Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 38/2016

Ólögmæt riftun. Endurgreiðsla tryggingarfjár. Skaðabætur.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 38/2016

Ólögmæt riftun. Endurgreiðsla tryggingarfjár. Skaðabætur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 5. október 2016, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 5. október 2016, og athugasemdum álitsbeiðanda, dags. 1. nóvember 2016, lagðar fyrir nefndina, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 3. janúar 2017. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 10. mars 2017.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Álitsbeiðandi tók á leigu íbúð í eigu gagnaðila. Aðilar deila um hvort samningi hafi verið rift og hvort gagnaðila beri að endurgreiða tryggingarfé og tveggja mánaða leigu.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 140.000 kr. og tveggja mánaða leigu að fjárhæð 280.000 kr.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi tekið á leigu íbúð gagnaðila með samningi 1. júní 2016 og greitt 3. júní umsamið tryggingarfé, 140.000 kr., og leigu fyrir júnímánuð, 140.000 kr. Áður en samningurinn hafi verð undirritaður hafi álitsbeiðandi skoðað eignina sem hafi þá verið mjög illa þrifin og illa lyktandi (klóaklykt – sagðist ekki gera sér grein fyrir hvers konar lykt þetta væri ) auk þess sem alls kyns lausafjármunir hafi verið á víð og dreif um íbúðina. Álitsbeiðandi hafi spurt gagnaðila hvort ekki yrði úr þessu bætt og hún hafi kveðið svo vera. Við afhendingu eignarinnar 3. júní hafi íbúðin aftur á móti ekki verið þrifin og stæk lykt þar ennþá. Álitsbeiðandi hafi því krafist þess að gagnaðili myndi bæta þar úr og beðið með að flytja inn í eignina. Þrátt fyrir ítrekaðar áskoranir hafi gagnaðili ekki sent pípulagningamann í íbúðina. Hinn 11. júní hafi álitsbeiðandi fundað með gagnaðila, sagt að hún gæti ekki flutt inn í íbúðina á meðan lyktin væri, afhent lykla og óskað eftir að úr þessu yrði bætt. Gagnaðili hafi þá sagt að hún vildi ekki leigja álitsbeiðanda íbúðina og neitað að endurgreiða tryggingarfé og leigu vegna júnímánaðar. Hinn 27. júní hafi álitsbeiðandi leitað til lögmanns sem hafi reynt að láta aðila ná samkomulagi en án árangurs. Gagnaðili hafi sagt við lögmanninn að álitsbeiðandi hafi sagt leigusamningnum upp með þriggja mánaða fyrirvara en mætti ekki nýta hið leigða á uppsagnarfrestinum. Álitsbeiðandi hafði óskað eftir að banki millifærði mánaðarlega 140.000 kr. inn á reikning gagnaðila en láðst að afturkalla þá beiðni og því hafi ranglega verið millifært á bankareikning gagnaðila leiga vegna júlímánaðar. Gagnaðili hafi neitað endurgreiðslu og borið fyrir sig ólögmæta riftun af hálfu álitsbeiðanda sem bæri að bæta sér það tjón sem hún hafi orðið fyrir.

Telur álitsbeiðandi að gagnaðili geti ekki í senn hafnað úrbótum á hinu leigða, hafnað afnotum álitsbeiðanda og hafnað endurgreiðslu á leigu og tryggingarfé. Íbúðin hafi ekki verið í umsömdu ástandi á afhendingardegi og gagnaðili ekki orðið við úrbótum. Þá er því hafnað að álitsbeiðandi hafi sagt samningnum upp eða rift honum. Ekki sé réttmætt að bera því við að tiltekin athöfn, eins og að skila lyklum, feli í sér riftunaryfirlýsingu. Afhending lyklanna hafi aðeins falið í sér áskorun um að koma íbúðinni í leiguhæft ástand. Varðandi ástand eignarinnar er vísað til skriflegra yfirlýsinga samstarfsfélaga álitsbeiðanda sem lagðar hafi verið fram í málinu. Þótt álitsbeiðandi hafi ekki kvartað með skriflegum hætti yfir ástandi eignarinnar sé fullsannað að hún hafi kvartað undan ástandi hennar í skilningi 16. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, enda sé það viðurkennt í bréfi frá lögmanni gagnaðila. Álitsbeiðanda hafi aftur á móti ekki gefist kostur á að ráðast einhliða í úrbætur enda hafi gagnaðili meinað henni aðgang að fasteigninni frá 11. júní 2016.

Sé ekki fallist á þá skoðun álitsbeiðanda að hún hafi ekki rift samningi aðila bendi álitsbeiðandi á að gagnaðili hafi með öllu vanrækt ótvíræða skyldu sína til að takmarka ætlað tjón sitt vegna útleigu á eigninni, sbr. 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga. Fasteign gagnaðila sé á eftirsóttu svæði og alþekkt að leiguíbúðir af þessu tagi séu umsetnar, sér í lagi yfir sumartímann. Skori álitsbeiðandi á gagnaðila að leggja fram gögn því til stuðnings að hún hafi reynt að koma fasteigninni í leigu í júní, júlí og ágúst.

Í greinargerð gagnaðila segir að álitsbeiðandi hafi haft samband og falast eftir að leigja íbúð hennar. Við skoðun eignarinnar hafi aðilar verið sammála um að hún væri ekki nægilega vel þrifin af fyrri leigjendum og gagnaðili því sagst ætla að þrífa íbúðina sem hún hafi gert. Við þrifin hafi hún tekið út plastpoka sem troðið hafði verði upp í rör frá eldhúsvaskinum þar sem er sérlögn ætluð fyrir uppþvottavél. Hafi gagnaðili ekki haft hugmynd um að hún væri að opna leið fyrir loftstreymi frá rörum sem tengjast klóakrörum. Viku eftir afhendingu hafi álitsbeiðandi hringt og kvartað yfir megnri ólykt í íbúðinni sem hún væri ekki enn flutt inn í. Við skoðun hafi gagnaðili áttað sig á hvaðan lyktin kæmi. Hún hafi reynt að útskýra þetta fyrir álitsbeiðanda og sagst myndi láta laga það strax. Álitsbeiðandi hafi aftur á móti ekki viljað hlusta á gagnaðila og bara viljað fá endurgreitt þar sem hún sagðist aldrei geta hugsað sér að sofa í þessari íbúð. Gagnaðili hafi ekki viljað samþykkja það en þá hafi álitsbeiðandi bara skilað lyklunum með því að skella þeim öllum á eldhúsborð íbúðarinnar. Álitsbeiðandi hafi þannig fyrirvaralaust rift samningi aðila og viku síðar hafi hún hringt og endurtekið að hún vilji bara fá endurgreitt ella fari hún með málið til lögfræðings. Hafi hún ekki spurt hvort íbúðin væri komin í lag en gagnaðili hafi strax látið lagfæra þetta og loftræst íbúðina í nokkra daga eftir á.

Í greinargerð er því lýst hve lítil viðgerðin hafi verið og hve lítið hún kostaði. Eftir að hafa fengið bréf frá lögmanni álitsbeiðanda hafi gagnaðili leitað til Húseigendafélagsins sem hafi sagt henni að fyrirvaralaus skil á lyklum jafngildi riftun á samningi. Á meðan beðið hafi verið álits Húseigendafélagsins hafi gagnaðili ekki viljað gera neitt og ekki leigja íbúðina út á ný fyrr en hún vissi réttarstöðu sína. Varðandi málatilbúnað álitsbeiðanda bendir gagnaðili á að vottorð samstarfsfólks hennar sem hún lagði fram séu öll skrifuð á góðri íslensku, með sama orðfæri, sömu dagsetningu, sömu upphafsorðum, sömu kveðjuorðum, sömu leturstærð og þannig greinilega skrifuð af einum og sama aðilanum en ekkert af þessu fólki, sem allt er af erlendu bergi brotið, sé fært um að tjá sig skriflega á íslensku.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að ekki sé rétt að hún hafi skilað lyklunum að íbúðinni og krafist endurgreiðslu. Hún hafi afhent gagnaðila lyklana þar sem hún hafi ekki haft not af íbúðinni á meðan hún hafi verið í því ástandi sem raun bar vitni. Hinn 14. júní hafi álitsbeiðandi hringt í gagnaðila til að kanna ástand eignarinnar og fá lyklana til baka, 21. júní hafi hún sent gagnaðila smáskilaboð þar sem segir að hún hafi ítrekað reynt að ná í gagnaðila en án svars. Þar segir einnig að hana bráðvanti lyklana að íbúðinni þar sem hótelið, sem hún starfaði hjá, væri yfirbókað og hún yrði að sofa í eldhúsinu. Þeirra síðustu samskipti hafi verið um að pípulagningamaður væri að laga lagnirnar og að gagnaðili yrði í sambandi við álitsbeiðanda þegar hann hefði lokið verki sínu. Gagnaðili hafi meinað álitsbeiðanda að nota eignina og geti því augljóslega ekki krafið hana um leigu fyrir sama tímabil. Þá er bent á að gagnaðili viðurkenni að hafa ekki gert tilraunir til að leigja fasteignina út eftir hina meintu fyrirvaralausu riftun.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að til að undirstrika hversu mikið álitsbeiðanda hafi verið í mun að rifta samningnum hafi hún krafist þess í banka sínum 4. eða 5. júlí 2016 að leigugreiðslur til gagnaðila yrðu stöðvaðar. Álitsbeiðandi hafi ekki óskað eftir að fá lyklana að íbúðinni aftur fyrr en ljóst var að gagnaðili ætlaði ekki að endurgreiða leiguna fyrr en álit Húseigendafélagsins lægi fyrir.

III. Forsendur

Aðila greinir á um hvort álitsbeiðandi hafi rift leigusamningi aðila er hún afhenti gagnaðila alla lykla að eigninni nokkrum dögum eftir afhendingu hennar, þegar í ljós kom að megn ólykt var í eigninni.

Aðila greinir mjög á um málsatvik og hvað álitsbeiðandi hafi meint með afhendingu allra lykla til gagnaðila. Almennt verður að líta svo á að skil á öllum lyklum leigðrar eignar til leigusala feli í sér riftun af hálfu leigjanda. Mátti gagnaðili þannig ætla að skil álitsbeiðanda á lyklum eignarinnar hafi jafngilt fyrirvaralusri riftun. Breytir engu þar um þótt álitsbeiðandi hafi, ekki svo löngu síðar, séð að sér og viljað fá eignina afhenta aftur. Kærunefnd bendir aftur á móti á að málsmeðferð nefndarinnar felur ekki í sér sönnunarfærslu á borð við þá sem fram fer fyrir dómi. Því gætu mögulega komið fram sannanir sem breyttu þessari niðurstöðu nefndarinnar, væri mál þetta rekið fyrir dómi með þeirri sönnunarfærslu sem þar fer fram. Með vísan til framangreinds er fallist á með gagnaðila að álitsbeiðandi hafi rift leigusamningi aðila með ólögmætum hætti.

Sé leigusamningi rift með ólögmætum hætti ber leigjanda að bæta leigusala það tjón sem hann verður fyrir. Í 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga er að finna þá almennu reglu að leigusali verði þó að takmarka tjón sitt. Þannig verði hann að gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu endurgjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum. Óumdeilt er að gagnaðili gerði þetta ekki. Í ljósi þess að mikil eftirspurn er eftir íbúðum líkt og þeirri sem hér um ræðir telur kærunefnd að gagnaðili hefði getað leigt hana út aftur frá næstu mánaðamótum eftir hina ólögmætu riftun. Álitsbeiðanda beri því ekki að greiða gagnaðila bætur sem nema leigu vegna júlí- og ágústmánaðar 2016 og gagnaðila beri þannig að endurgreiða álitsbeiðanda 280.000 kr.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda 280.000 kr.

Reykjavík, 10. mars 2017

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira