Mál nr. 29/2017
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 29/2017
Tryggingafé.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 29. mars 2017, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 30. apríl 2017 og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 6. júní 2017 og athugasemdir gagnaðila, dags.19. júní 2017, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 14. september 2017.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Álitsbeiðandi tók á leigu hús af gagnaðila til tveggja ára með samninngi þann 31. júlí 2012 og lagði fram tryggingarfé, 1.100.000 kr. til tryggingar á réttum efndum samningsins. Samningurinn var framlengdur í tvígang. Aðilar voru sammála um að 485.000 kr. af tryggingafé yrði varið til greiðslu vangoldinnar leigu en ágreiningur er um eftirstöðvar tryggingarfjár.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða henni eftirstöðvar tryggingarfjár, 615.000 kr. ásamt verðbótum.
Í álitsbeiðni kemur fram að ekki hafi farið fram úttekt á hinu leigða við upphaf leigutíma en húsið hafi verið í útleigu þegar álitsbeiðandi hafi tekið við því. Daginn eftir umsamin leigulok, 1. júní 2016, hafi gagnaðili sent álitsbeiðanda tölvupóst þar sem fram hafi komi að hann sé ósáttur við útlit á parketi hússins og fari fram á að álitsbeiðandi lagfæri ástand þess. Til að koma til móts við kröfur gagnaðila hafi fyrrverandi sambýlismaður álitsbeiðanda farið yfir parketið, pússað það og lakkað, sem hafi verið samþykkt af hálfu gagnaðila. Hinn 10, júlí 2016 hafi gagnaðili sent tölvupóst þar sem hann hafi gert athugasemdir við ástand hússins. Í fyrsta lagi að víðtækar rispur hafi verið á parketi, væntanlega eftir hunda álitsbeiðanda og kostnaður við úrbætur væri 627.000 kr. auk virðisaukaskatts. Álitsbeiðandi hafði þó þegar látið fara fram viðgerð á parketinu og hafi á fundi með gagnaðila 19. júní 2016, þar sem gagnaðili hafi haft uppi athugasemdir við glans á því, boðist til að láta lakka það með öðru lakki en gagnaðili hafi hafnað því. Álitsbeiðandi neiti að taka þátt í kostnaði við að láta smið pússa parketið upp að nýju og lakka. Í öðru lagi hafi hann kvartað yfir skemmdum á hurðum sem aðskilji eldhús frá stofu, skemmdir á hurð í barnaherbergi og skemmdir á innréttingu í þvottahúsi. Kostnaður við úrbætur væri 50.000 kr. Að sögn álitsbeiðanda eru meintar skemmdir aftur á móti svo litlar að þær sjáist vart berum augum og ekki sé með nokkru móti unnt að greina hvort þær séu af völdum álitsbeiðanda eða fyrri leigjenda þar sem ekki hafi farið fram úttekt á húsnæðinu í upphafi leigutíma. Þar að auki sé um eðlilegt slit vegna notkunar að ræða en ekki skemmdir. Í þriðja lagi hafi álitsbeiðandi kvartað yfir að ísskápur hafi hvorki verið tæmdur né þrifinn, gluggar hafi verið óþrifnir og skápar í bílskúr og eldhúsi óþrifnir. Kostnaður við úrbætur væri 50.0000 kr. Álitsbeiðandi segist hafa þrifið húsið mjög vel bæði að innan og utan fyrir afhendingu. Þegar fundur hafi farið fram með gagnaðilum hafi iðnaðarmenn verið búnir að vinna í húsinu um nokkurt skeið með tilheyrandi ryki og rusli og líklega hafi þeir notað ísskápinn. Í fjórða lagi hafi gagnaðili kvartað yfir að lóð hafi verið í órækt, arfi í beðum, tré ósnyrt og grasflöt óslegin. Kostnaður við úrbætur væri 158.534 kr. Álitsbeiðandi segir aftur á móti að það síðasta sem hún hafi gert áður en hún hafi skilað húsinu hafi verið að slá grasið og fjarlægja arfa úr beðum.
Gagnaðili hafi látið framkvæma ástandsskoðun á húsinu 1. júlí 2016 eða þremur vikur eftir að álitsbeiðandi hafi skilað húsinu og hún hafi ekki verið viðstödd þegar skoðunin hafi farið fram. Allar þær þrjár vikur sem liðnar voru frá leigulokum hafi iðnaðarmenn verið við margvíslega vinnu í húsinu. Þá hafði gagnaðili þegar látið pússa upp parketið og lakka að nýju, eftir viðgerð álitsbeiðanda, þegar úttektin fór fram og úttektaraðila því ómögulegt að meta ástands parketsins eins og það var við afhendingu eignarinnar.
Til sönnunar því að álitsbeiðandi hafi skilað húsinu í góðu ásigkomulagi bendi hun á að gagnaðilar hafi komið 5. nóvember 2015 og skoðaða húsið hátt og lágt og engar athugasemdir haft við ástand hússins almennt eða parketsins. Gagnaðili hafi einnig komið með málara til að fara yfir húsið mánuði fyrir skil og ekki haft uppi neinar athugasemdir. Hinn 26. apríl 2016 sendi gagnaðili álitsbeiðanda, að beiðni, meðmælabréf, þar sem segi m.a. að umgengni hafi verið til fyrirmyndar. Þá segi eiginkona gagnaðila í viðtali í fjölmiðli að lítið hafi verið gert í húsinu sumarið 2016 þegar húsið hafi verið í góðu ásigkomulagi.
Greinargerð gagnaðila fylgdi 61 mynd af húsinu sem hafi verið hluti af leigusamningi aðila, sbr. 11. gr. hans. Við afhendingu eignarinnar í lok leigutíma hafi verið teknar sambærilegar 60 myndir og þær vistaðar á Dropbox þar sem álitsbeiðandi hafði aðgang að þeim. Gagnaðili segist hafa gert athugasemdir við parket hússins er hann kom þangað 5. nóvember 2015 og álitsbeiðandi hafi fullyrt að hún myndi lagfæra það fyrir lok leigutíma. Gagnaðili bendi á að auk þeirra krafna sem getið hafi verið um í álitsbeiðni geri hann einnig kröfu um vandgreidda leigu 1. – 12. júní 2016, 96.000 kr., og um dráttarvexti vegna tafa á greiðslum allt aftur til ársins 2013. Meðmælabréf gagnaðila hafi engin áhrif í þessu máli enda ritað áður en eigninni hafi verið skilað og því mótmælt að ummæli í tímaritsviðtali segi eitthvað um ástands hússins. Einbýlishús geti talist í góðu ásigkomulagi þó fyrirliggjandi sé viðgerðarkostnaður, undir einni milljón króna, auk þess sem skortur á þrifum hafi ekkert með ásigkomulag hússins að gera.
Hinn 1. júlí 2016 hafi tveir sérfræðingar skoðað ástand parkets eftir tilraun til lagfæringar og hafi þeir metið viðgerð óásættanlega og að slípa þyrfti og lakka gólfin að nýju. Annars vegar hafi það verið fulltrú frá byggingarfulltrúa sveitafélagsins, sem hafi tekið húsnæðið út áður en gagnaðil hafi látið slípa og lakka, og hafi hann borið parketið saman við myndir úr leigusamningi sem teknar hafi verið við upphaf leigutíma. Niðurstaða hans hafi verið sú að margar rispur hafi verið í parketi sem hafi augljóslega verið að búið að reyna að laga. Við lagfæringu hafi ekki verið slípað niður úr rispum og búnaður sem notaðir hafi verið við framkvæmdina hafi skilið eftir sig hringlaga rispur. Yfirlökkun hafi heldur ekki tekist vel þar sem það væru helgidagar á parketinu. Hins vegar hafi það verið smiður með áratuga reynslu en niðurstaða hans hafi verið sú að parketið hafi verið illa farið og illa unnið viðhald á því. Rakaskemmdir hafi verið við svalahurð sem hafi ekki verið lagfærðar og djúpar rispur víða. Lakk hafi verið mjög skellótt, slípun illa gerð og sandpappírsför verið gróf og ljót. Varðandi kröfu álitsbeiðanda um vexti á tryggingarfé vísi gagnaðili í tölvupóst frá álitsbeiðanda, fjórum mánuðum eftir að leigutími hófst, um að gagnaðili geti geymt tryggingafé inn á bankabók og geti haldið eftir vöxtum ef það honum henti.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að myndir sem gagnaðili hafi lagt fram séu ódagsettar og gæði þeirra þannig að ekki sé gott að meta ástand eignarinnar út frá þeim. Varðandi tölvupóst frá nafngreindri konu sem hafi þrifið húsið og gagnaðili hafi lagt fram, bendi álitsbeiðandi á að þrifin sem hún hafi framkvæmt hafi átt sér stað rúmum mánuði eftir að álitsbeiðandi hafi skilað húsnæðinu til gagnaðila og allan þann tíma hafi iðnaðarmenn verið að vinnu í húsinu. Að öðru leyti voru fyrri sjónarmið ítrekuð.
Í athugasemdum gagnaðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.
III. Forsendur
Ákvæði 4. töluliðar 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, kvað á um að leigusali skuli að leigutíma loknum segja til þess svo fljótt sem verða má hvort hann geri kröfu í tryggingarfé eða hefur uppi áskilnað um það. Ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt verðbótum án ástæðulauss dráttar en tryggingarfé í vörslum leigusala skyldi er samningur aðila var gerður, vera verðtryggt en ekki bera vexti. Þar segir jafnframt að leigusali megi ekki ráðstafa fénu eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu hans. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.
Gagnaðili gerir kröfu um greiðslu leigu tímabilið 1. – 12. júni 2016. Í málinu liggja fyrir tölvupóstsamskipti aðila þar sem gagnaðili samþykkir að leigutíma ljúki 31. maí 2017, eins og álitsbeiðandi hefur haldið fram. Í málinu liggur aftur á móti einnig fyrir tölvupóstur frá gagnaðila þar sem hann segir að álitsbeiðanda hafi ekki tekist að afhenda húsið fyrir 1. júní eins og samið hafi verið um og dragist afhending fram yfir 10. júní neyðist hann til að gjaldfæra leigu að fullu fyrir júnímánuð. Í sama pósti kemur fram að gagnaðili hafi farið yfir ástand eignarinnar degi áður, 31. maí 2016. Var þessu ekki sérstaklega mótmælt af hálfu álitsbeiðanda. Telur kærunefnd þannig að leggja megi til grundvallar að afhending hafi farið fram 12. júní og að fallast beri á kröfu gagnaðila um leigu tímabilið 1. – 12. júní 2016.
Gagnaðili gerir einnig kröfu í tryggingarfé álitsbeiðanda á grundvelli skaðabóta vegna skemmda á parketi, skemmda á hurðum, ófullnægjandi þrifa og óræktar á lóð. Ekki fór fram úttekt á hinu leigða við upphaf leigutíma á grundvelli XIV. kafla húsaleigulaga sem gerir gagnaðila erfitt um vik hvað sönnun krafna hans ræðir. Hinn 1. júlí 2016 framkvæmdi fulltrúi byggingarfulltrúa úttekt á parketi eignarinnar og innréttingu í þvottahúsi að beiðni gagnaðila en álitsbeiðandi var ekki viðstaddur. Eins og áður hefur komið fram var kveðið á um í 4. tölulið 40. gr. húsaleigulaga að ekki mætti taka af tryggingarfé án samþykkis leigjanda nema genginn væri dómur um bótaskyldu hans. Þar sem álitsbeiðandi hefur mótmælt kröfum gagnaðila og ekki hefur gengið dómur um bótaskyldu hennar, telur kærunefnd að gagnaðili geti ekki ráðstafað tryggingarfé upp í meintar skaðabótakröfur.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að gagnaðila beri að skila álitsbeiðenda tryggingarfé, 615.000 kr. ásamt verðbótum skv. 4. tölulið 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, að frátöldum 96.000 kr. vegna leigu fyrir 1. – 12. júní 2016.
Reykjavík, 14. september 2017
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson