Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 16/2014

Ákvörðunartaka: Innganga í Húseigendafélagið.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 16/2014

Ákvörðunartaka: Innganga í Húseigendafélagið.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 18. mars 2014, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili. Álitsbeiðandi beindi einnig erindi til kærunefndar vegna ágreinings við Húseigendafélagið.

Gagnaðila og Húseigendafélaginu var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 10. apríl 2014, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 23. apríl 2014, og athugasemdir gagnaðila, dags. 15. maí 2014, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 19. maí 2014.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls átta eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi beggja eignarhluta í D. Ágreiningur er um ákvörðun gagnaðila um að sækja um aðild að Húseigendafélaginu. Þá fer álitsbeiðandi fram á að viðurkennt verði að Húseigendafélaginu bera að afturkalla reikninga á hendur gagnaðila.  

Kröfur álitsbeiðanda eru:

                 I.  Að viðurkennt verði að umsókn gagnaðila um aðild að Húseigendafélaginu sé ólögmæt.   

               II.  Að viðurkennt verði að Húseigendafélaginu beri að afturkalla reikninga á hendur gagnaðila.

Í álitsbeiðni kemur fram að deila álitsbeiðanda gegn gagnaðila snúist um rétt þess á húsfundi þann 11. desember 2013 til að sækja um inngöngu í Húseigendafélagið og einnig rétt þess til að fela tilteknum aðila sem sé í Húseigendafélaginu að panta lögfræðiþjónustu þess í nafni og á kostnað gagnaðila. Álitsbeiðandi mótmælir þessari málsmeðferð á nefndum húsfundi.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að fyrst beri að nefna að alfarið hafi verið farið eftir ráðleggingum Húseigendafélagsins um umsóknarferlið, þ.e. að nægilegt væri að sýna fram á, með afriti af fundargerð, að meirihluti eigenda vilji ganga í Húseigendafélagið. Álitsbeiðandi ætti því að beina spjótum sínum að Húseigendafélaginu og verkferlum þess fremur en að eigin húsfélagi og þá á öðrum vettvangi en fyrir kærunefnd húsamála.

Fram kemur í greinargerðinni að ákvörðun um umsókn hafi verið tekin á húsfundi 20. janúar en ekki 11. desember að undangenginni atkvæðagreiðslu þar sem álitsbeiðandi hafi einn greitt atkvæði gegn tillögu um að ganga í Húseigendafélagið. Álitsbeiðandi hafi vísað til 41. gr. laga um fjöleignarhús en kjósi að vísa aðeins í hluta setningar í 12. tölul. A-liðar þar sem segir að samþykki allra eigenda þurfi til ráðstafana og ákvarðana sem ekki varði sameignina og sameiginleg málefni, en eigendur telji æskilegt að þeir standi saman að og ráði í félagi. Sameiginleg aðild eigenda að Húseigendafélaginu snerti vissulega ekki sameignina sjálfa beint en hljóti á hinn bóginn að teljast sameiginleg málefni. Ákvörðun um að sækja um aðild að Húseigendafélaginu geti því ekki fallið undir A-lið 41. gr. sem álitsbeiðandi hafi vísað til. Þá eigi B-liður sömu greinar við um 2/3 hluta eigenda ekki heldur við og þar með hljóti almenna reglan um einfaldan meirihluta að gilda. Fjölmörg húsfélög hafi gengið í Húseigendafélagið á síðustu árum á þessum forsendum. Gagnaðili segir að ef þessi grein laganna myndi virka eins og álitsbeiðandi túlki hana geti aðeins einn eigandi í fjöleignarhúsi í raun ávallt hindrað ákvarðanatöku í næstum hvaða máli sem er, varði hún ekki sjálfa sameignina beint. Slíkt gæti varla talist lýðræðislegt fyrirkomulag.    

Þá segir að það veki furðu að álitsbeiðandi hafi lagst svo hart gegn aðild eigin húsfélags að Húseigendafélaginu þar sem hann sé sjálfur meðlimur í því félagi og hafi til að mynda nýtt sér þjónustu þess áður í öðrum málum.

Gagnaðili bendir á að álitsbeiðandi hafi haldið fram að umsóknin sé ólögmæt þar sem henni hafi ekki fylgt undirritun meirihluta stjórnarmanna. Gagnaðilar telji það lítið annað en hártoganir sem komi aðalálitaefninu lítið við. Ákvörðun um umsókn hafi verið tekin með samþykki meirihluta á húsfundi og það hljóti að skipta mestu máli hér. Eins og áður segi hafi einfaldlega verið fylgt eftir leiðbeiningum Húseigendafélagsins um umsóknarferlið og hafi formaður skrifað undir umsóknareyðublöð þar sem beðið hafi verið um. Ef þörf krefji sé núverandi stjórn, sem kosin hafi verið á síðasta aðalfundi, auðvitað hægt um vik að afgreiða þetta tæknilega atriði og skrifa undir nauðsynleg skjöl til að framfylgja ákvörðun húsfundar.

Ákvörðun gagnaðila um að nýta sér lögfræðiþjónustu Húseigendafélagsins og stofna til kostnaðar vegna þess hafi verið tekin á húsfundi þann 11. desember. Tillaga um að leita eftir lögfræðiaðstoð hafi verið sett fram vegna fyrra álitamáls sem hafi verið komið í mikinn hnút. Fundarmönnum hafi verið gerð grein fyrir að þessari aðgerð myndi fylgja ákveðinn kostnaður sem myndi þó verða mun lægri en ef leitað yrði til lögfræðistofu. Greidd hafi verið atkvæði um tillöguna og allir hafi verið fylgjandi því að leita aðstoðar Húseigendafélagsins nema álitsbeiðandi sem hafi greitt atkvæði á móti. Vandséð sé hvaða sérstöku hagsmuni álitsbeiðandi hafi vísað hér til og hvaða félagsmenn væru þá vanhæfir. Gagnaðili telji að það hafi verið fyllilega lögleg ákvörðun húsfundar að leita utanaðkomandi aðstoðar og í kjölfarið fela tilteknum eiganda að hafa milligöngu um að óska eftir aðstoð Húseigendafélagsins. Eins og áður segi hafi þessi aðgerð kostnað í för með sér og Húseigendafélagið hafi í kjölfarið gefið út reikninga á gagnaðila eins og vænst hafi verið. Í kjölfarið hafi álitsbeiðandi sent tölvuskeyti til Húseigendafélagsins sem hann hafi látið fylgja álitsbeiðni sinni. Þar komi fram að hann muni ekki borga þessa reikninga fyrir hönd félagsins, þó sannarlega hafi verið um að ræða kostnað sem stofnað hafi verið til með löglegri ákvörðun húsfundar. Gagnaðili telur verulega ámælisvert að álitsbeiðandi hafi með þessari framgöngu í raun misnotað aðstöðu sína sem gjaldkeri, frekar en að leita sátta, til dæmis með því að óska eftir húsfundi. Í sama tölvuskeyti hafi álitsbeiðandi einnig haldið fram, og hafi raunar ítrekað í fyrri samskiptum sínum við Húseigendafélagið og kærunefnd, að húsfundir í desember og janúar þar sem umræddar ákvarðanir hafi verið teknar hafi verið ólöglega boðaðir, þar sem fyrrum eigandi að E hafi ekki fengið fundarboð. Það orki tvímælis að álitsbeiðandi vefengi á þennan hátt lögmæti fundanna þar sem hann hafi sótt þessa fundi sjálfur og ákvarðanir fundanna séu því bindandi fyrir hann hvort sem er skv. 40. gr. Þar fyrir utan sé í sömu grein fjallað um boðun á húsfund, og fyrrnefndur fyrrum eigandi hafi ekki lengur verið eigandi E þrátt fyrir að hann hafi átt þátt í fyrra álitamálinu sem álitsbeiðandi hafi vísað í hvað kostnaðarþátttöku varði. Sá eigandi hafi jafnframt tekið fram á húsfundi í september að hann kæmi ekki til með að mæta á fleiri fundi heldur sætta sig við þá ákvörðun gagnaðila sem tekin yrði um málið.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að gagnaðili hafi ekki virst vita að Húseigendafélagið geti ekki sett sér reglur og starfshætti sem fara í bága við lög um fjöleignarhús sem Alþingi hafi sett og falið velferðarráðuneytinu að framfylgja sem að sínu leyti hafi sett á fót kærunefnd húsamála sem vettvang fyrir úrlausn deilumála sem upp kunna að koma milli húseigenda eða milli húseigenda og utanaðkomandi aðila, svo sem leigjenda.

Í greinargerð gagnaðila hafi verið rætt um dagsetningu umsóknar um inngöngu í Húseigendafélagið sem liggi fyrir í skjölum máls nr. F, að „[b]esti leikurinn í stöðunni virðist vera að nýta þjónustu, sem Húseigendafélagið veitir, og fá aðila frá þeim til að fara yfir málið og svara kærunni fyrir hönd húsfélagsins“, og sé hún skráð í fundargerð húsfundar 11. desember 2013. Það hafi síðan verið 20. janúar sem Húseigendafélagið hafi hafið afskipti sín af málinu. Hvenær formleg umsókn hafi verið send skipti þarna engu máli enda hafi Húseigendafélagið byrjað að vinna fyrir húsfélagið í desember 2013 og fengið frest til 20. janúar til að svara erindi húsfélagsins. Jafnframt sé í greinargerðinni fjallað um 12. tölul A-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús og álitsbeiðandi sagður hafa að ásettu ráði undanskilið seinni hluta tilvitnunarinnar sem segir: „en eigendur telja æskilegt að þeir standi saman að og ráði í félagi.“ Álitsbeiðandi hafi ekki átt von á að þurfa að ítreka að hann teldi ekki æskilegt að húsfélagið gengi í Húseigendafélagið enda sjáist greinilega af framansögðu að tilgangur húsfélagsins með inngöngunni hafi einungis verið álitsbeiðni sín í máli nr. F.

Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðili hafi fjallað um lýðræði. Álitsbeiðandi telur sorglegt að heyra slíka fáfræði hjá núverandi stjórn húsfélagsins og að hún virðist ekki boða neitt gott til framtíðar. Í 41. gr. laga um fjöleignarhús sé fjallað um lýðræðislegar ákvarðanir hjá húsfélögum og sú grein innihalda A, B, C, D og E-liði. Liður A skiptist í 13 töluliði sem fjalla um málefni þar sem samþykki allra félagsmanna þurfi til að samþykkja viðkomandi málefni. Með öðrum orðum geti einn félagsmaður stöðvað framgang málefnis samkvæmt þessari grein. Stjórn húsfélagsins verði að sætta sig við að lýðræði feli í sér bæði réttindi og skyldur. Aðrir stafliðir fjalli um málefni meirihluta og minnihluta í mismunandi hlutföllum og svo framvegis. 

Álitsbeiðandi greinir frá því að þar sem hann sé þegar félagsmaður í Húseigendafélaginu myndi hann þurfa að greiða 15.000 kr. og síðan 6.000 kr. árlega í staðinn fyrir 5.000 kr. sem hann greiði nú árlega.

Um kaup á lögfræðiþjónustu segir álitsbeiðandi að staðan sé sú að allir húseigendur hafi átt fjárhagslegra hagsmuna að gæta enda hafi verið um að ræða fjárskuldbindingu við Húseigendafélagið. Þegar svona staða komi upp sé kærunefnd húsamála rétti vettvangurinn. Húsfundur geti ekki lagt byrðar á einn húseiganda sem hafi enga aðild átt að málinu. Álitsbeiðandi bendir á að einum eiganda hússins hafi að sjálfsögðu verið heimilt, sem félagsmanni Húseigendafélagsins, að óska eftir aðstoð félagsins í eigin nafni en að eigandinn hafi ekki haft heimild til að skuldbinda húsfélagið.

Vegna athugasemda í greinargerð um að þáverandi gjaldkeri hafi verið talinn ámælisverður segir kærandi að hann hafi talið það vera eina af höfuðskyldum gjaldkera að gæta hússjóðs og þar á meðal að greiða ekki ólögmæta reikninga.

Að lokum fjallar álitsbeiðandi um að í greinargerð hafi verið haft eftir fyrrum formanni að hann myndi ekki mæta á fleiri húsfundi en að sú staðreynd eigi sér hvergi stað í fundargerð í september 2013. Hins vegar hafi fyrrum formaður sent staðfestingu í tölvupósti þann 29. janúar 2014 um að hann hefði hvorki verið boðaður á húsfundi í desember né væntanlega húsfund í janúar 2014, en samkvæmt fundarborði yrði fjallað um fjármál sem hann hafi verið aðili að. Álitsbeiðandi myndi sjálfur ekki sætta sig við ef fjallað yrði um fjármál sín að sér fjarstöddum. 

Í athugasemdum gagnaðila er tekið fram að ekki sé efast um réttindi álitsbeiðanda eða annarra félagsmanna til að stöðva framgang ákveðinna mála. Hér sé einfaldlega um að ræða ágreining innan félagsins um hvort þetta tiltekna mál falli undir A-lið 41. gr. laga um fjöleignarhús eða ekki. Úrskurði kærunefnd að svo sé þá sæti gagnaðili þeirri niðurstöðu vitanlega og aðildarumsókn að Húseigendafélaginu verði sett á ís og beðið betri tíma þegar meiri sátt hafi myndast um málið. Gagnaðili kjósi þó heldur að álitsbeiðandi endurskoði afstöðu sína. Hann vilji greinilega vera í Húseigendafélaginu og virðist sem andstaða hans við aðildarumsóknina sé a.m.k. að hluta til byggð á misskilningi um kostnað. Hér að neðan verði útlistaðar helstu ástæður þess að ákveðið hafi verið að sækja um sameiginlega aðild sem húsfélag. Sett sé fram einfalt reikningsdæmi sem sýni að sameiginleg aðild sé hagstæðari fyrir álitsbeiðanda í krónum talið en einstaklingsaðild. Það sé með öðrum orðum ódýrara fyrir hann að vera í Húseigendafélaginu í félagi við gagnaðila, ókostirnir séu engir og því ekki ástæða til að setja sig á móti aðildarumsókninni.

Gagnaðili greinir frá því að álitsbeiðandi hafi fjallað um töfrabrögð og að meirihlutinn í húsfélaginu vilji hafa sig undir. Þetta mál snúist á engan hátt að hafa einn eða neinn undir eða beita bolabrögðum, hvað þá sniðganga lög. Það sé heldur ekki rétt að ástæða aðildarumsóknar hafi einungis verið fyrri álitsbeiðni hans til kærunefndar. Aðildarumsóknin sé vissulega nátengd því máli. Staðreyndin sé sú að sameiginleg aðild að Húseigendafélaginu hafði í nokkur skipti borið á góma áður en að því máli hafi komið.

Aðrir í húsfélaginu hafi um nokkurt skeið almennt verið sammála um að það sé hagur af því að vera í Húseigendafélaginu sem húsfélag fremur en sem einstaklingar. Ein meginástæða þess sé að sameiginleg aðild sé forsenda þess að húsfélagið sjálft geti notið fullrar þjónustu félagsins ef þurfi. Ekki einungis til að kaupa lögfræðiþjónustu á hagstæðum kjörum heldur einnig til að geta fengið ráðgjöf um samninga við verktaka og margt fleira. Gagnaðila þykir miður að álitsbeiðandi skuli horfa framhjá þeim hagsmunum heildarinnar og einblíni þess í stað á þá þætti sem snúi að sér sem einstaklingi og þá sérstaklega í tengslum við fyrra deilumál.

Önnur praktísk ástæða fyrir aðildarumsókn sé að það sé að jafnaði ódýrara fyrir eigendur að vera í Húseigendafélaginu í gegnum húsfélög sín en sem einstaklingar. Álitsbeiðandi hafi þó réttilega bent á að svo virðist við fyrstu sýn sem hann, sem eigandi tveggja eignarhluta af átta, myndi ekki njóta þessa hagræðis væri skipt eftir eignarhlutum.

Þá telur gagnaðili að misskilnings virðist gæta hjá álitsbeiðanda um skráningarkostnað. Samkvæmt verðskrá Húseigendafélagins sé skráningargjald fyrir húsfélagið samtals 15.000 kr. ekki 15.000 kr. á hvern eiganda. Hlutur álitsbeiðanda í skráningarkostnaði, ef kostnaði yrði skipt niður á alla eigendur í húsinu, yrði því einungis einn sjöundi hluti af þeirri fjárhæð eða 2.143 kr. Það ber að nefna að álitsbeiðandi geti fengið félagsgjald sitt fyrir þetta ár endurgreitt ef af aðild gagnaðila verður. Þá segir að eftir standi, eins og álitsbeiðandi segi, að hann myndi greiða sem nemur tvöföldu árgjaldi eða samtals 6.000 kr., a.m.k. ef gengið yrði út frá því að hver eigandi myndi borga fyrir sinn eignarhlut. Það sé hærri fjárhæð en álitsbeiðandi borgi núna sem einstaklingur og slík kostnaðarskipting virðist sannarlega ósanngjörn. En það sé sjálfsagt að ræða aðrar og sanngjarnari leiðir til að skipta þessum árlega kostnaði við sameiginlega aðild. Gagnaðili telur eðlilegt að árgjaldi til Húseigendafélagsins fyrir þeirra hús verði einfaldlega skipt jafnt niður á alla sjö eigendur í húsfélaginu. Þá yrði árlegur kostnaður hvers og eins 3.429 kr. Þetta sé nokkru lægri fjárhæð en álitsbeiðandi borgi nú fyrir einstaklingsaðild sína.

III. Forsendur

Ágreiningur í máli þessu snýst um lögmæti umsóknar gagnaðila um inngöngu í Húseigendafélagið. Samkvæmt gögnum málsins var á fundi húsfélagsins þann 11. desember 2013 rætt um tillögu þess efnis að ganga í Húseigendafélagið en á húsfundi þann 29. janúar 2014 var samþykkt tillaga um að húsfélagið myndi sækja um aðild að Húseigendafélaginu. Á síðarnefnda fundinn mættu eigendur allra eignarhluta hússins og var tillagan samþykkt með atkvæðum allra eigenda að undanskildum atkvæðum álitsbeiðanda sem voru gegn tillögunni. Álitsbeiðandi telur að ákvörðunin hafi ekki fengið nægilegt magn atkvæða til að teljast samþykkt með vísan til 12. tölul. A-liðar 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Í nefndum A-lið er fjallað um ákvarðanir sem þurfa samþykki allra eigenda og í 12. tölul. segir að um sé að ræða ráðstafanir og ákvarðanir sem ekki varða sameignina og sameiginleg málefni, en eigendur telja æskilegt að þeir standi saman að og ráði í félagi. Að mati kærunefndar varðar umsókn um aðild að Húseigendafélaginu sameiginleg málefni allra eigenda og því getur framangreint lagaákvæði sem álitsbeiðandi byggir á ekki átt við um hina umdeildu ákvörðun. Hvergi í lögum um fjöleignarhús er sérstaklega mælt fyrir um hve margir og hve hátt eignarhlutfall þurfi til að samþykkja aðild að Húseigendafélaginu og því ber að fara eftir D-lið 1. mgr. 41. gr. laganna, en þar er mælt fyrir um samþykki einfalds meiri hluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi. Ljóst er að hin umdeilda ákvörðun var samþykkt af öllum eigendum að undanskildum álitsbeiðanda og því liggur fyrir samkvæmt gögnum málsins að fengist hafi nægilegt samþykki í samræmi við D-lið 41. gr. laganna að mati kærunefndar.

Álitsbeiðandi telur umsókn um aðild að Húseigendafélaginu einnig ólögmæta á þeim grunni að meirihluti stjórnar hafi ekki undirritað umsóknina. Í því tilliti vísar álitsbeiðandi til 71. gr. laga um fjöleignarhús en skv. 1. mgr. þess ákvæðis er húsfélag skuldbundið út á við með undirritun meirihluta stjórnarmanna og skal formaður að jafnaði vera einn af þeim. Í greinargerð gagnaðila kemur fram að formaður hafi undirritað umsóknina. Að mati kærunefndar ber meiri hluta stjórnar hins vegar með réttu að undirrita umsóknina í samræmi við 1. mgr. 71. gr. laganna. Af greinargerð gagnaðila verður ráðið að ekki sé ágreiningur um þetta atriði þar sem lýst er yfir vilja til að meirihluti stjórnar undirriti nauðsynleg skjöl. Kærunefnd telur að þetta atriði valdi þó ekki ólögmæti umsóknarinnar.

Hluta af kröfum álitsbeiðanda í máli þessu er beint gegn Húseigendafélaginu. Samkvæmt 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús geta eigendur fjöleignarhúsa sem greinir á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögunum leitað til kærunefndar húsamála og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið. Með hliðsjón af því lagaákvæði er ljóst að kærunefnd tekur ekki til úrlausnar ágreining milli eigenda fjöleignarhúsa og Húseigendafélagsins og er þessum kröfum álitsbeiðanda því vísað frá kærunefnd.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að ákvörðun um aðild að Húseigendafélaginu hafi verið lögmæt.

Kröfum álitsbeiðanda gegn Húseigendafélaginu er vísað frá.

Reykjavík, 19. maí 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

 

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira