Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 26/2015

Kostnaðarskipting: Gluggar

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

 í máli nr. 26/2015

 

Kostnaðarskipting: Gluggar

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 28. ágúst 2015, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 27. júlí 2015, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 13. ágúst 2015, og athugasemdir gagnaðila, dags. 21. ágúst 2015, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 2. nóvember 2015.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið að D, alls 22 eignarhluta. Álitsbeiðandi er A og gagnaðilar eru eigendur einnar íbúðar. Ágreiningur er um hvernig skipta eigi kostnaði vegna glerskipta í íbúð gagnaðila.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að kostnaður vegna skipta á gluggalistum í íbúð gagnaðila greiðist af gagnaðilum.    

Í álitsbeiðni kemur fram að upphaf málsins megi rekja til aðalfundar húsfélagsins þann 19. maí 2014 þar sem gagnaðilar hafi greint frá því að þau hefðu áhuga á að skipta um gler áður en húsið yrði málað um sumarið. Ekki hafi verið rætt um kostnað við glerskipti á fundinum

Um sumarið hafi húsið verið málað og þar með allir gluggalistar sem hafi verið taldir í góðu ásigkomulagi. Síða sumars 2014 hafi verið skipt um gler í íbúð gagnaðila og eitt gler í íbúð 2012. Þegar reikningur fyrir vinnu við glerskiptin hafi borist gagnaðilum hafi þau sett sig í samband við formann húsfélagsins og gert kröfu um að húsfélagið greiddi vinnulyftu, vinnu við glerskipti og glerlistana. Kröfunni hafi verið hafnað eftir ítarlega skoðun á málinu. Á aðalfundi húsfélagsins þann 12. maí hafi gagnaðilar látið bóka að þau óskuðu eftir því að húsfélagið færi að lögum við kostnaðarþátttöku ella myndu þau leita réttar síns.

Gler í séreign sé séreign hvers eiganda samkvæmt 5. tl. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Það sem sé utan við glerið, svo sem glerlistar, sé hins vegar sameign.

Óskað sé eftir áliti kærunefndarinnar á því hvort húsfélaginu hafi borið að greiða fyrir glerlista í íbúð gagnaðila þar sem ljóst sé að þeir hafi verið í góðu ásigkomulagi fyrir glerskiptin en orðið ónýtir við að fjarlægja þá við glerskiptin.

Í greinargerð gagnaðila segir að á aðalfundi húsfélagsins þann 19. maí 2014 hafi verið rætt um viðgerðir og málningu á húsinu að utan sem húsfélagið hafi viljað ráðast í um sumarið. Samþykkt var að taka tilboði í verkið með þeim fyrirvara að húsið yrði ekki málað fyrr en skipt hefði verið um gler hjá þeim íbúum sem þess hafi óskað. Á aðalfundinum hafi eigendur íbúðar nr. 201 og gagnaðilar látið í ljós áhuga á að láta skipta um gler í íbúðum sínum. Húsið sé 30 ára gamalt og gler og gluggaumbúnaður hafi verið farinn að gefa sig. Í íbúð gagnaðila hafi verið komin mikil móða milli glerja og ljóst að viðgerða væri þörf. Áður en til glerskipta hefði komið hafi húsið hins vegar verið málað og þar með taldir gluggalistar í íbúð gagnaðila. Þessi framkvæmd hafi verið í ósamræmi við þá ákvörðun sem hafi verið tekin á aðalfundi húsfélagsins. Nokkru síðar hafi húsvörðurinn komið með iðnaðarmenn á vegum húsfélagsins sem hafi alfarið annast glerskiptin í íbúð gagnaðila. Ekki þurfi að efast um að gluggalistarnir hafi litið út sem nýir, enda hafi þeir verið nýmálaðir. Hins vegar hafi komið í ljós, þegar vinna við glerskiptin hafi hafist, að svo væri alls ekki enda hafi iðnaðarmennirnir ákveðið að skipta um lista um leið og skipt hafi verið um glerið.

Ágreiningur málsins snúist um hvort þörf hafi verið á að skipta um gluggalista í íbúð gagnaðila eða ekki. Gagnaðilar telji ljóst að svo hafi verið og fari fram á að húsfélagið greiði kostnað vegna þessa, sbr. 3. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, en þar segi að allur ytri gluggaumbúnaður, bæði í séreignarhlutanum og sameign, teljist vera sameign. Húsfélagið telji hins vegar að ekki hafi verið þörf á því að skipta um gluggalistana og hafni því að taka þátt í kostnaði sem af þessu hafi leitt.

Krafa gagnaðila sé ekki óeðlileg eða umfram aðra íbúa hússins. Vorið 2013 hafi eigendur íbúðar nr. 502 látið skipta um gler og gluggaumbúnað í íbúð sinni. Húsfélagið hafi greitt að fullu bæði efni og vinnu vegna viðgerðar á gleri og gluggaumbúnaði í þeirri íbúð. Eigendurnir hafi einungis borgað glerið sjálft. Helsti munurinn á viðgerðum á gleri og gluggaumbúnaði  í íbúðunum tveimur sé sá að í tilviki íbúðar nr. 502 hafi verið hægt að vinna verkið á svölum viðkomandi íbúðar. Það hafi hins vegar ekki verið hægt í íbúð nr. 403 og því hafi þurft að leigja lyftubúnað til verksins.

Húsfélagið hafi enn sem komið er ekki mótað sér neina stefnu á aðalfundi félagsins varðandi það hvernig kostnaðarskiptingu skuli hagað í málum sem þessum. Á meðan svo sé teljist vinnubrögð félagsins, vegna viðgerðar í íbúð nr. 502, fordæmisgefandi fyrir allar sambærilegar viðgerðir hjá öðrum íbúðareigendum í húsinu, enda beri stjórn félagsins að gæta fyllsta jafnræðis í málum sem þessum. Ljóst sé að stjórn húsfélagsins meðhöndli þessi tvö sambærilegu mál með gjörólíkum hætti. Af gögnum málsins verði ekki séð að húsfélagið hafi haldið því fram að það hefði mátt tylla tæplega 30 ára gömlum gluggalistunum upp að nýju. Af gögnum málsins verði ekki heldur séð að húsfélagið hafi haldið því fram gagnvart eigendum íbúðar nr. 502, að gluggalistar íbúðarinnar hafi verið í góðu ásigkomulagi fyrir glerskiptin en eyðilagst vegna vinnu við þau, eins og haldið sé fram í máli þessu. Þvert á móti sé ljóst að húsfélagið hafi greitt eigendum íbúðarinnar allan umbeðinn kostnað umbúðalaust og þar með viðurkennt að félaginu beri að greiða efni og vinnu við gluggalista eins og þá sem um ræði hér.

Formaður stjórnar húsfélagsins hafi látið þau ummæli falla í votta viðurvist á aðalfundi þann 12. maí 2015 að stjórn félagsins hefði orðið á mistök þegar hún hefði greitt eigendum íbúðar nr. 502 kostnað vegna umræddrar viðgerðar. Telji stjórn húsfélagsins hins vegar að svo sé, er augljóst að hún leiðrétti ekki mistök sín með því að láta þau bitna á þriðja aðila, í þessu tilviki gagnaðilum. Allir eigendur hússins eigi sama rétt þegar um sambærilegar viðgerðir sé að ræða.

Í áliti lögmanns stjórnar húsfélagsins sé álit kærunefndar húsamála nr. 51/2008 talið fordæmisgefandi fyrir það mál sem hér um ræðir. Ekki verði þó betur séð en að grundvallarmunur sé á þessum tveimur málum. Í máli nr. 51/2008 sé í fyrsta lagi ekki fyllilega ljóst hvort umrædd viðgerð hafi verið framkvæmd utan frá eða innan úr viðkomandi íbúð. Í álitinu komi fram að þörf hafi verið á vinnupöllum við húsið vegna viðgerða og því hafi eigendur notað tækifærið og skipt um gler. Þetta bendi til þess að gluggaskiptin hafi verið framkvæmd utan frá. Síðar í álitinu segi hins vegar að „bent sé á að ekkert hafi verið átt við ytri gluggaumbúnað og engar viðgerðir að honum lútandi“. Annar gagnaðila sé lærður smiður sem hafi mestan hluta starfsævi sinnar unnið við smíðar húsgagna og húsa og um árabil kennt trésmíði. Síðar hafi hann starfað sem húsvörður. Hann hafi því skipt út gömlu gleri úr gluggum utan frá og sett nýtt gler í staðinn, en aldrei komist hjá því að róta og færa frá ytri búnað gluggans. Vel geti því verið að í áliti kærunefndar nr. 51/2008 hafi verið um að ræða glugga þar sem glerfals sé að innanverðu, listar því inni og vinnan unnin í íbúðinni. Verkið tilheyri þá séreign og úrskurður því hlotið að falla hússjóði í vil, eins og hann hafi gert. Viðgerðin í íbúð gagnaðila sé frábrugðin þeirri sem fjallað er um í máli nr. 51/2008 í því grundvallaratriði að þar hafi ekki verið hægt að skipta um gler öðruvísi en að vinna verkið utan frá, leigja lyftubúnað, róta og færa frá ytri búnað gluggans.

Það sem skilji hins vegar ótvírætt á milli álits kærunefndar í máli nr. 51/2008 og þess máls sem hér sé til umfjöllunar sé að í máli nr. 51/2008 hafi verið „ágreiningslaust að ekki var skipt um gluggalista vegna þess að þörf væri á því vegna ástands þeirra heldur vegna þess að skipta þurfti um gler í viðkomandi gluggum“, eins og segi í forsendum að áliti nefndarinnar. Verkið allt tilheyri þá séreign, enda hafi úrskurður nefndarinnar fallið hússjóði í vil. Í máli gagnaðila sé hins vegar uppi grundvallarágreiningur um þetta atriði, enda telji þau að brýn þörf hafi verið á því að skipta um gluggalista íbúðarinnar.

Í áliti lögmanns húsfélagsins sé vísað í annað álit kærunefndar í máli nr. 75/2013. Ekki verði betur séð en að það sé einnig í grundvallaratriðum frábrugðið því máli sem hér sé til umfjöllunar. Í málinu snúist ágreiningur málsaðila um galla sem komið hafi fram öryggisgleri og sé á milli seljanda glersins og íbúðareigenda. Gler teljist hluti séreignar. Verkið allt hafi þá tilheyrt séreign og úrskurður því hlotið að falla seljanda glersins í vil, eins og hann hafi gert. Í máli því sem hér sé til umfjöllunar sé ekki deilt um galla í öryggisgleri eða hvort eigendum beri að greiða glerið í gluggum íbúðarinnar. Það greiðist af eigendum íbúðarinnar og hafi þegar verið greitt.

Í ljósi þess sem nú þegar hafi komi fram, sé skylt að greina frá ástandi umræddra gluggalista í íbúð gagnaðila. Stjórn húsfélagsins haldi því beinlínis fram að listarnir hafi verið í góðu lagi áður en viðgerðir hafi hafist, en að þeir hafi skemmst í höndum iðnaðarmanna sem hafi annast umrædd glerskipti. Þessi málatilbúnaður sé sérkennilegur. Staðreyndin sé sú að gagnaðilar hafi hvergi komið nærri þegar umræddir iðnaðarmenn hafi verið ráðnir til þess að vinna umrætt verk. Það hafi verið húsvörður fjöleignarhússins sem hafi gert það. Viðkomandi starfsmenn hafi því unnið í gluggaskiptum í íbúð gagnaðila á vegum húsfélagsins en ekki gagnaðila. Hafi umræddir gluggalistar verið í góðu ásigkomulagi þegar viðgerðin hafi hafist en skemmst í höndum iðnaðarmanna sé fráleitt að ætla eigendum íbúðarinnar að bera skaðann. Hafi iðnaðarmennirnir unnið skemmdir á umræddum gluggalistum geti það skapað húsfélaginu bótaskyldu til dæmis, ef gluggar séu lekir. Húsfélagið yrði þá að bæta eigendum íbúðarinnar tjónið með því að greiða þeim allan kostnað sem af tjóninu hafi hlotist, en leita í framhaldinu réttar síns gagnvart verktakanum.

Málflutningur húsfélagsins A beinist þannig í raun að verktakanum sjálfum sem félagið hafi ráðið til að vinna umrædd glerskipti. Gagnaðilar vilja hins vegar taka fram að þeir séu ósammála húsfélaginu hvað þetta varði, enda hafi þeir ekki orðið varir við annað en að iðnaðarmenn verktakans ynnu starfs sitt af vandvirkni og fagmennsku. Það hafi líka verið iðnaðarmennirnir sem hafi ákveðið að skipta um gluggalista íbúðarinnar. Varla hafi þeir ákveðið það ef listarnir hafi verið í góðu ásigkomulagi, eins og segi í erindi húsfélagsins til kærunefndar. Það muni enda vera nær einsdæmi að tæplega 30 ára gamlir gluggalistar úr tré séu notaðir að nýju þar sem að verki komi smiðir sem vilji skila vönduðu verki.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að húsvörður fjöleignahússins hafi ekki fengið verktakann til að framkvæma glerskipti í íbúð gagnaðila í umboði hússtjórnarinnar heldur í umboði eigenda, enda sé reikningurinn fyrir verkið stílaður á gagnaðila. Það sem skilur að mál íbúðar 502 og mál þetta sé að í íbúð 502 hafi glerlistar verið ónýtir áður en farið hafi verið í glerskipti. Það hafi því ekki verið annað að gera en að endurnýja listana og ljóst hafi verið að sá kostnaður myndi falla á húsfélagið. Þess megi geta að skipt hafi verið um gler og glerlista í nokkrum íbúðum þar sem eigendur hafi ákveðið það sjálfir en húsfélagið hafi ekki komið að neinni greiðslu á glerlistum í þeim íbúðum. Ástæða þess að glerlistar í íbúð 502 hafi verið orðnir ónýtir þegar skipt hafi verið um þá sé sú að snjór og bleyta liggi að glerhúsinu þar sem það standi á þaki hússins.

Í athugasemdum gagnaðila segir meðal annars að það sé rangt að húsvörður fjöleignarhússins hafi fengið iðnaðarmenn til þess að framkvæma glerskiptin í umboði þeirra. Hann hafi bara mætt með iðnaðarmennina þann 23. maí 2015 til þess að taka glermálin. Þegar þeir hafi spurt um greiðslu að verki loknu hafi gagnaðilar tjáð þeim að þeim bæri að borga glerið og flutning á vinnustað en annað bæri hússjóði að greiða, líkt og gert hafi verið í tilfelli íbúðar nr. 502 árið 2013. Seinna hafi gagnaðilar rætt við forsvarsmenn fyrirtækisins í síma og þar hafi komið fram að formaður húsfélagsins hafi sagt að reikninginn skyldi stíla á íbúðareigendur. Að reikningurinn sé stílaður á gagnaðila segir þar af leiðandi ekkert til um það hverjum beri að greiða hann.

Húsvörður sé starfsmaður hússtjórnar. Hafi hússtjórn samið við hann um annað en almenna húsvörslu þá hljóti hún að bera ábyrgð á þeim störfum sem undir þann samning falla. Í þessu samhengi skuli það áréttað að síðustu starfsárin hafi annar gagnaðila verið umsjónarmaður við skóla. Í þeim tilfellum sem hann hafi rekið einhver erindi fyrir skólann, sem ekki hafi fallið undir starfslýsingu hans, hafi það undantekningarlaust verið að tillögu skólastjórnenda og á þeirra ábyrgð.

Í athugasemdum álitsbeiðanda komi fram að nokkrir íbúðareigendur í húsinu hafi skipt um gler í íbúðunum sínum, án þess að komið hafi til greiðslna úr hússjóði. Þetta séu athyglisverðar upplýsingar, ekki síst í ljósi þess að húsfélagið í húsinu hafi aldrei mótað sér neina stefnu á aðalfundi félagsins varðandi það hvernig kostnaðarskiptingu skuli hagað í málum sem þessum. Það sé umhugsunarefni hvers vegna hússtjórn hafi ekki gert íbúðareigendum grein fyrir rétti þeirra í málum sem þessum samkvæmt lögum um fjöleignarhús.

Það sé rangt að glerlistar íbúðar 502 hafi orðið ónýtir sökum þess að snjór og bleyta hafi legið að glerhúsinu. Í svölunum umhverfis glerhúsið sé öflugt snjóbræðslukerfi sem komi í veg fyrir að snjór og bleyta liggi að glerhúsinu. Þannig liggi sömu ástæður að baki því að glerlistarnir hafi orðið ónýtir í íbúð 502 og liggi að baki ónýtum glerlistum í íbúð gagnaðila, þ.e. veður og vindar.

III. Forsendur

Deilt er um kostnaðarskiptingu vegna nýrra gluggalista sem settir voru upp við ísetningu nýrra glerja í íbúð gagnaðila. Álitsbeiðandi telur að um sé að ræða kostnað sem gagnaðili eigi að bera en gagnaðili telur að allir eigendur fjöleignarhússins eigi að greiða kostnað við nýja gluggalista. Samkvæmt fundargerð húsfélags 19. maí 2014 lýstu gagnaðilar yfir að þau vildu láta laga og skipta um allt gler áður en fjöleignarhúsið yrði málað.

Samkvæmt 3. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Kærunefnd telur í þessu sambandi að ytri gluggaumbúnað, sbr. ákvæði 3. tölul. 8. gr. laganna, beri að skýra sem þann hluta glugga sem liggur utan glers. Hins vegar telst sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, séreign, sbr. 5. tölul. 5. gr. laganna. Allur kostnaður við sameign fjöleignarhúss er sameiginlegur kostnaður eigenda, sbr. 43. gr. laga um fjöleignarhús.

Í málinu er ágreiningur um hvort nauðsynlegt hafi verið að skipta um gluggalista við ísetningu glers í íbúð gagnaðila. Álitsbeiðendur telja að þess hafi ekki verið þörf. Gagnaðili telur að þess hafi verið þörf þar sem umræddir trélistar hafi verið orðnir ónýtir, auk þess sem undantekningalaust sé skipt um lista við ísetningu glers. Að mati kærunefndarinnar hefur gagnaðili ekki sýnt fram á að ástand umræddra trélista hafi verið slíkt að nauðsynleg hafi verið að skipta þeim út. Verður þannig að telja að umræddum listum hafi verið skipt út vegna ísetningar nýs glers hjá gagnaðila en ekki vegna lélegs ástands þeirra, auk þess sem ekki lá fyrir samþykki húsfundar að fara í þá framkvæmd. Við þær aðstæður skal eigandi viðkomandi séreignar bera kostnað vegna þessa.

IV. Niðurstaða

Kærunefnd telur að skipti á listum í gluggum gagnaðila greiðist af honum.

 

Reykjavík, 2. nóvember 2015

Auður Björg Jónsdóttir    

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson


 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira