Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 36/2014

Lögmæti húsfunda. Verkefni stjórnar. Aðkoma Húseigendafélagsins. Skaðabætur. Löggildur endurskoðandi.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 36/2014

 

Lögmæti húsfunda. Verkefni stjórnar. Aðkoma Húseigendafélagsins. Skaðabætur. Löggildur endurskoðandi.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 5. júní 2014, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C og D, hér eftir nefndar gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru sameiginleg greinargerð gagnaðila, dags. 7. júlí 2014, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 2. og 21. júlí 2014, og sameiginlegar athugasemdir gagnaðila, mótt. 13. ágúst 2014, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 22. september 2014.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið E, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á fjórðu hæð hússins en gagnaðilar eru eigendur annarra íbúða hússins. Ágreiningur er um lögmæti húsfunda, aðkomu Húseigendafélagsins að málefnum húsfélagsins, ákvörðun um fyrirframgreiðslu í hússjóð, kostnaðarhlutdeild í tilteknum reikningi, kostnaðarhlutdeild vegna númeraspjalds og hvort húsfélaginu beri að greiða álitsbeiðanda skaðabætur.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

  1. Að viðurkennt verði að húsfundir þann 24. mars 2014 og 8. júlí 2013 hafi verið ólögmætir.
  2. Að viðurkennt verði að gagnaðilum hafi ekki verið heimilt að fá Húseigendafélagið til að halda húsfundinn þann 24. mars 2014 og að ekki hafi verið heimilt að halda fundinn í húsakynnum Húseigendafélagsins.
  3. Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að endurgreiða álitsbeiðanda kostnaðarhlutdeild hennar vegna húsfundar þann 24. mars 2014 og að reikningurinn sé ranglega stílaður á húsfélagið.
  4. Að viðurkennt verði að ákvörðun á húsfundi þann 24. mars 2014 um fyrirframgreiðslu í hússjóð sé ólögmæt.
  5. Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að greiða hlutdeild í tilteknum reikningum vegna þakviðgerða og eftirlits með þeim framkvæmdum auk virðisaukaskatts.
  6. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að greiða hlutdeild í kostnaði vegna húsnúmeraspjalds.
  7. Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að greiða álitsbeiðanda skaðabætur vegna tjóns á gólfdúk.
  8. Að viðurkennt verði að húsfundur þann 10. júní 2014 hafi verið ólögmætur.
  9. Að viðurkennt verði að húsfélaginu beri að ráða löggildan endurskoðanda til að endurskoða og ganga frá ársuppgjöri.

Í álitsbeiðni kemur fram að misklíðin í húsinu hafi út frá sjónarhorni álitsbeiðanda aðallega staðið á milli álitsbeiðanda og eigenda fyrstu og þriðju hæðar hússins. Þeir eigendur hafi iðulega fengið eigendur annarrar hæðar til liðs við sig. Deilur hafi meðal annars snúist um viðhald hússins. Álitsbeiðandi tekur fram að hún sé alls ekki á móti því að húsinu sé haldið við. Þvert á móti hafi hún alla tíð reynt að fá aðra eigendur til að standa jafnt og þétt að eðlilegu og nauðsynlegu viðhaldi og viðgerðum á húsinu. Hins vegar hafi aðrir eigendur á síðustu tveimur árum verið tregir til að hefja viðhaldsframkvæmdir jafnvel þegar hlutar hússins hafi legið undir skemmdum. Það hafi gengið svo langt að eigendur fyrstu og þriðju hæðar og þáverandi eigandi annarrar hæðar hafi neitað þátttöku í brýnum viðgerðum á fjórðu hæð sem hafi heyrt undir sameign. Álitsbeiðandi hafi því þurft að fara í einhliða aðgerðir og þingfesta héraðsdómsmál gegn þeim á árinu 2012. Til að halda niðri kostnaði hafi álitsbeiðandi útbúið stefnuna sjálf með ómældu erfiði og það hafi tekið allan veturinn 2012‒2013 fyrir tvö lögfræðinga að semja um málið. Útkoma úr dómsmálinu hafi verið sú að gagnaðilar hafi ekki borgað allan sinn hlut í útlögðum kostnaði álitsbeiðanda og ekki heldur skaðabætur fyrir tjón á innviðum eða fyrir tekjumissi vegna ónýtanlegs hluta húsnæðisins á fjórðu hæð í þrjú ár. Auk þess hafi fallið á álitsbeiðanda hluti kostnaðar við málið, samsvarandi sjálfskuldarábyrgð hjá tryggingunum. Álitsbeiðandi greinir frá því að aðrir eigendur hafi á árinu 2011 látið rífa niður skilvegg á fjórðu hæð, sem tilheyri álitsbeiðanda, en veggurinn hafi skilið fremri forstofu þar frá stigarými. Ekki sé enn búið að bíta úr nálinni með það. Það komi sér illa fyrir leigjendur álitsbeiðanda að hávaði berist nú óhindrað frá öðrum íbúum. Álitsbeiðandi greinir einnig frá því að gagnaðilar hafi ekki greitt hlutdeild í frágangi á þakskeggi á götuhlið hússins og festingu á hluta mænis, sem hafði losnað, og álitsbeiðandi hafi látið lagfæra um leið og viðgerðirnar hafi staðið yfir árið 2011. Þessum liðum hafi ekki verið komið inn í stefnuna, að fjárhæð 20.927 kr., vegna orðalags í matsgerð sem byggt hafi verið á. Álitsbeiðandi telur að gagnaðilar hafi tekið upp aðra aðferð til að hefja viðgerðir. Viðgerðirnar sjálfar séu samþykktar, en þegar komi að verktökum þá leiti gagnaðilar gjarnan til kunningja og hafi þannig í hendi sér, hvenær eða hvort verktakar hefji yfirleitt nokkra vinnu við húsið. Jafnframt felli gagnaðilar kerfisbundið öll tilboð sem álitsbeiðandi hafi haft fyrir að afla frá verktökum. Auk þess sé allt fundarferlið oftast gert ógilt svo engin leið sé fyrir þá aðila, sem hugsanlega yrðu að leggja út fyrir kostnaði, að sækja nokkurn hlut til annarra eigenda.

Um fyrstu og aðra kröfu segir álitsbeiðandi að hún telji aðalfundinn þann 24. mars 2014 ógildan af eftirfarandi ástæðum meðal annars. Ákvörðun um ráðningu Húseigendafélagsins til að annast fundinn hafi einungis verið tekin af eigendum á fyrstu og þriðju hæð hússins án undangengins almenns fundar með þessari nýju fundartilhögun á dagskrá. Ekki hafi heldur verið haft óformlegt samráð við álitsbeiðanda áður um málið, en aðeins tilkynnt að mæta ætti á undirbúningsfund hjá Húseigendafélaginu. Álitsbeiðandi telur að eigandi þriðju hæðar hefði áður átt að boða til almenns húsfundar með það á dagskrá hvort panta ætti fundarþjónustu Húseigendafélagsins. Ástæður fyrir því að álitsbeiðandi telji að eigandi þriðju hæðar hafi ekki haft þá heimild sem hún telji sig hafa haft til að taka slíkar ákvarðanir fyrir hönd húsfélagsins, sem hún hafi gert í samráði við eiganda á annarri hæð séu eftirfarandi. Enginn kosning hafi farið fram um varamann á aðalfundinum þann 29. apríl 2013. Álitsbeiðandi telur því að eigandi þriðju hæðar hafi haft heimild til að taka við verkefnum tiltekins fyrri eiganda sumarið 2013. Jafnvel þó sá fyrri eigandi hafi verið kosinn til að sinna öllum verkefnum nema fundarboðum, sem álitsbeiðandi telji rangt þrátt fyrir bókunina, telji álitsbeiðandi að aðeins almennur húsfélagsfundur hafi getað tekið ákvarðanir fyrir hönd húsfélagsins fram að næsta gilda aðalfundi, eftir að fyrri eigandi hafi sagt af sér. Samkvæmt 67. gr. laga um fjöleignarhús séu allir eigendur hússins í lýðræðislegri stjórn, en eigandi þriðju hæðar hafi viljað koma á einræði með því að koma öllum verkefnum húsfélagsins á eina hendi. Á húsfundi þann 8. júlí 2013 hafi verið bókað að eigandi þriðju hæðar myndi taka við af fyrri eiganda og því hafi verið haldið fram að sá fundur hafi verið framhaldsaðalfundur. Þessu hafi álitsbeiðandi mótmælt. Álitsbeiðandi telur að sá fundur hafi ekki verið gildur framhaldsaðalfundur þar sem hann hafi ekki verið haldinn á tímabilinu 1. janúar til 30. apríl eins og lög um fjöleignarhús geri ráð fyrir. Umskipti og afsögn fyrri eiganda hafi heldur ekki verið á dagskrá í fundarboði. Þá telur álitsbeiðandi fundinn 8. júlí 2013 ógildan sem almennan fund þar sem óviðkomandi aðili hafi verið fundarstjóri en engin heimild hafi verið til að kalla á hann samkvæmt verkefnaskilgreiningu fyrri eiganda. Álitsbeiðandi telur skírskotun tiltekins lögfræðings Húseigendafélagsins til 69. gr. laga um fjöleignarhús ekki gilt svar við kröfunni, þar sem ákvæðið gildi ekki í þessu tilviki vegna heimildarleysis gagnaðila. Á fundi þann 1. október 2013 þar sem á dagskrá hafi verið afhending gagna og prókúru, telur álitsbeiðandi að eigandi þriðju hæðar hafi ekki heldur öðlast heimild til að taka við verkefnum fyrri eiganda, þar sem ekki hafi verið um aðalfund eða kosningu að ræða. Auk þess telur álitsbeiðandi að ekki hafi gagnaðilar með réttu mátt halda fundinn þann 24. mars 2014 hjá Húseigendafélaginu þar sem það hafi verið gert í trássi við gildandi samþykkt á húsfundi þann 4. febrúar 2013 um að fundir húsfélagsins skuli framvegis haldnir á hentugum veitingastað.

Um þriðju kröfu segir að með hliðsjón af framangreindu fari álitsbeiðandi fram á að viðurkennt verði að henni beri ekki að greiða áætlaða hlutdeild í þeim kostnaði sem hafi hlotist af þeirri ráðstöfun gagnaðila að ráða Húseigendafélagið til að annast fundarboð og framkvæmd fundarins þann 24. mars 2014. Álitsbeiðandi vísar til 40. gr. laga um fjöleignarhús þeirri kröfu til stuðnings. Þá krefst álitsbeiðandi að henni verði endurgreidd þessi hlutdeild úr hússjóði eða að hún skuldajafnist á móti hússjóðsgreiðslum hennar ef reikningurinn greiðist úr hússjóði. Álitsbeiðandi hafi mótmælt þeirri ráðstöfun um leið og hún hafi vitað að þetta stæði til. Gagnaðilar ætli að greiða 78.260 kr. vegna þessa einstaka húsfundar úr fjárvana húsfélagssjóði. Einnig segir að mótsagnakennd sé tillaga á húsfundi þann 24. mars 2014 um að eftir á skuli samþykkt greiðsla fyrir húsfélagsþjónustu á sama fundi og þjónustan hafi verið veitt. Í tillögunni felist raunar viðurkenning á því að fjalla beri um málið á húsfundi.

Um fjórðu kröfuna segir að til viðbótar framangreindum rökstuðningi um heimildarleysi gagnaðila og fleira veki álitsbeiðandi athygli á að ekki sé almennilega orðuð nein tillaga viðvíkjandi fyrirframgreiðslu í hússjóð í fundarboði. Hins vegar sé þar talað um ákvörðun um sérstakar greiðslur. Setningin hljómi ekki eins og um valkost sé að ræða og ekki sé ljóst hvað hafi verið lagt til, hver hafi gert það og þá séu hvorki nefndar fjárhæðir né gjalddagar. Auk þess hafi ákvörðun um fyrirframgreiðslu verið byggð á tveimur verktilboðum sem álitsbeiðandi fullyrði að séu ógild, eða a.m.k. tilboðið í gluggamálun upp á 855.000 kr. af eftirfarandi ástæðum. Hvorugt tilboðanna hafi verið undirritað af eigin hendi af verktökum og sé það þar með óstaðfest. Gluggatilboðið sé ódagsett og því útrunnið fyrir löngu. Það sé heldur ekki merkt af sjálfum verktakanum, en nafn hans hafi verið skrifað á blaðið eftir á af einhverjum öðrum. Þetta sama tilboðsblað hafi legið fyrir sumarið 2013, þá ómerkt. Ekkert sé heldur hægt að vita fyrirfram um efndir verktakanna þar sem tilboðin séu á engan hátt skuldbindandi fyrir þá. Álitsbeiðandi telur því að ekki sé hægt að binda eigendurna við áætlun sem ekki sé byggð á traustum skuldbindingum verktaka. Auk þess hafi um 1/3 hluti verksins, sem tiltekið fyrirtæki hafi nú boðið í, nú þegar verið framkvæmdur af öðrum verktaka. Jafnframt sé í hæsta máta óeðlilegt að innheimta fé af einstaklingum inn á sameiginlegan vaxtalausan reikning, án fullvissu um hvenær eða hvort það þurfi að nota það.

Um fimmtu kröfuna segir að snemma í apríl 2013 hafi uppgötvast enn einn leki inn í séreign álitsbeiðanda sem hafi virst stafa frá þakinu. Ekki hafi tekist betur til en svo, þegar loksins hafði verið boðaður húsfundur eftir að málið hafi komið upp, að sá fundur þann 8. júlí 2013 hafi verið ólögmætur að mati álitsbeiðanda. Í millitíðinni hafi álitsbeiðandi sjálf orðið að líma plaststykki yfir upphleypt járn og rifur á þakinu til að reyna hindra lekann. Álitsbeiðandi hafi sjálf boðað húsfundi þann 15. júlí og 28. ágúst 2013 eftir að eigandi þriðju hæðar hafði ekki sinnt frekari áskorunum. Á þá fundi hafi álitsbeiðandi mætt ásamt leigjanda sínum. Til að greiða fyrir málun hafi álitsbeiðandi samþykkt á þeim fundum sama verktaka í matsgerðina og aðrir eigendur höfðu samþykkt þann 8. júlí 2013, auk þess sama gluggaverktaka með fyrirvara þrátt fyrir galla tilboðsins, sbr. framangreint. Einnig hafi álitsbeiðandi ógilt fyrri samþykkt um að ekki skyldi farið í verkið við ryðhreinsun og blettamálun þaksins. Auk þess hafi álitsbeiðandi samþykkt að tiltekinn málari yrði ráðinn til að vinna við þakið, en hann hafi veikst og lent á spítala um haustið. Álitsbeiðandi telur að tiltekin matsgerð, sem hafi verið tölvusend 10. september 2013 og ekki skiluð álitsbeiðanda fyrr en nýlega, sýni ótvírætt að viðgerða hafi verið bráðnauðsynlega þörf. Þá hafi verið síðustu forvöð að koma við bráðaviðgerð fyrir veturinn og hafi álitsbeiðandi aftur þurft að fara sjálf á þakið og líma tjöruborða á misfellurnar. Álitsbeiðandi telur að húsfundir 15. júlí 2013 og 28. ágúst 2013 hafi verið löglegir enda hafi hún áður skorað á eiganda þriðju hæðar að boða fund og beðið annan eiganda annarrar hæðar um að mæta, sem hún hafi getað gert hafi hún viljað þar sem hún var heima. Fundirnir hafi verið boðaðir með löglegum fyrirvara og um fundarsókn vísi álitsbeiðandi til D-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús, álitsbeiðandi sé ein af fjórum eigendum og eigi um fjórðung hússins. Þá segir að í fundargerð húsfundar þann 1. október 2013 komi fram að gagnaðilar hafi undir liðnum önnur mál ályktað að ákvarðanir álitsbeiðanda á húsfundnum þann 15. júlí 2013 og 28. ágúst 2013 hafi ekki verið bindandi fyrir húsfélagið. Álitsbeiðandi telur þá ályktun gagnaðila ekki hafa vægi þar sem málefnið hafi ekki verið sett á dagskrá í fundarboðsbréfi, og ekki sé hægt að ógilda ákvarðanir í umræðum undir liðnum önnur mál, sbr. 60. gr. laganna. Ekki hafi heldur verið hægt að samþykkja afbrigði, svo taka mætti málið af dagskrá, þar sem ekki hafi allir eigendur mætt á fundinn, sbr. 62. gr. laganna. Þar af leiðandi telur álitsbeiðandi að hún hafi haft fullan rétt til að kalla tiltekinn málara til vinnu á þakinu nú í maí 2014 og að húsfélaginu beri að greiða reikning hans fyrir verkið eða endurgreiða álitsbeiðanda leggi hún út fyrir greiðslunni til hans.

Um sjöttu kröfu álitsbeiðanda segir að kaup húsfélagsins á númeraplötu hafi verið ákveðin á húsfundi þann 1. október 2013 undir liðnum önnur mál án þess að hafa verið sett á dagskrá í fundarboði og ekki hafi verið minnst á uppsetningu. Þessar samþykktir séu því ógildar, sbr. lagatilvísanir í kafla tvö hér að framan.

Um sjöundu kröfu álitsbeiðanda segir að tjón hafi orðið í tvígang á gólfdúki og listum í kvistherbergi í íbúð álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi sent skaðabótakröfu til húsfélagsins vegna fyrra tjónsins sem hafi orðið á dúkunum árin 2010 til 2011 en það hafi orðið vegna leka frá gluggum. Dúkurinn hafi skemmst á um 30‒40 cm bili út við gluggavegginn, en það hafi verið bætt á kostnað álitsbeiðanda. Síðara tjónið hafi orðið í apríl 2013 vegna þaklekans. Dúkurinn hafi þá skemmst innst í herberginu og sé óbættur. Í fyrirliggjandi matsgerð komi skýrt fram á fylgiblaði að tjón hafi orðið á dúknum. Í fundargerð húsfundar þann 1. október 2013 komi fram undir liðnum önnur mál afgerandi svar gagnaðila við kröfunni. Gagnaðilar hafi krafist þess á móti að álitsbeiðandi legði fram greiðslukvittanir fyrir dúklagninguna og efnið. Álitsbeiðandi telur órökstutt af gagnaðilum hvers vegna ekki megi bæta tjónið með fjárhæð samsvarandi kostnaðaráætlun líkt og gert sé þegar vatnstjón séu bætt hjá tryggingafélögum.

Í sameiginlegri greinargerð gagnaðila segir að saga eigenda og íbúa hússins með álitsbeiðanda sé mislöng. Tveir gagnaðila hafi búið í húsinu um árabil svo reynsla þeirra af erfiðum samskiptum við álitsbeiðanda sé löng. Þriðji gagnaðili hafi flutt í húsið í ágúst 2013 og hafi aldrei kynnst samskiptum við aðra eigendur sem nálgist að vera eins og samskiptin við álitsbeiðanda. Af fylgigögnum álitsbeiðanda megi sjá að hún hafi byrjað að elda grátt silfur við aðra eigendur í húsinu fyrir tíð núverandi eigenda.

Fram kemur að í sem skemmstu máli sé staðan sú að álitsbeiðandi felli sig aldrei við ákvarðanir meiri hluta, jafnvel þótt þær varði framkvæmdir sem hún sjái sjálf nauðsyn til að framkvæma. Fundir sem aðrir íbúar boði til í húsfélaginu séu ævinlega ólögmætir að mati álitsbeiðanda. Ástæður séu mismunandi, stundum hafi það varðað boðun, til dæmis að það hafi ekki verið réttur aðili sem hafi boðað fundinn, það hafi verið vegna þess að meiri hluti hafi samþykkt að fá utanaðkomandi fundarstjóra o.s.frv. Álitsbeiðandi mæti ýmist ekki á fundina eða hún gangi af þeim eftir að hafa lagt fram yfirlýsingu um ólögmæti fundarins. Allar samþykktir húsfélagsfunda séu því ólögmætar að mati álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi hins vegar boðað sína eigin fundi sem hún hafi setið með leigjanda sínum. Þar séu tekin fyrir mál, iðulega þau sömu og á nýliðnum húsfundnum, hlutir samþykktir og fundargerð skrifuð. Þetta séu lögmætir fundir að mati álitsbeiðanda.

Gagnaðilar greina frá því að álitsbeiðandi hafi sjálf nokkrum sinnum leitað til Húseigendafélagsins og reynt að beita því fyrir sig í samskiptum við aðra eigendur. Því hafi gagnaðilar talið að mögulega væri unnt að stilla til friðar með því að leita til Húseigendafélagsins um framkvæmd aðalfundar vorið 2014. Hugmyndin hafi orðið til á milli tveggja gagnaðila og hafi önnur þeirra, sem hafi verið með prókúru húsfélagsins, leitað til Húseigendafélagsins. Boðað hafi verið til undirbúningsfundar hjá lögfræðingi félagsins og hafi bæði álitsbeiðanda og þriðja gagnaðila verið boðið að koma á þann fund. Tveir gagnaðila hafi setið fundinn. Á aðalfundinn hafi verið mætt fyrir alla eignarhluta að undanskildum eignarhluta álitsbeiðanda.

Þá segir að álitsbeiðni sé mjög yfirgripsmikil og að það yrði mikið verk að fara yfir hana alla og leiðrétta þær fjölmörgu rangfærslur sem þar komi fram. Gagnaðilar hafi því ákveðið að koma fyrst og fremst á framfæri athugasemdum við þann þátt erindisins sem álitsbeiðandi kalli ágreiningsefni.

Um fyrstu kröfu álitsbeiðanda segir að til aðalfundar þann 24. mars 2014 hafi verið boðað með bréfum 12. mars 2014. Fundarboð hafi verið sent á heimilisfang álitsbeiðanda. Í fundarboðinu sé greindur fundartími, fundarstaður og dagskrá. Mála hafi verið getið og meginefni tillagna. Það sé í samræmi við 59. gr. laga um fjöleignarhús. Eigendur þriggja eignarhluta af fjórum hafi mætt á fundinn þar sem kosin hafi verið ný stjórn, eða í þessu tilviki prókúruhafa, og tekin fyrir mál á dagskrá. Samþykktir húsfélagsins, svo sem um að halda fundi á kaffihúsum, geti ekki leitt til þess að húsfundur sé ógildur. Þá segir að ekki verði séð hvaða sjálfstæðu þýðingu það hafi að leysa úr gildi húsfundar þann 8. júlí 2013 enda sé ekki deilt um samþykktir þess fundar. Ólögmæti fundarins stafi að mati álitsbeiðanda af því að fundarstjóri hafi verið utanaðkomandi hæstaréttarlögmaður sem fyrrum eigandi annarrar hæðar hafi þekkt og leitað til. Hins vegar sé meiri hluta heimilt að samþykkja að nýta aðstoð utanaðkomandi fundarstjóra á grundvelli 4. mgr. 69. gr. laganna.

Um aðra kröfu álitsbeiðanda segir að leitað hafi verið til Húseigendafélagsins til að aðstoða við framkvæmd aðalfundar, sbr. 3. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús.

Um þriðju kröfu álitsbeiðanda segir að ákvörðun um greiðslu til Húseigendafélagsins hafi verið tekin af meirihluta eigenda enda hafi hún varðað daglegan rekstur og hagsmunagæslu vegna sameignarinnar, sbr. 1. mgr. 70. gr. laga um fjöleignarhús. Ekki hafi verið um að ræða ráðstöfun sem hafi gengið lengra en sú heimild, sbr. 3. mgr. sömu greinar. Greitt hafi verið úr rekstrarsjóði húsfélagsins og því ekki um að ræða að einstakir eigendur hafi átt kostnaðarhlutdeild í henni.

Um fjórðu kröfu álitsbeiðanda gera gagnaðilar engar athugasemdir.

Um fimmtu kröfu álitsbeiðanda segir að álitsbeiðandi hafi fengið tiltekinn málara til að sinna tilteknu verki á þaki hússins án vitundar annarra eigenda fasteignarinnar. Reikningur sem henni hafi borist sé stílaður á húsfélagið. Þegar álitsbeiðandi hafi fengið málarann til verksins hafði henni borist fundargerð aðalfundar 24. mars 2014 þar sem fram komi að samþykkt hefði verið að taka tilboði tiltekins fyrirtækis í þetta tiltekna verk og önnur verk. Álitsbeiðanda hafi því verið kunnugt um að húsfélagið hafi verið skuldbundið öðrum verktaka vegna þessa.

Um sjöttu kröfu álitsbeiðanda segir að ákvörðun um kaup á húsnúmeri hafi verið samþykkt samhljóða af ¾ hlutum eigenda hússins á fundi húsfélagsins 1. október 2013.

Um sjöundu kröfu álitsbeiðanda segir að það sé skýrt af hálfu gagnaðila að sjálfsagt sé að bæta álitsbeiðanda tjón vegna rakaskemmda á gólfdúk og gólflista. Ekki verði séð að krafa um að hún leggi fram gögn sem sýni fram á tjónið sé óhófleg eða ósanngjörn.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að ekki þurfi annað en að ganga framhjá húsinu og virða fyrir sér götuhlið þess til að sjá hve illa farnir gluggarnir á fyrstu og annarri hæð hússins séu og að þeir þarfnist bráðra viðgerða. Ýmsar ástæður gætu verið fyrir því að eigendur þeirra íbúða hafi ekki hafið viðgerðir. Þá segir að nú að þeirra mati allt tilbúið til að hefja megi viðgerðir. Einróma samþykkt á húsfundi þann 5. febrúar 2013 fyrir verkinu vegna glugga liggi klárlega fyrir. Úttektir hafi verið gerðar, þar af ein á gluggum árið 2011, sem sanni nauðsyn viðgerðanna. Gagnaðilar segi að tilboð frá tilteknu fyrirtæki hafi verið samþykkt á fundinum þann 8. júlí 2013 og að fundurinn hafi verið löglegur. Fyrst gagnaðilar telji að svo sé spyr gagnaðili hvers vegna í ósköpunum sé verktakinn ekki byrjaður á verkinu heilu ári síðar. Álitsbeiðandi telur ljóst að orsökin fyrir töfum á viðgerðum liggi hjá gagnaðilum.

Þá greinir álitsbeiðandi meðal annars frá fyrri búsetu eigenda annarrar hæðar sem ekki þykir ástæða til að rekja nánar hér. Einnig segir að álitsbeiðandi hafi yfirleitt þraukað á húsfundum og oft litið framhjá lögleysum, sem hafi átt sér stað á þeim, en ekki sé alltaf hægt að standa í að leiðrétta. Álitsbeiðandi láti jafnan vita fyrirfram ef hún komist ekki. Álitsbeiðandi hafi greitt hlutdeild sína í kostnaði við útgjöld, hvort heldur sem hún sé samþykk þeim eða mótfallin, sé löglega að staðið.

Álitsbeiðandi greinir frá því að hún hafi ekki persónulega leitað til Húseigendafélagsins. Húsfélagið sem slíkt hafi gengið í Húseigendafélagið árið 2012 að tilstuðlan annarra eigenda, án þátttöku álitsbeiðanda í þeirri ákvörðun. Gagnaðilar hafi beðið tiltekinn lögfræðing hjá félaginu um skýrslu og tillögur að málamiðlun í fyrrgreindu deilumáli frá 2011, en álitsbeiðandi hafi mótmælt því. Ekki hafi gagnaðilar verið ánægðir með niðurstöðu lögfræðingsins og virt hana að vettugi. Þess vegna hafi álitsbeiðandi þurft að stefna þeim. Í kringum árið 1985 hafi álitsbeiðandi orðið félagi í Húseigendafélaginu í eitt til tvö ár en hafi síðan gengið út úr því. Fullyrðing gagnaðila feli auk þess í sér vefengingu á óhlutdrægni þess.

Álitsbeiðandi segir vegna húsfundar þann 8. júlí 2013 að deilt sé um lögmæti umboðs og réttar eiganda þriðju hæðar til að taka við verkefnum fyrri eiganda, sem lögleg varamanneskja, án þess að það hafi verið á dagskrá fundar. Einnig sé deilt um lögmæti samþykktar á fundinum um að ráða tiltekið fyrirtæki til að framkvæma þegar samþykkta gluggaviðgerð og málun á húsinu. Álitsbeiðandi ítrekar að hún telur fundinn ógildan þar sem hann hafi ekki verið boðaður á réttu tímabili ársins. Mikil plága fyrir húsfélagið sé sú meinloka eiganda þriðju hæðar að halda megi framhaldaaðalfundi hvenær sem er og ekki ljúka aðalfundarstörfum fyrr en langt sé liðið fram á sumar.

Álitsbeiðandi segir að gagnaðilar vísi til 4. mgr. 69. gr. fjöleignarhúsalaga því til stuðnings að meirihluta hafi verið heimilt að ráða utanaðkomandi fundarstjóra. Gagnaðilar telji því að fyrrum eigandi hafi þá ein verið staðgengill stjórnar í húsfélaginu. Sama skilningi leggi þeir í það þegar einn aðili gegni öllum verkefnum húsfélagsins og telji að hann sé þá einráður. Árið 2013 hafi þó tveir verið kosnir til verkefna á fundinum þann 29. apríl 2013 en í fundargerð standi að ákveðið hafi verið að einn stjórnarmaður myndi sjá um verkefni húsfélagsins nema fundarboðun. Í því samhengi vísar álitsbeiðandi til 5. mgr. 68. gr. fjöleignarhúsalaga og til 70. gr. sömu laga um hlutverk húsfélags. Álitsbeiðandi telur að ekki sé um sambærileg hugtök að ræða, þ.e.a.s. stjórn annars vegar og verkefni húsfélags hins vegar. Álitsbeiðandi heldur fram að hefði fyrrum eigandi ætlað að ráða frænda sinn sem verktaka vegna fundarstjórnar á löglegan hátt þann 8. júlí 2013 hefði hún a.m.k. áður orðið að halda formlegan fund með hinum aðilanum með verkefni. Álitsbeiðandi telji raunar að fyrir fundinn þann 8. júlí 2013 hefði þurft að halda almennan húsfund með tillögu um fundarstjórnun á dagskrá í fundarboði. Sá fundur hefði jafngilt stjórnarfundi. Sömu rök gildi fyrir fundinn þann 24. mars 2014. Þá telur álitsbeiðandi að það hafi þýðingu fyrir aðila í fámennu húsfélagi, að ekki sé hægt fyrirvaralaust að skuldbinda þá til að axla stjórnunarkostnað, sérstaklega hafi hann verið óþarfur. Enn þýðingarmeira sé það ef ekkert fé sé til að standa straum af viðhaldi á húsinu eða jafnvel húsfélag í skuld. Álitsbeiðandi veltir því upp hvaða praktísku þýðingu það hafi t.d. fyrir húsfélagið að fá Húseigendafélagið sem verktaka vegna fundarins þann 24. mars 2014. Álitbeiðandi telji hana enga vera nema kostnaðinn. Álitsbeiðandi telur bagalegt að ekki sé gerður gleggri munur á fámennum húsfélögum og fjölmennum í fjöleignarhúsalögum. Það hafi þýðingu að losna við verktaka, sem dragi um of á langinn, að hefja brýnar viðgerðir, til að hægt sé að finna annan í staðinn.

Álitsbeiðandi telur að gagnaðila hafi ekki haft heimild til að notafæra sér 3. mgr. 69. gr. fjöleignarhúsalaga og vísar til fyrri texta. Álitsbeiðandi telur að ekki sé hægt að fella undir daglegan rekstur ráðningu verktaka. Ráðning Húseigendafélagsins hafi verið einstakur atburður, ekki daglegur.

Þá segir að gagnaðilar hafi fengið sendar fundargerðir og fundarboð vegna húsfunda þann 15. júlí 2013 og 28. ágúst 2013 og hafi vitað að álitsbeiðandi hafi samþykkt tiltekinn málara í verkið á þakinu. Gagnaðilar viti það alla vega núna. Sé fundurinn þann 24. mars 2014 ógildur séu samþykktir fundarins einnig ógildar og ekki skuldbindandi fyrir húsfélagið. Einnig segir að það sé rangt að ekki liggi fyrir gögn um tjónið á gólfdúkum. Gögnin sem gagnaðilar krefjist sé kvittanir frá verktökum og efnissölum, sem sýni að gólfdúkurinn hafi í raun verið endurnýjaður. Álitsbeiðandi geri hins vegar þá kröfu að gagnaðilar greiði sér skaðabætur samkvæmt verðáætlunum. Gögnin sem álitsbeiðandi vísi til séu meðal annars fylgiblað með úttekt tiltekins einstaklings um að tjónið sé til staðar. Einnig vísi hún til kostnaðaráætlana frá tilteknum einstaklingi og fyrirtæki, sem álitsbeiðandi byggi kröfu sína á ásamt fleiru. Fram kemur að gerð hafi verið skaðabótakrafa vegna fyrra tjónsins á gólfdúkum með dómsmáli á árinu 2012 en í gögnum málsins sem húsfélaginu hafi verið afhent fylgi sundurliðað verðmat frá tilteknum arkitekt. Þá segir að framreiknuð bótakrafa í dag myndi hljóða upp á ca. 185.000-200.000 kr. en þá sé reiknað með listum og flutningskostnaði sem hafi vantað í matið. Ekki snúist krafan í álitsbeiðninni þó um skaðabótaupphæð heldur um hvort gagnaðilum beri að greiða álitsbeiðanda skaðabætur eða hvort álitsbeiðanda sé skylt að endurnýja gólfið með sama efni til að fá tjónið bætt og hvort álitsbeiðandi eigi rétt á að húsfélagið bæti tjónið.

Í athugasemdum gagnaðila segir að vegna athugasemda álitsbeiðanda skuli tekið fram að á húsfundi þann 8. júlí 2013 hafi verið samþykkt að ganga að tilboði tiltekins smiðs í viðgerðir og málningu á gluggum. Smiðurinn hafi þó ekki komist í að vinna verkið það sumar vegna anna í öðrum verkum. Á aðalfundi þann 24. mars 2014 hafi verið samþykkt nýtt tilboð frá smiðnum í verkið sem upphefði gildi fyrri samþykktar. Þá hafi á fundinum þann 8. júlí 2013 verið samþykkt að fá tiltekinn einstakling til að ástandsskoða þakið. Sú ástandsskoðun hafi farið fram og hafi verið greidd af húsfélagi svo þýðingarlaust virðist að fella þá ákvörðun úr gildi. Aðrar ákvarðanir hafi ekki verið teknar á fundinum.

Vegna yfirlýsingar álitsbeiðanda um fálæti gagnaðila gagnvart viðhaldi á húsinu sé bent á fundargerðir húsfélagsins síðustu tvö ár þar sem gluggaviðgerðir, þakviðgerðir og nú síðast viðgerð á gafli hafi verið til umræðu. Húsfélagið hafi þó haldið að sér höndum í viðhaldsverkefnum á meðan málaferli álitsbeiðanda gegn húsfélaginu hafi staðið yfir. Þeim málaferlum hafi lokið með dómsátt í mars 2013 og í júlí hafi verið samþykkt tilboð í gluggaviðgerðir og að gerð yrði ástandsskoðun á þakinu eins og fyrr greinir.

Gagnaðilar greina frá því að á að aðalfundinum þann 24. mars 2014 hafi verið samþykkt að ganga að tilboði tiltekins smiðs vegna gluggaviðgerða og tilboði annars smiðs vegna viðgerða á þaki og gafli. Að kröfu álitsbeiðanda hafi verksamningar við þessa tvo verktaka verið lagðir fyrir húsfund sem hafi verið haldinn þann 10. júní 2014 og samþykktir. Álitsbeiðandi hafi mætt á þann fund og krafist þess að hætt yrði við halda hann en hafi fengið í hendur og ljósritað verksamninga við iðnaðarmennina tvo.

Um bráða þörf á viðgerðir á þaki er vísað til mats smiðs á ástandi þaksins frá haustinu 2013. Þar komi fram að hvergi sé gat á þakinu nema meðfram röri sem sett hafi verið til loftunar. Álitsbeiðandi muni hafa látið setja það rör án samráðs við aðra eigendur hússins. Álitsbeiðandi hafi sjálf annast bráðaviðgerð á þaki hússins síðastliðið haust og fram komi í máli hennar að vel hafi tekist til. Álitsbeiðandi hafi lagt fram reikninga vegna efniskostnaðar sem húsfélagið hafi greitt. Ekkert hafi því kallað á að hún réðist í frekari framkvæmdir á þakinu í maí síðastliðinn, án samráðs við aðra íbúa og eftir að gengið hafði verið að tilboði annars iðnaðarmanns í verkið.

 

III. Forsendur

Samkvæmt 1. mgr. 67. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er ekki þörf á sérstakri stjórn þegar um er að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin færi annars með samkvæmt lögunum. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar er heimilt að fela einum eiganda að einhverju leyti eða öllu verkefni stjórnar og skal þá beita ákvæðum laganna um stjórn eftir því sem við á um hann. Í athugasemdum við 67. gr. frumvarps þess sem varð að lögum nr. 26/1994 er vísað til 15. liðar almennra athugasemda við lagafrumvarpið þar sem segir meðal annars: „Þá fara eigendur saman með stjórnunarmálefni, en einnig má fela einum eiganda að fara með verkefni stjórnar í slíkum húsum. Er hér slakað á formfestu núgildandi löggjafar sem er óraunhæf í minni húsum. Er óþarfi að íþyngja mönnum meira í því efni en nauðsynlegt er og það er fráleitt nauðsynlegt að hafa þunglamalegt stjórnkerfi í litlum húsum.“ Í máli þessu er um að ræða hús með fjórum eignarhlutum og því ekki þörf á sérstakri stjórn.

Álitsbeiðandi telur fund húsfélagsins þann 8. júlí 2013 ólögmætan á þeim forsendum að samkvæmt fundarboði hafi fundurinn verið nefndur framhaldsaðalfundur og að utanaðkomandi aðili hafi verið fenginn til að annast fundarstjórn. Í 3. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús segir að hafi eigandi sótt fund þrátt fyrir ófullnægjandi boðun þá getur hann ekki borið fyrir sig ágalla á fundarboðun og eru þá ákvarðanir hans bindandi fyrir hann. Ljóst er samkvæmt fundargerð að álitsbeiðandi mætti á fundinn. Þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd það engu breyta hvað fundurinn hafi verið nefndur í fundarboði. Þá verður ráðið af gögnum málsins að þáverandi eigandi hafi fengið kunningja sinn til að mæta á fundinn í þeim tilgangi að annast fundarstjórn. Kærunefnd telur að þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. 64. gr. um fjöleignarhús um að húsfundi skuli stjórnað af formanni húsfélags eða öðrum úr hópi félagsmanni geti húsfundur engu að síður tekið ákvörðun um utanaðkomandi fundarstjórn og að þörf sé þá fyrir samþykki einfalds meiri hluta eigenda miðað við hlutfallstölur, sbr. D-liður 1. mgr. 41. gr. laganna. Ljóst er af fundarboði að tillögu um utanaðkomandi fundarstjóra var ekki getið. Samkvæmt 3. mgr. 62. gr. laga um fjöleignarhús getur húsfundur eða aðalfundur þó samþykkt afbrigði og tekið mál til umfjöllunar og atkvæðagreiðslu þótt þeirra hafi ekki verið getið í fundarboði séu allir félagsmenn mættir á fundinn. Allir eigendur voru mættir í upphafi fundar þegar kosið var um tillögu um utanaðkomandi fundarstjórn og var hún samþykkt með atkvæði þriggja eigenda en atkvæði álitsbeiðanda var á móti. Með hliðsjón af framangreindu hafnar kærunefnd kröfu álitsbeiðanda um viðurkenningu á ólögmæti fundarins á þeim forsendum sem hún krefur.

Álitsbeiðandi telur aðalfund húsfélagsins þann 24. mars 2014 ólögmætan á þeirri forsendu að einn gagnaðila hafi tekið ákvörðun um að nýta þjónustu Húseigendafélagsins við aðalfundinn þar sem starfsmenn félagsins önnuðust fundarstjórn og ritun fundargerðar. Álitsbeiðandi telur að boða hefði átt til almenns húsfundar til samþykkis á slíkri fundartilhögun fyrirfram. Þá telur álitsbeiðandi að sá gagnaðili sem leitaði til Húseigendafélagsins hafi gert það í heimildarleysi þar sem honum hafi ekki verið falið lögum samkvæmt að fara með verkefni stjónar. Einnig vísar hún til þess að á húsfundi þann 5. febrúar 2013 hafi verið samþykkt að húsfundir myndu eftirleiðis haldnir á hentugu kaffihúsi.

Verður fyrst vikið að því álitaefni hvort einum gagnaðila, þ.e. eiganda þriðju hæðar, hafi réttilega verið falið að fara með verkefni stjórnar. Eins og greinir hér að framan er skylt að kjósa stjórn þegar um er að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða fleiri en séu eignarhlutir færri er heimilt að fela einum eiganda að annast verkefni stjórnar, sbr. 2. mgr. 67. gr. laga um fjöleignarhús. Ekki er nánar kveðið á um í lögunum hvernig standa skuli að slíku vali og telur kærunefnd því að ákvörðun þar um skuli tekin á húsfundi með hliðsjón af D-lið 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús þannig að þörf sé fyrir samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi. Af gögnum málsins verður ráðið að fyrrum eigandi annarrar hæðar hafi farið með verkefni stjórnar fram að fundi húsfélagsins þann 8. júlí 2013. Í lok þess fundar upplýsti hann um að hann hefði selt íbúð sína og óskaði eftir því að einhver annar myndi taka að sér að annast verkefni stjórnar. Á þeim fundi var samþykkt samhljóða að eigandi þriðju hæðar myndi taka við hlutverkinu en álitsbeiðandi hafði áður en til þeirrar atkvæðagreiðslu kom vikið af fundi. Í fundarboði fyrir húsfund þann 1. október 2013 segir að fyrsti dagskrárliður feli í sér afhendingu gagna húsfélagsins og undirritun tilkynningar til banka um nýjan prókúruhafa fyrir húsfélagið í stað fyrri eiganda. Á húsfundinum var samþykki gagnaðila um nýjan prókúruhafa staðfest en álitsbeiðandi mætti ekki á fundinn. Kærunefnd telur að orða hefði mátt skýrar í fundarboðinu að áætlað hefði verið að staðfesta fyrra samþykki um nýjan eiganda til að fara með verkefni stjórnar en þrátt fyrir það telur kærunefnd að augljóst samþykki meirihluta hafi legið fyrir því að eigandi þriðju hæðar hefði verið falið að fara með verkefni stjórnar. Þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd að eiganda þriðju hæðar hafi verið heimilt að fara með verkefni stjórnar á þeim tíma sem boðað var til aðalfundar þann 24. mars 2014. 

Álitsbeiðandi telur að ólögmætt hafi verið að halda aðalfund þann 24. mars 2014 hjá Húseigendafélaginu. Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús skulu sameiginlegar ákvarðanir teknar á húsfundi en þó getur stjórn húsfélags tekið vissar ákvarðanir í umboði eigenda sem bindandi eru fyrir þá, sbr. 69. og 70. gr. laganna. Samkvæmt 3. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús er stjórninni heimilt að ráða framkvæmdastjóra eða annan starfsmann sér til aðstoðar við daglegan rekstur. Sé það gert gefur stjórnin starfsmanni fyrirmæli, ákveður laun hans og önnur kjör og hefur eftirlit með því að hann uppfylli starfsskyldur sínar. Samkvæmt 4. mgr. sömu greinar er stjórninni einnig heimilt með sama hætti að fela sjálfstæðum verktaka, til dæmis húsfélagaþjónustu, að annast tiltekin verkefni. Að mati kærunefndar geta fundarstjórn og ritun fundargerða verið verkefni sem stjórn húsfélags er heimilt að framselja til húsfélagaþjónustu. Í máli þessu er um að ræða lítið húsfélag með engri stjórn en einum eiganda hefur verið falið verkefni stjórnar. Kærunefnd telur að öllu jöfnu ætti að vera óþarft að leita utanaðkomandi aðstoðar við fundarhöld í svo litlum húsfélögum. Í máli þessu virðist hins vegar hátta svo til að fundarhöld og ákvarðanataka um viðhald sameignar hafa reynst erfið. Gögn málsins bera með sér verulega samskiptaörðugleika og ósætti á milli aðila sem virðist gera samvinnu þeirra á milli ómögulega. Augljóst er af gögnum málsins að óskað hafi verið aðstoðar Húseigendafélagsins vegna framangreindra aðstæðna innan húsfélagsins. Allir eigendur voru boðaðir til undirbúningsfundar fyrir aðalfundinn en álitsbeiðandi mætti ekki á þann fund. Þá er ljóst að gagnaðilar voru sammála um að fara þessa leið og því augljóst meiri hluta samþykki fyrir því. Á aðalfundinum var hlutverk starfsmanna Húseigendafélagsins eingöngu bundið við fundarstjórn og ritun fundargerðar en ákvarðanataka var á höndum félagsmanna. Að framangreindu virtu er það álit kærunefndar að eiganda þriðju hæðar hafi verið heimilt að óska eftir þjónustu Húseigendafélagsins við aðalfundinn þann 24. mars 2014, sbr. 4. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús. Kröfu álitsbeiðanda um viðurkenningu á ólögmæti aðalfundarins á þeim forsendum sem hún krefur er því hafnað.

Álitsbeiðandi hefur farið fram á að viðurkennt verði að ákvarðanataka á aðalfundinum þann 24. mars 2014 um greiðslu til Húseigendafélagsins og fyrirframgreiðslu í hússjóð sé ólögmæt. Í fundarboði var samkvæmt dagskrárlið sjö lögð fram tillaga um að húsfélagið myndi greiða kostnað við fundarþjónustu. Gagnaðilar samþykktu tillöguna samhljóða. Í níunda dagskrárlið fundarboðsins var lögð fram tillaga um framkvæmdasjóð, annars vegar ákvörðun um sérstakar greiðslur vegna framkvæmda samkvæmt ákvörðun í dagskrárlið sex ef við ætti, og hins vegar ákvörðun um mánaðarlegar greiðslur. Í fundargerð segir síðan að samtals hefðu verið samþykktar framkvæmdir upp á 1.247.815 kr. á fundinum og var samþykkt að sú fjárhæð yrði innheimt á gjalddaga 1. júní 2014 og eindaga 1. júlí 2014. Gagnaðilar samþykktu tillöguna samhljóða. Að mati kærunefndar voru tillögurnar nægilega skýrar í fundarboði en ljóst er að ekki var unnt að tilgreina tiltekna fjárhæð þar sem hún réðist af atkvæðagreiðslu um þau tilboð sem voru meðfylgjandi fundarboðinu. Í 1. mgr. 42. gr. laga um fjöleignarhús er að finna ákvæði um kröfur um fundarsókn og getur húsfundur tekið ákvarðanir skv. C-, D- og E-liðum 41. gr. án tillits til fundarsóknar og þörf er fyrir helmings fundarsókn samkvæmt 2. mgr. sömu greinar vegna ákvarðana skv. B-lið. Kærunefnd telur að hvorug ákvarðananna þarfnist samþykki allra skv. A-lið 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús. Með hliðsjón af því að þrír eignarhlutar af fjórum eða samtals 75,22% eignarhluta voru mættir á fundinn telur kærunefnd því ljóst að fundarsókn var nægileg til að taka framangreindar ákvarðanir. Að því virtu telur kærunefnd að þær hafi verið lögmætar og að álitsbeiðandi beri skyldu til að taka þátt í kostnaði vegna þeirra, sbr. 47. gr. laga um fjöleignarhús, enda um sameiginlegan kostnað að ræða.

Vegna þess sem fram kemur í álitsbeiðni telur kærunefnd rétt að taka fram að það fellur utan við valdsvið nefndarinnar að leggja mat á lögmæti tilboða í framkvæmdir hússins.

Álitsbeiðandi telur að gagnaðilum beri að greiða hlutdeild í reikningi málara vegna vinnu hans á þaki hússins og reikningi vegna úttektar á því verki. Álitsbeiðandi vísar til þess að framkvæmdin hafi verið samþykkt á húsfundi þann 15. júlí 2013. Á aðalfundi húsfélagsins þann 24. mars 2014 var hins vegar samþykkt tillaga um viðgerðir og málun á þaki hússins sem skyldi unnin af öðrum verktaka en þeim sem vann framangreint verk. Í fundarboði fyrir aðalfundinn var tilgreind eftirfarandi tillaga um þakviðgerðir: „Ákvörðun um þakviðgerðir og málun. Lagt verður fram tilboð […] í viðgerðir og málun á þaki og múrviðgerðir og málun á útveggjum. Tilboð fylgir fundarboðinu. Eigendum er velkomið að afla fleiri tilboða og leggja þau fram á fundinum.“ Samþykkt var samhljóða að ganga að tilboðinu í verkið. Burtséð frá lögmæti húsfundar þann 15. júlí 2013 er það álit kærunefndar að fyrri ákvarðanir um þakviðgerðir hússins hafi verið felldar úr gildi með nýrri ákvörðun þar um á aðalfundinum þann 24. mars 2014. Álitsbeiðandi fékk fundargerðina senda í pósti og mátti því vera kunnugt um þá ákvarðanatöku sem þar fór fram. Málarinn vann verkið á þaki hússins í maí 2014, þ.e. eftir nefndan aðalfund. Þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd að hvorki hafi legið fyrir gild ákvörðun um þá þakviðgerð né fyrir úttekt á þeirri framkvæmd. Að því virtu fellst kærunefnd ekki á að gagnaðilum beri að greiða kostnað vegna þessa.

Álitsbeiðandi telur að henni beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna númeraplötu utan á húsið þar sem tekin hafi verið ákvörðun þar um án þess að tillögu þess efnis hafi verið getið í fundarboði. Með fundarboði þann 26. september 2013 var boðað til húsfundar sem fór fram þann 1. október 2013. Í fundarboði var dagskrá fundarins tilgreind en ekki lögð fram tillaga þess efnis að númeraplata yrði fenginn utan á húsið. Á fundinum var það þó samþykkt samhljóða af gagnaðilum undir dagskrárliðnum „önnur mál“ en álitsbeiðandi mætti ekki á fundinn. Í 5. mgr. 40. gr. laganna segir að ef um óverulegan galla á fundarboði eða fundi að öðru leyti er að ræða þá er eiganda ekki rétt að neita greiðsluþátttöku ef augljóst er að vera hans á fundi, málflutningur og atkvæðagreiðsla gegn framkvæmd hefði engu breytt um niðurstöðuna og ákvörðunina, svo sem ef yfirgnæfandi meiri hluti eigenda hefur verið á fundinum og greitt atkvæði með. Kærunefnd telur með hliðsjón af því að um smávægilega ákvörðun hafi verið að ræða og vera álitsbeiðanda á fundinum hefði engu breytt um hana þar sem allir aðrir eigendur voru á fundinum og greiddu atkvæði með tillögunni hafi hún verið lögmæt. Það er því álit kærunefndar að álitsbeiðandi hafi ekki heimild til að neita greiðsluþátttöku vegna húsnúmeraspjaldsins.

Álitsbeiðandi fer fram á að viðurkennt verði að húsfélaginu beri að greiða sér skaðabætur vegna tjóns sem varð á gólfdúki og gólflista vegna leka frá þaki. Gagnaðilar hafa fallist á þessa beiðni álitsbeiðanda. Ágreiningur um þetta atriði snýr að því að gagnaðilar hafa krafist þess að álitsbeiðandi leggi fram greiðslukvittanir fyrir dúklagningunni og efniskostnaði en álitsbeiðandi telur nægilegt að leggja fram kostnaðaráætlun. Samkvæmt 52. gr. laga um fjöleignarhús er húsfélag ábyrgt gagnvart öðrum eigendum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra en gagnaðilar hafa viðurkennt skaðabótaskyldu gagnvart álitsbeiðanda. Að mati kærunefndar hvílir það á álitsbeiðanda að sýna fram á fjártjón sitt, t.d. með greiðslukvittunum, en kærunefnd telur að kostnaðaráætlun sé ekki nægileg til staðfestingar á tjónsfjárhæðinni. Í ljósi framangreinds er kröfu álitsbeiðanda um greiðsluþátttöku sameigenda vísað frá kærunefnd enda er hún óumdeild á grundvelli löglegra reikninga.

Álitsbeiðandi telur húsfund þann 10. júní 2014 vera ólögmætan þar sem hún telur aðalfundinn þann 24. mars 2014 ólögmætan og því hafi eigandi annarrar hæðar ekki haft heimild til fundarboðunar. Að virtri framangreindri niðurstöðu kærunefndar um lögmæti aðalfundarins telur kærunefnd ekki unnt að fallast á þessa kröfu álitsbeiðanda á þeirri forsendu sem hún krefur.

Að lokum krefst álitsbeiðandi þess að viðurkennt verði að ráðinn skuli löggildur endurskoðandi til þess að fara yfir reikningshald og útbúa efnahagsreikning. Samkvæmt 2. tölul. E-liðar 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús getur minni hluti eigenda, sem þó er a.m.k. ¼ hluti annað hvort miðað við fjölda eða eignarhluta, krafist þess að endurskoðandi húsfélags sé löggildur endurskoðandi, sbr. 73. gr. laganna. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar segir að komi fram kröfur um ofangreint frá tilskildum fjölda eigenda þá sé húsfélaginu, öðrum eigendum og stjórn þess skylt að verða við þeim og framfylgja. Álitsbeiðandi er einn eigandi af fjórum og hefur farið fram á að endurskoðandi húsfélagsins sé löggildur. Í ljósi 2. tölul. 1. mgr. 41. gr. laganna, sbr. einnig 2. mgr. 73. gr. laganna, er það því álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda þar um.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fundir húsfélagsins þann 8. júlí 2013, 24. mars 2014 og 10. júní 2014 séu lögmætir.

Það er álit kærunefndar að heimilt hafi verið að ráða húsfélagaþjónustu til að aðstoðar við aðalfundinn þann 24. mars 2014.

Það er álit kærunefndar að ákvörðun um greiðslu til húsfélagaþjónustunnar á aðalfundinum þann 24. mars 2014 sé lögmæt.

Það er álit kærunefndar að ákvörðun um fyrirframgreiðslu í hússjóð sé lögmæt.

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum beri ekki taka þátt í kostnaði vegna þakviðgerðar og úttektar á því verki sem fór fram í maí 2014.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að greiða hlutdeild í kostnaði vegna húsnúmeraspjalds.

Kröfu álitsbeiðanda um skaðabætur vegna tjóns á gólfdúk og gólflista er vísað frá. 

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda um löggildan endurskoðanda.

 

Reykjavík, 22. september 2014

Auður Björg Jónsdóttir    

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira