Nr. 12/2018 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 12/2018

Endurnýjun lagna og glugga: Ákvarðanir húsfunda.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 16. febrúar 2018, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið B, alls 24 eignarhluta. Húsið er á þremur hæðum með sex stigahúsum. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í B. Ágreiningur er um greiðsluþátttöku í kostnaði vegna framkvæmda á lögnum og gluggum í húsum nr. X og X.

Krafa álitsbeiðanda er:

     Að viðurkennt verði að eingöngu eigendum í húsum nr. X og X beri að greiða kostnað           vegna framkvæmda á lögnum og gluggum í þeim húsum.

Í álitsbeiðni kemur fram að þegar boðað hafi verið til húsfundar 28. nóvember 2016 hafi engin tillaga um framkvæmdir verið í fundarboði. Eingöngu hafi verið greint frá yfirstandandi og fyrirhuguðum viðgerðum á lögnum í þremur stigahúsum. Vegna villandi fundarboðs og óheppilegs fundartíma hafi álitsbeiðandi ekki mætt á fundinn. Í ljós hafi komið í fundargerð að ekki hafi verið um að ræða viðgerð heldur endurnýjun lagna og að hússtjórn hafi valið þrjú stigahús af sex til að endurnýja lagnir í. Vegna villandi fundarboðs hafi fundurinn ekki verið bær til að taka ákvörðun í málinu auk þess sem tillaga sem feli í sér slíka mismunun geti ekki talist tæk. Álitsbeiðandi hafi ítrekað hvatt hússtjórn til þess að boða til húsfundar án árangurs. Nærri fjórtán mánuðir hafi liðið frá nefndum húsfundi þar til annar fundur hafi verið haldinn 25. janúar 2018, en þá hafi lagna- og gluggaframkvæmdum verið lokið.

Þáverandi stjórnarformaður í húsi nr. X og núverandi formaður stjórnar í húsi nr. X hafi á húsfundi, áður en framkvæmdirnar hafi byrjað, lýst yfir án mótmæla að það þyrfti að endurnýja fáeina glugga í stigagangi í húsum nr. X og X. Ekki hafi legið fyrir faglegt mat um að þörf væri á því. Slík krafa sé þó að mati álitsbeiðanda ekki tæk til samþykktar á húsfundi þar sem í henni hafi falist að sumum sé hyglað á kostnað annarra. Ástand glugga í öðrum stigahúsum hafi ekki verið kannað.

Á aðalfundi árið 2016 hafi legið fyrir tilboð í glugga í hús nr. X og X þar sem meintur hlutur gagnaðila í kostnaði hafi verið X kr. Við lok framkvæmda hafi kostnaðurinn meira en tvöfaldast einkum vegna þess að hússtjórn ásamt öðrum íbúum í húsum nr. X og X hafi tekið einhliða ákvörðun um að bæta við mörgum gluggum. Ekki sé ástæða til að ætla að gluggar hafi almennt verið í verra ástandi í húsum nr. X og X en öðrum, enda viðhald hingað til verið sameiginlegt.

Þótt kostnaður vegna endurnýjunar lagna og ytra byrðis glugga skiptist venjulega á milli allra eigenda geti það ekki átt við nema framkvæmdir nái eftir þörfum til þeirra allra. Annars sé verið að hygla sumum á kostnað hinna. Eina undantekningin sé bráðatjón eins og leki sem sé alltaf á kostnað allra eigenda.

Í greinargerð gagnaðila segir að á aðalfundi 30. september 2015 hafi verið ákveðið að láta mynda lagnir hússins enda orðnar X ára gamlar og farið að bera á meindýrum og stíflum. Einnig hafi verið rætt um ástand tiltekinna glugga í stigagöngum í húsum nr. X og X, en fram hafi komið að ástand tiltekinna glugga í húsinu hafi verið verra en sjónskoðun hafi gefið til kynna við ástandsskoðun/úttekt. Samþykkt hafi verið á fundinum að ákvörðun um frekari viðgerðir og hvernig staðið yrði að þeim myndi bíða til næsta aðalfundar sem haldinn yrði á fyrsta ársfjórðungi ársins 2016. Þá hafi verið rætt að óvíst væri um ástand glugga sem ekki hafi verið skipt um á síðustu árum og ákveðið að íbúar yrðu að láta formann vita af lekum gluggum, svo unnt væri að ákveða viðgerðir og endurnýjun í einu lagi. Álitsbeiðandi hafi mætt á þennan fund.

Þann 27. apríl 2016 hafi verið boðað til aðalfundar á ný og í fundarboði komið fram að taka ætti ákvarðanir um nauðsynlegt viðhald og framkvæmdir, sbr. eftirfarandi:

Á síðasta aðalfundi var ákveðið að láta gera athugun á ástandi skolplagna undir öllu húsinu. Í ljós kom að nauðsynlegt er að fóðra lagnirnar. Samkvæmt fyrirliggjandi tilboði er kostnaður við það um X króna. Til greina kemur að framkvæmdin fari fram í tveimur áföngum og dreifist kostnaður þá á tvö ár. Leitað verður samþykkis til að ráðast í þá framkvæmd. Hægt er að skoða myndir af lögnum hér.

Kynnt var á síðasta aðalfundi að nauðsynlegt er að endurnýja glugga í stigagöngum húsa nr. X og nr. X. Samkvæmt fyrirliggjandi tilboði er kostnaður við þá framkvæmd rúmar X milljónir króna. Verði framkvæmdin samþykkt skiptist sá kostnaður að jöfnu milli húsfélagsins og íbúa þeirra stigaganga, sbr. 7. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Á fundinum hafi öll nauðsynleg gögn varðandi lagnirnar verið kynnt, meðal annars kostnaðaráætlun frá verktaka, en ákveðið að fresta því til framhaldsaðalfundar að leita samþykkis til að ráðast í þá framkvæmd. Það sama hafi verið að segja um gluggaframkvæmdir. Álitsbeiðandi hafi mætt á þennan fund. Boðað hafi verið til framhaldsaðalfundar 15. júní 2016 og í fundarboði tekið fram að taka ætti ákvarðanir um endurnýjun glugga og skolplagna, meðal annars hafi átt að leggja fram nýjar tillögur og kostnaðaráætlanir. Á fundinum hafi verið samþykkt að fara í umræddar gluggaframkvæmdir á grundvelli nýrrar kostnaðaráætlunar sem hafi legið fyrir. Álitsbeiðandi hafi mætt á þennan fund.

Þann 28. nóvember 2016 hafi verið boðað til húsfundar og eftirfarandi dagskárliður tilgreindur í fundarboði:

Viðgerð á lögnum í B. Leitað verður heimildar til útgjalda vegna viðgerða bæði lokinna og ólokinna.

Á fundinum hafi komið fram að sú staða hefði komið upp að við endurnýjun baðherbergis íbúðar í húsi nr. X hafi ónýtar lagnir komið í ljós. Í kjölfarið hafi verið fengin ráðgjöf verkfræðinga varðandi lagnir í húsum nr. X og X, enda hafi þar fundist vond lykt. Lagnirnar hafi verið skoðaðar í september og verið mjög illa farnar. Mælt hafi verið með að neysluvatns- og ofnalagnir yrðu endurnýjaðar að hluta. Á fundinum hafi komið fram að skipt hafi verið um lagnir á baðherbergi í húsi nr. X og þær framkvæmdir væru að klárast enda um neyðartilvik að ræða og ekki verið hægt að halda áfram með endurnýjun baðherbergisins fyrr en búið væri að gera við lagnirnar. Boðað hafi verið til þessa fundar til að fá samþykki fyrir þessari nauðsynlegu framkvæmd og einnig til að fá samþykki fyrir nauðsynlegum framkvæmdum í húsi nr. X.

Ágreiningur í máli þessu snúist um hvort álitsbeiðandi sé, á grundvelli þessara samþykkta, undanskilinn öllum kostnaði vegna endurnýjunar á gluggum og lögnum og hvort eigendur í húsi nr. X og X beri einum að greiða kostnað vegna viðgerðanna. Gagnaðili telji svo ekki vera og bendi máli sínu til stuðnings á að framkvæmdirnar hafi verið samþykktar á löglega boðuðum húsfundum. Ekki skipti máli þótt hluti framkvæmda hafi verið hafinn þegar boðað hafi verið til húsfundar, enda sé húsfélagi heimilt að bæta úr eða staðfesta ákvörðun um framkvæmdir eftir á og verði ákvörðunin þá bindandi fyrir eigendur, sbr. 4. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús.

Gagnaðili hafni því að fundarboð fyrir húsfund 28. nóvember 2016 hafi verið villandi, enda í öllum fundarboðum komið fram að því verði talað um skolplagnir, en það hafi ekki verið gert í fundarboði þessu. Þannig hafi komið skýrt fram að leitað yrði heimilda til útgjalda vegna viðgerða, bæði lokinna og ólokinna, og hafi álitsbeiðanda þannig verið í lófa lagið að mæta á fundinn til að fá upplýsingar um þau fjárútlát sem stæðu til hjá gagnaðila og/eða til að greiða atkvæði á móti framkvæmdunum. Þá verði ekki heldur séð að það skipti máli að komið hafi fram að leitað væri heimilda vegna viðgerða, enda geti viðgerðir falið í sér endurnýjun.

Ljóst sé þó að hefði álitsbeiðandi mætt á fundinn, hefði atkvæði hans ekki breytt niðurstöðu fundarins um samþykki framkvæmdanna, enda hafi þær verið samþykktar samhljóða af öllum eigendum sem hafi mætt á fundinn. Þar sem um brýna framkvæmd hafi verið að ræða og nauðsynlegt viðhald geti álitsbeiðandi ekki synjað greiðsluþátttöku, sbr. 5. mgr. 40. gr. laga um fjöleignahús.

Að þessu sögðu hafni gagnaðili því alfarið að verið sé að hygla ákveðnum eigendum umfram aðra. Ljóst sé að fjöleignarhús sé eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús og allur ytri gluggaumbúnaður og lagnir í húsinu séu sameign, án tillits til þess hvar lagnirnar liggi í húsinu, sbr. 8. gr. laganna. Ekki hafi verið sýnt fram á annað en að þessi meginregla eigi við í húsinu, þ.e. allar lagnir og ytri gluggaumbúnaður sé í sameign allra.

Aldrei hafi staðið á gagnaðila að fara í nauðsynlegar framkvæmdir þegar þeirra sé þörf, hvar sem sé í húsinu. Ekki sé hægt að gera þá kröfu að húsfélög standi í fjárútlátum vegna viðgerða sem ekki séu nauðsynlegar og jafnvel engin þörf á, enda væri það sóun á verðmætum að fara í að endurnýja alla glugga og allar lagnir hvar sem sé í húsinu, óháð ástandi. Gerði verði þá kröfu til eigenda að tilkynna ef eitthvað ami að í sameign fjöleignarhúss, þannig að stjórn þess geti brugðist við slíkum tilkynningum.

Í athugasemdum aðila eru fyrri sjónarmið þeirra ítrekuð.

III. Forsendur

Deilt er um kostnaðarþátttöku vegna endurnýjunar á lögnum og gluggum í tveimur stigagöngum af sex. Samkvæmt 1. mgr. 43. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur undir sameiginlegan kostnað allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innan húss og utan, sameiginlega lóð þess og sameiginlegan búnað og lagnir, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélagsins, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar er sameiginlegur kostnaður meðal annars fólginn í endurnýjunum, viðgerðum o.fl.

Óumdeilt er í máli þessu að um er að ræða framkvæmdir á sameign hússins. Ágreiningur snýst um að álitsbeiðandi telur að ekki hafi verið rétt staðið að ákvarðanatöku um framkvæmdirnar og eingöngu eigendum í húsum nr. X og X beri að greiða kostnað vegna þeirra enda njóti aðrir eigendur ekki góðs af þeim.

Í fundarboði vegna húsfundar 28. nóvember 2016 kom fram að á dagskrá væri „Viðgerð á lögnum í B. Leitað verður heimildar til útgjalda vegna viðgerða, bæði lokinna og ólokinna.“ Samkvæmt fundargerð var greint frá yfirstandandi og tilvonandi framkvæmdum á lögnum í húsum nr. X og X og lögð fram tillaga um að stjórn gagnaðila fengi heimild til að taka yfirdrátt til að greiða reikning vegna framkvæmdanna. Að mati kærunefndar þarf samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi fyrir þessum framkvæmdum, sbr. D-liður 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús. Áðurnefnd tillaga var samþykkt samhljóða af fundarmönnum en 11 eigendur voru mættir fyrir jafnmarga eignarhluta af 24.

Álitsbeiðandi byggir á því að fundarboðið hafi verið villandi þar sem það hefði mátt skilja það sem svo að um væri að ræða ákvörðun um fóðrun lagna undir húsinu sem hafi staðið til. Kærunefnd fellst ekki á þetta með álitsbeiðanda enda sérstaklega vísað til þess í tillögu fundarboðsins að um væri að ræða lagnir í húsum nr. X, X og X. Þá telur kærunefnd að ákvörðun húsfundar um framkvæmdir á lögnum hafi verið í samræmi við það sem fram kom í fundarboði og þannig ekki hægt að fallast á kröfu álitsbeiðanda um að eigendur eignarhluta í húsum nr. X og X beri einir kostnað vegna viðgerða á lögnum.

Fjallað hafði verði um nauðsyn á endurnýjun glugga í húsinu á nokkrum húsfundum. Samkvæmt fundarboði vegna aðalfundar 27. apríl 2016 voru á dagskrá: „[á]kvarðanir varðandi nauðsynlegt viðhald og framkvæmdir.“ Dagskrárliðurinn var skýrður nánar í fundarboðinu þar sem segir: „Kynnt var á síðasta aðalfundi að nauðsynlegt er að endurnýja glugga í stigagöngum húsa nr. X og X. Samkvæmt fyrirliggjandi tilboði er kostnaður við þá framkvæmd rúmar X króna. Verði framkvæmdin samþykkt skiptist sá kostnaður að jöfnu milli húsfélagsins og íbúa þeirra stigaganga, sbr. 7. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.“ Samkvæmt fundarboði vegna framhaldsaðalfundar 15. júní 2016 var tilgreindur eftirfarandi dagskrárliður: „Kynnt var á síðasta aðalfundi að nauðsynlegt er að endurnýja glugga í stigagöngum húsa nr. X og nr. X. Samþykkt var að fá verð í fleiri glugga og svalahurðir og verður endurskoðuð kostnaðaráætlun lögð fram. Verði framkvæmdin samþykkt skiptist kostnaður vegna stigaganga að jöfnu milli húsfélagsins og eigenda þeirra stigaganga, sbr. 7. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.“ Í fundargerð segir að samþykkt hafi verið á aðalfundi að ljúka við að endurnýja glugga í stigagöngum húsa nr. X og X en því hafi verið frestað til framhaldsaðalfundar að afla endanlegs samþykkis til þeirra þegar kostnaður lægi nánar fyrir. Þá var gerð grein fyrir því hvernig greitt yrði fyrir framkvæmdirnar. Fundargerðin var lesin upp í lok fundar og hún samþykkt samhljóða. Álitsbeiðandi telur framkvæmdina ekki lögmæta þar sem með henni hafi sumum eigendum verið hyglað á kostnað annarra. Þannig hafi ekki legið fyrir úttekt á því hvort nauðsynlegt væri að skipta um glugga annarra eignarhluta. Að mati kærunefndar þarf samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi fyrir framkvæmdum við glugga, sbr. D-liður 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús. Samkvæmt fundargerð voru mættir á fundinn 12 eigendur fyrir 10 eignarhluta af 24 og framkvæmdin þannig samþykkt.

Í 1. mgr. 42. gr. laga um fjöleignarhús segir að húsfundur getur tekið ákvarðanir skv. C-, D- og E- liðum 41. gr. án tillits til fundarsóknar enda sé hann löglega boðaður og haldinn. Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið er það því niðurstaða kærunefndar að fyrir liggi lögmætar ákvarðanir um framkvæmdir á lögnum og gluggum í húsum nr. X og X, sbr. D-liður 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús. Þar sem um framkvæmdir á sameign hússins er að ræða telur kærunefnd því að kostnaðarskipting skuli skiptast á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi sameign, sbr. A-liður 45. gr. laga um fjöleignarhús. Kærunefnd fellst því ekki á kröfu álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fyrir liggi lögmætar ákvarðanir um endurnýjun á lögnum og gluggum í húsum nr. X og X og öllum eigendum beri að taka þátt í kostnaði vegna framkvæmdanna.

Reykjavík, 7. maí 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson