Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 8. september 1978.

Ár 1978, föstudaginn 8. september, var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. l. nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið:

                Hafnarfjarðarbær
                  gegn
                  Vali Ásmundssyni
                  Stefáni Ásmundssyni og
                  Gunnari Ásmundssyni

og í því kveðinn upp svohljóðandi

ú r s k u r ð u r :

I.

Málavextir eru þeir, að með bréfi dags. 13. janúar 1977 hefur Hafnarfjarðarbær farið þess á leit, að metnar verði eignarnámsbætur fyrir nokkrar landspildur, sem merktar eru með grænum tölustöfum á uppdrætti, sem fylgdi matsbeiðninni á svonefndu Hvammasvæði sunnan klaustursins í Hafnarfirði.

Á fundi bæjarstjórnar Hafnarfjarðar 28. september 1976 var samþykkt tillaga um að landsvæði þau í Hvömmum, sem nú eru óbyggð og falla undir væntanlegt skipulag verði tekin eignarnámi, þar sem kaupstaðnum sé nauðsynlegt að eignast land þetta, vegna fyrirsjáanlegrar og eðlilegrar þróunar kaupstaðarins.

Heimild til eignarnámsins er í 27. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 og samþykki félagsmálaráðherra til eignarnámsins er útgefið var 14. desember 1976.

Eignarnemi kveður heimild sína til eignarnámsins á erfðafestulandi eignarnámsþola vera ótvíræða. Hafnarfjarðarkaupstað sé nauðsynlegt að eignast Hvammasvæðið vegna þróunar kaupstaðarins en eigendur Hvammasvæðisins eru taldir vera um 47, en eignarrétti þeirra er misjafnlega farið og ræktun og fleira misjöfn hjá hinum ýmsu eigendum. Af þessum sökum taldi eignarnemi erfitt að ná samkomulagi við eigendur, að minnsta kosti á skaplegum tíma og því væri honum óumflýjanlegt að fara fram á þetta mat.

Verðkrafa eignarnema fyrir landið er byggð á hinu nýja fasteignamati Fasteignamats ríkisins, en það telur eignarnemi eðlilegt verð fyrir landið nú.

Eignarnemi telur að samkvæmt 14. gr. laga nr. 28/1963 um fasteignamat og fasteignaskráningu eigi að liggja sömu grundvallarsjónarmið að baki fasteignamati og eignarnámsmati og því beri að miða ákvörðun eignarnámsbóta við fasteignamat lóðar.

Tillaga að skipulagsuppdrætti af Hvammasvæðinu hefur um nokkuð langan tíma verið til umfjöllunar hjá skipulagsnefnd Hafnarfjarðarbæjar, en tillagan, sem nú liggur fyrir er hin 12., sem nefndin hefur fjallað um á síðustu 20 árum. Þar sem einungis sé um skipulagstillögu að ræða, sem sé til umfjöllunar hjá undirnefnd bæjarstjórnar Hafnarfjarðar og því enn á umræðustigi telur eignarnemi að skipulagstillagan eigi ekki að hafa áhrif til hækkunar á eignarnámsbætur þær, sem metnar kunna að verða.

Eignarnemi bendir á, að skv. núgildandi skipulagsuppdrætti af landi Hafnarfjarðarkaupstaðar sé Hvammasvæðið ekki ætlað til bygginga. Heimil og möguleg nýting eignarnámsþola á landinu frá því eignarnámsþoli eignaðist það sé því mjög takmörkuð og beri að miða eignarnámsbætur við það. Um þýðingu fasteignamats í máli þessu við ákvörðun eignarnámsbóta vísar eignarnemi til núgildandi laga um skráningu og mat fasteigna nr. 94/1976, 17. gr. 1. mgr., þar sem segi að matsverð fasteigna skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sem ætla mætti að eignin hefði í kaupum og sölum í nóvembermánuði næsta ár á undan matsgerð, miðað við heimila og mögulega nýtingu fasteignarinnar á hverjum tíma.

Eignarréttur eignarnámsþola yfir þessu landi sé aðeins leiguréttur skv. erfðafestusamningi, en eignarnemi sé eigandi landsins. Leiguréttur þótt kallaður sé erfðafesta sé ekki sambærilegur við beinan eignarrétt.

II.

Mál þetta hefur flutt fyrir eignarnámsþola Jónas A. Aðalsteinsson hrl. Gerir hann þær kröfur í málinu, að eignarnámsþola verði úrskurðaðar bætur fyrir missi hins eignarnumda réttar yfir 3780 m² landi við Kvíholt ekki lægri en kr. 7.670.000.- auk hæstu lögleyfðra vaxta frá 28.9.1976 til greiðsludags og alls matskostnaðar þar á meðal málsvarnarlaun að skaðlausu skv. gjaldskrá L.M.F.Í.

Eignarnámsþolar eru sagðir eiga land þetta að 1/3 hluta hver í óskiptri sameign skv. þinglesinni skiptagerð dags. 4. júní 1970. Þeir leiði rétt sinn frá samningi Jóns Bergþórssonar við bæjarstjórn Hafnarfjarðar dags. 5. maí 1928. Lögmaður eignarnámsþola segir að á ljósriti því af samningi sem lagt er fram sem skjal nr. 6 þá virðist 1. gr. samningsins yfirstrikuð, hún sé það ekki á hinu þinglesna eintaki og kveðst lögmaðurinn miða greinargerð sína við það að grein þessi hafi gildi skv. efni sínu. Í greininni segi að lóðin sé leigð til þess að byggja á henni hús og mannvirki, svo og til ræktunar og yfir höfuð til hverra verklegra og vanalegra afnota er ekki komi í bága við fyrirskipanir vega og byggingarnefndar og fyrirmæli lögreglu og heilbrigðisnefndar.

Ekki eru sagðar kvaðir á framsali þessa réttar en forkaupsréttur bæjarstjórnar skv. 2. gr. samningsins. Lóð þessi er sögð hafa verið skert við nám lands undir Reykjanesbraut og sé stærð landsins nú 3780 m². Land þetta er sagt girt og það hafi til þessa verið nýtt til ræktunar en við skipulagningu landsins og aðliggjandi lóða hafi eignarnámsþolar hugsað sér að nota hana til bygginga í samræmi við fyrirhugað skipulag. Fasteignamat lóðarinnar 31. des. 1976 er sagt kr. 283.000.-. Nú muni mat þetta hafa verið u.þ.b. sexfaldað og sé það því nú ca. kr. 1.698.000.- eða kr. 449.21 pr. m².

Hafi í mati þessu hvorki verið tekið tillit til hækkunar verðmætis lóðarinnar vegna betri vegasambands né hitaveituframkvæmda. Lóðin er sögð vel í sveit sett og verði að meta hana sem byggingalóð undir hús.

Lögmaður eignarnámsþola kveður það skoðun sína að matsverð lóðarinnar nú eigi ekki að nema lægri fjárhæð en kr. 1500.- pr. m² eða kr. 5.670.000- fyrir lóðina alla. Auk þessi beri eignarnámsþolum greiðsla fyrir ræktun og girðingar. Óskað er hækkunar á bótum vegna girðinganna af þeirri ástæðu að eignarnemi eigi ógoldnar bætur fyrir skemmdir á girðingunum eftir notkun hluta landsins undir álfabrennu en við það hafi orðið skemmdir á girðingunum. Áætlar eignarnámsþoli bætur fyrir þetta tjón ekki lægri en kr. 2.000.000.-.

Að lokum telja eignarnámsþolar að ekki sé um neinn þann mun á erfðafesturétti þeirra til lóðarinnar og eignarrétti sem eigi að skipta máli við þetta mat.

III.

Land það, sem um ræðir í þessu máli er merkt nr. 2 á framlögðum uppdrætti. Er hér um erfðafestuland að ræða að stærð 3780 m².

Eignarnámsheimild eignarnema í landi þessu virðist ótvíræð og vísast um það til þess, sem hér segir að framan. Verður því lagt mat á eign þá, sem hér um ræðir.

Matsnefnd hefir farið á vettvang og kynnt sér rækilega land þetta og allar aðstæður á staðnum.

Leitað var um sættir með aðilum, en árangurslaust.

Land þetta liggur á svonefndu Hvammasvæði sunnan Hafnarfjarðar og liggur Reykjanesbraut austan alls svæðisins.

Um ræktun landsins og mannvirki á því, skal þetta tekið fram:

Landið ræktað sem tún og matjurtargarður. Landið er girt en girðingin er gömul og hefur ekki verið nægjanlega við haldið, er því léleg.

Landsvæði það sem meta á er skipulagsskylt en deiliskipulagning svæðis þessa hefur ekki farið fram. Hafa á undanförnum árum verið gerðar margar tillögur að slíkri skipulagningu á staðnum, en því er enn ólokið.

Landsvæði það, sem hér um ræðir er leiguland á erfðafestu til ræktunar. Ekki verður fallist á það, að meta beri land þetta sem byggingalóðir, svo sem um eignarland væri að ræða. Lítur Matsnefndin svo á, að við ákvörðun bótanna til eignarnámsþola beri fyrst og fremst að hafa hliðsjón af ákvæðum leigusamningsins um landið. Að áliti Matsnefndar er það meginkjarni samningsins, að landið er leigt til ræktunar, og telja matsmenn að þeir skilmálar sem á eftir fara í samningnum séu afstæðir við þann tilgang samningsins, og að þau hús og mannvirki, sem minnst er á, séu það einnig.
Við ákvörðun fébóta til eignarnámsþola fyrir leiguréttindi hans á landinu ber því að miða við verðmæti landsins á grundvelli þeirra nota, sem erfðaleigusamningurinn heimilar, það er notagildi landsins fyrir ræktun og mannvirkjagerð í þágu slíks reksturs. Þá ber að taka tillit til þess, hvernig ráðstöfunarréttinum til annarra er háttað, og einnig að afgjaldsákvæði eru hagkvæm.

Matsnefndin hefur skoðað legu landsins og ásigkomulag. Athugað nýtingu þess nú og í framtíðinni. Einnig hefur nefndin kynnt sér aukningu byggðar í Hafnarfirði.

Til grundvallar mati afnotamissis er lagður áætlaður árlegur hámarksarður, sem landið ætti að gefa af sér við fullkomna heimila nýtingu, miðað við núverandi ástand þess. Út frá því er fundið það verðgildi leiguréttarins, sem lagt er til grundvallar matinu.

Verðmæti réttinda ákvarðast þannig:

   Bætur fyrir afnotamissi landsins ...........................   kr.   737.000.-
   Bætur fyrir ræktun ................................................   "   57.000.-
   Bætur fyrir girðingar .............................................   "   15.000.-
      Bætur alls   kr.   809.000.-

og er þá miðað við staðgreiðslu.

Rétt þykir að eignarnemi greiði eignarnámsþola skv. 11. gr. laga nr. 11/1973, kr. 50.000.- í málskostnað.

Þá þykir rétt að eignarnemi greiði til ríkissjóðs skv. 11. gr. sömu laga kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 70.000.-.

Úrskurð þenna hafa kveðið upp þeir Egill Sigurgeirsson, hrl., form. nefndarinnar, Björn Bjarnarson, ráðunautur og Ögmundur Jónsson, verkfræðingur, sem formaður hefur kvatt til meðferðar þessa máls skv. 2. gr. l. nr. 11/1973.

M a t s o r ð :

Eignarnemi, Hafnarfjarðarbær, greiði eignarnámsþolum Vali Ásmundssyni, Stefáni Ásmundssyni og Gunnari Ásmundssyni kr. 809.000.- og kr. 50.000.- í málskostnað.

Eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 70.000.-.