Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 57/2014

Lækkun leigu vegna framkvæmda. Bætur.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 57/2014

 

Lækkun leigu vegna framkvæmda. Bætur.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 17. nóvember 2014, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 28. nóvember 2014, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 19. janúar 2015.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni                                                       

Með leigusamningi, dags. 30. janúar 2014, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Um er að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. mars 2014 til 28. febrúar 2016. Ágreiningur er um lækkun leigugreiðslna vegna framkvæmda og bætur vegna kostnaðar, vinnutaps og óþæginda.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að lækka húsaleigu um helming á meðan framkvæmdum stendur og greiða álitsbeiðanda bætur vegna kostnaðar, vinnutaps og óþæginda, sbr. 21. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Í álitsbeiðni kemur fram álitsbeiðandi hafi fengið afhenta lykla að íbúðinni þann 13. febrúar 2014 og flutt inn skömmu síðar. Þá hafi staðið yfir þrif á sameign og byrjað hafi verið að tyrfa utandyra. Því hafi ekkert bent til þess að þær framkvæmdir væru í undirbúningi sem hafi síðan hafist 12. mars. Strax hafi komið í ljós ágallar á gólfefnum hins leigða sem umboðsmanni gagnaðila hafi verið gerð grein fyrir með tölvupósti þann 21. febrúar.

Þann 12. mars hafi framkvæmdir hafist við að brjóta klöpp með höggbor auk ýmissa annarra framkvæmda í og við fasteignina sem hafi valdið álitsbeiðanda miklum óþægindum. Vinna með höggbor hafi verið linnulítið frá 12. mars og meðal annars valdið því að álitsbeiðandi hafi þurft að hafna vinnu sem næturvörður, sem hann hafi starfað tilfallandi við um nokkra hríð, og því orðið af tekjum þar sem ekki sé svefnfriður á daginn vegna hávaða frá þessari framkvæmd og öðrum. Jafnframt hafi aðrar framkvæmdir valdið miklu ónæði og óþrifum í sameign svo sem sjá megi af ítrekuðum umkvörtunum álitsbeiðanda þar um.

Þann 12. mars hafi álitsbeiðandi upplýst umboðsmann gagnaðila um óánægju sína vegna framkvæmdanna sem hafi hafist þann dag. Einnig hafi hann kvartað beint til gagnaðila þann 14. apríl. Álitsbeiðanda hafi verið bent á að hafa samband við stjórn húsfélagsins með kvartanir sínar sem hann hafi gert og ítrekað fylgt þeim eftir. Þetta megi meðal annars sjá af tölvupóstsamskiptum álitsbeiðanda og formanns húsfélagsins þar sem komi fram af hálfu formanns að vandi íbúa sé sá að þeir búi á byggingarsvæði og því fylgi óneitanlega óþægindi. Álitsbeiðandi fellst ekki á að hafa gengist undir það eða það hafi verið ætlan hans að taka á leigu íbúð á byggingarsvæði þar sem yrði um að ræða viðvarandi óþægindi og óþrif með tilheyrandi röskun á högum hans. Ítrekað hafi verið kvartað undan þessu og úrbótum ávallt lofað en álitsbeiðandi telur ástandið hafa verið og sé enn langt í frá í samræmi við það sem eðlilegt geti talist. Þá segir að gagnaðili hafi hafnað sáttatillögu álitsbeiðanda í málinu.

Álitsbeiðandi byggi kröfur sínar einnig á því að gagnaðili hafi leynt hann þeirri staðreynd að framkvæmdir vegna fasteignar við hlið hússins myndu hefjast skömmu eftir undirritun leigusamnings. Álitsbeiðandi hafi ekki verið upplýstur um þá staðreynd og umræddar framkvæmdir orðið honum til tjóns enda hafi gríðarlegt ónæði hlotist af því að hafa höggbor í samfelldri notkun fyrir utan fasteignina. Álitsbeiðandi hafi talið sig vera leigja eins konar „lúxusfasteign“ þar sem friður og ró myndi ríkja enda tjáð að eignin væri sérstaklega einangruð fyrir utanaðkomandi hljóðum. Annað hafi komið á daginn og eignin undirlögð af iðnaðarmönnum og stórvirkum vinnuvélum frá því í mars. Hvorki sé því hægt að líta svo á að eignin hafi verið né sé í því ástandi sem almennt myndi vera talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun hennar, sér í lagi þar sem gagnaðili hafi hvorki upplýst álitsbeiðanda um fyrirhugaðar framkvæmdir né það ónæði sem myndi hljótast af þeim. Gagnaðila hafi þó borið að upplýsa um þessi atriði samkvæmt III. kafla húsaleigulaga, nr. 36/1994, sbr. einnig 3. og 6. tölul. 60. gr. laganna. Með vísan til framangreinds og álits kærunefndar í máli nr. 22/2010 telur álitsbeiðandi að fallast beri á kröfur hans.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann hafni öllum kröfum og málsástæðum álitsbeiðanda. Ekki verði séð að nokkur grundvöllur sé fyrir kröfum álitsbeiðanda um 50% afslátt af leiguverði auk greiðslu ýmiss kostnaðar sem fyrst sé fram sett fyrir kærunefnd. Gagnaðili vísar um það til bréfs, dags. 19. júní 2014, og þeirrar staðreyndar að ekkert mat byggingarfulltrúa á réttmæti slíkrar lækkunar liggi fyrir í málinu líkt og áskilið sé í 4. mgr. 17. gr. húsaleigulaga, sbr. 2. mgr. 21. gr. sömu laga. Þegar af þeim sökum verði ekki séð að nokkur grundvöllur sé fyrir kröfum álitsbeiðanda í málinu enda geti kærunefnd ekki tekið til umfjöllunar slíka kröfu án þess að áður sé leitað álits byggingarfulltrúa á réttmæti hennar, sbr. 4. mgr. 17. gr. húsaleigulaga, sbr. 2. mgr. 21. gr. sömu laga.

 

III. Forsendur

Í máli þessu gerir álitsbeiðandi kröfu um afslátt af leiguverði og bætur vegna kostnaðar, vinnutaps og óþæginda á grundvelli 21. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Álitsbeiðandi greinir frá miklu ónæði vegna framkvæmda við nærliggjandi hús. Í 2. mgr. 21. gr. laganna segir að leiði viðgerðar- eða viðhaldsvinna á vegum leigusala til verulega skertra afnota eða afnotamissis að mati byggingarfulltrúa skal leigusali bæta leigjanda það með hlutfallslegum afslætti af leigugjaldi eða á annan þann hátt er aðilar koma sér saman um. Í ákvæðinu er þannig gert ráð fyrir að byggingarfulltrúi leggi mat á hvort um verulega skert afnot eða afnotamissi sé að ræða en ljóst er af gögnum málsins að slíkt mat liggur ekki fyrir. Þar að auki fær kærunefnd ekki ráðið að um sé að ræða viðgerðar- eða viðhaldsvinnu á vegum leigusala en í álitsbeiðni kemur fram að um sé að ræða framkvæmdir í næsta húsi. Að framangreindu virtu telur kærunefnd lagaskilyrði fyrir afslætti af leiguverði eða öðrum bótum ekki uppfyllt í máli þessu. Kröfu álitsbeiðanda þar um er því hafnað.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi eigi ekki rétt á afslætti af leiguverði eða bótum á grundvelli 21. gr. húsaleigulaga.

 

Reykjavík, 19. janúar 2015

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira