Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 19/2013

Hagnýting sameiginlegrar lóðar. Hundahald.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 19/2013

 

Hagnýting sameiginlegrar lóðar. Hundahald.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, mótt. 26. mars 2013, beindi A, f.h. B, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 17. apríl 2013, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 10. maí 2013, og athugasemdir gagnaðila, dags. 4. júní 2013, lagðar fyrir nefndina. Ný kærunefnd var skipuð þann 18. júlí 2013 og tók í kjölfarið við meðferð þessa máls af fyrri kærunefnd. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 30. september 2013.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D, alls tvo eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi efri hæðar og gagnaðili er eigandi neðri hæðar. Ágreiningur er um hundahald í húsinu auk hagnýtingar sameiginlegrar lóðar. 

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

  1. Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að hafa hund í húsnæðinu.
  2. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að fjarlægja runna, tré, garðrólu og fleiri muni sem gagnaðili hafi komið fyrir á sameiginlegri lóð án samþykkis álitsbeiðanda.

Í álitsbeiðni kemur fram að um sé að ræða tvær íbúðir með sameiginlegri lóð. Gagnaðili eigi fyrstu hæð og álitsbeiðandi aðra. Ósamkomulag aðila megi beint eða óbeint rekja til hundahalds gagnaðila sem staðið hafi árum saman eða allt frá árinu 2006 um það bil og til dagsins í dag. Álitsbeiðandi kveður gagnaðila aldrei hafa virt þær reglur sem settar séu vegna hundahalds. Í upphafi hafi hundur oft og tíðum verið úti í bandi og gert þarfir sínar skammt frá öskutunnum. Þrifum eftir hund hafi verið ábótavant svo synir álitsbeiðanda hafi komið inn með hundaskít undir skóm. Svona hafi sambúð aðila gengið í um tvö til þrjú ár. Álitsbeiðandi hafi verið orðin mjög þreytt á því og verið bent á að hringja í hundaeftirlitið, sem hún hafi og gert. Í dag sé gagnaðili með tvo stóra hunda sem hafi oft verið á sameiginlegri lóð í bandi. Það hafi leitt til mikilla uppþota milli aðila. Vegna ofnæmis álitsbeiðanda fyrir hundum leggi hún mikla áherslu á að hundarnir séu ekki í sameign hússins, eins og lóð eða þvottahúsi.

Uppþot vegna hundahalds hafi tvívegis leitt til þess að gagnaðili hafi gert atlögu að dóti álitsbeiðanda í garðinum. Í fyrra skiptið hafi gagnaðili staflað öllu dóti álitsbeiðanda fyrir útidyr álitsbeiðanda, þar á meðal hafi verið trampólín í eigu álitsbeiðanda sem dóttir gagnaðila hafi einnig notað. Í seinna skiptið hafi álitsbeiðandi fjarlægt hundabönd úr garðinum. Gagnaðili og dóttir hennar hafi brugðist við á þann hátt að eyðileggja ramma í kringum grænmetisbeð álitsbeiðanda og safnkassa. Sumarið 2012 hafi álitsbeiðandi gert athugasemd við veru hunda á sameiginlegri lóð þegar hún hafi verið við slátt í garðinum. Gagnaðili og dóttir hennar hafi þá ráðist að álitsbeiðanda með ofbeldi. Nú hafi gagnaðili afmarkað sér reit með gróðursetningu runna. Innan reitsins sé búið að koma fyrir trjám, garðrólu og fleiru. Þetta hafi allt verið gert í óþökk álitsbeiðanda sem hafi ekki gefið leyfi fyrir því. Því krefjist álitsbeiðandi þess nú að gagnaðila verði gert að fjarlægja af lóðinni allt það sem hún hafi ekki leyfi fyrir, eða það verði gert á hennar kostnað neiti gagnaðili að verða við þeirri kröfu.

Í greinargerð gagnaðila mótmælir hún því sem fram kemur í álitsbeiðni. Þegar gagnaðili hafi keypt íbúð sína 2005 hafi hún fengið þær upplýsingar að lítil samskipti hefðu verið við íbúa efri hæðar og að þeir nýttu garðinn lítið. Gagnaðili hafi farið fram á við seljanda að kanna hvort ekki væri leyfi fyrir hundum í húsinu því annars gæti hún ekki keypt íbúðina. Hún hafi fengið munnlega staðfestingu þess efnis að það yrði í lagi að hafa hunda í húsinu.

Á þessum tíma hafi verið hjá gagnaðila gamall hundur sem hafi bæði verið blindur og veikur og hafi því oft verið úti í garði með gagnaðila eða setið við innganginn í bandi. Ekki hafi farið mikið fyrir hundinum og hann ekki gelt. Þar sem gagnaðili hafi ein séð um garðinn frá því að hún flutti inn hafi hún ekki hreinsað upp úrgang eftir hundinn á hverjum degi. Gagnaðili hafi aldrei séð álitsbeiðanda í garðinum auk þess sem álitsbeiðandi hafi aldrei kvartað við gagnaðila vegna þessa.

Fram kemur að gagnaðili vilji ekki vera án hunds þar sem álitsbeiðandi hafi ógnað henni og dóttur hennar oft. Þá geri hundarnir það að verkum að dóttir gagnaðila geti verið ein heima en það sé mikilvægt þar sem gagnaðili vinni sem flugfreyja.

Gagnaðili hafi fengið sér hund í nóvember 2011 og sótt um leyfi fyrir honum. Þá hafi verið búið að breyta lögunum þannig að hún hafi ekki þurft samþykki álitsbeiðanda þar sem inngangurinn sé ekki sameiginlegur. Gagnaðili hafi fengið leyfi til hundahalds og virt þær reglur sem því fylgja. Gagnaðili hafi tekið að sér annan hvolp í mars 2012. Hann hafi þurft að vera mikið hjá dýralæknum en hún hafi á endanum ákveðið að hafa hann hjá sér. Undir eins hafi verið hringt á hundaeftirlitið og gagnaðila tjáð að hún fengi ekki leyfi fyrir hundinum vegna ofnæmis álitsbeiðanda. Þar sem hundar gagnaðila noti lóðina sjaldan auk þess sem fleiri hundar séu í nálægum görðum dragi gagnaðili í efa að hundar gagnaðila hafi svo slæm áhrif á heilsu álitsbeiðanda að það leiði til þess að meina eigi gagnaðila að hafa hunda í húsinu.

Gagnaðili hafi ávallt virt lög um hundahald. Hún sé með tvo hunda sem geti ekki talist stórir. Þeir hafi verið úti í garði á sumrin í stuttu bandi undir eftirliti gagnaðila. Hundahald gagnaðila hafi því ekki farið úr böndunum eins og haldið sé fram í álitsbeiðni.

Gagnaðili hafi fjarlægt muni álitsbeiðanda af lóðinni þar sem álitsbeiðandi hafi farið fram á að gagnaðili fjarlægði sína muni.

Þegar framkvæmdir hafi farið fram á lóðinni vegna drenlagna hafi þurft að fjarlægja runna sem hafi verið meðfram húsinu. Gagnaðili hafi reynt að ná í álitsbeiðanda til að hægt yrði að ákveða hvað gera skyldi við runnana en það hafi ekki gengið. Þar sem gagnaðili hafi ekki viljað henda runnunum hafi hún gróðursett þá á lóðinni. Gagnaðili hafi látið álitsbeiðanda vita að hún gæti fullvel tekið runnana aftur upp og raðað þeim öðruvísi en það hafi ekki verið gert. Gagnaðili hafi fengið að gjöf tvö tré og garðrólu sem hún hafi komið fyrir á lóðinni. Álitsbeiðandi hafi ekki gert neinar athugasemdir við umrædd tré eða rólu.

Í athugasemdum álitsbeiðanda mótmælir hún því sem fram kemur í greinargerð gagnaðila. Ofnæmi álitsbeiðanda eða skapgerð hunda gagnaðila skipti ekki höfuðmáli. Aðalatriðið sé að álitsbeiðandi vilji ekki hafa hunda á sameiginlegri lóð. Þá sé einnig deilt um muni á sameiginlegri lóð, þ.e. runna, tré og garðrólu gagnaðila og græna tunnu, grænmetisbeð og safnkassa álitsbeiðanda. Gagnaðili hafi haldið því fram að hún hafi reynt að ná tali af álitsbeiðanda vegna runna á lóð. Henni hafi borið að bíða með gróðursetningu þeirra þar til samþykki álitsbeiðanda lægi fyrir. Ekki skipti höfuðmáli hversu stór tré gagnaðila séu eða hvernig henni hafi áskotnast þau. Gagnaðili hafi hvorki fengið samþykki álitsbeiðanda fyrir gróðursetningu tveggja trjáa né fyrir því að garðróla yrði sett á lóðina. Álitsbeiðandi hafi komið grænmetisbeði fyrir í garðinum án samþykkis gagnaðila. Það hafi verið vegna þess að gagnaðili hafi þá þegar verið búin að koma fyrir runnum, trjám og rólu án samþykkis álitsbeiðanda. Á þennan hátt hafi skipulagið verið í einhver ár.

Í athugasemdum gagnaðila mótmælir gagnaðili því sem fram kemur í athugasemdum álitsbeiðanda og ítrekar framkomin sjónarmið.

 

III. Forsendur

Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. a laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er hunda- og kattahald í fjöleignarhúsi háð samþykki 2/3 hluta eigenda sem hafa sameiginlegan inngang eða stigagang. Samkvæmt 33. gr. b er samþykkis annarra eigenda ekki þörf þegar hvorki er um sameiginlegan inngang né stigagang að ræða. Á það til dæmis við þegar sérinngangur er í íbúð á jarðhæð eða frá sameiginlegum útitröppum. Gildir það þótt lóð sé sameiginleg og annað sameiginlegt rými sé í húsinu. Þegar sameiginlegur stigagangur er utanáliggjandi og gengið er inn í íbúðir af svölum þarf samþykki þeirra eigenda sem hann tilheyrir. Húsfélag getur þó lagt bann við dýrahaldi ef það veldur öðrum íbúum verulegum ama, ónæði og truflunum og eigandi dýrsins neitar að gera bót þar á. Af gögnum málsins er ljóst að íbúð gagnaðila er með sérinngang. Það er því álit kærunefndar að vegna hundahalds í íbúð gagnaðila hafi ekki þurft samþykki álitsbeiðanda. Gagnaðila sé því heimilt að hafa hunda í íbúð sinni. Kærunefnd telur þó vert að taka fram að hundar mega ekki vera í sameign eða á sameiginlegri lóð nema þegar verið sé að færa dýrin að og frá séreign, sbr. 2. mgr. 33. gr. c laga um fjöleignarhús.

Samkvæmt 1. mgr. 34. gr. laga um fjöleignarhús hefur séreignareigandi ásamt og í félagi með öðrum eigendum rétt til hagnýtingar þess hluta fjöleignarhússins sem er sameiginlegur, svo og sameiginlegrar lóðar og búnaðar. Þessi réttur nær til sameignarinnar í heild og takmarkast eingöngu af hagsmunum og jafnríkum rétti annarra eigenda en slíkar takmarkanir er að finna í lögum um fjöleignarhús og samþykktum og reglum húsfélags samkvæmt þeim, sbr. 2. mgr. sömu greinar. Samkvæmt fyrri málslið 1. mgr. 36. gr. fjöleignarhúsalaga er eiganda á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Þá er einstökum eiganda ekki heimilt upp á sitt eindæmi að taka ákvarðanir eða gera ráðstafanir sem snerta sameign eða sameiginleg málefni nema svo sé ástatt sem greinir í 37. og 38. gr. Ljóst er að báðir aðilar hafa gert ráðstafanir sem snerta sameiginlega lóð aðila án þess að samþykki liggi fyrir. Allar þær ráðstafanir sem gerðar hafa verið sem snerta sameiginlega lóð án þess að samþykki hafi legið fyrir eru óheimilar, sbr. það sem fyrr segir. Það er því álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að koma fyrir runnum, trjám og garðrólu á sameiginlegri lóð aðila.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé heimilt að hafa hunda í íbúð sinni. Hundar mega þó ekki vera í sameign hússins eða á sameiginlegri lóð nema verið sé að flytja þá að eða frá séreign gagnaðila.

Það er einnig álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að koma fyrir runnum, trjám og garðrólu á sameiginlegri lóð hússins án samþykkis álitsbeiðanda.

 

Reykjavík, 30. september 2013

Þorsteinn Magnússon

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

 

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira