sú fullyrðing standist ekki.

Hvað varðar fullyrðingu álitsbeiðanda um órökstudda sjálftöku umboðsmanns gagnaðila vegna viðgerðar á útidyrahurð vegna tjóns sem álitsbeiðandi hafi viðurkennt að bera ábyrgð á, þá sé slíkri órökstuddri fullyrðingu mótmælt harðlega og vart svaraverð. Vegna þessa tjóns hafi umboðsmaður gagnaðila fengið fagmenn til að meta það tjón sem álitsbeiðandi hafði valdið og verið skuldbundin til að bæta gagnaðila að fullu skv. 2. mgr. 18. gr. húsaleigulaga. Samkvæmt mati hafi áætlaður kostnaður vegna viðgerðar verið 87.000 kr. sem sé sundurliðaður í matsgerð.

Umboðsmaður gagnaðila bendir á að álitsbeiðandi beri sönnunarbyrðina fyrir því að samkomulag hafi náðst milli aðila um lausn undan samningi og þá hvers efnis það samkomulag hafi verið. Þessu til stuðnings vísi hann til fyrri álita kærunefndar húsaleigumála meðal annars í máli nr. 8/1998. Umboðsmaður gagnaðila áréttar að hann hafi reynt að leysa málið með sem farsælustum hætti fyrir báða aðila en það hafi ekki tekist og því líti hann svo á að aðilar samningsins séu bundnir við ákvæði hans eins og samið hafi verið í upphafi. 

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að ítrekuð séu öll þau sjónarmið sem fram komi í álitsbeiðni en hún vilji þó árétta sérstaklega nokkur atriði. Álitsbeiðandi segir að henni hafi verið fyllilega heimilt að semja um uppsögn leigusamnings með þeim hætti sem gert hafi verið, þrátt fyrir ákvæði 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga. Sú heimild sé fyrst og fremst grundvölluð á því sem segi í 2. gr. húsaleigulaga og í greinargerð með lögunum. Í 1. mgr. 2. gr. sé skýrt kveðið á um að óheimilt sé að semja um að leigjandi taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæli fyrir um. Þá segi um 2. gr. í greinargerð að heimilt sé að semja um aukinn rétt og minni skyldur leigjanda en frumvarpið mæli fyrir um. Samkvæmt því megi með samningi auka skyldur leigusala og rýra réttindi hans frá því sem frumvarpið segi. Það sé meginregla að ákvæði frumvarpsins séu ófrávíkjanleg, en frá þeirri meginreglu séu undantekningar sem þá séu tilgreindar í einstökum ákvæðum frumvarpsins. Það skuli tekið fram að frumvarp þetta hafi að geyma fleiri undantekningar að þessu leyti en núgildandi lög og sé lagt til að samningsfrelsi aðila verði aukið að verulegu leyti. Álitsbeiðandi segir að af þessu megi sjá að samningar sem rýri rétt leigusala og minnki rétt leigutaka séu ekki í andstöðu við lögin en á grundvelli þess samningsfrelsis sem þau veiti hafi álitsbeiðandi samið við gagnaðila með gildum og skuldbindandi hætti, þar sem gagnaðili hafi gefið eftir uppsagnarfrest og fengið þess í stað greitt fyrir útlagðan kostnað við gerð nýs leigusamnings, þ.e. 70.000 kr. Álitsbeiðandi og umboðsmaður gagnaðila hafi haft fullt umboð og heimild til að semja um lok húsaleigusamningsins og um slíkt gildi ekki húsaleigulög heldur almennar reglur samningaréttar og meginreglur um samningsfrelsi og skuldbindingargildi samninga. Því sé um að ræða uppsögn sem hafi verið samþykkt með skuldbindandi hætti og ekki verði hjá því komist að telja umræddan gerning uppfylla skilyrði um gildan samning þar sem aðilar hafi haft hæfi til skuldbindinga og vilji samningsaðila hafi komið skýrlega fram í tölvupóstum, hann hafi verið gerður á löglegan hátt og um löglegt efni. Álitsbeiðandi telur sig hafa sýnt fram á að samkomulag hafi náðst og vísar í því efni til tölvupóstsamskipta.

Álitsbeiðandi hafnar því að álit 29/2011 hafi fordæmisgildi í máli þessu.

Álitsbeiðandi vísar til álits kærunefndar húsamála í máli nr. 10/2010 en þar segi um túlkun á 58. gr. húsaleigulaga að aðilum leigusamnings sé heimilt að semja um að leigutíma ljúki fyrr en gert hafi verið ráð fyrir í samningi. Með hliðsjón af þessari túlkun kærunefndarinnar virðist mega slá því föstu að heimilt sé að semja um lok leigutíma á tímabundnum samningi fyrr en upphaflega stóð til, eins og álitsbeiðandi hafi gert við umboðsmann gagnaðila.

Álitsbeiðandi hafnar því að gagnaðila hafi verið rétt og heimilt að ganga að bankaábyrgðinni vegna þess að ekki hafi fengist leigjandi í íbúðina. Það sé alrangt enda megi sjá með skýrum og ótvíræðum hætti að tilboð álitsbeiðanda um uppsögn hafi verið tekið gegn því að hún greiddi útlagðan kostnað við leigjendaskiptin, þ.e. 70.000 kr. Álitsbeiðandi hafi sagt upp samningnum í góðri trú með skuldbindandi hætti og verði henni því ekki gert að standa straum af tekjutapi gagnaðila sökum þess að ekki hafi fengist leigjandi í íbúðina í tæka tíð. Þá ítrekar álitsbeiðandi að það sé grunnforsenda fyrir greiðsluskyldu leigjanda að hann hafi aðgang að hinu leigða, en svo hafi ekki verið eftir umsamin lok leigusamnings þann 30. maí 2012. Frá þeim degi hafi álitsbeiðandi ekki haft aðgang að hinu leigða og segi alveg fráleitt að gera kröfu um að henni beri að greiða húsaleigu umfram það tímamark sökum tekjutaps gagnaðila af húsnæði sem álitsbeiðandi hafði ekki aðgang að.

Álitsbeiðandi hafnar því að hún hafi viðurkennt að bera ábyrgð á tjóni sem hafi orðið á útidyrahurð hins leigða. Skemmdir hafi verið unnar á hurðinni þegar álitsbeiðandi hafi ekki verið heima en hún hafi boðist til að taka þátt í kostnaði til að liðka fyrir málum. Hún hafi fengið mat upp á um það bil 15.000 kr. Nú hafi hins vegar verið sett fram áætlun um viðgerð á brunahurð samkvæmt titlinum en það sé rangnefni þar sem ekki sé um neina viðgerð að ræða heldur kaup og ísetningu á nýrri hurð. Álitsbeiðandi telur slíka ráðstöfun vera úr öllu samhengi við þær skemmdir sem hafi orðið á hurðinni og neitar að greiða þá fjárhæð enda hafi gagnaðili farið offari við að ná fram kröfum sínum og heimti bætur langt umfram það tjón sem hafi orðið að hurðinni sem álitsbeiðandi eigi enga sök á. 

Í athugasemdum gagnaðila ítrekar hann skilning sinn á ákvæði 2. mgr. 58. gr. laganna og sem fram komi í greinargerð. Umboðsmaður gagnaðila sé sammála þeim skilningi álitsbeiðanda að aðilum sé jafnan heimilt að semja um styttingu tímabundins leigusamningur en í máli þessu sé uppi ágreiningur um hvort slíkur samningur hafi komist á og þá hvert raunverulegt efni hans hafi verið. Að mati umboðsmanns gagnaðila hafi álitsbeiðanda ekki verið heimilt að fara fyrr en samið hafi verið um í leigusamningi úr hinu leigða húsnæði án þess að greiða upp samninginn, fyrir liggi gild uppsögn eða nýr samningur milli aðila. Umboðsmaður gagnaðila segi það ekki skýrt af tölvupóstssamskiptum að komist hafi á skuldbindandi samningur um styttingu leigutíma. Í slíkum tilvikum kæmi til skoðunar hvort um uppsögn hafi verið að ræða og þá hvort hún hafi verið gild gagnvart leigusala með hliðsjón af 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga.

Komist nefndin að því að nýr samningur hafi vikið þeim eldri til hliðar þá ítrekar umboðsmaður gagnaðila þau sjónarmið sem fram hafi komið í greinargerð um hvaða sjónarmið eigi við þegar meta skuli gildi þess samnings og hvert efnislegt innihald hans sé. Umboðsmaður vill þó ítreka nokkur sjónarmið. Í fyrsta lagi þá hafi það verið skýrt að mati umboðsmanns gagnaðila að samkomulag um styttingu leigutímans hafi ávallt verið háð þeirri forsendu að nýr leigjandi fengist í stað álitsbeiðanda. Umboðsmaður gagnaðila telji ljóst af þeirri háttsemi álitsbeiðanda að hefja leit að nýjum leigjanda á vefsíðunni barnaland.is sýna án vafa að henni hafi verið fulljóst um þessa forsendu alveg frá upphafi og hafi því verið grandsöm um hvert efni samningsins hafi raunverulega verið. Ágreiningslaust sé að þessi forsenda hafi ekki gengið eftir og því ljóst út frá meginreglu samningaréttar um skuldbindingargildi samninga að álitsbeiðandi eigi engan rétt til efnda þessa samnings þar sem skuldbindingargildi hans hafi verið háð skilyrtu loforði sem ekki hafi gengið eftir. Í öðru lagi hafi það verið skýrt að mati umboðsmanns gagnaðila að gagnaðila hafi verið heimilt að ganga á bankaábyrgð þar sem um hafi verið að ræða augljósa vanefnd af hálfu álitsbeiðanda. Leigugreiðslur hafi ekki verið efndar í samræmi við leigusamning enda hafi álitsbeiðandi ekki greitt leigu eftir að hún hafi farið út úr íbúðinni og gagnaðila hafi því verið heimilt að ganga á bankaábyrgðina. 

III. Forsendur

Leigusamningur aðila var tímabundinn frá 1. október 2011 til 30. september 2012. Samkvæmt 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Í 2. mgr. sama ákvæðis kemur fram að tímabundnum leigusamningi verði ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma. Þó sé heimilt að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna sem þá skulu tilgreind í leigusamningi. Skal slík uppsögn vera skrifleg og rökstudd og skal gagnkvæmur uppsagnarfrestur vera a.m.k. þrír mánuðir.

Ágreiningur í máli þessu lýtur að því hvort samkomulag hafi verið milli aðila um uppsögn á umræddum leigusamningi. Í málinu liggja fyrir tölvupóstsamskipti milli álitsbeiðanda og umboðsmanns gagnaðila. Í tölvupósti álitsbeiðanda 12. apríl 2012 til umboðsmanns gagnaðila óskar álitsbeiðandi eftir því að segja upp leigusamningnum. Í tölvupósti umboðsmanns gagnaðila 13. apríl 2012 kemur fram að umboðsmaður hafi rætt við gagnaðila og hún sé tilbúin að skoða málið svo framarlega sem það komi ekki til kostnaðar fyrir hana. Í tölvupósti álitsbeiðanda 14. apríl 2012 óskar álitsbeiðandi eftir að skila íbúðinni í lok maí ef komnir verða nýir leigjendur. Í tölvupósti umboðsmanns gagnaðila 24. apríl 2012 upplýsir umboðsmaður að hann hafi rætt við gagnaðila sem samþykki það svo framarlega sem enginn kostnaður leggist á gagnaðila, en hann taki 70.000 kr. fyrir að finna nýjan leigjanda og gera leigusamning. Í tölvupósti umboðsmanns gagnaðila 26. apríl 2012 kemur fram að ef álitsbeiðandi eigi að geta skilað íbúðinni í lok maí þá verði að vera búið að finna nýjan leigjanda fyrir þann tíma og álitsbeiðandi verði að greiða 70.000 kr. fyrir þá þjónustu.

Með vísan til framangreinds má ráða að forsendur gagnaðila fyrir því að álitsbeiðandi mætti skila íbúðinni í lok maí 2012 væru þær að búið væri að finna nýjan leigjanda. Það gekk ekki eftir. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að nýr leigjandi hafi fundist fyrir lok leigutíma, þ.e. 30. september 2012. Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að greiða húsaleigu út leigutímann og því hafi gagnaðila verið heimilt að ganga að bankatryggingu vegna vangoldinnar húsaleigu.

Þá krefst álitsbeiðandi þess að viðurkennt verði að gagnaðila hafi verið óheimilt að ganga í bankaábyrgð vegna tjóns á hurð. Ljóst er að leigjandi ber óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun hins leigða húsnæðis eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt teljist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafi af atvikum sem hafi verið leigjanda sannanlega óviðkomandi, sbr. 63. gr. húsaleigulaga. Af gögnum málsins má sjá að álitsbeiðandi hefur fallist á að henni beri að bæta gagnaðila tjón vegna skemmda á hurð og að umboðsmaður gagnaðila hafi tilkynnt álitsbeiðanda að hann hygðist halda uppi bótakröfu vegna skemmdanna innan tveggja mánaða frá skilum húsnæðisins, sbr. 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga. Ljóst er að aðila leigusamnings greinir á um bótafjárhæð vegna umræddra skemmda. Af 65. gr. húsaleigulaga er ljóst að þá beri aðilum að fá byggingarfulltrúa til að meta umrætt tjón. Slíkt mat hefur ekki farið fram en hins vegar er ljóst að álitsbeiðandi ber bótaábyrgð á tjóninu. Á hinn bóginn verður ekki gengið að bankatryggingu nema tjónið verði  metið samkvæmt framansögðu.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að greiða leigu út leigutímann og gagnaðila hafi verið heimilt að ganga að tryggingu fyrir ógreiddri leigu. Þá er það álit kærunefndar að álitsbeiðandi beri ábyrgð á skemmdum á tjóni á hurð en ekki verði gengið að bankaábyrgðinni meðan tjónið hefur ekki verið metið í samræmi við 65. gr. húsaleigulaga. 

 

Reykjavík, 14. desember 2012

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

Benedikt Bogason

Ásmundur Ásmundsson


 

 

 

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira