Mál nr. 80/2013

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 80/2013

Ákvörðunartaka: Breytingar á lóð. Grenndarsjónarmið.

1. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 15. nóvember 2013, beindi A ehf. og B ehf., hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 5. desember 2013, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 19. desember 2013, athugasemdir gagnaðila, dags. 15. janúar 2014, og viðbótarathugasemdir álitsbeiðenda, dags. 21. janúar 2014, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 21. febrúar 2014.

Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða sameiginlega lóð fyrir fjöleignarhúsið D nr. 7-9 við götuna Y í Reykjavík, alls þrjá eignarhluta. Hver og einn aðila er eigandi eins eignarhluta. Ágreiningur er um framkvæmdir á sameiginlegri lóð.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

Að viðurkennt verði að álitsbeiðendum sé heimilt að gera breytingar á sameiginlegri lóð í samræmi við teikningu E landslagsarkitekts, frá 10. október 2013.

1. Til vara að viðurkennt verði að álitsbeiðendum sé heimilt að fjarlægja aspartré af austurhluta hinnar sameiginlegu lóðar.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili neiti að samþykkja tillögu álitsbeiðenda um framkvæmdir á hinni sameiginlegu lóð samkvæmt teikningum E frá 10. október 2013. Áður hafi gagnaðili samþykkt teikningar frá F ehf., dags. 13. júní 2013, um breytingar á lóðinni. Um sé að ræða óverulega breytingu á notkun sameignar til hagsbóta fyrir báða aðila. Því telji álitsbeiðendur að samþykki einfalds meirihluta nægi, sbr. 41. gr. laga um fjöleignarhús. Þar sem eignarhlutar álitsbeiðenda séu stærri en gagnaðila, og þar sem álitsbeiðendur samþykki breytinguna þá dugi það til að mati þeirra.

Synjun gagnaðila byggi á því að framkvæmdirnar hafi í för með sér verulega breytingu á notkun og umgengni umrædds lóðarhluta og truflandi áhrif á starfsemi C. Það sé rangt og órökstutt með öllu, enda ónæði af kirsuberjatrjám og runnum hverfandi. Sjálft hafi gagnaðili gert umtalsverðar breytingar á notkun húsnæðis síns og reki þar skóla, án þess að hafa nokkru sinni borið það undir álitsbeiðendur. Því fylgi gríðarleg truflun vegna bílaumferðar og annars ágangs á lóðinni.

Samhliða beiðni álitsbeiðenda um samþykki fyrir lóðarbreytingunni hafi álitsbeiðendur farið fram á samþykki gagnaðila fyrir því að yfir 10 metra hátt aspartré sem standi upp við húsið austanvert verði fjarlægt. Því hafi gagnaðili hafnað og borið við að framkvæmdastjóri gagnaðila geti ekki hugsað sér að það fari. Álitsbeiðendur telji að grenndarsjónarmið leiði til þess að gagnaðila sé rétt og skylt að fella öspina, enda standi hún fast upp við fasteign gagnaðila, greinar vaxi fyrir glugga, rætur skemmi hellulögn og lagnir, auk þess sem mikil óþægindi fylgi miklu magni laufblaða sem af trénu falli. Þá sé það almennt viðurkennt að aspir eigi ekki heima í þéttbýli og séu víða bannaðar í erlendum borgum vegna óþæginda sem af þeim stafi.

Þá sé ónefnt aðalatriðið varðandi öspina, hún sé eign álitsbeiðenda. Fjölskylda tengd öðrum álitsbeiðenda hafi gróðursett öspina fyrir um 25 árum og séu álitsbeiðendur þegar af þeirri ástæðu í fullum rétti til þess að fella hana, óháð samþykki og tilfinningasemi gagnaðila. Þá fari álitsbeiðendur með meirihluta við ákvörðunartöku líkt og áður segir.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að upphaf málsins megi rekja til þess að vorið 2013 hafi álitsbeiðendur tvívegis komið á fund gagnaðila til að kynna hugmyndir sínar um að breyta eignarhluta sínum í gistiheimili en tilraunir þeirra til að leigja eignina út sem skrifstofuhúsnæði hafi að þeirra sögn reynst árangurslausar. Hafi álitsbeiðendur verið að óska eftir afstöðu gagnaðila til þessarar nýju starfsemi og nauðsynlegra breytinga á fasteigninni sem meðal annars fæli í sér útgröft frá hluta kjallara á sameiginlegri lóð aðila með það fyrir augum að stækka glugga og opna fyrir flóttaleið. Með bréfi, dags. 4. júní 2013, hafi teikningar verið lagðar fram með hugmyndum álitsbeiðanda að innra skipulagi húss nr. 7 við götun Y og jafnframt upplýst að ekki yrðu gerðar athugasemdir af hálfu skipulagsstjóra Reykjavíkur við að innréttað yrði gistiheimili í fasteigninni. Í bréfinu hafi þess verið farið á leit að stjórn gagnaðila myndi kynna sér fyrirhugaða breytingu og óskað þess að hún lýsti sig ekki andsnúna henni. Í framhaldinu hafi gagnaðila verið sendur tölvupóstur, dags. 3. júlí 2013, með teikningum F ehf. frá 13. júní 2013, sem lagðar hafi verið fram fyrir Reykjavíkurborg vegna umsóknar um byggingarleyfi. Gagnaðili hafi sent álitsbeiðendum tölvupóst þann 15. júlí 2013 þar sem fram hafi komið að gagnaðili veiti samþykki sitt fyrir breytingum á húsi nr. 7 samkvæmt teikningum F ehf. frá 13. júní 2013, enda verði ekki hróflað við aspartré sem standi sunnan megin við hús nr. 7 og austan megin við hús nr. 9. Engar athugasemdir hafi verið gerðar af hálfu álitsbeiðenda við þann fyrirvara sem gagnaðili hafi sett fyrir samþykki sínu og í framhaldinu hafi framkvæmdir við breytingar í og við hús nr. 7 hafist.

Haustið 2013 hafi gagnaðila verið kynntar tvær tillögur um breytingu á frágangi sameignar við suðausturhlið hússins. Hafi önnur tillagan gert ráð fyrir svipaðri útfærslu og tillaga álitsbeiðenda sem fylgt hafi álitsbeiðni, en hin hafi gengið mun lengra, þar sem meðal annars hafi verið gert ráð fyrir töluverðri stækkun hins niðurgrafna svæðis. Í ljós hafi komið að báðar útfærslurnar hafi verið hugsaðar með aukna nýtingu á rýminu í huga, þar sem meðal annars hafi verið gert ráð fyrir borðum og stólum fyrir gesti, sem einhvers konar framlengingu á veitingasal í kjallara fasteignarinnar. Jafnframt hafi í tillögunum verið gert ráð fyrir stighækkandi stöllum frá rýminu, með trjám og runnum, en að aspartréð viki. Gagnaðili hafi bent á að framangreindar tillögur um aukna nýtingu á svæðinu væru ekki í samræmi við upphaflega útfærslu og kynni að ganga gegn hagsmunum gagnaðila, meðal annars vegna truflunar sem slíkt gæti haft í för með sér fyrir þær starfsstöðvar sem snúi að rýminu. Í framhaldinu hafi umræðum verið slitið og gagnaðili litið svo á að nýjar tillögur yrðu kynntar honum síðar.

Með bréfi, dags. 11. október 2013, hafi gagnaðila verið kynnt ný tillaga þar sem áfram sé gert ráð fyrir stighækkandi stöllum frá hinu niðurgrafna rými, með trjám og runnum, auk kröfu um að aspartréð víki. Gagnaðili hafi svarað þeirri tillögu með bréfi, dags. 22. október 2013, á þá leið að í tillögunni hafi verið gert ráð fyrir að aspartréð verði fellt, en í stað þess komi kirsuberjatré og runnar, auk þess sem veggir sem afmarki svæði við útidyr í kjallara verði lækkaðir frá því sem áður hafði verið samþykkt. Stjórn gagnaðila hafi farið yfir tillöguna en geti ekki fallist á þær breytingar sem þar séu kynntar, sem meðal annars séu til þess fallnar að breyta verulega notkun og umgengni á umræddum hluta lóðarinnar, en slíkt geti haft truflandi áhrif á þá starfsemi C sem fram fari í austurhluta fasteignarinnar nr. 9 við götuna Y.

Þrátt fyrir neikvæðar undirtektir gagnaðila gagnvart kynntum breytingum hafi álitsbeiðendur hafið framkvæmdir án þess að nýjar tillögur yrðu lagðar fram. Létu álitsbeiðendur meðal annars grafa út og fjarlægja jarðveg í samræmi við þá útfærslu sem lengst hafi gengið. Verði ekki séð hvaða tilgangi þær framkvæmdir álitsbeiðenda hafi þjónað öðrum en að grafa enn frekar frá umræddu aspartré.

Í álitsbeiðni segi að með tillögu landslagsarkitektsins E sé um að ræða óverulega breytingu frá notkun sameignar og til hagsbóta fyrir báða aðila. Gagnaðili mótmæli þessu og bendir á að ekki sé um að ræða óverulega breytingu á sameign enda sé ljóst að sú breyting sem lögð sé til á nýtingu svæðisins sé allt önnur og meiri en lagt hafi verið upp með í upphafi þegar gagnaðili hafi samþykkt að grafið yrði frá rými í kjallara. Þær hugmyndir sem kynntar hafi verið gagnaðila haustið 2013 sýni glöggt að hugmyndin sé öðru fremur að auka nýtingu veitingasalar í kjallara með því að opna fyrir aðgengi gesta að útirými. Þá sé ekki hægt að fallast á að tillögurnar séu til hagsbóta fyrir báða aðila. Þvert á móti yrði nýting þess svæðis sem um ræði alfarið bundin við þá starfsemi sem verið sé að koma á fót í húsi nr. 7. Þá sé fyrirliggjandi tillaga einnig til þess fallin að hafa truflandi áhrif á þá starfsemi gagnaðila sem fram fari í austurhluta húss nr. 9, en þar sé m.a. að finna skrifstofur og fundarherbergi. Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. fjöleignarhúsalaga eigi allir hlutaðeigandi eigendur óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varði sameign, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerti hana beint og óbeint. Þá segi í 7. tölul. A-liðar 1. mgr. 41. gr. sömu laga að við verulegar breytingar á hagnýtingu og afnotum sameignar þurfi samþykki allra eigenda. Sama gildi um sérstakan aukinn rétt einstakra eigenda til afnota af sameign, sbr. 9. tölul. A-liðar 1. mgr. 41. gr. Loks bendi gagnaðili á að samkvæmt ákvæði 4. mgr. 35. gr. sömu laga verði einstökum eigendum ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki. Það samþykki hafi gagnaðili ekki veitt.

Enn fremur bendi gagnaðili á að jafnvel þó umræddar breytingar teljist óverulegar, líkt og álitsbeiðendur haldi fram, þá þurfi engu að síður samþykki 2/3 hluta eigenda og sé þar bæði miðað við fjölda eigenda og eignarhluta, sbr. 4. tölul. B-liðar 1. mgr. 41. gr. fjöleignarhúsalaga. Þann aukna meirihluta hafi álitsbeiðendur ekki.

Varðandi aspartréð sem álitsbeiðendur hafi fullyrt að sé þeirra eign og gert kröfu um að mega fella, þá liggi fyrir að tréð standi á sameiginlegri lóð og sé því sameign í skilningi laga nr. 26/1994. Skipti ekki máli hver kunni að hafa gróðursett það. Þá vísi gagnaðili einnig til 2. málsl. 1. mgr. 36. gr. laganna þar sem segi að eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt.

Þá sé ekki að sjá að rætur trésins hafi valdið skemmdum á veggjum eða lagnakerfi umræddra fasteigna, né hellulögn, eins og haldið sé fram í álitsbeiðni. Hins vegar kunni að vera nauðsynlegt að klippa af trénu greinar reglulega og snyrta það, þannig að það verði enn meiri garðaprýði en nú sé og leggist gagnaðili ekki gegn slíkum aðgerðum. Loks megi benda á að tréð veiti skjól, bæði fyrir sól og vindi, auk þess sem ætla megi að það tryggi mun meira næði fyrir væntanlega gesti í húsi nr. 7, og eftir atvikum starfsmanna gagnaðila, þar sem gluggar að minnsta kosti sex svefnherbergja myndu að öðrum kosti blasa við úr vinnurýmum gagnaðila.

Hvað varði meintar breytingar gagnaðila á notkun húsnæðisins þá kannist gagnaðili ekki við neinar breytingar, nema hvað vari umfang námskeiða og funda sem hafi aukist jafnt og þétt með fjölgun félagsmanna. Ekki sé rekinn skóli í húsnæðinu heldur hýsi gagnaðili að hluta eða öllu leyti tiltekin námskeið einu sinni til tvisvar á ári. Þess utan standi C fyrir fjölmörgum námskeiðum og fundum sem tengist starfsemi félagsmanna C og sé hluti af eðlilegri starfsemi félagasamtaka og hafi verið óbreytt í áratugi.

Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að sú háttsemi gagnaðila, að setja það sem skilyrði fyrir því að mótmæla ekki breytingum á húsnæði álitsbeiðenda að aspartré sem álitsbeiðandi eigi sjálfur og sé öllum til ama fái að standa, geti vart talist málefnaleg og örugglega ekki lögleg. Gagnaðili haldi því fram að álitsbeiðendur hafi grafið frá kjallara og fjarlægt jarðveg í samræmi við þá útfærslu sem lengst hafi gengið, þ.e. þá útfærslu sem gagnaðili hafi ekki samþykkt, og í þeim tilgangi einum að grafa enn frekar frá öspinni. Þetta sé alrangt. Ef reisa eigi vegg þá þurfi að slá upp fyrir honum, svo það sé hægt þurfi að grafa nokkru lengra en veggurinn eigi að standa. Svo sé aftur fyllt að veggnum.

Gagnaðili hafi ekki kannast við að rætur asparinnar hafi valdið spjöllum á lóð né lögnum. Þessu mótmæla álitsbeiðendur. Til marks um óþægindin af öspinni þá standi hún aðeins í tveggja til fjögurra metra fjarlægð frá húsinu og greinar þess sem ekki slást utan í húsið slagi langt inn yfir þak þess. Laufblöð fylli rennur og niðurföll. Þau rök að tréð veiti skjól fyrir sól og vindi þeim er vinni innan dyra sé erfitt að taka alvarlega.

Lengst af hafi gagnaðili aðeins verið með starfsemi á jarðhæð. Fyrir einhverjum árum síðan hafi verið gerðar umtalsverðar breytingar á húsnæðinu án samráðs við álitsbeiðendur og komið upp kennslustofun á jarðhæð. Þar séu reglulega haldin fjölmenn námskeið og fyllist öll skúmaskot, bílastæði, gangstéttir og aðrir staðir þar sem pláss er af ökutækjum félagsmanna. Meðal raka gagnaðila gegn því að gistiheimili kæmi í hús nr. 7 hafi verið áhyggjur af bílastæðaskorti. Álitsbeiðandi telji það óþarft þar sem fæstir gesta séu á bílum auk þess sem þeir væru venjulega á ferðinni utan skrifstofutíma.

Í athugasemdum gagnaðila er á ný farið yfir aðdraganda málsins en ekki þykir ástæða til að reifa það frekar hér. Gagnaðili hafi ekki tekið sérstaka afstöðu til hagnýtingar séreignar álitsbeiðenda heldur einungis gert afstöðu sína til framkvæmda á sameiginlegri lóð kunna, þ.e. að heimilt væri að grafa út svo unnt væri að opna flóttaleið með þeim fyrirvara að aspartré á lóðinni myndi standa áfram. Skilyrði gagnaðila fyrir samþykki sínu hafi eingöngu falið í sér að ekki yrði hróflað við umræddu tré og hafi meðal annars verið sett til að tryggja tiltekna fjarlægð og eftir atvikum „skjól“ frá því rými sem gert hafi verið grein fyrir. Ekki verði séð að framangreint skilyrði gagnaðila fæli í sér óhagræði fyrir álitsbeiðendur, enda verði ekki betur séð en að þeim markmiðum sem umræddum breytingum á kjallara húss nr. 7 hafi verið ætlað að tryggja, þ.e. um aukna birtu og opnun flóttaleiðar, næðust þó svo tréð fengi að standa. Engum andmælum við þessu skilyrði hafi verið hreyft af hálfu álitsbeiðenda, fyrr en með nýlegum tillögum þeirra sem feli í sér frekari breytingar á umræddu svæði. Gagnaðili hafi lagst gegn þeim enda séu þær breytingar til þess fallnar að valda aukinni umferð með tilheyrandi ónæði fyrir starfsemi gagnaðila.

Varðandi skýringar álitsbeiðenda á umfangi uppgraftar þá telji gagnaðili að tveggja til þriggja metra rými frá ætluðu veggstæði að ytri mörkum holunnar verði að teljast ansi ríflegt til að athafna sig svo ekki sé dýpra í árina tekið.

Rétt sé að stofn trésins standi í um það bil þriggja metra fjarlægð frá suðurhlið fasteignarinnar og þær greinar sem nái lengst í átt að eign álitsbeiðenda séu um það bil meter frá svölum annarrar hæðar. Að gefnu tilefni bendi gagnaðili þó á að komi til þess að hætt verði á að greinar trésins rekist í eignina megi vel koma í veg fyrir slíkt með því að snyrta tréð og móta.

Ekki sé rétt að gagnaðili hafi komið sér upp kennslustofum á jarðhæð heldur sé um að ræða einn fundarsal sem reglulega sé notaður til fundarhalda og námskeiðshalds sem eðli máls samkvæmt fylgi rekstri fjölmennra félagasamtaka.

Í viðbótarathugasemdum álitsbeiðenda segir að þeir skilji athugasemdir gagnaðila svo að gagnaðili vilji ekki fella öspina svo skjól og fjarlægð verði tryggð frá húsi nr. 7. Tréð skyggi aðallega á hluta álitsbeiðenda og liggi greinar nánast utan í öllu húsinu. Álitsbeiðandi hafi mikið óhagræði af trénu sem hafi að hans mati yfirtekið lóðina og útiloki öll not af henni, takmarki svalanotkun álitsbeiðenda og komi í veg fyrir birtu. Laufblöð falli inn á þakið og fylli allar rennur og niðurföll. Á þeirri hlið sem tilheyri gagnaðila séu engar svalir og sé tréð í horninu upp við hluta álitsbeiðenda. Óhagræði álitsbeiðenda af trénu sé því augljóslega stórfellt.

III. Forsendur

Í máli þessu er deilt um framkvæmdir á sameiginlegri lóð aðila. Álitsbeiðendur krefjast þess að viðurkennt verði að þeim sé heimilt að gera breytingar á lóð í samræmi við teikningu landslagsarkitektsins E frá 10. október 2013. Umræddar breytingar miða að því að grafa frá hluta kjallara á sameiginlegri lóð og stækka þannig glugga og opna fyrir flóttaleið. Auk þess sem nýta eigi svæðið sem eins konar framlengingu á veitingasal í kjallara. Þá sé gert ráð fyrir stighækkandi stöllum frá rýminu með trjám og runnum og að aspartré á lóðinni verði fellt.

Óumdeilt er að umrætt svæði á lóð sé sameign aðila. Þá er ljóst að tillaga sú sem álitsbeiðandi vill leggja til grundvallar leiðir til þess að notkun gagnaðila af umræddu svæði skerðist verulega. Samkvæmt 4. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, verður einstökum eigendum ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki. Kærunefnd telur að yrði framangreind tillaga lögð til grundvallar myndi það leiða til þess að álitsbeiðendur hefðu aukinn og sérstakan rétt til hagnýtingar sameignarinnar umfram gagnaðila. Þá felur breytingin auk þess í sér breytingu á húsinu frá því sem samþykktar teikningar sýna. Það er því álit kærunefndar að samþykki allra eigenda þurfi til svo tillaga E, dags. 10. október 2013, verði samþykkt.

Þá krefjast álitsbeiðendur þess til vara að viðurkennt verði að þeir þurfi ekki samþykki gagnaðila til að fjarlægja aspartré á sameiginlegri lóð aðila.

Af hálfu álitsbeiðenda er á því byggt að umrætt tré skemmi frárennslislagnir hússins auk þess að valda óþægindum. Því beri með hliðsjón af grenndarsjónarmiðum að fella það. Þessu er andmælt af hálfu gagnaðila sem telur að það megi snyrta til og bendir auk þess á notagildi.

Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. laganna eiga allir hlutaðeigandi eigendur óskorðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan. Sameiginlegar ákvarðanir skulu teknar á sameiginlegum fundi, húsfundi, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna.

Að mati kærunefndar getur einfaldur meirihluti eigenda miðað við hlutfallstölu á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D-lið 1. mgr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga, tekið ákvörðun um hvort fella eigi tréð en álitsbeiðendur hafi ekki slíka hagsmuni af niðurrifi trésins að grenndarsjónarmið geti réttlætt að þeir taki einir slíka ákvörðun.

1. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að samþykki allra eigenda þurfi til svo tillaga E, dags. 10. október 2013, verði samþykkt.

Það er álit kærunefndar að einfaldur meirihluti eigenda miðað við hlutfallstölu geti tekið ákvörðun um hvort umrætt aspartré verði fjarlægt.

Reykjavík, 21. febrúar 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson