Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 68/2013

Ákvarðanataka: Skipt um svalahurðir.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 68/2013

 

Ákvarðanataka: Skipt um svalahurðir.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 18. september 2013, beindi Ingó A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B 20-22, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 27. október 2013, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 2. desember 2013, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 3. febrúar 2014.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið B 20-22 í Reykjavík, alls 16 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi einnar íbúðar. Ágreiningur er um hvort réttilega hafi verið staðið að ákvarðanatöku vegna framkvæmda við svalahurðir.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að samþykki álitsbeiðanda þurfi svo skipta megi út svalahurð í íbúð hans.

Í álitsbeiðni kemur fram að veturinn 2013-2014 eigi að fara í meiriháttar framkvæmdir við húsið, sprunguviðgerðir, gluggaskipti og fleira. Meðal annars eigi að skipta út tvöföldum svalahurðum og setja einfaldar í staðinn. Hjá mörgum íbúðum virðist svalahurðir vera það illa farnar að eigendur vilji fá nýjar. Þó hurðir þær sem séu á svölum álitsbeiðanda séu orðnar gamlar sjái álitsbeiðandi enga nauðsyn til að skipta þeim út, enda leki ekki inn með þeim. Meirihluti húsfélagsins vilji ekki veita álitsbeiðanda undanþágu og hafi ákveðið að skipta út svalahurðum álitsbeiðanda gegn vilja hans.

Álitsbeiðandi vilji halda sínum hurðum þar sem honum finnist ókostur að hafa einungis einfalda svalahurð miðað við tvær nú. Jafnvel nýjasta gerð svalahurða muni einhvern tímann ganga úr sér og kæmist þá veður, ryk og skítur óhindrað inn. Það hafi verið mikill kostur hingað til að þurfa einungis að þrífa sót og ösku milli hurðanna tveggja, þar sem innri hurðin hafi stoppað skítinn frá því að komast lengra.

Álitsbeiðanda hafi verið tjáð að tvöfaldar hurðir séu barn síns tíma en álitsbeiðanda finnist þær fallegar. Þær hafi einnig átt hlut í þeirri ákvörðun álitsbeiðanda að kaupa íbúðina. Álitsbeiðandi sé ekki á móti lagfæringum í hvaða formi sem er en ef taka eigi tvöfaldar hurðir og setja einungis einfaldar í staðinn þyki álitsbeiðanda það breyting til hins verra og sóun á verðmætum.

Álitsbeiðandi telji svalahurðir vera séreign. Þar sem engin hætta stafi að sameigninni af hurðum álitsbeiðanda finnist honum rétt að hann ákveði sjálfur hvort hann vilji skipta þeim út eða ekki. Að mati álitsbeiðanda sé um að ræða verulega breytingu sem krefjist samþykkis allra eigenda. Blokkin hafi verið hönnuð með tvöföldum svalahurðum. Álitsbeiðandi mótmæli því ekki að þeir sem hafi ónýtar hurðir megi skipta þeim út, hann vilji einungis halda sínum, enda eigi hinar nýju einföldu hurðir að vera sem næst í útliti þeim sem fyrir eru svo hurðir álitsbeiðanda myndu ekki skemma heildarútlit blokkarinnar.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að ákveðið hafi verið á húsfundi þann 22. apríl 2013 að taka tilboði C sem sé ráðgjafafyrirtæki á byggingasviði um mat á utanhússviðgerðum með tilheyrandi skýrslu og í framhaldi hafi síðan verið ráðist í gerð útboðsgagna. Haldinn hafi verið húsfundur með íbúum þar sem meðal annars hafi verið kynnt kostnaðaráætlun ráðgjafans og hvernig þeir hafi séð fyrir sér að viðhaldsframkvæmdir færu fram. Auk þess hafi verið kynnt í smáatriðum hvað væri nauðsynlegt að gera. Þá hafi komið fram á fundinum að hurðir þær sem álitsbeiðandi vísar til væru ónýtar, fúnar, stífar í fölsum, lækju víða og í þannig ástandi að málning tolli illa við.

Á fundinum hafi orðið töluverðar umræður um hurðirnar og meðal annars gengið til atkvæða um hvort vilji væri fyrir því meðal íbúðareigenda að setja framkvæmdina í útboð og hvort umræddar hurðir ættu að vera hluti af útboðsgögnum, þ.e. hvort smíða ætti nýjar hurðir. Í áætlun ráðgjafa hafi kostnaður verið metinn á um 245.000 kr. fyrir nýja hurð. Samþykkt hafi verið á fundinum að setja verkið í útboð og láta reyna á kostnað og þar með talið téðar hurðir. Álitsbeiðandi hafi verið á fundinum en ekki gert neinar athugasemdir. Við opnun tilboða hafi tilboð verktaka reynst lægra en áætlun hafi gert ráð fyrir eða 195.000 kr. Í tilboðinu hafi verið gert ráð fyrir nýjum svalahurðum fyrir allar íbúðirnar.

Á fundi þann 12. júní 2013 hafi álitsbeiðandi getað gert athugasemdir við fyrirhugaðar framkvæmdir en það hafi raunar verið of seint á síðari fundinum þann 16. september 2013, þegar kosið hafi verið um hvort taka ætti hagstæðu tilboði í framkvæmdir og búið að leggja í kostnað við að teikna meðal annars nýjar hurðir.

Nýju hurðirnar séu þess utan tæknilega betri en gömlu hurðirnar en eins í útliti með tvöföldu gleri og sama smárúðuútliti og gömlu hurðirnar. Kosning um þessar nýju hurðir hafi farið fram á húsfundinum þann 16. september 2013 og álitsbeiðandi einn kosið á móti án þess að nokkur rökstuðningur kæmi fram. Þess megi geta að fram hafi komið á þeim fundi að þó hurðir álitsbeiðanda væru hugsanlega í lagi í dag, gætu þær orðið ónýtar eftir ár og þá yrði álitsbeiðandi vís með að krefjast nýrra hurða á kostnað gagnaðila þar sem þær teldust til sameignar.

Vakin er athygli á að á upprunalegum teikningum hafi hurðirnar verið teiknaðar með heilum rúðum í hurð en þó vilji íbúar halda núverandi útliti, þ.e. fleiri smárúður í hurð. Þá sé hvergi að sjá á teikningum að sérstaklega hafi verið teiknaðar inn tvöfaldar hurðir. Gagnaðili mótmæli því að verið sé að henda gömlu einungis vegna þess að það sé gamalt. Nú séu einfaldlega kröfur í byggingarreglugerð um að tvöfalt einangrunargler sé í byggingum. Stjórn og íbúar hússins geti ekki tekið undir kröfu álitsbeiðanda um sérréttindi honum til handa, þar sem aðrir íbúar hafi samþykkt á húsfundi að skipta um hurðir.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að í fundarboði fyrir fund þann 12. júní 2013 hafi ekki verið minnst á svalahurðir. Rétt sé að álitsbeiðandi hafi í fjöldamörg ár kvartað á árlegum húsfundum gagnaðila yfir lélegu ástandi sumra glugga en hafi ekki munað til þess að áður hafi verið fjallað um ástand svalahurða. Því hafi það komið álitsbeiðanda í opna skjöldu þegar tilkynnt hafi verið á fundinum að skipta ætti einnig út svalahurðum og gera það miklar breytingar að jafnvel eigi að rífa karminn og setja einungis einfaldar hurðir í stað tvöfaldra. Álitsbeiðandi mótmælir því að hann hafi ekki gert neinar athugasemdir á fundinum. Hann hafi gert öllum fundargestum ljóst að hann vildi ekki skipta út sínum hurðum. 

 

III. Forsendur

Í máli þessu er deilt um hvernig standa beri að þeirri ákvörðun að skipta um svalahurðir. Samkvæmt 6. tölul. 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús eru svalahurðir séreign en eigandi hefur einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í þeim lögum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins, sbr. 1. mgr. 26. gr. sömu laga. Sinni eigandi ekki eðlilegu og nauðsynlegu viðhaldi og umhirðu séreignar sinnar, þannig að sameign hússins eða einstakir séreignarhlutar líði fyrir vanræksluna og liggi undir skemmdum, eða viðhaldsleysi, valdi verulegum ama eða valdi rýrnun á verðmæti annarra eigna, geta aðrir eigendur (húsfélagið) eftir a.m.k. eina skriflega áskorun og aðvörun látið framkvæma viðhald og viðgerðir og aðrar ráðstafanir á kostnað hans. Eiganda er skylt að veita óhindraðan aðgang að séreign sinni í því skyni. Þurfi húsfélag að leggja út fyrir kostnaði vegna þessa fylgir endurkröfunni lögveð í eignarhlutanum, sbr. 48. gr., sbr. 4. mgr. 26. gr.

Af gögnum málsins verður ekki séð að krafa gagnaðila um að öllum svalahurðum verði skipt út, þar á meðal svalahurðum álitsbeiðanda, byggi á skorti á viðhaldi eða umhirðu. Það er því álit kærunefndar að skilyrði 4. mgr. 26. gr. fjöleignarhúsalaga séu ekki uppfyllt og gagnaðila því óheimilt að aðhafast nokkuð við svalahurð álitsbeiðanda án hans samþykkis.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að óheimilt sé að skipta út svalahurð álitsbeiðanda án hans samþykkis.

 

Reykjavík, 3. febrúar 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

 

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira