Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 79/2013

Ákvörðunartaka: Framkvæmdir á sameign.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 79/2013

 

Ákvörðunartaka: Framkvæmdir á sameign.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 18. nóvember 2013, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 27. nóvember 2013, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 12. desember 2013, og athugasemdir gagnaðila, dags. 9. janúar 2014, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 17. febrúar 2014.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið að D, alls sex eignarhluta. Aðilar eru eigendur einnar íbúðar hvor. Ágreiningur er um hvort réttilega hafi verið staðið að ákvarðanatöku vegna framkvæmda í sameign.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að framkvæmdir á sameign hússins hafi verið ólögmætar og að gagnaðilum beri að færa sameignina aftur í fyrra horf. 

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningsefnið varði lögmæti framkvæmda á sameign hússins og hvort íbúum beri að fylgja fjöleignarhúsalögum þegar teknar séu ákvarðanir um breytingu á hagnýtingu sameignar og/eða ráðist sé í meiriháttar framkvæmdir á sameigninni.

Gagnaðilar hafi ráðist í meiriháttar framkvæmdir á sameigninni með því að setja upp sturtuklefa í þvottaherbergi hússins og salerni í inntaksrými hússins, án þess að rætt hafi verið um framkvæmdirnar á húsfundi eða fyrir lægi löglegt samþykki vegna þeirra. Þá sé óheimilt að ráðast í framangreindar framkvæmdir án samþykkis byggingaryfirvalda.

Í tölvupósti frá 2. október 2013 hafi formaður húsfélagsins lýst viðbrögðum gagnaðila við þeirri skoðun álitsbeiðanda að hann telji framkvæmdirnar ólöglegar og hann geri kröfu um að þær verði dregnar til baka, þannig að sameignin verði færð í fyrra horf. Jafnframt komi fram í tölvupóstinum að formaðurinn hafi rætt við lögmann um málið og að lögmaðurinn hafi verið sammála álitsbeiðanda um ólögmæti umræddra framkvæmda. Í tölvupóstinum segi eftirfarandi: „Ég er búin að reyna að tala um það við B og C (3hh) en þau virðast ekki alveg ná því að þetta hafi verið ólögleg framkvæmd og vilja meina að þú getir ekki bara sagt nei þegar allir hinir segi já. Þau eru víst búin að vera að tala við einhverja kunningja sem hafi sagt þeim að þetta sé í lagi og þú getir ekki sagt nei því þú sért búin að búa hérna svo stutt og ætlar heldur ekki að búa þarna ásamt því að þú þurfir ekki að borga. Ég er búin að tala nokkrum sinnum við þau og segja þeim að þau þurfi að taka þetta niður því þetta hafi verið ólöglegt en þau virðast ekki sætta sig við það.“

Í tölvupósti frá 29. ágúst 2013, staðfestir fyrrum eigandi íbúðarinnar 0102, að hún eða hennar umboðsmenn hafi ekki samþykkt neinar framkvæmdir á sameigninni sem snúi að uppsetningu baðherbergis, þ.e. sturtu og salerni.

Þann 7. eða 8. ágúst 2013 hafi álitsbeiðandi komist að því að það stæðu yfir ólöglegar framkvæmdir á sameigninni. Álitsbeiðandi hafi hringt í formann húsfélagsins sem hafi verið staddur í sumarbústað, en formaðurinn hafi ekkert kannast við framkvæmdirnar. Í framhaldi hafi álitsbeiðandi sent tölvupóst, dags. 8. ágúst 2013, til fasteignasölunnar og óskað eftir upplýsingum. Fasteignasalan hafi framsent tölvupóst til formanns húsfélagsins sem hafi svarað með tölvupósti, dags. 9. ágúst 2013, þar sem skýrt komi fram að engar framkvæmdir hafi verið samþykktar.

Þann 17. ágúst 2013 hafi álitsbeiðandi sent tölvupóst til formanns húsfélagsins og bent á að breyting á hagnýtingu sameignar væri ólögleg og engin lögleg samþykkt hafi verið fyrir framkvæmdunum. Í sama tölvupósti hafi álitsbeiðandi jafnframt krafist þess að umræddar framkvæmdir verði stöðvaðar án tafar og þær dregnar til baka, þannig að sameignin verði færð í fyrra horf. Þess hafi einnig verið krafist að allur kostnaður vegna hinna ólöglegu framkvæmda verði greiddur af þeim sem að henni hafi staðið og að álitsbeiðandi hafni allri hlutdeild í kostnaðinum. Í framhaldinu hafi verið haldinn húsfundur þann 25. ágúst 2013 vegna framkvæmdanna og til hans boðað með löglegum fyrirvara.

Á húsfundi þann 25. ágúst 2013, þar sem fjórir eigendur af sex hafi mætt, hafi álitsbeiðandi lagt fram afrit af tölvupósti til húsfélagsins frá 17. ágúst 2013 um ólöglegar breytingar á hagnýtingu sameignar og ósamþykktar framkvæmdir á sameigninni. Þá hafi álitsbeiðandi óskað eftir því að tölvupósturinn yrði bókaður í fundargerð. Á fundinum hafi álitsbeiðandi ítrekað þær kröfur sínar að stöðva yrði framkvæmdir og að sameignin yrði færð í fyrra horf. Á þeim tímapunkti hafi framkvæmdum verið að mestu lokið en sé fulllokið í dag.

Á fundinum hafi enginn mótmælt því að framkvæmdirnar væru ólöglegar og að breytingin á hagnýtingu sameignar væri einnig ólögleg. Þá liggi fyrir nokkrir tölvupóstar frá formanni húsfélagsins og fyrrum eigendum hússins um að breytingarnar sem um ræðir hafi aldrei verið ræddar á húsfundi eða samþykktar af eigendum.

Fundinum hafi lokið án ákvörðunar en formaðurinn hafi óskað eftir því að fá tækifæri til að ræða við lögmann til að geta áttað sig á stöðunni. Í tölvupósti frá 2. október 2013 segi að í raun hafi ekkert komið út úr þessu með lögmanninn annað en að það þurfi samþykki frá öllum og að téðar framkvæmdir hafi ekki verið samþykktar.

Álitsbeiðandi hafi með tölvupósti frá 16. september 2013 ítrekað kröfur sínar um að sameigninni yrði komið í fyrra horf auk þess sem hann hafi bent á að framkvæmdirnar og breytingarnar útheimtu samþykki byggingaryfirvalda í Reykjavík. Þá telur álitsbeiðandi framkvæmdirnar einnig afar óskynsamlegar og óhagkvæmar.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi sé eigandi einnar íbúðar í húsinu sem dóttir hans leigi af honum. Húsið sé fjölbýli með sex íbúðum og hafi eigendur gert með sér samkomulag að setja klósett í sameign þar sem herbergi séu í útleigu í kjallara. Hugmyndin hafi fæðst fyrir tveimur árum og passað hafi verið upp á að ræða við fólk sem hafi flutt inn á þessu tímabili hvort því hugnaðist hún. Framkvæmdir hafi hafist áður en dóttir álitsbeiðanda hafi flutt inn í íbúð álitsbeiðanda og verið á lokastigi við komu hennar. Einróma samþykki hafi ætíð verið fyrir framkvæmdinni og hafi eigendur oft rætt þetta mál og skipulagningu þess en viðurkenni vanmátt sinn í formlegheitum sem virðist koma aftan að þeim nú þar sem ekkert hafi verið skráð um framkvæmdirnar.

Í ljósi þess að fleiri hús í götunni séu með þetta fyrirkomulag hafi þetta heillað eigendurna og því hafi verið ákveðið að ráðast í þessar framkvæmdir enda þegar gert ráð fyrir breytingunum með staðsetningu raf- og pípulagna. Þetta hafi einnig verið ákveðið með hliðsjón af útleigu herbergjanna því þá sé auðveldara að leigja þau út sem og að með þessu yrði auðveldara fyrir börn hússins að komast skjótt á salerni séu þau úti að leik. Annar gagnaðila, sem sé þekktur innan hússins fyrir greiðasemi og handlagni, hafi boðist til að taka verkið að sér. Verkinu sé nú lokið og baðherbergið tilbúið.

Gagnaðilum þyki miður sá ágreiningur sem upp hafi komið og sé mikið í mun að málið leysist. Álitsbeiðanda hafi verið tjáð frá upphafi að hann þyrfti ekki að koma að neinum kostnaði.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að álitsbeiðandi hafi formlega orðið eigandi að íbúðinni þann 15. júní 2013 samkvæmt kaupsamningi. Samkvæmt yfirlýsingu húsfélagsins frá 31. maí 2013, sem aflað hafi verið við gerð kaupsamnings, komi fram að engar framkvæmdir séu fyrirhugaðar eða samþykktar og hafi yfirlýsingin verið hluti af kaupsamningnum.

Í málinu liggi fyrir að hinar ólögmætu framkvæmdir hafi ekki verið hafnar við kaupsamningsgerð í júní 2013. Samkvæmt tölvupósti, dags. 8. ágúst 2013, frá álitsbeiðanda til fasteignasölu, má vera ljóst að framkvæmdir hafi verið hafnar á þeim tíma, og telji álitsbeiðandi líklegast að þær hafi hafist í lok júlí 2013, eins og fram hafi komið í bréfi til nefndarinnar, dags. 18. nóvember 2013.

Í bréfi gagnaðila frá 27. nóvember 2013 segi að íbúar hafi gert með sér samkomulag um að setja klósett og að einróma samþykki hafi ætíð verið fyrir framkvæmdinni. Hvað þessar staðhæfingar varði vilji álitsbeiðandi vísa til tölvubréfs frá fyrrum eiganda íbúðarinnar, dags. 29. ágúst 2013. En af honum, auk annarra gagna, verði ekki ráðið að íbúar í húsinu hafi gert með sér neitt samkomulag um hinar ólögmætu framkvæmdir eða að einróma samþykki hafi legið fyrir um framkvæmdirnar hjá íbúum.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að gagnaðilar hafi í fórum sínum teikningar af húsinu frá árinu 1975 þar sem greinilega komi fram að gert sé ráð fyrir salerni á umræddum stað í kjallara. Benda megi á að álitsbeiðandi hafi ekki mætt á húsfund þann 8. desember 2013 þar sem taka átti umrætt kærumál fyrir og ræða meðal íbúa hússins. Fundarboð hafi legið ljóst fyrir auk þess sem sérstaklega hafi verið haft samband við álitsbeiðanda til að láta hann vita en hann hafi ekki mætt.

Gagnaðilar telji að með vísan til teikninga eigi breytingarnar að fá að standa áfram.

 

III. Forsendur

Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna.

Af gögnum málsins verður ekki séð að framkvæmdirnar og hin breytta hagnýting sameignarinnar hafi verið borin upp á húsfundi áður en framkvæmdir hófust. Ekki verður fallist á að framkvæmdirnar hafi verið þess eðlis að þær þyldu ekki bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar þess, sbr. 37. gr. laga nr. 26/1994. Þá benda gögn málsins ekki til þess að húsfélagið hafi ekki fengist til samvinnu um framkvæmdirnar þannig að gagnaðilar hafi mátt ráðast í þær á kostnað allra, sbr. 38. gr. sömu laga.

Þegar til þessa er litið er það álit kærunefndar að ranglega hafi verið staðið að ákvarðanatöku gagnvart álitsbeiðanda og að honum sé rétt að neita greiðslu.

Kærunefnd telur þó rétt að benda á að húsfélagi er unnt að bæta úr, hafi ákvörðun ekki verið tekin með réttum hætti, með því að boða til húsfundar og greiða þar atkvæði um framkvæmdirnar, sbr. 3. mgr 40. gr. fjöleignarhúsalaga, en að mati kærunefndar þarf samþykki 2/3 hluta eigenda miðað við fjölda og eignarhluta til samþykktar breytingunum, sbr. 2. mgr. 30. gr., 31. gr. og 3. og 4. tölul. B-liðar 1. mgr. 41. gr. laga nr. 26/1994. Að teknu tilliti til þessa er ekki á þessu stigi forsendur til þess að taka afstöðu til þeirrar kröfu álitsbeiðanda að húsnæðið verði fært í fyrra horf.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að ranglega hafi verið staðið að ákvarðanatöku gagnvart álitsbeiðanda og að honum sé rétt að neita greiðslu.

 

Reykjavík, 17. febrúar 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

 

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira