Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 25/2014

Tryggingarfé. Uppsagnarfrestur.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 25/2014

 

Tryggingarfé. Uppsagnarfrestur.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 2. maí 2014, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.   

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 12. maí 2014, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 26. júní 2014.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 15. maí 2013, tók álitsbeiðandi á leigu húsnæði í eigu gagnaðila að C. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 16. maí 2013. Ágreiningur er um hversu langur uppsagnarfrestur var á leigusamningi aðila og endurgreiðslu tryggingarfjár.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé. 

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi skrifað undir leigusamning þar sem leiga hafi verið ákvörðuð 75.000 kr. og trygging 225.000 kr. sem hafi átt að koma til endurgreiðslu við flutning álitsbeiðanda úr íbúðinni. Samkvæmt samningi hafi uppsagnarfrestur verið einn mánuður. Þann 28. október 2013 hafi álitsbeiðandi haft samband við gagnaðila þar sem hann þurfti að flytja úr íbúðinni eftir einn mánuð. Ástæðan hafi verið sú að hann hafi þurft að fara frá Íslandi vegna veikinda í fjölskyldu í D. Þann 28. nóvember 2013 hafi álitsbeiðandi flutt úr íbúðinni. Gagnaðili hafi skoðað íbúðina nokkrum dögum síðar og verið sáttur þar sem hún hafi verið í góðu ástandi. Gagnaðili hafi lofað að endurgreiða trygginguna en hafi ekki gert það. Álitsbeiðandi hafi ítrekað haft samband við gagnaðila í gegnum síma, sent honum smáskilaboð og tölvupóst en hann hafi neitað að endurgreiða trygginguna.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi leigt íbúð með ótímabundnum leigusamningi og sex mánaða uppsagnarfresti, sbr. B-lið 3. gr. samningsins í samræmi við húsaleigulög, nr. 36/1994. Álitsbeiðandi hafi lagt fram tryggingu í samræmi við 10. gr. leigusamningsins. Þegar álitsbeiðandi hafi óskað eftir að fara úr íbúðinni með skömmum fyrirvara hafi honum verið tilkynnt um að hann mætti það en að hann þyrfti að greiða uppsagnarfrest. Það hafi hann ekki gert og því hafi tryggingarfénu meðal annars verið ráðstafað á grundvelli vanefnda álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi jafnframt valdið umtalsverðu tjóni á íbúðinni, meðal annars á innréttingu, gluggakistu o.fl. Þegar álitsbeiðandi hafi farið af landi brott og yfirgefið íbúðina hafi þurft að þrífa hana alla með töluverðum kostnaði og á íbúðinni hafi verið þinglýstur leigusamningur sem hafi kostað tíma og fjármuni að láta aflýsa. Álitsbeiðandi skuldi gagnaðila þriggja mánaða leigu á grundvelli uppsagnarfrests eða 225.000 kr. Auk þess vegna tjóns á innréttingu sem sé áætlað um 600.000 kr., tjóns á gluggakistu að fjárhæð 25.000 kr., þrifa á íbúð 48.000 kr., aflýsingar leigusamnings 65.000 kr. og að ótilgreindur sé beinn kostnaður við lögfræðiráðgjöf vegna viðskipta aðila í máli þessu. Vegna þessara atriða meðal annars hafi tryggingarfénu verið ráðstafað upp í tjón gagnaðila. Þessu hafi ítrekað verið komið á framfæri við álitsbeiðanda í gegnum síma en ekki hafi verið farið í að senda bréf erlendis. Sökum þess að álitsbeiðandi sé farinn af landi brott hafi verið ákveðið að fara ekki í innheimtu enda sé ekki einfalt að reka innheimtumál milli landa. Þá sé ljóst að álitsbeiðanda hafi strax verið bent á skyldur sínar á grundvelli samningsins en hann hafi ekki viljað skilja að farið hafi verið eftir lögum um leigusamninga. Gagnaðili óskar frávísunar málsins frá kærunefnd.

 

III. Forsendur

Deilt er um uppgjör við lok leigusamnings. Álitsbeiðandi telur að gagnaðila beri að endurgreiða að fullu tryggingu sem álitsbeiðandi lagði fram við upphaf leigutíma í formi peningagreiðslu. Gagnaðili telur að honum hafi verið heimilt að halda tryggingunni eftir vegna vangoldinnar leigu í uppsagnarfresti og kostnaðar vegna þrifa og skemmda á hinu leigða og aflýsingar á leigusamningi.

Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er leigusala óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok leigutímans. Að leigutíma loknum skal leigusali segja til þess svo fljótt sem verða má hvort hann gerir kröfu í tryggingarfé eða hefur uppi áskilnað um það. Tryggingarfé í vörslu leigusala skal vera verðtryggt, en ber ekki vexti.

Í máli þessu kemur uppsagnarfrestur á hinu leigða rými til álita. Í 56. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er kveðið á um uppsagnarfresti á ótímabundnum leigusamningum. Samkvæmt 1. tölul. 1. mgr. ákvæðisins er uppsagnarfrestur einn mánuður af beggja hálfu á einstökum herbergjum, geymsluskúrum og þess háttar húsnæði til hvers sem það er notað. Samkvæmt 2. tölul. sömu greinar er uppsagnarfrestur sex mánuðir af beggja hálfu á íbúðum, en íbúð telst hvert það húsnæði þar sem fjölskylda getur haft venjulega heimilisaðstöðu. Álitsbeiðandi telur að uppsagnarfrestur hafi verið einn mánuður en gagnaðili sex mánuðir. Samkvæmt leigusamningi er um að ræða 21,4 fermetra rými og er því lýst þannig að um sé að ræða forstofu, snyrtingu með sturtu, opið rými, fataskáp, mataðstöðu, ísskáp og vask. Kærunefnd telur að af framangreindri lýsingu verði ráðið að um sé að ræða íbúð í skilningi laganna en við það mat telur kærunefnd það hafa þýðingu að í rýminu er salerni og að því er virðist sérstakt eldhús. Þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd að uppsagnarfrestur hafi verið sex mánuðir, sbr. 2. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga.

Álitsbeiðandi greinir frá því að hann hafi sagt leigusamningi upp einum mánuði fyrir flutning úr íbúðinni en gagnaðili hefur farið fram á að álitsbeiðandi greiði þriggja mánaða leigu í uppsagnarfresti. Kærunefnd telur að í máli þessu beri að líta til 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga en samkvæmt því ákvæði hvílir skylda á gagnaðila að gera strax nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæði hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skulu þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum sem hann kann að eiga rétt á. Kærunefnd hefur óskað eftir upplýsingum frá gagnaðila um hvort og þá hvenær hið leigða húsnæði hafi farið í útleigu eftir flutning álitsbeiðanda. Engin svör hafa borist frá gagnaðila þrátt fyrir ítrekun kærunefndar á erindi sínu þar sem gagnaðili var upplýstur um að það kunni að vera skýrt honum í óhag berist ekki umbeðnar upplýsingar. Almennt er vitað að mikil eftirspurn er á leigumarkaði eftir íbúð sem þessari og á þessu svæði og því auðvelt að koma slíkum íbúðum í leigu. Gagnaðili veitti ekki upplýsingar um það hvenær hið leigða fór aftur í útleigu og því ekki ráðið að hann hafi orðið fyrir tjóni. Með hliðsjón af því er það álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að halda eftir tryggingarfé álitsbeiðanda vegna vangoldinnar leigu í uppsagnarfresti.

Álitsbeiðandi lagði fram tryggingarfé að fjárhæð 225.000 kr. við upphaf leigutíma en það samsvarar þriggja mánaða leigu samkvæmt leigusamningi aðila. Gagnaðili hefur hins vegar vísað til þess í máli þessu að tryggingarfénu hafi einnig verið ráðstafað til að mæta kostnaði vegna þrifa og lagfæringar eftir skemmdir á hinu leigða við lok leigutíma og vegna aflýsingar á leigusamningi. Álitsbeiðandi greinir hins vegar frá því að gagnaðili hafi athugasemdalaust yfirfarið hið leigða við lok leigutíma og að það hafi verið í góðu ástandi. Líkt og áður segir er leigusala óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Álitsbeiðandi hefur ekki fallist á bótaábyrgð í máli þessu. Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal leigjandi skila húsnæði að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Samkvæmt 65. laganna skal byggingarfulltrúi meta tjón vegna skemmda á hinu leigða húsnæði komi aðilar sér ekki saman um bótafjárhæð. Ljóst er að aðila greinir á um staðreyndir um þetta atriði. Fyrir liggur að úttekt fór ekki fram á íbúðinni við upphaf eða lok leigutíma, sbr. XIV. kafla húsaleigulaga. Það er því álit kærunefndar að ekki liggi fyrir viðhlítandi sönnun fyrir hinu meinta ástandi á húsnæðinu við lok leigutíma og því ekki unnt að fallast á að gagnaðili hafi heimild til að halda eftir tryggingarfénu vegna þrifa og skemmda á hinu leigða.

Með vísan til þess sem rakið hefur verið hér að framan er það álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarféð að fjárhæð 225.000 kr., ásamt verðbótum.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð 225.000 kr. ásamt verðbótum.

 

Reykjavík, 26. júní 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira