Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 18/2017

Uppsögn. Fyrirframgreiðsla. Trygging

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 18/2017

Uppsögn. Fyrirframgreiðsla. Trygging.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 16. febrúar 2017, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 15. mars 2017, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 31. mars 2017 lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 1. júní 2017.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Álitsbeiðandi leigði íbúð af gagnaðila samkvæmt tímabundnum samningi frá 30.12.2014 til 30.12.2016. Álitsbeiðandi skilaði eigninni í lok október 2016 að sögn með samþykki gagnaðila. Greinir aðila á um hvort gagnaðili megi ráðstafa fyrirframgreiddri leigu, 218.000 kr., upp í leigu út samningstímann.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða honum fyrirframgreidda leigu, 218.000 kr.

Í álitsbeiðni kemur fram að samkomulag hafi náðst með aðilum um að álitsbeiðandi myndi skila eigninni í lok október 2016. Gagnaðili hafi verið ánægður með það enda hafi hann ætlað að leigja íbúðina til ferðamanna í stað þess að hafa hana í langtímaleigu. Í kjölfar samkomulagsins hafi gagnaðili farið í bankann 10. október 2016 og undirritað heimild til niðurfellingar húsaleiguábyrgðar. Álitsbeiðandi hafi flutt út rétt fyrir mánaðarmótin október nóvember 2016 en greitt leigu út október. Gagnaðili hafi hins vegar neitað að endurgreiða álitsbeiðanda fyrirframgreidda leigu, 218.000 kr., á þeim grunni að álitsbeiðandi hefði valdið skemmdum á eigninni. Álitsbeiðandi hafi neitað því að hafa valdið tjóni á íbúðinni og leitað til Leigjendaaðstoðarinnar. Starfsmaður hennar hafi sent gagnaðila bréf þar sem skorað hafi verið á hann að skila fénu þar sem enga heimild væri að finna í húsaleigulögum til að nota fyrirframgreiðslu sem tryggingarfé. Eftir að gagnaðila hafi borist bréfið hafi hann breytt kröfu sinni í kröfu um vandgoldna leigu. Þannig sé ljóst að gagnaðili hafi aldrei ætlað að skila álitsbeiðanda fénu. Álitsbeiðandi eigi ekki skriflegt samþykki frá gagnaðila fyrir því að hann færi úr íbúðinni fyrir 1. nóvember en bendi á að ákveðin sönnun felist í því að gagnaðili hafi 10. október undirritað niðurfellingu húsaleiguábyrgðar. Þá hafi nafngreind kona verið vitni að samtali aðila. Aukinheldur hafi gagnaðili leigt íbúðina til ferðamanna sama tímabil og hún nú krefji álitsbeiðanda um leigu fyrir.

Í greinargerð gagnaðila segir að álitsbeiðandi hafi viljað losna undan tímabundnum leigusamningi aðila og óskað eftir að gagnaðili myndi fella niður bankaábyrgð. Gagnaðili hafi samþykkt þessa beiðni en undirstrikað að hún yrði að sleppa skaðlaus frá viðskiptunum. Hafi hún fallist á uppsögn álitsbeiðanda aðallega vegna ítrekaðra kvartana frá öðum íbúum hússins. Við lok leigutíma hafi ástand íbúðarinnar verið mjög slæmt og viðskilnaður álitsbeiðanda slæmur. Grindverk lóðarinnar hafi að hluta til verið rifið niður og þar komið fyrir bílhræjum. Gagnaðili hafi auglýst íbúðina til leigu hjá Aribnb.com um leið og álitsbeiðandi hafi tilkynnt að hann vildi losna undan samningnum. Í kjölfarið hafi strax komið pantanir um tvær tveggja nátta gistingar í byrjun nóvember sem gagnaðili hafi samþykkt. Vegna ástands íbúðarinnar hafi gagnaðili þurft að vinna dag og nótt til að gera íbúðina leiguhæfa auk þess sem hún hafi fengið aðstoð. Það hafi þó aðeins verið til bráðabirgða og ljóst að gagnaðili hafi þurft að taka eignina úr leigu og hefja umfangsmiklar lagfæringar á íbúðinni. Hinn slæmi aðskilnaður álitsbeiðanda hafi þannig valdið því að gagnaðili hafi ekki getað leigt íbúðina aftur það sem eftir lifði ársins 2016 og viðgerðir hafi reynst tímafrekar og mjög kostnaðarsamar. Forsenda þess að gagnaðili hafi samþykkt að álitsbeiðandi myndi losna fyrr undan tímabundnum samningi hafi verið að viðskilnaður hans yrði með þeim hætti að hægt yrði að leigja íbúðina út strax aftur. Það hafi hann gert álitsbeiðanda skýrt. Þar sem gagnaðili hafi ekki getað leigt íbúðina út vegna háttsemi álitsbeiðanda hafi hann ákveðið að krefjast þess að hann stæði að hluta til við efni samningsins.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að engin úttekt hafi farið fram á húsnæðinu við upphaf leigutíma. Gagnaðili hafi nokkrum sinnum komið í hina leigðu eign á meðan leigutíma stóð og síðast alveg undir lok leigutíma. Gagnaði hafi aldrei gert neinar athugasemdir við ástand íbúðarinnar eða umgengni álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi neitar því að hafa valdið tjóni á húsnæðinu og gegn neitun hans hafi gagnaðila ekki tekist að sanna tjón á eigninni. Þá sé ekki í húsaleigulögum, nr. 36/1994, að finna heimild til handa leigusala að nýta fyrirframgreidda húsaleigu á sama máta og tryggingarfé og óheimilt að ráðstafa fyrirframgreiddu leigufé til bóta á tjóni sem leigusali telur leigjanda hafa valdið á húnsæði. Þá fylgi athugasemdunum yfirlýsing frá nafngreindum nágranna þess efnis að íbúðin hafi verið í útleigu til ferðamanna frá og með nóvembermánuði 2106.

III. Forsendur

Aðila greinir á um hvort gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda fyrirfram greidda leigu, 218.000 kr. Samningur aðila var tímabundinn til tveggja ára. Samkvæmt 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, verður tímabundnum leigusamningi ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma. Álitsbeiðandi heldur því þó fram að samkomulag hafi náðst með aðilum um að hann myndi skila eigninni 31. október. Það hafi hentað gagnaðila mjög vel því hann hafi frekar viljað leigja eignina út til ferðamanna heldur en í langtímaleigu. Fær þessi fullyrðing álitsbeiðanda stoð í frásögn gagnaðila sem segist hafa samþykkt að álitsbeiðandi skilaði eigninni í lok október. Hann hafi aftur á móti gert að skilyrði að ástand eignarinnar væri gott, og segist hafa auglýst íbúðina til leigu til ferðamanna og hafi strax í nóvemberbyrjun byrjað að leigja eignina út í skammtímaleigu. Telur kærunefnd þannig sannað að samkomulag hafi náðst með aðilum um leigulok hinn 31. október 2016.

Gagnaðili segir að samþykki sitt fyrir leigulokunum hafi verið veitt með því skilyrði að íbúðin yrði í leiguhæfu ástandi við lok leigutíma. Álitsbeiðandi hefur hafnað því að hafa valdið tjóni á eigninni og mótmælir að hún hafi ekki verið í leiguhæfu ástandi. Kærunefnd telur að gegn neitun álitsbeiðanda hafi gagnaðili ekki fært sönnur á að íbúðin hafi ekki verið í leiguhæfu ástandi, og því ekki tilefni til að fjalla frekar um hvort samþykki gagnaðila hafi verið gefið með umræddu skilyrði eður ei. Telur kærunefnd að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda fyrirframgreidda leigu, 218.000 kr.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda fyrirframgreidda leigu, 218.000 kr.

Reykjavík, 1. júní 2017

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira