Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 21/2014

Endurgreiðsla húsaleigu. Heilsuspillandi leiguhúsnæði.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 21/2014

 

Endurgreiðsla húsaleigu. Heilsuspillandi leiguhúsnæði.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 8. apríl 2014, beindi A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnd gagnaðili.       

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 16. maí 2014, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 26. júní 2014.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 23. september 2013, tóku álitsbeiðendur á leigu íbúð í eigu gagnaðila að D. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 24. september 2013 til 31. ágúst 2014. Ágreiningur er um hvort gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðendum húsaleigu vegna heilsuspillandi leiguhúsnæðis.

Krafa álitsbeiðenda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða húsaleigu tímabilið 24. september 2013 til 31. mars 2014 ásamt vöxtum og verðbótum vegna heilsuspillandi leiguhúsnæðisins.

Í álitsbeiðni kemur fram að í ljósi upplýsinga um að húsnæði í eigu gagnaðila hafi verið heilsuspillandi frá upphafi leigutímabils sé óskað eftir fullri endurgreiðslu leigu með vöxtum og verðbótum. Fram kemur að endurgreiðsla fyrirframgreiðslu hafi þegar farið fram.

Álitsbeiðendur fara fram á endurgreiðslu leigu frá upphafi leigutíma 24. september 2013 þar til fjölskyldan hafi neyðst til að flytja úr húsnæðinu þann 31. mars 2014. Álitsbeiðendur telja ófyrirséð hvað afleiðingar dvöl fjölskyldunnar í íbúðinni hafi haft. Einnig nefna þau röskun á heimilishögum og að kostnaður sem af þessu hafi hlotist sé verulegur og hlaupi á milljónum.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að athugasemdir álitsbeiðenda um ástand hins leigða séu fjórar. Í fyrsta lagi sé gerð athugasemd við silfurskottur í íbúðinni, í öðru lagi við raka á baðherbergi, í þriðja lagi við myglusvepp og í fjórða lagi við formaldehýðmengun í andrúmslofti.

Fram kemur að engin gögn liggi fyrir sem staðfesti að myglusveppur hafi fundist í íbúðinni og að þeim fullyrðingum álitsbeiðenda sé hafnað. Fram komi í fylgiskjali að ekki hafi fundist myglusveppur þegar flísar hafi verið fjarlægðar, eftir að leigjendur fluttu út, og framhlið baðkars tekin frá. Þá hafi gagnaðili þegar brugðist við athugasemd álitsbeiðenda vegna silfurskottu sem annar álitsbeiðenda hafi fundið í íbúðinni og eitrað hafi verið fyrir þeim í kjölfarið. Ekki hafi verið orðið vart við þær í íbúðinni síðan.

Óumdeilt sé að raki hafi mælst við baðkar í baðherbergi íbúðarinnar og að viðgerða hafi verið þörf, en 20. og 21. gr. húsaleigulaga eigi við í því tilviki. Gagnaðili hafi verið tilbúin til að koma til móts við álitsbeiðendur af þessum sökum og hafi til að mynda boðið þeim að losna undan leigusamningi fyrr en áætlað hafi verið. Engin gögn hafi verið lögð fram sem styðji að raki í baðherbergi hafi haft heilsuspillandi áhrif, eða að líkur hafi verið á slíkum áhrifum af hans völdum. Hins vegar hafi viðgerðir vegna hans að öllum líkindum haft í för með sér rask og óþægindi fyrir álitsbeiðendur. Telur gagnaðili að þau hafi hugsanlega átt rétt á hlutfallslegri lækkun húsaleigunnar, vegna skertra afnota á meðan viðgerðir hafi staðið yfir, hefðu þau búið í íbúðinni áfram. Ekki séu hins vegar rök til að endurgreiða álitsbeiðendum húsaleigu frá upphafi leigutíma með vísan til rakans og ekki verði heldur séð að slík krafa eigi sér stoð í lögum við þessar aðstæður.

Gagnaðili vísar til fjórðu athugasemdar álitsbeiðenda sem lúti að formaldehýðmengun í andrúmslofti sem álitsbeiðendur telja að hafa stafað frá rafmagnstöflu. Engin viðmið sé að finna í íslenskum lögum, reglugerðum eða stöðlum um það hvert magn formaldehýðs í andrúmslofti megi vera án þess að teljist heilsuspillandi, en samkvæmt upplýsingum frá E sé unnið að því á samnorrænum vettvangi að útbúa staðal um loftgæði sem muni tilgreina slík viðmið. Alþjóðaheilbrigðismálastofnunin (WHO) hafi þó gefið út viðmið um loftgæði innandyra, WHO Guidelines for Indoor Air Quality: Selected Pollutants. Í samantekt WHO, bls. 104, sé meðal annars fjallað um af hverju formaldehýðmengun í lofti geti stafað og séu fjölmörg dæmi nefnd um mögulega orsakavalda. Sé formaldehýðmengun í lofti meðal annars talin geta stafað af uppgufun frá byggingarefnum, einangrun, húsgögnum og hlutum sem smíðaðir séu úr tré, einkum spónaplötum o.fl., hreinsiefnum, hreinlætisvörum, naglalakki, reykingum, reykelsi, brennandi kertum, eldamennsku, málningu, lími, lakki, rafbúnaði, meðal annars tölvum, skordýraeitri og pappír svo dæmi séu nefnd.

Þá bendir gagnaðili á að minnispunktar frá tilteknu fyrirtæki greini frá einni mælingu sem gefi gildi á þeim tíma sem hún hafi verið gerð og gefi ekki endanlega niðurstöðu um formaldehýðmagn í innilofti, sbr. tölvupóst frá starfsmanni fyrirtækisins. Til að skera úr um magn formaldehýðs í andrúmslofti íbúðarinnar sé nauðsynlegt að mæla gildin yfir lengra tímabil, til dæmis með síritamælingu, auk þess sem taka þurfi mið af umhverfisþáttum, svo sem hvert magn formaldehýðs sé í andrúmslofti utandyra á sama tíma, og hvernig útloftun/útstreymi sé háttað. Mælingu eins og þeirri sem greint sé frá í minnispunktum fyrirtækisins sé fyrst og fremst ætlað að gefa fólki hugmynd um hvort kanna þurfi loftgæðin betur með frekari mælingum og e.t.v. auka útloftun/loftstreymi í íbúðinni. Hún gefi ekki endanlega niðurstöðu um loftgæði. Frekari mælinga sé þörf til að meta þau með fullnægjandi hætti.

Gagnaðili telur kröfu álitsbeiðenda í eðli sína bótakröfu, og telur gagnaðili að til þess að krafan nái fram að ganga þurfi álitsbeiðendur að sýna fram á að þau hafi orðið fyrir tjóni. Álitsbeiðendur hafi haft full afnot af hinu leigða húsnæði frá upphafi leigutíma og þar til leigusamningi hafi verið slitið með samkomulagi aðila. Gagnaðili telur afar óeðlilegt að þau afnot verði endurgjaldslaus. Álitsbeiðendur hafi ekki sýnt fram á það með þeim gögnum sem hafi verið lögð fram í málinu að þau hafi orðið fyrir tjóni, hvorki af völdum myglusvepps og raka né vegna formaldehýðs í andrúmslofti í íbúðinni. Þá hafi þau heldur ekki sýnt fram á að formaldehýðmengun verði rakin til eignarinnar, en ekki til dæmis húsgagna eða athafna þeirra sjálfra í íbúðinni. Þess megi geta að gagnaðili hafi fengið tiltekið fyrirtæki til að taka rafmagnstöfluna út og að niðurstöður þeirrar úttektar hafi ekki bent til annars en að taflan hafi verið í lagi.

Gagnaðili telur að álitsbeiðendur hafi ekki heldur sýnt fram á að baðherbergi, eða fomaldehýð í innilofti, hafi verið til staðar frá upphafi leigutíma. Ekkert sem fram hafi komið í málinu styðji það nema einhliða frásögn álitsbeiðenda af lykt frá rafmagnstöflu sem þau segi að hafi aukist eftir því sem hafi liðið á leigutímann. Því sé a.m.k. ljóst að álitsbeiðendur hafi talið lyktina minni í upphafi leigutíma og ekki svo mikla að þau hafi séð ástæðu til að kanna málið frekar. Þau hafi ekki séð ástæðu til þess fyrr en þann 18. febrúar 2014.

Gagnaðili telji að álitsbeiðendur styðjist við ákvæði III. kafla húsaleigulaga um ástand hins leigða húsnæðis til rökstuðnings kröfu sinni en ekki sé þar vísað til lagaákvæða. Í 15. gr. laganna komi fram að spillist leiguhúsnæði fyrir upphaf leigutíma þannig að það verði óhæft til fyrirhugaðra nota falli leigusamningurinn úr gildi. Leigjandi eigi þá ekki rétt til bóta nema spjöllin séu sök leigusala sjálfs eða hann vanræki að gera leigjanda viðvart um þau. Gagnaðili telur að álitsbeiðendur hafi hvorki sýnt fram á að hið leigða húsnæði hafi verið óhæft til íbúðar frá því fyrir upphaf leigutíma né að það hafi orðið óíbúðarhæft síðar á leigutímanum en álitsbeiðendur beri sönnunarbyrði um það. Engin gögn hafi verið lögð fram í málinu sem staðfesti að íbúðin hafi verið óíbúðarhæf. Gagnaðili fái ekki séð að önnur ákvæði húsaleigulaga geti komið til skoðunar sem grundvöllur kröfu álitsbeiðenda, eins og hún er sett fram.

Þá segir að með vísan til alls framangreinds hafni gagnaðili kröfu álitsbeiðenda um endurgreiðslu húsaleigunnar frá 24. september 2013 til 31. mars 2014. Telji kærunefnd að athugasemdir álitsbeiðenda eigi að leiða til endurgreiðslu húsaleigunnar sé til vara krafist að endurgreiðslan verði miðuð við tímabilið frá því að gagnaðila hafi fyrst verið tilkynnt um athugasemdir álitsbeiðenda eða frá 18. febrúar 2014.

 

III. Forsendur

Ágreiningur í máli þessu snýst um hvort gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðendum húsaleigu sem þau greiddu á tímabilinu 24. september 2013 til 31. mars 2014. Aðilar komust að samkomulagi um að álitsbeiðendur myndu losna fyrr undan tímabundnum leigusamningi og hefur gagnaðili þegar endurgreitt þeim fyrirfram greidda leigu.

Eins og fram hefur komið töldu álitsbeiðendur sig hafa orðið vör við lykt frá rafmagnstöflu og veggjum í húsnæðinu og fóru fram á það við gagnaðila þann 18. febrúar 2014 að húsnæðið yrði skoðað með tilliti til þess. Gagnaðili féllst á það og fór skoðun fram þann 4. mars 2014 á tilteknum svæðum í húsnæðinu. Niðurstaða skoðunarinnar lá fyrir þann 15. mars 2014 og samkvæmt henni mældist formaldehýðmagn í íbúðinni um 0,15 ppm og 0,21 ppm í rafmagnstöflu. Einnig mældist raki á baðherbergi. Í framhaldi af þessum niðurstöðum bauð gagnaðili álitsbeiðendum annars vegar að losna þegar undan leigusamningi eða að beðið yrði með nauðsynlegar framkvæmdir við húsnæðið fram yfir lok leigutíma. Álitsbeiðendur töldu sig hins vegar tilneydd að flytja þegar út þar sem íbúðin hafi verið metin heilsuspillandi.

Álitsbeiðendur byggja kröfu sína á því að hið leigða húsnæði hafi verið heilsuspillandi á leigutímanum og að ófyrirséð sé hvaða áhrif dvöl fjölskyldunnar í íbúðinni hafi haft. Í 1. mgr. 14. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leiguhúsnæði skuli, þegar það er afhent leigjanda, vera í því ástandi sem almennt er talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess og staðsetningu. Þá segir í 1. mgr. 15. gr. húsaleigulaga að spillist leiguhúsnæði fyrir upphaf leigutíma þannig að það verði óhæft til fyrirhugaðra nota falli leigusamningur úr gildi. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar á leigjandi ekki rétt til bóta nema spjöllin séu sök leigusala sjálfs eða hann vanræki að gera leigjanda viðvart um þau. Eins og að framan greinir féllst gagnaðili þegar á beiðni álitsbeiðenda um skoðun á húsnæðinu og virðist óumdeilt að gagnaðili hafi ekki haft vitneskju um ástand hins leigða húsnæðis fyrr en niðurstaða skoðunarinnar lá fyrir. Þegar niðurstöður skoðunarinnar lágu fyrir kynnti gagnaðili álitsbeiðendum þær og gaf þeim meðal annars kost á að losna fyrr undan leigusamningi. Þá liggur fyrir tölvupóstur starfsmanns skoðunarfyrirtækisins þar sem segir um þá mælingu sem fór fram við skoðunina að um sé að ræða eina mælingu sem gefi gildi á þeim tíma sem hún hafi verið tekin en að hún gefi ekki endanlega niðurstöðu á innilofti. Að því virtu telur kærunefnd að ekki liggi fyrir svo óyggjandi sé að húsnæðið hafi verið óíbúðarhæft á leigutímanum.

Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið telur kærunefnd að álitsbeiðendur eigi ekki rétt til bóta samkvæmt 2. mgr. 15. gr. húsaleigulaga enda hefur ekki verið sýnt fram á að um sé að ræða spjöll á leiguhúsnæðinu sem sé að rekja til gagnaðila eða að gagnaðili hafi vanrækt að upplýsa álitsbeiðendur um ástand húsnæðisins. Þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd að gagnaðila beri ekki að endurgreiða álitsbeiðendum húsaleigu fyrir tímabilið 24. september 2013 til 31. mars 2014.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðenda um endurgreiðslu húsaleigu.

 

Reykjavík, 26. júní 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira