Mál nr. 69/2013

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 69/2013

Staðsetning hurðar sem skipti sameign og séreign. Val á gólfefni.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 21. september 2013, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 6. október 2013, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 17. október 2013, og athugasemdir gagnaðila, dags. 6. nóvember 2013, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 3. febrúar 2014.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls þrjá eignarhluta. Aðilar eru eigendur einnar íbúðar hvor. Ágreiningur er um hvort gagnaðila beri að fara í tilteknar framkvæmdir á séreign sinni.    

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

1. Að viðurkennt verði að hurð á íbúð þriðju hæðar hússins sé á röngum stað.
2. Að viðurkennt verði að gólfefni og einangrun á þriðju hæð sé ólögmæt með vísan til byggingarreglugerðar.

Í álitsbeiðni kemur fram að húsið hafi verið teiknað þannig að helmingur þriðju hæðarinnar hafi verið notaður sem svalir en árið 1977 hafi verið byggt yfir þær og búin til íbúð á þriðju hæð þar sem herbergjaskipan sé allt önnur en á öðrum hæðum hússins. Eldhús þriðju hæðar sé til að mynda yfir svefnherbergi annarrar hæðar sem sé mjög óheppilegt og krefjist góðrar einangrunar milli hæða.

Málavextir séu þeir að í nóvember 2012 hafi fyrrum eigandi þriðju hæðar látist skyndilega. Þegar fyrri eigandi hafi keypt íbúðina hafi verið búið að færa hurð sem sé inngangur í hans íbúð þannig að helmingurinn af sameign á þriðju hæð sé inni í íbúð hans. Þá hafi einnig verið skipt um gólfefni sem að mati álitsbeiðanda og fyrrum eiganda hafi verið veggflísar án nokkurrar einangrunar og þar með ólöglegar. Íbúð álitsbeiðanda hafi verið í útleigu á þessum tíma. Þegar fyrrum eigandi þriðju hæðar hafi látist hafi álitsbeiðandi haft samband við eina eftirlifandi ættingja hans og tjáð honum að ekki kæmi til greina að selja íbúðina áfram í því ástandi sem hún væri. Álitsbeiðandi hafi þá fengið þær upplýsingar að erfinginn myndi ganga úr skugga um að gert yrði við íbúðina af nýjum eigendum. Á milli eigenda hússins hafi verið gerður forkaupsréttarsamningur á sínum tíma sem sé enn í gildi og hafi álitsbeiðandi afsalað sér forkaupsrétti eftir þessi samskipti erfingjans og fasteignasala, en sá síðastnefndi hafi ætlað að setja ákvæði í kaupsamninginn um að farið yrði í framkvæmdir vegna ástands íbúðarinnar strax með nýjum eiganda. Þá hafi álitsbeiðandi einnig haldið fund með formanni húsfélagsins til að fá þetta inn í yfirlýsingu húsfélagsins við söluna. Kaupsamningur hafi verið gerður við nýjan eiganda þann 31. mars 2013. Eftir að nýr eigandi hafi flutt inn hafi verið nær óbærilegt að vera í íbúð álitsbeiðanda vegna hávaða. Álitsbeiðandi hafi bæði talað við nýjan eiganda auk þess sem kvörtunarbréf hafi verið sent í ábyrgðarbréfi, en nýr eigandi hunsi allar tilraunir til lausna. Þá hafi álitsbeiðandi leitað til Húseigendafélagsins sem hafi sent bréf til nýs eiganda án árangurs.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að aldrei hafi verið ágreiningur hvað varði umrædda hurð. Í núverandi þinglýstum eignaskiptasamningi komi fram hver skipting í sameign sumra sé, og þá hvar umrædd hurð eigi að vera. Nú sé í vinnslu nýr eignaskiptasamningur þar sem þetta komi ótvírætt fram. Búið sé að kaupa allt efni og hurðarfleka sem uppfylli þær kröfur sem gerðar séu til eldvarna. Engin tímasetning sé í kaupsamningi um uppsetningu á vegg og hurð. Þar gildir hin almenna regla um hæfilegan tíma til framkvæmda.

Varðandi gólfefni þá sé búið að kaupa parket og viðeigandi undirlag á alla íbúðina. Parketlagningu sé lokið í stofu, borðstofu, eldhúsi og gangi en eftir eigi að leggja parket á svefnherbergi og verður það gert sem fyrst. Þá tekur gagnaðili fram að byggingarreglugerð gildi ekki afturvirkt, en húsið hafi verið byggt 1934.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að álitsbeiðandi sjái ekki hvað nýr eignaskiptasamningur komi færslu hurðar við þar sem staðsetning hurðarinnar sé ljós í núgildandi eignaskiptasamningi og ætti ekki að breytast neitt með nýjum.

Varðandi gólfefni þá hafi í kaupsamningi sagt að við sölu fasteignarinnar fyrir liggi að kaupandi þurfi að skipta um gólfefni vegna byggingarreglugerðar, nr. 441/1998, sem fjalli um hljóðeinangrun milli rýma. Eins þurfi að færa hurð sem sé núverandi inngangur í íbúðina en sé staðsett í sameignarhluta íbúðar annarrar og þriðju hæðar.

Framangreind atriði hafi verið þau sem álitsbeiðandi hafi óskað eftir að yrðu uppfyllt og verið forsenda þess að álitsbeiðandi hafi afsalað sé forkaupsrétti að íbúðinni. Nú verði álitsbeiðandi enn var við hljóðmengun í formi högg og gönguhljóða og þá sérstaklega í svefnherbergi sem sé undir borðstofu og eldhúsi á efri hæð þar sem gagnaðili hafi sagst vera búin að skipta um gólfefni. Því mæli álitsbeiðandi með því að fengin verði löggiltur aðili til að mæla hljóðvist skv. EN ISO-stöðlum eða NT mæliaðferðum í samræmi við grein 172.1 í 8. kafla byggingarreglugerðar, nr. 441/1998.

Í athugasemdum gagnaðila er eigenda- og sölusaga íbúðar á þriðju hæð rakin. Þar kemur einnig fram að í kaupsamningi, dags. 31. maí 2013, þegar gagnaðili hafi keypt þriðju hæðina komi ekkert fram um að kaupandi hafi þurft að skipta um gólfefni. Í kaupsamningi segi að kaupanda sé kunnugt um að hurð á stigahúsi á annarri hæð sé í sameign og stigahús upp í íbúðina sé í sameign. Einnig að skipting í kjallara hússins sé ekki samkvæmt teikningu og að eigandi annarrar hæðar geri athugasemdir við gólfefni íbúðarinnar vegna hávaða milli hæða.

Enginn ágreiningur sé um að færa þurfi hurðina og sé sú framkvæmd í fullum gangi. Sama sé að segja um skiptingu kjallara, þar sé búið að teikna upp skiptingu kjallara, fyrir nýjan eignaskiptasamning.

Hvað varði gólfefni íbúðarinnar, standi að kaupandi viti af athugasemdum eiganda annarrar hæðar, en í því felist engin staðfesting á því að nýr eigandi sé skuldbundinn til slíkra framkvæmda. Það séu þrjár fasteignir í húsinu. Að álitsbeiðandi geti skikkað annan eiganda til að skipta um gólfefni standist ekki. Búið sé að leggja parket á alla íbúðina, með viðeigandi undirlagi, nema í norðausturherbergi, en parket verði lagt á herbergið næstu daga.

Gagnaðili ítrekar að byggingarreglugerð, nr. 441/1998, eigi ekki við um umrætt hús.

III. Forsendur

Í máli þessu er deilt um skyldur núverandi eiganda þriðju hæðar samkvæmt kaupsamningi og hvort gólfefni íbúðar þriðju hæðar standist tiltekna byggingarreglugerð. Samkvæmt 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, geta eigendur fjöleignarhúsa sem greinir á um réttindi og skyldur samkvæmt lögunum leitað álits kærunefndar húsamála. Hlutverk kærunefndar vegna ágreinings í fjöleignarhúsum er því bundið við það að leysa úr málum á grundvelli laga nr. 26/1994. Í 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001, kemur fram að gera skuli skýrar kröfur um tiltekna niðurstöðu fyrir nefndinni og skal rökstyðja kröfurnar með eins ítarlegum hætti og unnt er. Nefndin veitir ekki umsagnir um fræðilegar spurningar heldur tekur afstöðu til krafna aðila. Kærunefnd telur að kröfugerð álitsbeiðenda í máli þessu lúti að öðrum atriðum en ágreiningi á grundvelli laga nr. 26/1994. Þá sé einnig ekki um raunverulegan ágreining vegna staðsetningar hurðar að ræða þar sem gagnaðili hefur fallist á að færa beri umrædda hurð.

Kröfum álitsbeiðanda er því vísað frá kærunefnd.

IV. Niðurstaða

Kröfum álitsbeiðanda er vísað frá kærunefnd.

Reykjavík, 3. febrúar 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson