Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 23. júní 1978.

Ár 1978, föstudaginn 23. júní, var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. l. nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið:

                Hafnarfjarðarbær
                  gegn
                  Gísla G. Magnússyni
                  Háabarði 2, Hafnarfirði

og í því kveðinn upp svohljóðandi

ú r s k u r ð u r :

I.

Málavextir eru þeir að með bréfi dags. 13. janúar 1977 hefur Hafnarfjarðarbær farið þess á leit, að metnar verði eignarnámsbætur fyrir nokkrar landspildur, sem merktar eru með grænum tölustöfum á uppdrætti, sem fylgdi matsbeiðninni á svonefndu Hvammasvæði sunnan klaustursins í Hafnarfirði.

Á fundi bæjarstjórnar Hafnarfjarðar 28. september 1976 var samþykkt tillaga um að landsvæði þau í Hvömmum, sem nú eru óbyggð og falla undir væntanlegt skipulag verði tekin eignarnámi, þar sem kaupstaðnum sé nauðsynlegt að eignast land þetta, vegna fyrirsjáanlegrar og eðlilegrar þróunar kaupstaðarins.

Heimild til eignarnámsins er í 27. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 og samþykki félagsmálaráðherra til eignarnámsins er útgefið var 14. desember 1976.

Eignarnemi kveður heimild sína til eignarnámsins á eignarlandi eignarnámsþola vera ótvíræða. Hafnarfjarðarkaupstað sé nauðsynlegt að eignast Hvammasvæðið vegna þróunar kaupstaðarins en eigendur Hvammasvæðisins eru taldir vera um 47, en eignarrétti þeirra er misjafnlega farið og ræktun og fleira misjöfn hjá hinum ýmsu eigendum. Af þessum sökum taldi eignarnemi erfitt að ná samkomulagi við eigendur, að minnsta kosti á skaplegum tíma og því væri honum óumflýjanlegt að fara fram á þetta mat.

Verðkrafa eignarnema fyrir landið er byggð á hinu nýja fasteignamati Fasteignamats ríkisins, en það telur eignarnemi eðlilegt verð fyrir landið nú.

Eignarnemi telur að samkvæmt 14. gr. laga nr. 28/1963 um fasteignamat og fasteignaskráningu eigi að liggja sömu grundvallarsjónarmið að baki fasteignamati og eignarnámsmati og því beri að miða ákvörðun eignarnámsbóta við fasteignamat lóðar.

Tillaga að skipulagsuppdrætti af Hvammasvæðinu hefur um nokkuð langan tíma verið til umfjöllunar hjá skipulagsnefnd Hafnarfjarðarbæjar, en tillagan, sem nú liggur fyrir er hin 12., sem nefndin hefur fjallað um á síðustu 20 árum. Þar sem einungis sé um skipulagstillögu að ræða, sem sé til umfjöllunar hjá undirnefnd bæjarstjórnar Hafnarfjarðar og því enn á umræðustigi telur eignarnemi að skipulagstillagan eigi ekki að hafa áhrif til hækkunar á eignarnámsbætur þær, sem metnar kunna að verða.

Eignarnemi bendir á, að skv. núgildandi skipulagsuppdrætti af landi Hafnarfjarðarkaupstaðar sé Hvammasvæðið ekki ætlað til bygginga. Heimil og möguleg nýting eignarnámsþola á landinu frá því eignarnámsþoli eignaðist það sé því mjög takmörkuð og beri að miða eignarnámsbætur við það. Um þýðingu fasteignamats í máli þessu við ákvörðun eignarnámsbóta vísar eignarnemi til núgildandi laga um skráningu og mat fasteigna nr. 94/1976, 17. gr. 1. mgr., þar sem segi að matsverð fasteigna skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sem ætla mætti að eignin hefði í kaupum og sölum í nóvembermánuði næsta ár á undan matsgerð, miðað við heimila og mögulega nýtingu fasteignarinnar á hverjum tíma.

Við ákvörðun eignarnámsbóta telur eignarnemi, að taka megi mið af verðmæti skipulagsskyldra og óbyggingarhæfra svæða og bendir í því sambandi á mat dags. 2. maí 1975, vegna eignarnáms á landspildum úr Selási I og II í Reykjavík en niðurstaða þess mats hafi verið kr. 181.- pr. m².

II.

Mál þetta hefur flutt fyrir eignarnámsþola Ingvar Björnsson, hdl. Málavextir eru sagðir þeir að eignarnámsþoli hafi hinn 30. júní 1953 keypt 1500 m² lands úr landi Jófríðarstaða í Hafnarfirði fyrir kr. 45000.-. Landið er talið liggja á fögrum útsýnisstað í Hafnarfirði.

Samkvæmt skipulagstillögu, sem fyrir liggur og kölluð er tillaga nr. 12 um skipulag svonefndra Hvamma, en skipulagsnefnd Hafnarfjarða hefur fjallað um tillögu þessa er gert ráð fyrir byggingu veitingahúss á landi eignarnámsþola. Skipulagstillaga þessi hefur ekki verið endanlega samþykkt af skipulagsyfirvöldum.

Eignarnámsþoli byggir kröfur sínar á því að land hans liggi á einum fegursta útsýnisstað í Hafnarfirði. Á landi hans sé samkvæmt væntanlegu skipulagi gert ráð fyrir byggingu veitingahúss. Hann segir að verð á landi undir byggingar á höfuðborgarsvæðinu hafi hækkað mjög á undanförnum árum og valdi því skortur á byggingarlöndum, sem liggi ekki fjarri atvinnu, menningar og félagslegum miðstöðvum. Byggingaland sitt segir hann liggja nálægt slíkum miðstöðvum og auk þess sé það skammt frá miðbæ Hafnarfjarðar. Samkvæmt því gerir eignarnámsþoli þá kröfu, að land hans verði metið á kr. 5000 pr. m², eða alls á kr. 7.500.000.-. Hann mótmælir því algjörlega að fasteignamat landsins gefi rétta mynd af verðmæti þess.

Eignarnámsþoli kveður jarðhús um 36 rúmm. að stærð standa á landi sínu. Telur eignarnámsþoli að hver rúmmetri í slíkum húsum í dag kosti a.m.k. kr. 12.000.- og nýtt jarðhús af sömu stærð muni því kosta kr. 432.000.-. Telur hann hæfilegt að áætla verðgildi jarðhússins tæpan helming af kostnaðarverði nýs jarðhúss sömu stærðar. Eignarnámsþoli tekur fram að jarðhús þetta sé byggt án athugasemda af hálfu eignarnema, og telur hann sér heimilt skv. afsali sínu fyrir landinu að hafa byggt það.

III.

Land það sem um ræðir í þessu máli er merkt nr. 18 á framlögðum uppdrætti. Er hér um eignarland að ræða, að stærð 1500 m².

Eignarnámsheimild eignarnema í landi þessu virðist ótvíræð og vísast um það til þess, sem hér segir að framan.

Matsmenn hafa gengið á vettvang og kynnt sér rækilega land þetta og allar aðstæður á staðnum.

Leitað var um sættir með aðilum, en árangurslaust.

Landið liggur á svonefndu Hvammasvæði sunnan Hafnarfjarðar og liggur Reykjanesbraut austan alls svæðisins. Um ræktun landsins skal þetta tekið fram:

Landið óræktað og ógirt. Á landinu er jarðhús 18 m² að rými 36 rúmm.

Landsvæði það sem meta á er skipulagsskylt en deiliskipulagning svæðis þessa hefur ekki farið fram. Hafa á undanförnum árum verið gerðar margar tillögur að slíkri skipulagningu á staðnum, en því er enn ólokið. En rétt þykir með tilliti til legu landsins og allra aðstæðna að miða við, að framtíðarnýting lands þessa verði sú, að á því verði reist hús, svo sem líklegt er að orðið hefði, ef ekki hefði komið til eignarnáms.

Með vísan til almennra reglna um ákvörðun eignarnámsbóta og með hliðsjón af meginreglum 29. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 ber að leggja þessa nýtingu landsins til grundvallar matsbótum. Hins vegar verður að taka tillit til þess, að landið er enn ekki skipulagt og óvíst hvenær og með hvaða kjörum hefði verið leyft að byggja þar, ef ekki hefði komið til eignarnáms. Þá ber að hafa hliðsjón af ákvæði 30. gr. skipulagslaga nr. 19/1964.

Landið er vel í sveit sett, á fögrum stað og liggur vel við samgöngum. Hins vegar er ekkert upplýst um, hvenær land þetta verður tilbúið til nýtingar, en undanfarið hefir verið að byggjast umhverfis það. Tekið er tillit til staðgreiðslu fyrir landið.

Fasteignamatsverð á landi þessu er nú kr. 523.000.-

Um landstærðina og legu landsins er ekki ágreiningur.

Eignarnámsþoli er ágreiningslaust eigandi að landi því, sem meta á.

Talsvert miklar upplýsingar liggja fyrir matsmönnum um lóðarsölur og möt á Stór-Reykjavíkursvæðinu.

Ekki hafa komið fram í málinu sérstakar upplýsingar um verðmismun á lóðum á Hvammasvæðinu eftir því, hvernig löndin liggja við vindátt, sól, útsýni eða öðru þess háttar.
Hafnarfjörður er vaxandi bær og stóriðnaðarsvæði í námunda og veruleg aukning hefur orðið á fólksfjölda í kaupstaðnum á undanförnum árum.

Með hliðsjón af því, sem rakið hefir verið að framan, ýmsum mælitölum á verðbreytingum, og öðru sem máli skiptir að áliti matsmanna, ákvarðast bætur þannig:

   Grunnverð lands, 1500 m² á kr. 1600/-   =   kr.   2.400.000.-
   Jarðhús ....................36 rúmm. á kr. 5000.-   =      180.000.-
      "   2.580.000.-

Matsverð samtals kr. 2.580.000.- og er þá miðað við staðgreiðslu.

Rétt þykir að eignarnemi greiði eignarnámsþola skv. 11. gr. laga nr. 11/1973, kr. 50.000.- í málskostnað.

Þá þykir rétt að eignarnemi greiði til ríkissjóðs skv. 11. gr. sömu laga kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 80.000.-.

Úrskurð þenna hafa kveðið upp þeir Egill Sigurgeirsson, hrl., form. nefndarinnar, Björn Bjarnarson, ráðunautur og Ögmundur Jónsson, verkfræðingur, sem formaður hefur kvatt til meðferðar þessa máls skv. 2. gr. l. nr. 11/1973.

M a t s o r ð :

Eignarnemi, Hafnarfjarðarbær, greiði eignarnámsþola Gísla G. Magnússyni, kr. 2.580.000.- og kr. 50.000.- í málskostnað.

Eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 80.000.-.