Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 11. desember 1990

MATSNEFND EIGNARNÁMSBÓTA

      ÚRSKURÐUR
      UPPKVEÐINN 11. DESEMBER 1990
      Í EIGNARNÁMSMÁLINU NR. 4/1990:

      Bæjarstjórinn í Hafnarfirði
      f.h. Hafnarfjarðarbæjar
      gegn
      Sjálfstæðisfélagi Hafnarfjarðar.

I. SKIPAN MATSNEFNDAR.

Úrskurð þennan kveða upp Ragnar Aðalsteinsson hrl., formaður mats-nefndar eignarnámsbóta, ásamt matsnefnd-armönnunum Stefáni Svavarssyni, löggiltum endurskoð-anda, og Stefáni Tryggvasyni, bónda, en formaður hefur kvatt þá til meðferðar þessa máls skv. 2. mgr. 2. gr. l. nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.

II. AÐILAR.

Eignarnemi er Hafnarfjarðarbær og fyrir hann flytur málið Guðmundur Benediktsson, bæjarlögmaður.

Eignarnámsþoli er Sjálfstæðisfélagið í Hafnarfirði og fyrir það flytur málið Stefán Gunnlaugsson hdl.

III. MATSBEIÐNI.

Matsbeiðni eignarnema, Hafnarfjarðarbæjar, er undir-rituð af bæjarlög-manni og dagsett 16. janúar 1990.

IV. ANDLAG EIGNARNÁMS.

Andlag eignarnámsins er fasteignin nr. 1 við Gunnars-sund í Hafnarfirði, en um er að ræða 540 fermetra lóð á erfðafestu ásamt húsi á lóðinni. Skv. samþykkt bæjarráðsfundar eignarnema hinn 18. maí 1989 þarf húsið nr. 1 við Gunnarssund að víkja af skipulags-ástæðum.

V. EIGNARNÁMSHEIMILD.

Eignarnemi vísar um eignarnámsheimild sína til 28. gr. skipulagslaga nr. 19/1964. Af hálfu eignarnámsþola var því lýst yfir á fundi hjá matsnefndinni hinn 1. mars 1990, að hann samþykkti að eignarnáms-heimildin ætti við. Matsnefndin taldi skilyrði eignarnáms uppfyllt.

VI. KRÖFUR AÐILA.

Kröfur eignarnema eru þær aðallega að eignarnámsbætur verði ákveðnar kr. 562.454, en til vara kr. 803.505, hvorttveggja miðað við verðlag í júní 1990.

Kröfur eignarnámsþola eru þær aðallega, að bætur verði ákveðnar kr. 4.293.279, til vara nr. 1 kr. 3.362.787, til vara nr. 2 kr. 3.129.130 og til þrautavara kr. 2.241.965. Þá krefst eignarnámsþoli málskostnaðar að mati matsnefndar auk virðisaukaskatts.

VII. MÁLSATVIK.

Hinn 13. janúar 1925 leigði bæjarstjórn Hafnarfjarðar Þórarni Gunnars-syni, þurra-búðarmanni, á erfðafestu lóð þá við Gunnarssund, sem eignarnámsmál þetta er risið af. Lóðin er í samningi aðila frá 13. janúar 1925
talin 540 fermetrar að flatarmáli og er leigð til að byggja á henni hús og mannvirki, svo og til ræktunar og hverra verklegra og vanalegra afnota. Lóðin er leigð til erfðafestu skv. samningnum og hefur leigu-taki rétt til að selja og veðsetja afnotarétt sinn til lóðarinnar ásamt húsum og mannvirkjum. Sala á erfða-festuréttinum er háð forkaupsrétti bæjar-stjórnar. Á lóðinni er gamalt timburhús, en ekki er upplýst um byggingarár þess. Þó er ljóst skv. erfðafestusamn-ingnum frá 13. janúar 1925, að þá þegar er húsið á lóðinni nr. 1 við Gunnarssund, en Þórarinn Gunnars-son hafði áður fengið lóðina á leigu með samningi dags. 23. nóvember 1916.

Samkvæmt mæliblaði frá eignarnema, sem byggt er á mælingu á húsinu hinn 14. maí 1985, er grunnflötur hússins 73,5 fermetrar, en til viðbótar er 35,4 fermetra gólfflötur í risi og kjallara, þannig að heildarflatarmál þess er talið 108,9 fermetrar. Heildarrúmmál þess er 338 rúmmetrar.

Samkvæmt veðbókarvottorði fékk eignarnámsþoli eignar-heimild að Gunnarssundi 1 hinn 28. desember 1959, en þá mun eignarnámsþoli hafa keypt eignina af Þórarni Gunnarssyni. Eignarnámsþoli segir að húsið hafi verið í "mjög góðu ástandi" þegar hann eignaðist það. Tilgangurinn með kaupunum var að stækka hús það sem eignarnámsþoli átti á samhliða lóð nr. 29 við Strand-götu, en vegna þrengsla á þeirri lóð var eignar-námsþola nauðsyn að tryggja sér rétt á lóðinni nr. 1 við Gunnarssund til að unnt væri að framkvæma stækkun-ina á húsinu við Strandgötu 29. Fyrir liggur samþykkt-ur uppdráttur af stækkun frá 1953.

Ekki er upplýst hvers vegna ekki varð af stækkun hússins nr. 29 við Strandgötu þegar eignarnámsþoli eignaðist fasteignina nr. 1 við Gunnarssund.

Þá segir eignarnámsþoli að húsið hafi verið í útleigu framan af og allt fram á byrjun níunda áratugarins. Við samþykki miðbæjarskipulags Hafnarfjarðar árið 1983 hafi orðið ljóst, að húsið að Gunnarssundi 1 ætti að víkja og ástandi þess hafi hrakað síðan.

Eignarnámsþoli segir að umræður hafi hafist við eignarnema þegar ljóst var að húsið yrði að víkja. Vísar eignarnámsþoli til skjala frá 1985 -1987 þessu til staðfestingar.

VIII. MÁLSMEÐFERÐ.

Mál þetta var fyrst tekið fyrir hjá matsnefnd eignar-námsbóta hinn 1. mars 1990 og taldi matsnefnd skilyrði málsmeðferðar uppfyllt. Á fundi hinn 15. mars 1990 lagði lögmaður eignarnema fram greinargerð og ýmiss gögn og á fundi hinn 10. maí 1990 lagði lögmaður eignarnámsþola fram greinargerð máli sínu til stuðn-ings. Gengið var á vettvang með talsmönnum aðila hinn 31. maí 1990 og kynnti matsnefndin sér auk fasteignar-innar Gunnarssunds 1 aðrar eignir í miðbæ Hafnar--

fjarðar sem gengið hafa kaupum og sölum nýlega. Þá leitaði matsnefndin sátta með aðilum en án árangurs. Málið var munnlega flutt sama dag og tekið til úrskurðar.

IX. SJÓNARMIÐ EIGNARNEMA.

Eignarnemi telur að leggja eigi til grundvallar gangverð sambærilegra lóða í miðbæ Hafnarfjarðar umreiknað til staðgreiðslu, þó þannig að lækka skuli verðið um 30% þar sem um erfðafestulóð sé að ræða og er aðalkrafan á því byggð. Varakrafan er á því byggð, að greitt sé gangverð fyrir lóðina án frádráttar.

Gangverð telur eignarnemi vera jafnhátt og fasteigna-mat sambærilegra lóða. Lóðin Gunnarssund 1 hafi verið metin á kr. 745.000 hinn 1. desember 1989 og jafngildi það kr. 803.505 í júní 1990.

Eignarnemi telur húsið á lóðinni Gunnarssund 1 gjörónýtt og verðlaust. Engu breyti þar um fasteigna-mat og brunabótamat á húsinu.

X. SJÓNARMIÐ EIGNARNÁMSÞOLA.

Af hálfu eignarnámsþola er því haldið fram, að

viðræður aðila um kaup eignarnema á fasteigninni hafi staðið í hartnær 10 ár. Eignarnemi hafi beinlínis dregið það að ná samkomulagi. Á meðan á viðræðum stóð hafi eignarnámsþoli ekki viljað leggja í kostnað við viðgerðir eða dýrar lagfæringar á húsinu, þar sem ljóst hafi verið að bærinn ætlaði að kaupa húsið. Eignarnemi eigi ekki að hagnast á drætti á samningum en drátturinn leiddi til versnandi ásigkomulags hússins. Rétt sé að miða við söluverð eignarinnar 1983 þegar ljóst var að eignin yrði að víkja, enda hafi eignarráð eiganda verið mjög skert eftir það. T.d. hafi ekki verið unnt að selja húsið á markaði, en
greiða hafi þurft full gjöld af eigninni, svo sem brunabótaiðgjöld og fasteigna-gjöld.

Telur eignarnámsþoli að reikna eigi hagsmuni eftir söluverði, en það megi finna með því að hafa hliðsjón af verði á sambærilegum eignum í miðbæ Hafnarfjarðar sem gengið hafa kaupum og sölum. Nefnir eignar-námsþoli til sögunnar m.a. Gunnarssund 2 á kr. 6.708.000 (uppfært til verðlags í maí 1990), Gunnars-sund 4 á kr. 4.000.000 og Hverfisgötu 18 á kr. 2.600.000 (mars 1990). Þá nefnir hann og lóðirnar nr. 24b, 49b, 49e og 49f við Strandgötu og Strandgötu 51, þar sem fermetrinn hafi verið metinn á kr. 3.236.

Fyrsta aðalkrafa er við það miðuð, að hús sé bætt með brunabótamats-verði (kr. 2.546.000) og lóð með kr. 3.236 hver fermetri (kr. 1-.747.379).

Varakrafa nr. 1 er miðuð við brunabótamatsverð á húsinu, en lóð metin á kr. 798.787 skv. fasteignamati.

Varakrafa nr. 2 er við það miðuð, að lögð verði til grundvallar gömul samningsdrög milli aðila uppfærð til verðlags í maí 1990 kr. 3.129.130.

Þrautavarakrafan er miðuð við fasteignamat á húsi og lóð uppfært til verðlags í maí 1990 kr. 2.241.965.
XI. ÁLIT MATSNEFNDAR.

Matsnefndin hefur gengið á vettvang og kynnt sér
lóðina og afstöðu hennar til nágrannalóða og gatna í grenndinni. Þá hefur matsnefndin skoðað húsið á lóðinni hvorttveggja í fylgd talsmanna aðila.

Gunnarssund er mjó gata, sem liggur hornrétt á Strandgötu í miðbæ Hafnarfjarð-ar. Lóðin er næsta lóð við hornlóð Gunnarsbrautar og Strandgötu. Götuhlið lóðarinnar, sem snýr að Gunnarssundi er 25,50 metrar, en þar af eru 7,50 metrar aðeins 9 metra breið spilda

út úr aðallóðinni. Lóðin er 27 metra djúp og liggur ekki að öðrum götum en Gunnarssundi. Lóðin er 540 metrar að flatarmáli. Skv. samþykktu skipulagi verða bílastæði á þeim hluta lóðarinnar, sem liggur að götunni. Lóðin er leigð á erfðafestu, en henni fylgja þrátt fyrir að nánast allar eignarréttarheimildir. Þegar allt framangreint hefur verið virt og tekið tillit til verðs á lóðum og húsum í miðbæ Hafnarfjarð-ar, sem upplýsingar eru fyrir hendi um, þykir verðmæti lóðarinnar hæfilega metið kr. 2.400 hver fermetri eða samtals kr. 1.296.000 miðað við verðlag á matsdegi.
Húsið á lóðinni er ekki aðeins mjög gamalt, heldur og mjög illa farið. Húsið hefur ekki notið viðhalds um árabil og á tímabili stóð það opið og dvöldust þá í því útigangsmenn. Að innan hafa margvísleg spellvirki verið unnin í húsinu. Eigandi hefur engar tekjur haft af húsinu síðustu árin, enda húsið óleiguhæft með öllu að mati nefndarinnar.

Matsnefndin telur enga hliðsjón unnt að hafa af mati á brunabótaverð-mæti hússins eða fasteignamati, enda séu þau möt ekki ný eða nýleg og séu því miðuð við
húsið þegar það var í öðru ástandi. Ekki telur matsnefndin heldur unnt að leggja til grundvallar mati sínu ástand hússins árið 1983, þegar ákvörðun var

tekin um skipulag miðbæjar Hafnarfjarðar eða árið
1985, þegar viðræður eignarnámsþola við
eignarnema virðast hafa byrjað. Hafi húsið verið nothæft þá, var ekkert því til fyrirstöðu að halda því við og fénýta það með sambæri-legum hætti og áður var gert, enda hömluðu skipulagsákvarðanir ekki afnotum hússins. Þá telur matsnefndin að það sé ekki hlutverk hennar að taka afstöðu til þess hvort eignarnemi hafi með einhverjum hætti dregið á langinn samningaviðræður við eignarnámsþola og þannig valdið honum tjóni. Hafa verður m.a. í huga, að eignarnámsþoli hefur ekki innan lögmælts frests notfært sér heimildir 3. mgr. sbr. 5. mgr. 29. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 til að krefjast þess strax eftir skipulags-ákvörðun að eignarnemi keypti fasteignina. Liggur reyndar ekki fyrir, að eignarnámsþoli hafi sótt um leyfi til byggingaryfir-valda til að stækka húsið að Strandgötu 29 og fengið synjun. Verður því ekki fallist á að miða beri verðmæti hússins við annað tímamark en matsdag.

Þegar hefur verið lýst greindu húsi og ástandi þess. Matsnefndin telur, að húsið sé verðlaust í því ástandi sem það var í við vettvangsgöngu, þar sem það sé svo úr sér gengið, að það sé algjörlega ónothæft og alls ekki svari kostnaði að gera við það og eigi það einnig við um grunn hússins. Þá telur matsnefndin að engin

verðmæti fáist við niðurrif hússins, sem svari
kostnaði að reyna að selja.

Samkvæmt framanrituðu telur matsnefndin eignarnáms-bætur til handa eignarnámsþola úr hendi eignarnema hæfilega metnar kr. 1.296.000 miðað við matsdag.

Eignarnemi greiði eignarnámsþola í málskostnað kr. 110.000 og hefur þá verið tekið tillit til virðis-auka-skatts.

Eignarnemi greiði ríkissjóði kostnað af starfi matsnefndar eignar-námsbóta kr. 180.000.

   MATSORÐ

Eignarnemi, bæjarstjórinn í Hafnarfirði f.h. bæjar-sjóðs, greiði eignarnámsþola, Sjálfstæðisfélagi Hafnarfjarðar, kr. 1.296.000 og kr. 110.000 í máls-kostnað.

Eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi matsnefndar eignarnámsbóta kr. 180.000.