Hoppa yfir valmynd

Nr. 49/2017 - Álit

Skaðabótaábyrgð húsfélags. Leki frá þaki.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

 

í máli nr. 49/2017

 

Skaðabótaábyrgð húsfélags. Leki frá þaki.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

     Með bréfi, dags. 23. júní 2017, beindi A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

     Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.

     Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 31. ágúst 2017, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 22. september 2017, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 22. nóvember 2017.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

     Álitsbeiðandi er eigandi risíbúðar að B, sem er þriggja íbúða hús, og gagnaðili er húsfélag eignarinnar. Endurbyggja þarf íbúð álitsbeiðanda vegna leka frá þaki eignarinnar og er ágreiningur um hvort gagnaðila beri að greiða kostnað vegna þessa.

 

Krafa álitsbeiðanda er:

 

Að viðurkennt verði að gagnaðili beri ábyrgð á tjóni á íbúð álitsbeiðanda og beri að greiða kostnað við endurbyggingu íbúðarinnar og leigu fyrir sambærilega íbúð fyrir álitsbeiðanda frá júlí 2017 þar til búið er að byggja nýtt þak.

 

     Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi keypt íbúðina í maí 2015 og fengið hana afhenta í september sama ár. Er hann hafi fjarlægt veggfóður hafi komið í ljós mygla bak við það. Við frekara niðurrif hafi komið í ljós sjáanleg mygla og raki. Fenginn hafi verið byggingarverkfræðingur til að meta eignina. Niðurstaða hans hafi verið sú að íbúðin væri óíbúðarhæf vegna myglu og fúa og að rífa þyrfti allt tréverk í þaki og risíbúð og byggja upp á nýtt. Vegna málsóknar á hendur seljendum hafi álitsbeiðandi einnig fengið dómkvadda matsmenn til að meta eignina og niðurstaða þeirra hafi einnig verið sú að endurnýja þurfi alla portveggi, gólfefni og milliveggi. Um orsakir myglu segja þeir að bárujárnsklæðning þaksins hafi lekið, einkum við þakglugga og kvist, auk þess sem rakaþétting í þaki sé meðástæða þar sem þakið sé mjög lítið einangrað og útloftun léleg. Álitsbeiðandi telji að gagnaðili skuli bera kostnað af endurbyggingu íbúðarinnar en gagnaðili telji sig aðeins eiga að bera kostnað af endurbyggingu þaksins.

 

            Í greinargerð gagnaðila kemur fram að 26. september 2015 hafi fyrst komið í ljós leki við skorstein hússins. Í kjölfarið hafi verið haldinn húsfundur þar sem fjallað hafi verið um lekann. Hinn 11. september hafi gagnaðili fengið tilboð í lagfæringu á leka meðfram skorsteininum. Tilboðið hafi verið samþykkt og þakið í kringum skorsteininn lagfært.

            Hinn 12. janúar 2016 hafi álitsbeiðandi upplýst gagnaðila um að hugsanlega væri útlit fyrir frekari skemmdir á þakinu og 18. maí 2016 hafi matsgerð byggingarverkfræðingsins borist. Þá hafi gagnaðili gengið í að fá tilboð í heildarviðgerð á þakinu. Ekki hafi tilboðið samt verið samþykkt vegna þess að álitsbeiðandi hafi viljað breyta hönnun þaksins og risíbúðar sinnar. Álitsbeiðandi hafi fengið til þess arkitekt og sent erindi til Cvegna breytinganna.

            Í mars 2017 hafi gagnaðili fengið nýtt tilboð frá sama aðila og vorið 2016 þar sem tekið var tillit til þeirra breytinga sem sátt hafi orðið um að gera á húsinu og að því marki sem breytingar hafi verið samþykktar af hálfu byggingarfulltrúa. Tilboðið hafi verið samþykkt og framkvæmdir við húsið hafist í ágúst 2017.

            Gagnaðili krefjist frávísunar þar sem málið hafi ekki hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins eins og skilyrði sé skv. 2. mgr. 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála. Þá sé fjárkrafan óljós og málið vanreifað af hálfu álitsbeiðanda.

            Gagnaðili krefst þess að kröfum álitsbeiðanda verði hafnað á þeim grundvelli að álitsbeiðandi hafi ekki sýnt fram á að gagnaðili hafi sýnt af sér nokkra vanrækslu eða mistök sem varðað geti bótaskyldu á grundvelli 52. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994. Gagnaðili hafi strax gengið í að afla tilboða í viðgerðir á þakinu um leið og skemmdir hafi komið í ljós; fyrst í tengslum við skorstein og síðar þegar mat byggingarverkfræðingsins lá fyrir. Matsgerð dómkvaddra matsmanna hafi ekki sönnunargildi í máli þessu enda hafi gagnaðilar ekki átt þess kost að gæta réttar síns í matsferli. Þá virðist sem tjón álitsbeiðanda sé að miklu leyti til komið vegna þess hvernig fyrri eigandi íbúðar álitsbeiðanda klæddi eignina að innan. Í mati byggingarverkfræðingsins sé bæði fjallað um hvernig gipsað hafi verið og flísalagt yfir myglu í íbúðinni. Í matsgerð dómkvaddra matsmanna segi að ástand þakviða hafi verið sýnilegt þegar loft í íbúð álitsbeiðanda hafi verið klætt með gipsplötum. Á þessu geti gagnaðili ekki borið ábyrgð. Verði niðurstaða kærunefndar sú að gagnaðili sé skaðabótaskyldur gagnvart álitsbeiðanda sé sá réttur niður fallinn vegna hans eigin sakar. Ráðast hefði mátt í endurbætur á húsinu strax árið 2016 eftir að húsfélagið hafði aflað tilboðs þar um. Álitsbeiðandi hafi þó viljað gera breytingar á hönnun hússins, sem hafi tafið verkið, og gert það að verkum að tilboðið var rúmum tveimur milljónum hærra sumarið eftir þegar því var tekið.

 

           Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að ekki sé rétt að málið hafi ekki hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins. Á húsfundi 30. nóvember 2015 hafi álitsbeiðandi bent á að honum þætti líklegt að gagnaðili bæri ábyrgð á tjóninu á séreign hans og í fundargerð segir að aðilar vilji fá upplýsingar um „hversu djúpt inn í íbúðina ábyrgð húsfélagsins nær“. Einnig hafi verið rætt um ábyrgð gagnaðila á húsfundi 10. febrúar 2016 en þar hafi verið ákveðið að álitsbeiðandi myndi leggja út fyrir kostnaði við að endurbyggja séreign og krefja gagnaðila um greiðslu ef í ljós kæmi að hann bæri í raun ábyrgð á séreign álitsbeiðanda. Húsfélagið skyldi leita sér aðstoðar sérfræðinga við að finna út hver bæri ábyrgð á tjóninu. Ágreiningur var svo ræddur á húsfundum og með tölvupósti allt þar til ákveðið hafi verið á húsfundi 24. maí 2017 að bera ágreininginn undir kærunefnd húsamála.

 

Þá hafi breytingar álitsbeiðanda ekki verið eina ástæða þess að ekki hafi verið hægt að samþykkja tilboð í þakverkið sumarið 2016 heldur hafi ýmis undirbúningsvinna verið nauðsynleg áður en unnt hafi verið að fara í slíkar framkvæmdir. Endurhanna hafi þurft húsið miðað við gildandi byggingarreglugerð. Því hafi verið ómögulegt að ráðast strax í viðgerðir á þaki.

 

Þak eignarinnar sé ónýtt sökum myglu sem stafi af leka sem aftur megi rekja til þess að þeir sem ábyrgð beri á þakinu hafi vanrækt viðhald eða gert mistök við viðhald þaksins. Ef viðhaldi hefði verið sinnt og engin mistök þar gerð væri þakið ekki ónýtt. Viðgerð á leka meðfram skorsteini, sem gagnaðili hafi ráðist í árið 2013, hafi verið gölluð en þá hafi ekki verið gert við skemmdir sem hlotist höfðu af lekanum. Mygla sé víða í þakinu og á veggjum séreignar vegna þessa leka sem og eldri leka. Álitsbeiðandi byggi kröfu sína þannig á áralangri vanrækslu við viðhald á sameign hússins.

Krafa um leigu sé aðeins frá júlí 2017 þegar áætlað hafi verið að hefja framkvæmdir við þakskipti. Eign álitsbeiðanda sé óíbúðarhæf og hafi verið það í langan tíma.

 

 

III. Forsendur             

Í 2. mgr. 5. gr. reglugerðar nr. 881/2001, sem sett er með stoð í 7. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, segir að áður en kærunefnd taki mál til meðferðar skuli það að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins. Tilgangur umrædds ákvæðis er að tryggja að raunverulegur ágreiningur sé um mál sem koma fyrir nefndina. Gagnaðili krefst þess að málinu verði vísað frá þar sem ekki hafi verið fjallað um ágreining aðila á húsfundi. Fyrir nefndina hafa verið lagðar fundargerðir húsfunda þar sem fram kemur að ágreiningur er með aðilum um ábyrgð gagnaðila á tjóni á íbúð álitseiðanda og að aðilar hafi sammælst um að bera ágreininginn undir kærunefnd. Ekki er þannig unnt að fallast á frávísunarkröfu gagnaðila.

 

Deilt er um ábyrgð gagnaðila á tjóni í íbúð álitsbeiðanda vegna leka frá þaki. Ákvæði 1. og 2. tölul. 52. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, kveða á um að húsfélag sé ábyrgt gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum þegar tjón stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum eða mistökum við meðferð hennar og viðhald. Fram kemur í greinargerð með frumvarpi til fjöleignarhúsalaga að ábyrgðin sé byggð á sakargrundvelli. Skilyrði bótaskyldu sé að um sé að ræða tjón sem valdið er af ásetningi eða gáleysi þannig að vanrækslan eða mistökin séu saknæm. Ekki er um hlutlæga ábyrgð húsfélags að ræða líkt og í 3. tölul. ákvæðisins.

 

  Álitsbeiðandi hefur ekki lagt fram gögn eða skýrt í hverju meint saknæm háttsemi gagnaðila var fólgin. Hann hefur lagt fram matsgerðir sem staðfesta að tjón í íbúð hans sé vegna leka frá þaki og heldur því fram að ef viðhald á þaki hefði verið betra hefði ekki verið um neinn leka að ræða sem þýði að gagnaðili hafi þar með bakað sér bótaábyrgð. Í fundargerð húsfundar 30. nóvember 2015 kemur fram að leki frá skorsteini hafi komið í ljós 26. september 2015. Í framhaldinu hafi skorsteinn verið fjarlægður og klætt fyrir gatið. Á fundinum hafi næstu skref í tengslum við skemmdir vegna lekans verið rædd. Hafi álitsbeiðandi lýst lekaskemmdunum á íbúð sinni og aðilar ákveðið að fá álit Húseigendafélagsins um hvort gagnaðili bæri ábyrgð á þeim skemmdum. Ekkert liggur fyrir í málinu um að gagnaðili hafi vitað af leka fyrir 26. september 2015. Gagnaðili brást skjótt við er lekans var vart og lét fjarlægja skorstein sem talinn var orsök lekans. Telur kærunefnd að þannig liggi ekki fyrir saknæm háttsemi gagnaðila í kjölfar þess að lekans varð vart. Í matsgerð dómkvaddra matsmanna segir að meginástæða fyrir göllum á þaki sé mygla og fúi en ekki ólíklegt að rakaþétting í þaki sé meðástæða fyrir göllunum þar sem þakið sé mjög illa einangrað og útloftun léleg sem ekki sé á ábyrgð húsfélagsins. Í matsgerð dómkvaddra matsmanna segir einnig að þeir hafi staðreynt að eldri viðgerðir hafi ekki dugað; ef þak leki eftir viðgerð hafi hún ekki verið fullnægjandi. Ekkert er vitað meira um eldri viðgerðirnar, hvenær þær fóru fram, hvað var gert og af hvaða tilefni. Kærunefnd telur að gagnaðili geti ekki borið ábyrgð á því þótt eldri viðgerð hafi ekki talist fullnægjandi, meðal annars með hliðsjón af dómi Hæstaréttar í máli nr. 462/2012 frá 14. febrúar 2013. Felst kærunefnd því ekki á kröfur álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að ekki sé unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðili beri ábyrgð á tjóni á íbúð hans vegna leka frá þaki.

 

 

 

Reykjavík, 22. nóvember 2017

Auður Björg Jónsdóttir         

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira