Hoppa yfir valmynd

Nr. 60/2018 - Álit

Lögmæti ákvörðunar: Húsreglur.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 60/2018

 

Lögmæti ákvörðunar: Húsreglur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 18. júní 2018, beindi A ehf., hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 4. júlí 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 11. júlí 2018, og athugasemdir gagnaðila, dags. 20. júlí, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 21. september 2018.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið B, alls 7 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á jarðhæð hússins. Ágreiningur er um hvort tekin hafi verið lögmæt ákvörðun á aðalfundi X 2018 um að fella niður 3. gr. í húsreglum.

Krafa álitsbeiðanda er:

     Að viðurkennt verði að samþykkt aðalfundar um að fella niður 3. gr. í húsreglum sé ólögmæt            og greinin skuli aftur sett í húsreglur.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur snúi að ákvörðun sem tekin hafi verið á aðalfundi X 2018 um að fella niður 3. gr. í húsreglum. Húsreglurnar hafi verið samþykktar samhljóða á húsfundi X 2016 og varðað bann við að geyma hjól, vagna og annað sem geti valdið þrengslum og óprýði í forstofum, stigapöllum eða göngum sem teljist til sameiginlegs rýmis. Í fundarboði aðalfundar 2018 hafi komið fram undir 10. lið að ræða ætti: „Húsreglur, framfylgd þeirra og umgengni í sameign“. Síðan húsreglurnar hafi verið settar hafi álitsbeiðandi margsinnis sent kvartanir til umsjónaraðila gagnaðila þess efnis að þær væru ekki virtar þrátt fyrir að vera sjáanlegar öllum íbúum við inngang hússins.

Þegar áðurnefndur 10. liður hafi komið til umræðu hafi stjórnarformaður borið fram tillögu um að 3. gr. húsreglnanna yrði breytt á þann veg að heimilt yrði að geyma vagna og reiðhjól í anddyri hússins. Um sé að ræða sameiginlegt rými. Þessi tillaga hafi verið felld af álitsbeiðanda gegn atkvæðum annarra eigenda en fundarstjóri upplýst að slík tillaga þyrfti samþykki minnst 2/3 hluta eignarhluta. Þá hafi stjórnarmaður borið upp aðra tillögu þess efnis að 3. gr. húsreglnanna yrði felld brott í heild sinni. Sú tillaga hafi verið samþykkt af meirihluta eða með sex atkvæðum á móti einu atkvæði álitsbeiðanda. Fundarstjóri hafi talið tillöguna marktæka og að eitt atkvæði fylgdi hverjum eignarhlut. Með því að fella ákvæðið niður hafi óbeint verið fallist á að nota megi rými stigaganga til að geyma hjól og vagna, enda ríki ekki lengur bann við því.

Hér sé verið að sniðganga reglur, sem hafi verið samþykktar samhljóða af stjórn gagnaðila X 2016 í þeim tilgangi að íbúar gætu notað sameign allra gegn vilja eins þeirra til að geyma hjól, vagna og aðra muni. Ýmislegt hafi verið sett í anddyri hússins, auk vagna og reiðhjóla, þrátt fyrir orðsendingu um bann við notkun rýmisins sem geymslu. Hætta sé í því fólgin að verði heimilt að nota rýmið eins og nú sé gert, jafnvel í enn meiri mæli en hingað til, gæti það heft útgönguleið úr húsinu komi til dæmis upp eldur í eignarhluta álitsbeiðanda, en einn neyðarútgangur sé í gegnum umrætt rými.

Í fundarboði hafi hvorki komið fram að undir 10. lið ætti að bera fram tillögu um veitingu heimildar til að geyma hjól, vagna o.þ.h. í sameign hússins né um niðurfellingu 3. gr. húsreglnanna. Fundarstjóri hefði því ekki átt að veita heimild fyrir því að tillögurnar yrðu bornar fram. Í þessu sambandi sé vísað til 3. og 4. mgr. 59. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Þar komi fram að í fundarboði skuli geta þeirra mála sem ræða eigi og meginefni tillagna þeirra sem leggja eigi fyrir fundinn. Þá segi í 4. mgr. að vilji eigandi fá mál tekið fyrir og til atkvæðagreiðslu á aðalfundi skuli hann greina stjórn frá því skriflega með þeim fyrirvara að unnt sé að geta þeirra í fundarboði. Ekki hafi verið farið eftir þessu ákvæði. Í fundarboði hafi ekkert verið getið um þá tillögu að breyta umræddu ákvæði húsreglnanna og þannig sé það andstætt lögum að greiða atkvæði um tillöguna og beri því að fella hana úr gildi.

Í 35. gr. laga um fjöleignarhús segi meðal annars: „Eigendum og öðrum afnotahöfum er óheimilt að nota sameiginlegt húsrými eða lóð til annars en það er ætlað“. Enn fremur standi í sömu grein: „Einstökum eigendum verður ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki.“ Að auki sé neyðarútgangur í gegnum umrætt rými og sé það ofhlaðið geti það hindrað útkomu. Álitsbeiðandi telji því að ákvörðun um að breyta húsreglunum eins og það hafi verið gert hefði að minnsta kosti þurfti samþykki 2/3 hluta eigenda, sbr. 41. gr. laganna.

Þá vísar álitsbeiðandi til þess að lokaúttekt hafi ekki enn getað farið fram en eitt af lokaúttektarskilyrðum byggingarfulltrúa Reykjavíkur sé að fundin verði viðunandi lausn vegna hjóla- og vagnageymslu, sbr. lokaúttektargerð hinn X 2015, þá geti þetta rými ekki verið nýtt sem slík geymsla nema að undangenginni lokaúttekt byggingarfulltrúa og samþykki hans, en tilraun til lokaúttektar hafi ekki verið reynd síðan í X 2015.

Í greinargerð gagnaðila er farið fram á að kröfu álitsbeiðanda verði hafnað. Engin athugasemd hafi verið gerð á fundinum um að dagskrárliður 10. væri óskýr. Fulltrúar allra eigenda hússins hafi verið mættir og það hefði engu breytt fyrir afgreiðslu tillögu um breytingar á húsreglunum, þótt fundarboðið hefði verið ítarlegra. Hér skuli einnig vísað til 3. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús þar sem segi: „Hafi eigandi sótt fund óboðaður eða þrátt fyrir ófullnægjandi boðun þá getur hann ekki borið fyrir sig ágalla á fundarboðun og eru þá ákvarðanir fundarins bindandi fyrir hann.“ Þá sé bent á 4. mgr. 62. gr. laganna þar sem segi: „Séu allir félagsmenn mættir getur fundurinn samþykkt afbrigði og tekið mál til umfjöllunar og atkvæðagreiðslu þótt þeirra hafi ekki verið getið í fundarboði. Gildir þetta einnig um aðalfundi.“ Hefði fulltrúi álitsbeiðanda borið því við að fundarboði væri áfátt, hefðu fulltrúar annarra eigenda samþykkt framangreind afbrigði og afgreitt breytingatillöguna.

Rök álitsbeiðanda varðandi 41. gr. laga um fjöleignarhús séu á misskilningi byggð, enda snúi umdeild ákvörðun aðalfundar ekki að setningu eða breytingu húsfélagasamþykktar, sbr. 75. gr., heldur einungis að húsreglum, sbr. 74. gr., en þær krefjist eingöngu samþykktar einfalds meirihluta, sbr. 1. tl. C liðar 41. gr.

Að lokum skuli áréttað að skortur á lokaúttekt eða önnur óskyld mál sem álitsbeiðandi vísi til hafi ekki áhrif á samþykkt aðalfundar.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að því sé mótmælt að í fundarboði hafi ekkert verið getið um að breyta ætti húsreglum heldur eingöngu að ræða ætti framfylgd þeirra og umgengni í sameign sem ekki sé vanþörf á þar sem ekki hafi verið farið eftir samþykktum húsreglum. Hefði ætlunin verið að breyta húsreglum hefði átt að kveða á um það í fundarboði og setja fram tillögur um breytingar. Það hafi ekki verið gert.

Þá breyti 3. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús engu um að ekki skuli tekin fyrir á fundinum málefni sem ekki sé getið um í fundarboði. Greinin fjalli eingöngu um boðun eigenda á fundinn. Það breyti engu um skyldu til að taka fram í fundarboði hvaða atriði skuli tekin fyrir á fundinum.

Hefði átt að taka málið fyrir hefði þurft að samþykkja afbrigði frá fundarboði. Þeirri heimild hafi ekki verið beitt á fundinum.

III. Forsendur

Í 59. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er fjallað um aðalfund og boðun hans þar sem segir í 3. mgr. að í fundarboði skuli greina fundartíma, fundarstað og dagsetningu. Þá skuli getið þeirra mála sem ræða eigi og meginefni tillagna þeirra sem leggja eigi fyrir fundinn. Í fundarboði fyrir aðalfund húsfélagsins X 2018 var eftirfarandi tilgreint um dagskrárlið 10: „Húsreglur, framfylgd þeirra og umgengni í sameign“. Ljóst er því að hvorki voru tilgreindar tillögur um að heimila geymslu muna í sameign hússins né að fella brott reglu í húsreglum.

Í 4. mgr. 62. gr. laga um fjöleignarhús segir að séu allir félagsmenn mættir geti fundurinn samþykkt afbrigði og tekið mál til umfjöllunar og atkvæðagreiðslu þótt þeirra hafi ekki verið getið í fundarboði. Gildir þetta einnig um aðalfundi. Fyrir liggur að mætt var fyrir alla eignarhluta á umræddan aðalfund og ekki liggur annað fyrir en að þeir hafi setið allan fundinn. Með hliðsjón af því telur kærunefnd að heimilt hafi verið að taka framangreindar tillögur til umfjöllunar og atkvæðagreiðslu, þrátt fyrir að þeirra hafi ekki verið getið í fundarboði.

Álitsbeiðandi fer fram á að viðurkennt verði að sú ákvörðun sem tekin var á aðalfundinum um að fella brott 3. gr. í húsreglum sé ólögmæt. Um er að ræða eftirfarandi reglu: „Óheimilt er að geyma muni, reiðhjól, barnavagna, skófatnað eða annað það sem veldur þrengslum, óþrifum eða óprýði, á stigapöllum, forstofu eða sameiginlegum göngum.“

Í fundargerð umrædds aðalfundar segir að tillaga um að fella niður 3. gr. í húsreglum hafi verið samþykkt með öllum atkvæðum að undanskildu atkvæði álitsbeiðanda. Í húsinu eru 7 eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhlutar á jarðhæð hússins sem er skráður 36,66%. Kærunefnd telur að ákvörðun um að fella brott framangreinda reglu falli undir D lið 41. gr. laga um fjöleignarhús en í ákvæðinu segir að til allra annarra ákvarðana en greinir í A-C liðum nægi samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi. Með hliðsjón af þessu ákvæði og niðurstöðu framangreindrar atkvæðagreiðslu er ljóst að lögmæt ákvörðun var tekin á aðalfundi 26. apríl 2018 um að fella niður 3. gr. í húsreglum.

Í 34. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að séreignareigandi hafi, ásamt í félagi við aðra eigendur, rétt til hagnýtingar þess hluta fjöleignarhússins sem er sameiginlegur, svo og sameiginlegrar lóðar og búnaðar. Nær réttur þessi til sameignarinnar í heild og takmarkast eingöngu af hagsmunum og jafnríkum rétti annarra eigenda, en slíkar takmarkanir er að finna í lögum nr. 26/1994. Í 35. gr. kemur einnig fram að sérhverjum eiganda og afnotahafa beri skylda til að taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til annarra eigenda og afnotahafa við hagnýtingu sameignar og fara í hvívetna eftir löglegum reglum og ákvörðunum húsfélagsins varðandi afnot hennar. Í 3. mgr. 35. gr. kemur síðan fram að eigendum og öðrum afnotahöfum sé skylt að ganga vel og þrifalega um sameiginlegt húsrými og gæta þess sérstaklega að valda ekki öðrum í húsinu óþægindum eða ónæði. Samkvæmt þessu breytir það engu um skyldu eigenda til að virða takmarkanir á hagnýtingu sameignar þótt 3. gr. sé felld niður í húsreglum. Eftir sem áður er óheimilt að geyma muni, reiðhjól, barnavagna, skófatnað eða annað sem veldur þrengslum, óþrifum eða óprýði, á stigapöllum, forstofu eða sameiginlegum göngum.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að tekin hafi verið lögmæt ákvörðun um að fella niður 3. gr. í húsreglum.

 

Reykjavík, 21. september 2018

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

Valtýr Sigurðsson                                                          Eyþór Rafn Þórhallsson

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira