Nr. 58/2017 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 58/2017
Smáhýsi á sólpalli.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 28. júní 2017, beindi A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 9. ágúst 2017, ódagsettar athugasemdir álitsbeiðanda, og athugasemdir gagnaðila, dags. 2. október 2017, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 14. desember 2017.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar eiga hvor sína íbúðina í þriggja íbúða raðhúsi að D. Ágreiningur er um heimild gagnaðila til að reisa smáhýsi á sólpalli sínum án samþykkis álitsbeiðanda.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðilum sé óhemilt að reisa smáhýsi á sameiginlegri lóð aðila.
Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðilar hafi hafið framkvæmdir á garðhúsi sem rísa eigi við hlið sólpalls þeirra en á sameign allra íbúa. Álitsbeiðandi hafi ekki samþykkt framkvæmdina en gagnaðilar tilkynnt að þau hafi ekki óskað eftir samþykki hennar þar sem samþykki 2/3 hluta eigenda hússins dugi til þar sem um minniháttar framkvæmd sé að ræða. Álitsbeiðandi vísi til 36. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, um að eiganda sé óheimilt að framkvæma breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar og 35. gr. um að eiganda verði ekki veittur aukinn réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki.
Í greinargerð gagnaðila segir að garðhúsið sé 5,8 fermetrar að stærð og sé staðsett á sólpalli en ekki við hlið sólpalls. Sólpallurinnn hafi verið byggður 2005 með fullu samþykki allra. Þar sem garðhúsið sé innan þeirra marka sem heimilað var sem sérafnotaflötur árið 2005 þurfi ekki sérstakt leyfi frá álitsbeiðanda og ekki sé um skerðingu á sameign að ræða. Þá liggi fyrir samþykki 2/3 hluta eigenda fyrir garðhúsinu, hafi samþykkis yfirhöfuð verið þörf.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að gagnaðilar hafi horfið frá því að reisa garðhúsið á sameiginlegri lóð og ákveðið að reisa það á sólpalli sínum eftir að málið hafi verið sent til kærunefndar. Á sólpallinum uppfylli garðhúsið ekki skilyrði byggingarreglugerðar um fjarlægð frá smáhýsi að glugga eða hurð húss. Þá standi garðhúsið á sólpalli úr timbri sem liggi að sólpalli álitsbeiðanda sem hafi í för með sér verulega brunahættu. Því fari álitsbeiðandi fram á að ekki verði rafmagn, vatnslagnir eða hiti í garðhúsinu.
Í athugasemdum gagnaðila er því mótmælt að garðhúsið teljist smáhýsi í skilningi byggingarreglugerðar og því hafnað að frá því stafi brunahætta fyrir álitsbeiðanda.
III. Forsendur
Álitsbeiðandi krefst þess að viðurkennt verði að gagnaðilum hafi verið óheimilt að reisa garðhús á sameiginlegri lóð þeirra. Gagnaðilar hafa haldið því fram að garðhúsið sé ekki á sameiginlegri lóð aðila heldur á sólpalli sem gagnaðilar hafi fengið heimild fyrir og fullan yfirráðarétt yfir árið 2005. Í eignaskiptayfirlýsingu hússins, sem þinglýst var 25. maí 2001, kemur fram að lóðin sé í óskiptri sameign. Þó hafi eigendur, hver fyrir sig, sérafnotarétt af bílastæði fyrir framan bílageymslu þeirra en ekki sé þar kveðið á um sérafnotarétt vegna sólpalla sem teljast því sameign eigenda. Ákvæði 35. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, fjallar um takmarkanir á hagnýtingarrétti eigenda á sameign en í 4. mgr. segir að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki. Ákvæði 36. gr. fjöleignarhúsalaga kveður á um að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Einstökum eiganda sé ekki heimilt upp á sitt einsdæmi að taka ákvarðanir eða gera ráðstafanir sem snerti sameign eða sameiginleg málefni nema svo sé ástatt sem greinir í 37. og 38. gr. laganna. Óumdeilt er að 37. og 38. gr. eiga ekki við hér.
Ákvæði 1. mgr. 39. gr. fjöleignarhúsalaga kveður á um að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt til að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameign hússins og sameignleg málefni. Í 4. mgr. ákvæðisins segir að sameiginlegar ákvarðanir skuli teknar á húsfundi. Tillaga um að gagnaðilum verði heimilt að reisa smáhýsi á sameiginlegri lóð hefur ekki verið borin upp á húsfundi. Telur kærunefnd því að gagnaðilum hafi verið óhemilt að reisa smáhýsi á sameiginlegri lóð aðila.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að gagnaðilum hafi verið óheimilt að reisa garðhýsi á sameiginlegri lóð aðila.
Reykjavík, 14. desember 2017
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson