Nr. 72/2018 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 72/2018
Hundahald. Lögmæti atkvæðagreiðslu á aðalfundi.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 27. júlí 2018, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið að B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 21. ágúst 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 27. ágúst 2018, og athugasemdir gagnaðila, dags. 5. september 2018, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. október 2018.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið B, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á miðhæð hússins og gagnaðilar eigendur annarra íbúða. Ágreiningur er um hundahald eiganda jarðhæðar og lögmæti atkvæðagreiðslu á aðalfundi gagnaðila 30. júní 2018.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að hundahald eiganda íbúðar á jarðhæð, þar á meðal í sameiginlegum garði, sé óheimilt.
- Að viðurkennt verði að atkvæðagreiðsla á aðalfundi sem haldinn var 30. júní 2018 sé ólögmæt.
Í álitsbeiðni kemur fram að í lok árs 2017 hafi einn gagnaðila, núverandi eigandi jarðhæðar, keypt íbúð sína. Bróðir þess gagnaðila hafi haft samband við álitsbeiðanda og upplýst hann um að hún hygðist vera með tvo hunda í íbúð sinni. Álitsbeiðandi hafi þá upplýst bróður hennar um að hundahald væri ekki leyfilegt í garði hússins.
Álitsbeiðandi hafi verulegar áhyggjur af fyrirhuguðu hundahaldi þar sem því fylgi sóðaskapur, það sé hættulegt ungum börnum hans og samrýmist ekki þeirri staðreynd að garðurinn, þvottahúsið og stigagangurinn sé sameiginlegt. Álitsbeiðandi geti ekki nýtt garðinn á neinn hátt og látið börnin sína leika sér verði garðurinn sóðalegur og tveir hundar þar lausir eða í bandi, geltandi og gerandi þarfir sínar.
Í 2. ml. e-liðar, 10. tölul. í fundargerð aðalfundar 30. júní 2018 segi: „Þá var rætt um fyrirhugað hundahald eigenda íbúðar X. Var það niðurstaða fundarins að þar sem um sérinngang væri að ræða, þyrfti ekki leyfi fyrir hundahaldi í íbúðinni, sbr. lög um fjöleignarhús nr. 26/1994. Hins vegar var það niðurstaða fundarins að lokinni kosningu að hundahald í sameiginlegum garði að B, væri heimilt. Atkvæðagreiðsla: Samþykkt samhljóða.“
Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. laga um fjöleignarhús sé hunda- og kattahald í fjöleignarhúsi háð samþykki 2/3 hluta eigenda sem hafi sameiginlegan inngang eða stigagang. Í húsinu sé sameiginlegur stigagangur sem liggi neðan úr þvottahúsi, geymslu og íbúð á jarðhæð, upp í íbúð 2. hæðar og alveg upp í íbúð efstu hæðar. Því þurfi 2/3 hlutar eigenda að samþykkja hundahald og mega ekki eiga hagmuna að gæta. Það þýði að eigandi jarðhæðar geti ekki greitt atkvæði um eigið hundahald. Engin lögleg atkvæðagreiðsla hafi farið fram um hundahald í íbúðinni, engin auglýsing um húsfund farið fram og það ekki samþykkt eftir atkvæðagreiðslu á slíkum fundi.
Í 4. mgr. 62. gr. laga um fjöleignarhús sem fjalli um verkefni annarra funda segi: „Séu allir félagsmenn mættir getur fundurinn samþykkt afbrigði og tekið mál til umfjöllunar og atkvæðagreiðslu þótt þeirra hafi ekki verið getið í fundarboði. Gildir þetta einnig um aðalfundi.“ Þar sem álitsbeiðandi hafi ekki verið mættur á fundinn hafi fundurinn getað rætt hvaða hluti sem hann hafi viljað undir liðnum „önnur mál“ en ekki tekið það til atkvæðagreiðslu.
Eigandi jarðhæðar hafi verið vanhæf til að taka þátt í atkvæðagreiðslu um sitt eigið hundahald í sameiginlegum garði því hún eigi persónulegra hagsmuna að gæta. Samkvæmt 62. gr. laga um fjöleignarhús megi enginn sem félagsmaður eða umboðsmaður hans taka þátt í atkvæðagreiðslu um samninga eða málefni eigi hann sérstakra persónulegra eða fjárhagslegra hagsmuna að gæta í málinu.
Samþykki allra eigenda þurfi til að hundahald verði leyft í sameiginlegum garði. Samkvæmt 9. tölul. A-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús þurfi samþykki allra eigenda til töku ákvarðana um sérstakan aukinn rétt einstakra eigenda til afnota af sameign, sbr. 4. mgr. 35. gr. Álitsbeiðandi hafi ekki samþykkt hundahald í sameiginlegum garði. Í 4. mgr. 35. gr. laganna segi að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki.
Þá hafi ekki verið tilgreindar í fundarboði tillögur til atkvæðagreiðslu um aðild að Húseigendafélaginu, að fjarlægja skúr í eigu sonar álitsbeiðanda og uppsetningu trampólíns á suðvesturhlið lóðarinnar. Þessi mál sem tilgreind séu í fundargerð aðalfundar undir liðnum „Önnur mál“ hafi hvergi komið fram í fundarboði. Þannig hafi fundarmenn getað rætt þessi mál en ekki tekið þau til atkvæðagreiðslu þar sem tveir félagsmenn gagnaðila hafi ekki verið mættir. Því séu atkvæðagreiðslurnar ógildar og marklausar.
Í greinargerð gagnaðila er vísað til 1. mgr. 33. gr. b. laga um fjöleignarhús og segir að ljóst sé að sérinngangur sé í allar íbúðir hússins og því ekki þörf á sérstöku leyfi fyrir hundahald í húsinu.
Eigandi jarðhæðar hafi fengið íbúðina afhenta í febrúar 2018. Frá afhendingu hafi tveir hundar hennar margoft komið með í íbúðina og hún meðal annars verið með hundana í sameiginlegum garði hússins án þess að álitsbeiðandi hafi gefið sig á tal við hana og lýst yfir óánægju sinni með það.
Í fundarboði fyrir umræddan aðalfund hafi í lið 9 verið tekið fram að sérstaklega ætti að ræða nýtingu sameignar hússins. Í fundarboðinu hafi álitsbeiðandi verið hvattur til að mæta á fundinn og leggja fram tilskilin gögn sem fráfarandi formaður. Fundarboðið hafi verið birt honum með stefnuvotti á lögheimili hans 21. júní 2018. Álitsbeiðandi hafi ekki mætt á fundinn og ekki látið til sín taka, en fundurinn verið haldinn í sameiginlegu þvottahúsi þannig að allir eigendur hafi haft aðgang að fundarhöldum.
Á fundinum hafi meðal annars verið teknar ákvarðanir um að gagnaðili gengi í Húseigendafélagið, geymsluskúr sem standi á sameiginlegri lóð yrði fjarlægður, trampólín yrði sett upp á lóðinni og hundahald leyft á lóðinni. Öll atriðin nema aðild að Húseigendafélaginu falli undir nýtingu sameignar. Þrátt fyrir að atriðin hafi ekki verið tilgreind sérstaklega í fundarboði falli þau öll undir lið 9 í umræddu fundarboði, enda tekið sérstaklega fram að ræða ætti nýtingu sameignar. Sé því ekki um að ræða breytingu á fundarboði líkt og álitsbeiðandi haldi fram.
Í 65. gr. laga um fjöleignarhús segi að enginn megi sem félagsmaður taka þátt í atkvæðagreiðslu um samninga eða málefni sem hann eigi sérstakra persónulegra eða fjárhagslegra hagsmuna að gæta í málinu. Í frumvarpi að baki ákvæðinu komi skýrt fram að átt sé við sérstaka hagsmuni sem ekki tengist eignaraðildinni, s.s. ákvarðanir um samningsgerð um sameiginlega viðgerðarvinnu við eiganda eða nákominn ættmenni hans.
Með vísan til framangreinds sé fullyrðingu álitsbeiðanda um að eigandi jarðhæðar hafi ekki mátt taka þátt í kosningu um hundahald vísað á bug. Þá sé fullyrðingu álitsbeiðanda um að allir aðilar hefðu þurft að mæta á fundinn sömuleiðis vísað á bug.
Þá sé ítrekað að ekki þurfi sérstakt leyfi fyrir hundahaldi í húsi hafi eignin sérinngang, sbr. 33. gr. b. laga um fjöleignarhús. Ljóst sé að allar íbúðir hússins hafi sérinngang og sé því öllum eigendum heimilt að halda hunda í húsinu.
Í 33. gr. c. laga um fjöleignarhús segi meðal annars að hundar megi ekki vera í sameign eða á sameiginlegri lóð nema þegar verið sé að færa dýrin að og frá séreign. Þau skuli ávallt vera í taumi og umsjá manns sem hafi fulla stjórn á þeim. Fullyrðingum álitsbeiðanda um að eigandi jarðhæðar hafi brotið gegn þessu ákvæði sé vísað til föðurhúsanna og ekki verði nánar vikið að þeim.
Þá liggi ekki fyrir samþykki fyrir geymsluskúr álitsbeiðanda sem standi á suðvesturhlið lóðarinnar og hafi verið kosið um að fjarlægja. Eigendum skúrsins hafi verið veittur frestur til 31. júlí 2018 til þess.
Ljóst sé að allar ákvarðanir á aðalfundi 30. júní 2018 hafi verið samþykktar með 2/3 hluta meirihluta eigenda hússins og allar líkur séu á að það muni haldast um ókomna tíð.
Með vísan til alls framangreinds geri gagnaðili kröfu um að kærunefnd húsamála ákvarði að allar ákvarðanir sem teknar hafi verið til samræmis við lið 9 í fundarboði (nefndur liður 10 í fundargerð) á aðalfundinum séu lögmætar.
III. Forsendur
Deilt er um hundahald í íbúð eiganda jarðhæðar og sameiginlegum garði hússins. Í 1. mgr. 33. gr. b laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að þegar hvorki sé um sameiginlegan inngang né stigagang að ræða, sbr. 33. gr. a., sé samþykkis annarra eigenda ekki þörf fyrir hundahald í húsinu. Eigi það til dæmis við þegar sérinngangur sé í íbúð á jarðhæð eða frá sameiginlegum útitröppum. Gildi það þótt lóð sé sameiginleg og annað sameiginlegt rými sé í húsinu. Íbúðin á jarðhæð hefur sérinngang og þannig er ljóst að eigandi hennar þarf ekki samþykki annarra eigenda fyrir hundahaldi í íbúð sinni. Kærunefnd telur að þetta gildi þrátt fyrir að eigendur hafi sameiginlegt aðgengi að sameign hússins innan úr íbúðum sínum. Hér er þess þó að gæta að samkvæmt 2. mgr. 33. gr. c í lögum um fjöleignarhús kemur fram að hundar og kettir megi ekki vera í sameign eða á sameiginlegri lóð nema þegar verið er að færa dýrin að og frá séreign. Skulu þau ávallt vera í taumi og í umsjá manns sem hefur fulla stjórn á þeim.
Í 3. mgr. 59. gr. laga um fjöleignarhús segir að í fundarboði vegna aðalfundar húsfélags skuli greina fundartíma, fundarstað og dagskrá. Þá skuli geta þeirra mála sem ræða eigi og meginefni tillagna þeirra sem leggja eigi fyrir fundinn. Í fundarboði vegna aðalfundar 30. júní 2018 kom fram undir tölulið 9 að til stæði að taka til umfjöllunar nýtingu sameignar og undir tölulið 10 féllu önnur mál. Á fundinum voru undir þessum dagskrárliðum teknar ákvarðanir um að ganga í Húseigendafélagið, fjarlægja skúr sem stendur á sameiginlegri lóð, setja upp trampólín á lóðinni og leyfa þar hundahald. Þar sem ekki voru allir eigendur mættir á aðalfundinn telur kærunefnd að fundurinn hafi ekki verið bær til þess að taka þessar ákvarðanir þar sem í fundarboði voru hvorki tilgreindar tillögur um að þessi málefni yrðu lögð fyrir fundinn né að fyrirhuguð væri atkvæðagreiðsla um þau. Þannig telur kærunefnd að ákvarðanir þessar séu ólögmætar en bendir þó á að unnt er að bæta úr þessu með því að boða til nýs fundar, sbr. 4. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús. Vald húsfélagsins til að leyfa hundahald á lóðinni takmarkast þó af áðurnefndum ákvæðum 2. mgr. 33. gr. c í sömu lögum.
Í 65. gr. laga um fjöleignarhús segir að enginn megi sem félagsmaður eða umboðsmaður hans taka þátt í atkvæðagreiðslu um samninga eða málefni eigi hann sérstakra persónulegra eða fjárhagslegra hagsmuna að gæta í málinu. Álitsbeiðandi telur að eigandi jarðhæðar sé vanhæf til þess að taka þátt í atkvæðagreiðslu um leyfi til hundahalds í sameiginlegum garði hússins á þeirri forsendu að hún sé eigandi hundanna. Í athugasemdum við nefnda 65. gr. í frumvarpi því er varð að lögum um fjöleignarhús segir meðal annars:
Eigendur eiga almennt hagsmuna að gæta í sameiginlegum málefnum sem félagsmenn í húsfélaginu og sem þátttakendur í greiðslu sameiginlegs kostnaðar. Slíkir hagsmunir gera eigendur vitaskuld ekki vanhæfa þótt þeir kunni að vera persónulegir eða fjárhagslegir. Það eru sérstakir hagsmunir sem ekki tengjast eignaraðildinni sem hér skipta máli. Má sem dæmi nefna ákvarðanir um samningsgerð um sameiginlega viðgerðarvinnu við eiganda eða nákomin ættmenni hans.
Með vísan til þessa er ljóst að eiganda jarðhæðar er heimilt að taka þátt í atkvæðagreiðslu um hundahaldið, enda ekki um að ræða sérstaka hagsmuni sem ekki tengjast eignaraðildinni.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að eiganda jarðhæðar sé heimilt að halda hund í íbúð sinni.
Það er álit kærunefndar að ákvarðanir sem teknar voru um aðild að húseigendafélaginu og um sameiginlega lóð hússins á aðalfundi 30. júní 2018 séu ólögmætar.
Reykjavík, 31. október 2018
Þorsteinn Magnússon
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson