Hoppa yfir valmynd

Nr. 63/2018 - Álit

Notkun palls á lóð hússins.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 63/2018

 

Notkun palls á lóð hússins.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 21. júní 2018, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, móttekin 11. ágúst 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 22. ágúst 2018, og athugasemdir gagnaðila, mótteknar 3. september 2018, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 21. september 2018.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls tvo eignarhluta. Aðilar eru eigendur hvor að sínum eignarhluta. Ágreiningur er um hvort gagnaðila sé heimilt að nota pall sem staðsettur er á sameiginlegri lóð hússins fyrir framan stofu og svalahurð íbúðar álitsbeiðanda.

Krafa álitsbeiðanda er:

     Að viðurkennt verði að pallur fyrir framan stofu og svalahurð íbúðar álitsbeiðanda sé séreign hennar.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi keypt íbúð sína í X 2015. Samkvæmt upplýsingum seljanda hafi pallur á bak við húsið við svaladyr íbúðarinnar verið notaður sem séreign en þó hafi þeim réttindum ekki verið þinglýst, enda hafi engin þörf verið talin á því vegna góðs samkomulags á milli aðila. Álitsbeiðanda hafi einnig verið tjáð að í staðinn væru eigendur efri hæðar með niðurfest trampólín, stórt borð með áföstum bekkjum, snúrustaur, lítinn pall fyrir framan hús fyrir framan glugga anddyris þeirra og nokkrar berjaplöntur í beði fyrir framan húsið sem álitsbeiðandi hafi virt sem þeirra sérafnotaflöt án þinglýsingar.

Pallurinn hafi verið byggður árið 2000 af þáverandi eiganda íbúðar álitsbeiðanda sem hafi lagt til alla vinnu og efni til verksins. Pallurinn hafi einungis verið ætlaður til nota fyrir eigendur íbúðar álitsbeiðanda og byggður með fullu samþykki eiganda íbúðar gagnaðila á þeim tíma. Pallurinn hafi því verið nýttur sem séreign í þau 18 ár sem hann hafi staðið og einungis eigendur íbúðar álitsbeiðanda séð um viðhald hans, bæði vinnu og kostnað.

Síðasta sumar hafi gagnaðili viljað fá að byggja svalir á íbúð sína og fyrstu hugmyndir hans hafi verið mjög stórar svalir, umtalsvert út fyrir húsið. Álitsbeiðanda hafi þótt sýnt að það myndi hafa mikil áhrif á birtu inn í íbúð hennar, auk þess sem fagaðilar hafi goldið varhug við frágang slíks mannvirkis, meðal annars með hliðsjón af lekavandamálum og fleiru. Álitsbeiðandi hafi því hafnað þeim hugmyndum en samþykkt svalir sem væru minni. Gagnaðili hafi ekki fellt sig við það og á haustmánuðum fyrst ljáð máls á því að hann vildi fá að nýta sér „sameiginlega“ pallinn í garðinum sem hann hafði aldrei gert tilkall til eða lagt nokkuð til viðhalds hans síðan álitsbeiðandi hafi flutt inn eða áður.

Pallurinn sé í sjálfu sér efnislega ónýtur og fúinn í dag og þarfnist viðgerðar og/eða endurnýjunar en álitsbeiðandi treysti sér ekki til þess að leggja fjármuni í það með óvissu um það hvort pallurinn sé í reynd séreign hennar, auk þess sem það muni ekki koma til álita af hennar hálfu að endurnýja pallinn á sama stað ef líta beri á hann sem sameign. Það liggi í hlutarins eðli að með hagnýtingu annarra á palli sem liggi alveg upp að svalahurð og stofuglugga íbúðar álitsbeiðanda væri gróflega gengið á friðhelgi einkalífs hennar og heimilis. Svalahurðin sé á miðjum pallinum og bein sjónlína af pallinum inn að salerni íbúðar álitsbeiðanda og ljóst pallurinn hefði aldrei verið reistur á þessum stað með sameiginleg not í huga.

Álitsbeiðanda sé því mikilvægt að fá úr því skorið hvort ekki megi líta á pallinn sem séreign hennar þrátt fyrir að þeim réttindum hafi ekki verið þinglýst, meðal annars með hliðsjón af 9. gr. laga um fjöleignarhús.

Í greinargerð gagnaðila segir að hann hafi fyrirhugað að endurnýja kvist í íbúð sinni í samvinnu við álitsbeiðanda og óskað eftir því að byggja rúmgóðar svalir samhliða því, en hugmyndum hans um stærð svalanna hafi verið hafnað. Þá lýsir gagnaðili nánar samskiptum aðila vegna svalanna.

Álitsbeiðandi hafi samþykkt sameiginleg afnot af pallinum í tölvupósti 30. maí 2018. Gagnaðili hafi lagt til að íbúðirnar myndu skipta vikum á milli sín til þess að hvor fjölskylda gæti varið tíma sínum saman í næði. Í næsta tölvupósti til gagnaðila hafi álitsbeiðandi verið búin að skipta um skoðun og lýst því yfir að hún myndi aldrei samþykkja sameiginleg afnot. Tillaga gagnaðila um samnýtingu á pallinum sé einfaldlega til komin af þeirri ástæðu að nýta rétt til sameignar svo að íbúð hans geti einnig notið allra þeirra gæða sem bakgarðurinn bjóði upp á.

Inngangur að íbúð gagnaðila sé beint fyrir framan eldhúsglugga álitsbeiðanda. Þegar gengið sé upp tröppur og eftir stétt að inngangi gagnaðila blasi eldhús álitsbeiðanda við. Þar sitji álitsbeiðandi ásamt fjölskyldu sinni á matmálstímum með dregið frá. Þarna gangi gagnaðili um oft á dag nánast alla daga ársins og sé oft að sýsla eitthvað fyrir framan innganginn sinn. En pallinn myndi gagnaðili nota mest yfir sumartímann og aðeins þegar veður leyfi. Það sé því miklu meiri umgangur við eldhúsgluggann norðanmegin heldur en nokkurn tímann yrði á pallinum sunnanmegin. Notkun gagnaðila á inngangi í íbúð hans ætti að vega þyngra að friðhelgi einkalífs hennar og með sömu rökum og hún beiti um pallinn ætti gagnaðili ekki að fá að nýta hann.

Pallurinn komi í sveig að stofuglugga álitsbeiðanda og nái bláendinn aðeins undir hann þó aldrei nóg til að hægt sé að vera við eða fyrir glugganum þegar dvalið sé á pallinum. Pallurinn sé tæplega 20 fermetrar en hluti hans sem sé undir glugga nái ekki 1,5 fermetrum. Hægt sé að færa rök fyrir því að „áhrifasvæði“ gluggans sé stærra en það sé aldrei þannig að það skipti máli þegar dvalið sé á pallinum. Það sé því aðeins um að ræða mjóan glugga á svalahurð en megnið af pallinum sé þar fyrir utan og út fyrir húsgafl.

Pallurinn hafi verið smíðaður með sameiginleg afnot í huga. Ekki sé hægt að sjá neina aðra augljósa ástæðu þess að hann hafi ekki verið smíðaður svona langt út fyrir húsgafl og frá stofuglugga íbúðar álitsbeiðanda. Ósannað sé að pallurinn hafi verið smíðaður til sameiginlegra nota.

Álitsbeiðandi hafi keypt íbúð sína með pallinum miðað við núgildandi eignaskiptayfirlýsingu og vitandi það að pallurinn sé skilgreindur sem sameign samkvæmt lögum. Það hljóti að vera á ábyrgð kaupanda að kynna sér rétt sinn og skyldur við kaup á fasteign.

Eigi 9. gr. laga um fjöleignarhús við í máli þessu hafi álitsbeiðandi engin skýr gögn um skiptingu byggingarkostnaðar eins og áskilnaður sé um. Fyrri eigendum íbúðar álitsbeiðanda hafi þótt augljóst að pallurinn hafi verið smíðaður úr afgangstimbri sem hafi fallið til við framkvæmdir á húsinu og því efniskostnaður sameiginlegur með báðum íbúðum. Álitsbeiðandi hafi ekki lagt fram nein gögn sem styðji fullyrðingu hennar um að viðhald pallsins hafi eingöngu verið á höndum eigenda íbúðar hennar.

Það sé rangt að gagnaðili hafi gert samkomulag við fyrri eigendur íbúðar álitsbeiðanda um að í staðinn fyrir uppsetningu pallsins hafi gagnaðili fengið að setja trampólín, snúrustaur, bekk og berjaplöntur í garðinn án skilyrða. Pallurinn hafi ekki verið nýttur sem séreign samfellt í 18 ár síðan hann hafi verið smíðaður. Fyrri eigendur hafi staðfest að hafa boðið gagnaðila að nota pallinn, enda væri hann sameign.

Ekkert í lögum um fjöleignarhús styðji þá fullyrðingu álitsbeiðanda að þar sem pallurinn hafi að mestu verið nýttur af eigendum íbúðar hans síðan hann hafi verið smíðaður sé hann sjálfkrafa þeirra séreign. Álitsbeiðandi geti því ekki gert tilkall til pallsins á grundvelli hefðar, sbr. 36. gr. laga um fjöleignarhús.

Erfitt sé að sjá hvernig meint munnlegt samkomulag um byggingu pallsins á sameiginlegri lóð á milli eigenda árið 2000 eigi að binda hendur gagnaðila hátt í 20 árum síðar þegar skýrt sé í lögum að lóðin sé sameign nema annað sé tilgreint í eignaskiptayfirlýsingu. Lóðin sé óskipt sameign.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir meðal annars að fyrri eigandi íbúðar álitsbeiðanda, sem hafi byggt pallinn, hafi sagt að það hafi eingöngu verið íbúar í íbúð álitsbeiðanda sem hafi notað pallinn og samnot hefðu aldrei komið til tals.

Við kaup álitsbeiðanda á íbúðinni hafi öll samskipti farið fram í gegnum fasteignasala en hann tjáð þeim að fyrirkomulagið væri með þeim hætti að eingöngu íbúar í íbúð álitsbeiðanda nýttu pallinn.

Það sé krafa álitsbeiðanda að líta beri á pallinn sem séreign hennar á grundvelli þess hvernig til hans hafi verið stofnað, hvernig byggingu og viðhaldi hafi verið kostað og hvernig not hans hafi verið í þau 20 ár sem hann hafi staðið.

Í athugasemdum gagnaðila segir meðal annars að álitsbeiðandi hafi ekki lagt fram skýr gögn um skiptingu kostnaðar við smíði pallsins. Það fari tvennum sögum um hvernig til hans hafi verið stofnað samkvæmt fyrri eigendum.

Engar þinglýstar heimildir styðji þau sjónarmið álitsbeiðanda að pallurinn sé séreign hennar. Þvert á móti liggi fyrir eignaskiptayfirlýsing þar sem fram komi að lóðin sé óskipt sameign allra eigenda.

III. Forsendur

Sjónarmið álitsbeiðanda er að viðurkennt verði að tæplega 20 m2 sólpallur, sem reistur var á lóð hússins fyrir framan stofu og svalahurð íbúðar hans, teljist séreign. Af hálfu gagnaðila er þessari kröfu andmælt og farið fram á sameiginleg afnot af pallinum.

Í 1. mgr. 34. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að séreignareigandi hafi ásamt og í félagi með öðrum eigendum rétt til hagnýtingar þess hluta fjöleignarhússins sem sé sameiginlegur, svo og sameiginlegrar lóðar og búnaðar. Í 2. mgr. sömu greinar segir að réttur þessi nái til sameignarinnar í heild og takmarkist eingöngu af hagsmunum og jafnríkum rétti annarra eigenda, en slíkar takmarkanir sé að finna í lögum þessum og samþykktum og reglum húsfélags samkvæmt þeim.

Í 5. gr. laga um fjöleignarhús er fjallað um séreign og segir þar í 10. tl. að undir séreign falli aðrir hlutar húss eða lóðar en taldir séu upp í töluliðunum að framan, bílskúr á lóð húss eða búnaður og lagnir sem þinglýstar heimildir segja séreign eða teljast það samkvæmt eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr.

Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, innfærð til þinglýsingar X 2000, er lóðin öll í óskiptri sameign. Fyrir liggur að pallur var byggður á sameiginlegri lóð eigenda hússins árið 2000 af fyrrum eiganda íbúðar álitsbeiðanda að því er virðist án athugasemda fyrrum eiganda íbúðar gagnaðila.

Fyrir liggur að fyrrum eigandi íbúðar álitsbeiðanda byggði umræddan pall og nýtti hann en ósannað þykir að hann hafi verið smíðaður með sameiginleg afnot í huga og nýttur sem slíkur. Sólpallurinn telst því vera í eigu hans.

Kærunefnd telur hins vegar að sólpallur álitsbeiðanda verði ekki, án þess að fleira komi til, talinn séreign hans samkvæmt 4. gr. eða falli undir nánari upptalningu 5. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús. Ber því að hafna kröfu álitsbeiðanda eins og hún er sett fram hér. Aftur á móti þarfnast frekari umfjöllunar við hvort heimilt hafi verið að byggja téðan pall á sameiginlegri lóð aðila. Ákvæði 35. gr. fjöleignarhúsalaga hefur að geyma ákvæði um takmarkanir á rétti til hagnýtingar sameignar. Segir þar í 2. mgr. m.a. að eigendum sé óheimilt að nota lóð til annars en hún er ætluð til og í 4. mgr. sömu lagagreinar segir að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn eða sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki. Nefndur sólpallur mun hafa verið byggður um árið 2000 og ágreiningslaust virðist með aðilum að það hafi verið með samþykki þáverandi eiganda íbúðar gagnaðila og hefur pallurinn staðið á lóðinni athugasemdalaust allt þar til álitsbeiðandi samþykkti ekki áform gagnaðila um að byggja stórar svalir á húsið.

Ákvæði 39. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, kveður á um að allir eigendur eigi óskorðaðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameign hússins. Samkvæmt 4. mgr. ákvæðisins skulu sameiginlegar ákvarðanir almennt teknar á sameiginlegum fundi eigenda, þ.e. húsfundi. Fasteign aðila er tvíbýlishús. Ákvæði 1. mgr. 67. gr. laganna kveður á um að ekki sé þörf á að kjósa og hafa sérstaka stjórn þegar um er að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri og fari þá allir eigendur í félagi með það vald og verkefni sem stjórnin færi annars með lögum samkvæmt. Með hliðsjón af ákvæðinu telur kærunefnd að slaka megi á formkröfum þegar um er að ræða lítil fjölbýli og að þótt ekki liggi fyrir formleg ákvörðun húsfundar um heimild fyrri eiganda íbúðar álitsbeiðanda til að smíða nefndan sólpall liggi fyrir að það hafi verið með samþykki allra sem hann hafi smíðað pallinn á sameiginlegri lóð. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að fyrir liggi samþykki fyrir aukinni hagnýtingu álitsbeiðanda á sameiginlegri lóð hússins. Því er ekki fallist á sjónarmið gagnaðila um að afnot af pallinum skuli vera sameiginleg.

 

 

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að pallurinn sé eign íbúðar álitsbeiðanda.

 

Reykjavík, 21. september 2018

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

Valtýr Sigurðsson                                                                  Eyþór Rafn Þórhallsson

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira