Hoppa yfir valmynd

Nr. 53/2018 - Álit

Notkun á bílastæði í bílakjallara.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 53/2018

 

Notkun á bílastæði í bílakjallara.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, mótteknu 11. júní 2018, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, móttekin 25. júní 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 8. júlí 2018, og athugasemdir gagnaðila, dags. 31. júlí 2018, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 3. september 2018.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið B, alls 20 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsinu. Ágreiningur er um notkun álitsbeiðanda á stæði hennar í bílakjallara hússins.

Krafa álitsbeiðanda er:

     Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé heimilt að geyma hjól og kerru í stæði hennar í        bílakjallara hússins.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi óskað eftir því að álitsbeiðandi fjarlægði hjól og kerru úr bílakjallara. Þar sem stæðið sé séreign álitsbeiðanda sé hún í fullum rétti til að geyma þar hjól og kerru þar sem það sé innan marka stæðisins. Um sé að ræða þinglýsta séreign samkvæmt eignaskiptasamningi.

Í greinargerð gagnaðila segir að breytingartillaga á húsreglum, sem komi fram í fundargerð aðalfundar 12. apríl 2018, hafi verið samþykkt samhljóða af öllum fundarmönnum sem hafi haft lögmæta setu á fundinum. Breytingartillagan hafi verið svohljóðandi:

10. Húsreglur húsfélagsins.

  1. Breytingartillaga stjórnar á 14. gr. húsreglna til umræðna og atkvæðagreiðslu þannig að 14. gr. orðist svo: „Stæði í bílageymslu má nota fyrir eitt skráningarskylt og skráð ökutæki eða einn skráningarskyldan og skráðan ferðavagn.“
  2. Viðbótartillaga stjórnar á húsreglum til umræðna og atkvæðagreiðslu þannig að ný gr., 15. gr. orðist svo: „Það sem skilið er eftir í bílageymslu, í sameign og á sameiginlegu bílastæði og er andstætt reglum húsfélagsins verður fjarlægt jafnóðum á kostnað eiganda. Frávik frá þessu þarf að bera undir hússtjórn.“

Þessu hafi verið bætt við húsreglurnar svo að hægt væri að gera undantekningu frá reglunum verði talin þörf á því, til dæmis þurfi að geyma ferðavagn sem hindri ekki greiðan aðgang að öðrum stæðum eða bíl sem þurfi að vera tímabundið geymdur óskráður í bílastæði.

Í húsreglum, sem samþykktar hafi verið á fundi húsfélagsins 4. desember 2008, hafi 14. gr. verið svohljóðandi:

Ekki má nota bílageymslu til annars en geymslu á bílum, kerrum, fellihýsum og tjaldvögnum.

Álitsbeiðandi hafi samþykkt þær húsreglur sem settar hafi verið á árinu 2008. Frá því ári hafi ekki verið heimilt að geyma hjól í bílastæði í bílageymslu líkt og álitsbeiðandi fari fram á í álitsbeiðni.

Frá árinu 2017 frekar en 2016 hafi bílastæði álitsbeiðanda verið nýtt til að geyma kerru ásamt fjórum utanvegahjólum. Því hafi fylgt mikill umgangur af fólki sem ekki búi í húsinu og slæm umgengni, þar með talið opnar hurðir og óþrifnaður. Þá hafi bílskúrshurðin orðið fyrir skemmdum og einnig séu skemmdir á vegg eftir umrædd hjól.

Eigendur bílastæðis við hlið bílastæðis álitsbeiðanda hafi átt í erfiðleikum með að athafna sig í bílastæði sínu þar sem kerra hafi verið þétt upp við merkingu á milli stæða og þau þurft að færa kerruna til að komast almennilega í stæði sitt.

Umgangur og umgengni vegna mótorhjóla og annars sem þeim fylgi í stæði álitsbeiðanda hafi verið til verulegra óþæginda fyrir aðra íbúa, valdið skemmdum og boðið hættu heim, til dæmis þegar hurðin sé skilin eftir opin.

Húsreglur taki einnig á öðrum málum í séreign, sbr. 3. og 12. gr. Gagnaðili telji því lögmætt að húsreglur, sem samþykktar hafi verið á tveimur húsfundum árin 2008 og 2018, gildi einnig um séreign í bílskýli. Húsreglur séu til þægindaauka fyrir alla íbúa.

Íbúum í fjöleignarhúsi beri að fara eftir þeim húsreglum sem samþykktar séu á húsfundi af lögmætum eigendum til að gæta hagsmuna allra íbúa.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir meðal annars að á aðalfund 12. apríl 2018 hafi mætt 8 löglegir fulltrúar af 20 eignarhlutum. Tillagan hafi því ekki verið samþykkt samhljóða af öllum fundarmönnum sem hafi haft lögmæta setu á fundinum þar sem sambýlismaður álitsbeiðanda hafi setið fundinn með umboð frá henni og því verið löglegur. Hann hafi greitt atkvæði gegn tillögunni á fundinum. Það sé skilningur álitsbeiðanda að til þess að breytingartillagan teldist samþykkt þyrfti samþykki allra íbúa hússins þar sem bílastæðið sé séreign og verið sé að ganga á þann rétt. Umboðsmaður álitsbeiðanda hafi bent á þetta á umræddum fundi.

Frá árinu 2008 hafi álitsbeiðandi, sem og aðrir íbúar, geymt rafmagnsvespur, mótorkrosshjól og mótorhjól í bílageymslu og hafi það aldrei verið vandamál fyrr en nú, enda hafi verið litið á hjólin sem ökutæki sem þau réttilega séu.

Ekkert af eigum álitsbeiðanda sé utan eignarhluta hennar og hún fari ekki inn á stæði annarra. Það geti ekki verið vandamál álitsbeiðanda að fólki sé ekki fært um að leggja í bílastæði sín í þröngum bílakjallara.

Álitsbeiðandi telji að lög um séreign séu hafin yfir 14. gr. húsreglnanna sem setji álitsbeiðanda sem eiganda miklar skorður varðandi hvers konar farartæki hún geymi í stæði sínu. Hún telji ekki óeðlilegt að þar megi geyma farartæki eins og mótorhjól og krossara, enda séu fleiri íbúar en hún að geyma mótorhjól í stæðum sínum.

Álitsbeiðandi telji einkennilegt að stjórn gagnaðila geti með geðþóttaákvörðunum tekið ákvörðun um hvort það eigi að samþykkja eða hafna beiðni íbúa um hvað þeir megi og megi ekki geyma í bílastæðum þeirra. Þess megi einnig geta að fellihýsi séu mun breiðari en bílar, sé um að ræða áhyggjur af þrengslum í bílakjallara.

Í athugasemdum gagnaðila segir meðal annars að á húsfundi 12. apríl 2018 hafi verið kallað eftir umboðum en umboðsmaður álitsbeiðanda ekki lagt fram umboð. Sá sem ekki eigi eignarhlut í íbúð og leggi ekki fram umboð sé ekki löglegur á aðalfundi.

III. Forsendur

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign samkvæmt lögunum vera afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega, hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls. Í eignaskiptayfirlýsingu, dags. 15. júlí 2007, kemur fram að íbúð álitsbeiðanda tilheyri bílastæði X í bílageymslu og er það því séreign álitsbeiðanda.

Samkvæmt 26. gr. laga um fjöleignarhús, sbr. 3. mgr. 57. gr. laganna, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiða af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í eignarráðunum felst þannig almenn heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.

Ákvæði 10. töluliðar A liðar 1. mgr. 41. gr. fjöleignarhúsalaga kveður á um að samþykki allra þurfi til ákvarðana sem hafi í för með sér meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og hagnýtingarrétti eiganda yfir séreign en leiðir af ákvæðum fjöleignarhúsalaga eða eðli máls, sbr. 3. mgr. 57. gr. laganna. Í fundargerð aðalfundar sem haldinn var 12. apríl 2018 kemur fram að eftirfarandi tillaga hafi verið samþykkt af 7 fundarmönnum af 8: „Stæði í bílageymslu má nota fyrir eitt skráningarskylt og skráð ökutæki eða einn skráningarskyldan og skráðan ferðavagn. Frávik frá þessu þarf að bera undir hússtjórn.“ Álitsbeiðandi greinir frá því að henni hafi verði gert að fjarlægja kerru og hjól sem hún geymi í bílastæði sínu.

Kærunefnd telur að framangreind tillaga feli í sér víðtækari takmarkanir á hagnýtingarrétti eigenda séreignar heldur en leiðir af ákvæðum laganna, enda verið að banna það sem fella má undir eðlilega notkun á bílastæði.

Að mati kærunefndar er umrædd tillaga þess eðlis að samþykki allra eigenda, sbr. 10. töluliður A liðar 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús, þurfi að liggja fyrir til þess að hún geti talist lögmæt. Ljóst er af gögnum þessa máls að slíkt samþykki liggur ekki fyrir. Það er því álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé heimilt að geyma kerru og hjól í bílastæði sínu.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé heimilt að geyma kerru og hjól í bílastæði sínu.

 

Reykjavík, 3. september 2018

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira