Hoppa yfir valmynd
Yfirfasteignamatsnefnd

Mál nr. 8/2018

Stórhöfði [ ], Reykjavík.

Árið 2018, 21. desember, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 8/2018 kveðinn upp svohljóðandi

 

ÚRSKURÐUR

Með erindi, dags. 5. júní 2018, kærði Árni Helgason, lögmaður, fyrir hönd X, kt. [], Fossaleyni [], Reykjavík, úrskurð Þjóðskrár Íslands, dags. 16. mars 2018, um að fasteignamat skuli vera óbreytt fyrir fasteign félagsins að Stórhöfða [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árið 2018.

Með bréfi, dags. 14. júní 2018, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögn frá Þjóðskrá Íslands og Reykjavíkurborg vegna kærunnar. Reykjavíkurborg tilkynnti með tölvubréfi til nefndarinnar, dags. 18. júní, að sveitarfélagið teldi ekki tilefni að svo stöddu til að gera athugasemdir vegna kærunnar en áskildi sér rétt til að koma á framfæri við nefndina athugasemdum á síðari stigum. Með bréfi, dags. 20. júlí 2018, barst umsögn Þjóðskrár Íslands.

Hinn 22. júlí 2018 var fyrrgreind umsögn send kæranda til kynningar. Athugasemdir bárust frá kæranda með bréfi, dags. 12. september 2018.

Yfirfasteignamatsnefnd óskaði eftir frekari gögnum frá kæranda þann 18. september 2018 og bárust gögnin þann 9. október 2018.

Málið var tekið til úrskurðar 13. desember 2018.

  1. Málavextir

    Kæranda barst tilkynning frá Þjóðskrá Íslands um fasteignamat vegna ársins 2018 fyrir fasteignir félagsins, þar á meðal Stórhöfða [], fnr. []. Af hálfu kæranda var komið á framfæri athugasemdum vegna matsins með bréfi, dags. 29. desember 2017. Í athugasemdunum kom m.a. fram að kærandi teldi fasteignamat fyrir Stórhöfða [] væri alltof hátt og ekki lögmætt. Vísaði kærandi m.a. til þess að hækkun fasteignamats fyrir fasteign hans væri umfram almenna hækkun á fasteignamati fyrir atvinnuhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu fyrir árið 2018.

    Með bréfi frá Þjóðskrá Íslands, dags. 16. mars 2018, kom fram að kveðinn hefi verið upp úrskurður í þá veru að við endurskoðun á tilkynntu fasteignamati eignarinnar hefði komið í ljós að ekki væri tilefni til matsbreytinga.

    Kærandi vill ekki una framangreindum úrskurði Þjóðskrár Íslands frá 16. mars 2018 og hefur því kært hann til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.

  2. Sjónarmið kæranda.

    Kærandi krefst þess aðallega að úrskurður Þjóðskrár Íslands, dags. 16. mars 2018, verði felldur úr gildi og að stofnuninni verði gert að ákvarða lægra fasteignamat á eignina. Til vara er þess krafist af hálfu kæranda að úrskurður Þjóðskrár Íslands verði felldur úr gildi og að stofnuninni verði gert að taka málið til efnislegrar meðferðar á ný.

    Kærandi vísar til þess að almenn hækkun fasteignamats á atvinnuhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu fyrir árið 2018 hafi verið 10,6% að því er komi fram í tilkynningu frá Þjóðskrá Íslands. Fasteignamat fasteignar kæranda hafi hins vegar numið nærri tvöfaldri þeirri hækkun sem almennt gildi um svipaðar eignir. Telur kærandi að fasteignamat eignarinnar endurspegli á engan hátt raunverulegt virði hennar. Bendir kærandi á atvinnuhúsnæði að Stórhöfða [] sem hafi verið lengi til sölu og þar sé um að ræða 675 fermetra húsnæði og ásett verð sé 130 milljónir sem geri um 130 þúsund krónur á fermetra.

    Fram kemur í athugasemdum kæranda við fasteignamat fyrir árið 2017 og lagði kærandi fram afsal fyrir kaupum á eigninni, sem höfðu átt sér stað árið 2016 og nam kaupverðið kr. 70 milljónum. Í greinargerð sem kærandi lagði fram í fyrra var boðist til þess að leggja fram kaupsamning þar sem umrætt verð kæmi fram ef óskað væri eftir.

    Kærandi telur sig ekki hafa fengið nein viðbrögð við þeim athugasemdum og telur hækkun á fasteignamatinu jafngilda 33,4% hækkun umfram kaupverð eignarinnar á innan við tveimur árum. Slík gangi engan veginn upp.

    Þá telur kærandi það ljóst af almennri skoðun á eignum við götuna og í nágrenninu að fermetraverð upp á tæplega 190 þús. per m² fengist ekki fyrir eign sem þessa. Um sé að ræða bakhús og til hliðsjónar megi vísa til verðmats á atvinnuhúsnæði sem hafi verið á sölu við sömu götu, Stórhöfða []. Sú fasteign sé 675 fermetra atvinnuhúsnæði, ásett verð sé 130.000.000. krónur sem geri um 130 þúsund krónur per fermetra. Ljóst sé að eignin hafi verið til sölu allavega frá því í september 2017, miðað við dagsetningu auglýsingar, án þess að seljast og megi því reikna með að slá þurfi verulega af uppsettu verði.

    Kærandi byggir á því að Þjóðskrá Íslands, rétt eins og öðrum stjórnvöldum beri að vinna eftir jafnræðisreglu stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Þótt í því felist ekki að allar eignir hækki jafnt, þá megi leiða út frá þeirri reglu að sé um að ræða veruleg frávik frá því sem almennt gerist, beri viðkomandi stjórnvaldi að rökstyðja slík frávik sérstaklega, en það hafi Þjóðskrá Íslands ekki gert.

    Kærandi telur úrskurð Þjóðskrár Íslands ófullnægjandi. Ekki hafi verið brugðist við athugasemdum kæranda og málið hafi ekki rannsakað af hálfu stofnunarinnar, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga, um rannsóknarskyldu stjórnvalda og nánast enginn rökstuðningur hafi fylgt með niðurstöðunni. Á engan hátt sé brugðist við þeim upplýsingum er fram koma, m.a. um kaupverð eignarinnar. Hið eina sem fram komi í svari stofnunarinnar sé að verðið skuli miða við ,,verðlag fasteigna í febrúarmánuði 2017“ en ekki nánar um það fjallað eða reynt að heimfæra þá staðreynd á eignina sem um ræði. Um þetta vísist eftir atvikum til 2. mgr. 27. gr. laga nr .6/2001, en þar kemur fram að sé ,,gangverð fasteignar ekki þekkt skal matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna“.

  3. Sjónarmið Þjóðskrár Íslands.

    Í umsögn Þjóðskrár Íslands, dags. 20. júlí 2018, kemur fram að Þjóðskrá Íslands beri að endurmeta fasteignamat allra fasteigna á Íslandi einu sinni á ári miðað við metið gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sbr. 32. gr. a laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna.

    Árlega sé allt fasteignamat endurmetið, samkvæmt 32. gr. laga nr. 6/2001. Skráð matsverð fasteignar skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla megi að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, sbr. 27. gr. laganna. Þannig miðist fasteignamat 2018 á öllu landinu við verðlag fasteigna í febrúarmánuði 2017. Þróun fasteignaverðs frá þeim tíma og þar til fasteignamat taki gildi 31. desember ár hvert geti ýmist verið til hækkunar eða lækkunar.

    Þjóðskrá Íslands skuli samkvæmt 2. gr. laga nr. 6/2001 meta hverja fasteign til verðs eftir því sem næst verði komið á hverjum tíma. Meginregluna um hvernig fasteignamat skuli unnið sé að finna í 1. mgr. 27. gr. laganna. Samkvæmt ákvæðinu skuli matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma. Í 2. mgr. sömu greinar segir að sé gangverð fasteignar ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri, legu með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunni að hafa áhrif á gangverð eignarinnar.

    Atriðin séu ekki tæmandi talin en byggja skuli á því sem gefi gleggsta mynd af raunvirði fasteignar. Við túlkun á 27. gr. beri að líta til 28. gr. laganna en þar sé að finna grundvöll fyrir kerfisbundinni matsákvörðun og hvernig fara skuli með 2. mgr. 27. gr. þegar gangverð eignar sé ekki þekkt. Til þess að nálgast gangverð skuli því eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um eignina. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001 skuli við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. sömu laga, eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

    Líta verði til þess að Þjóðskrá Íslands hafi víðtækar heimildir til að finna út gangvirði eigna með hliðsjón af 27. og 28. gr. laga nr. 6/2001.

    Þá segir að fasteignamat fyrir atvinnuhúsnæði sé metið fjöldamati með tekjumatsaðferðinni. Fasteignamat á grundvelli tekjumats miði, líkt og fasteignamat á grundvelli annarra aðferða, að því að finna gangverð í febrúarmánuði næst á undan matsgerðinni. Matsaðferðin byggi á því að finna markaðsverð leigu á atvinnuhúsnæði og umreikna það til gangverðs. Kynning á þessari matsaðferð hafi verið mikil að hálfu Þjóðskrár Íslands þegar hún hafi verið tekin upp árið 2014 fyrir 2015 matið. Benda megi á að í úrskurði yfirfasteignamatsnefndar nr. 1/2015 segi:

    ,,Eins og áður hefur verið gerð grein fyrir er kveðið á um fasteignamat og framkvæmd þess í 27. og 28. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Í 2. mgr. 27. gr. laganna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008, eru tilgreind nánar þau atriði sem hafa áhrif á matsverð fasteigna sé gangverð ekki þekkt. Meðal þessara atriða eru þær tekjur sem hægt er að hafa af fasteignum, nýtingamöguleikar, aldur og staðsetning eigna svo dæmi séu nefnd. Ljóst er af fyrrgreindu lagaákvæði að taka ber m.a. tillit til tekna af fasteign við mat á gangverði hennar sé það ekki þekkt. Í samræmi við áðurnefnt lagaákvæði hefur Þjóðskrá Íslands líkt og að framan greinir notast við ákveðnar matsaðferðir sem allar hafa það sama markmið að ákvarða gangverð fasteigna í samræmi við ákvæði 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Ein þessara matsaðferða er áðurnefnd tekjuaðferð. Að mati yfirfasteignamatsnefndar fer hin fyrrgreinda matsaðferð ekki gegn ákvæðum 77. gr. stjórnarskrár Lýðveldisins Íslands nr. 33/1944 enda er heimilt í 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 að taka tillit til tekna af eignum sé gangverð fasteignar ekki þekkt. Lagaheimild er því til staðar líkt og áskilið er samkvæmt ákvæði 77. gr. stjórnarskrárinnar. Samkvæmt framansögðu er um að ræða skýra og ótvíræða lagaheimild fyrir beitingu fyrrgreindrar matsaðferðar við ákvörðunar á matsverði fasteignar.“

    Þá bendir Þjóðskrá Íslands einnig á dóm Hæstaréttar frá 25. febrúar 2016, nr. 477/2015, þar sem stofnunin hafi verið dæmd til að beita tekjumatsaðferðinni við útreikning á fasteignamati Hörpu, tónlistar- og ráðstefnuhúss. Telur Þjóðskrá Íslands því óumdeilt að það að beita tekjumatsaðferðinni við fasteignamat sé í fullu samræmi við lög. Fyrir árið 2018 hafi verið notuð sömu líkön og árið 2017 en þó hafi grunnstuðull þeirra verið endurskoðaður ásamt því að matssvæðisstuðlar hafi verið ætlað tvennt, annars vegar að laga skekkju milli gangverðs og fasteignamats og hins vegar að tryggja jafnræði þannig að samskonar eigni á sama stað hefðu sama fasteignamat.

    Fram kemur að höfuðborgarsvæðinu sé skipt upp í mörg matssvæði, en matssvæði séu svæði þar sem verð fasteigna sé talið sambærilegt. Fasteignamat fasteignar ráðist því meðal annars af því matssvæði sem hún tilheyri. Meðaltalshækkun eða lækkun fasteignamats milli ára sé mismunandi eftir matssvæðum. Þá sé greint á milli hækkunar eða lækkunar á skrifstofu-, verslunar-, og iðnaðarhúsnæði. Ekki sé því mögulegt að miða við meðaltalshækkun eða lækkun á fasteignamati alls atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu þar sem verð fasteigna geti, eðli málsins samkvæmt, verið mjög misjafnt eftir matssvæðum og tegundum atvinnuhúsnæðis.

    Þá segir að meðaltalshækkunin á fasteignamati iðnaðarhúsnæðis á matssvæði [], [], sem sé það matssvæði er fasteign kæranda tilheyri, hafi verið á milli áranna 2017 og 2018 19,8%. Fasteignamat fasteignar kæranda hafi hækkað milli sömu ára um 19,5% sem liggi nærri meðaltalshækkun svæðisins. Kaupsamningar um iðnaðarhúsnæði á matssvæði [] frá 1. janúar 2016 gefa meðalfermetraverð sem hljóðar upp á 193.490 kr. og miðgildi upp á 199.349 krónur á fermetra. Fasteign kæranda sé með betri húsum á matssvæðinu. Ekki hafi komið athugasemd frá öðrum eigendum í húsinu né aðliggjandi húsum sem séu svipuð að gæðum og fasteign kæranda. því sé mótmælt af hálfu stofnunarinnar að um bakhús sé að ræða. Niður að fasteigninni liggi góður vegur og bílastæði fyrir utan sé stórt og athafnapláss gott. Ekki sé mögulegt að bera fasteignamat fasteignar kæranda saman við ásett verð á fasteign við Stórhöfða [] þar sem um ósambærilegar eignir sé að ræða.

    Varðandi tilvísun og samanburð kæranda við fasteignina að Stórhöfða [] bendi stofnunin á tvennt. Í fyrsta lagi séu útreikningar kæranda rangir því Stórhöfði [] sé 675 fermetrar og ásett verð sé 130 milljónir sem geri 192.592 krónur á fermetra sem sé yfir fasteignamati á fermetra fasteignarinnar að Stórhöfða []. Í öðru lagi megi benda á að um ólíkt húsnæði sé að ræða og ólíka flokkun. Stórhöfði [] sé skráð skrifstofuhúsnæði en Stórhöfði [] sé iðnaðarhúsnæði. Af þeim sökum styðji tilvísun kæranda til Stórhöfða [] ekki málatilbúnað hans.

    Með vísan til þess sem að ofan greini sé ljóst að Þjóðskrá Íslands hafi farið að lögum við mat á þeirri fasteign sem um ræði. Bendir stofnunin á að það virðist gæta misskilnings hjá kæranda að höfuðborgarsvæðið sé eitt matssvæði. Því megi vera ljóst að jafnræðisregla stjórnsýslulaga hafi ekki verið brotin enda sambærilegar fasteignir metnar með sömu matsaðferð.

    Fram kemur að Þjóðskrá Íslands hafni alfarið þeirri málsástæðu kæranda að málið hafi ekki verið rannsakað enda hafi viðurkenndum og lögmætum aðferðum verið beitt við fasteignamat fasteignarinnar að Stórhöfða [] á sama hátt og annarra fasteigna.

    Þá kemur fram að úrskurði um mat fylgi ekki sérstakur rökstuðningur en í honum sé bent á að eigandi geti óskað eftir rökstuðningi fyrir niðurstöðunni. Hafi það verið gert í tilviki fasteignamats fasteignarinnar að Bæjarflöt 2 og vísi stofnunin til bréfs, dags. 16. mars 2018, til lögmanns kæranda þar að lútandi. Þar sé tiltekið sérstaklega að unnt sé að óska rökstuðnings fyrir fasteignamati innan 14 daga frá móttöku erindis.

    Í tilefni af athugasemdum kæranda við málsmeðferð vegna eldri kæru vegna sömu fasteignar bendir Þjóðskrá Íslands á að sú athugasemd eigi ekki heima í þessari kæru. Þjóðskrá Íslands hafi ekki borist kæra vegna fyrri ára fyrir Stórhöfða [], Reykjavík, fnr. [].

    Þjóðskrá Íslands telji, með vísan til ofangreinds, að fasteignamat fasteignarinnar að Stórhöfða [], sé hvorki óraunhæft né alltof hátt og að fasteignamat sé ákvarðað með sama hætti og fasteignamat sambærilegra fasteigna á sama matssvæði. Það sé því mat Þjóðskrár Íslands að fasteignamat á fasteigninni að Stórhöfða [], Reykjavík, fnr. [], réttilega ákvarðað og í fullu samræmi við gangverð sambærilegra fasteigna á matssvæðinu og skuli því standa óbreytt.

  4. Athugasemdir kæranda

    Með bréfi, dags. 12. september 2018, kom kærandi á framfæri athugasemdum við umsögn Þjóðskrár Íslands.

    Fram kemur að kærandi telji að rétt sé sem bent sé á í viðbrögðum Þjóðskrár Íslands að meðalleiguverð varðandi eignina að Stórhöfða [] , sem kærandi vísaði til, sé 192 þúsund, en ekki 130 þúsund á fermetra en líkt og umrædd umsögn taki fram þá sé þar um að ræða skrifstofuhúsnæði en ekki iðnaðarhúsnæði líkt og Stórhöfði [] sé. Þá hafi verið bent á það í athugasemdum kæranda að Stórhöfði [] hafi verið lengi á sölu á uppsettu verði og ekki selst, þannig að reikna megi með að slá þyrfti töluvert af til að ná uppsettu verði fyrir það húsnæði, sem sé skrifstofuhúsnæði og því í öðrum og hærri verðflokki en Stórhöfði []. Þjóðskrá Íslands hefði því getað litið til þessa dæmis frekar en að hafna því alfarið, líkt og gert hafi verið í umsögn stofnunarinnar.

    Í tilefni af viðbrögðum Þjóðskrár Íslands vegna framkominnar kæru vilji kærandi benda á og ítreka sem áður hafi komið fram í bæði athugasemdum hans til Þjóðskrár Íslands og fyrri kærum að kærandi hafi keypt umrædda eign í ársbyrjun 2016 á 70.000.000 kr. Ítrekað hafi verið bent á þetta og boðist til að senda Þjóðskrá Íslands þann samning en ekki hafi verið talið tilefni til þess að verða við því af hálfu stofnunarinnar eða skoða það atriði nánar. Telji kærandi að kaupsamningur um eignina sjálfa hljóti að teljast nærtækasta gagnið til að byggja fasteignamat eignarinnar á, eða nota sem útgangspunkt við útreikninga.

    Í umsögn Þjóðskrár Íslands sem fjallað er með almennum hætti um svokallaða tekjumatsaðferð en á engan hátt lýst hvernig hún eigi við um fasteignina að Stórhöfða []. Ekki fáist því séð að sú umfjöllun eigi við um þessa eign. Forsendur þessar aðferðar varðandi eignina að Stórhöfða [] séu ekki útskýrðar nánar í umsögn Þjóðskrár Íslands. Verðmat eigna út frá leigu og leigumargfaldara geti ekki talist hentug leið enda skipti verulegu máli hver leigjandinn sé, þ.e. hver fjárhagsstaða hans sé og gjaldfærni. Ekki virðist vera að slíkt sé kannað sérstaklega þegar Þjóðskrá Íslands beiti svonefndri ,,tekjumatsaðferð“.

    Þá sé á það bent að tekjumatsaðferðin sé í öllu falli ekki varlega áætluð þegar komi að Stórhöfða []. Um sé að ræða 492 fermetra eign. Til þess að ná því mati sem Þjóðskrá Íslands styðjist við þyrfti leiguverð á fermetra að vera kr. 1.900 og margfaldari að minnsta kosti 100 leigumánuðir. Hvort tveggja teljist hátt fyrir eign sem þessa, 17 ára gamalt atvinnuhúsnæði. Ekkert sé lagt fram um það af hálfu stofnunarinnar hvernig þetta leiguverð sé fundið eða með hvaða hætti það eigi við um viðkomandi eign.

    Þá geti kærandi ekki séð hvernig það skipti máli eða geti talist röksemd af hálfu Þjóðskrár Íslands að aðrir eigendur hafi ekki gert athugasemd við fasteignamatið. Sæti nokkurri furðu að stjórnvald beri slíka röksemd fyrir sig, enda felist í henni að ef nægjanlega margir aðilar myndu gera athugasemd ættu athugasemdirnar rétt á sér. Auk þess sé litið fram hjá því að fáir fasteignaeigendur skoði umrætt mat og hafi sú aðferð sem Þjóðskrá Íslands noti til að kynna matið þar ákveðin áhrif, en matið sé einungis unnt að nálgast á vefnum og sé almennt ekki sent til eigenda eigna með hefðbundnum bréfpósti.

    Ákvæði laga nr. 6/2001, um skráningu og mat fasteigna, fela líkt og fram kemur í umsögn Þjóðskrár Íslands, í sér matskenndar heimildir sem stofnunin virðist kjósa að nýta til hins ýtrasta. Þar sem fasteignamat myndi gjaldstofn fyrir álagningu fasteignagjalda hafi það veruleg áhrif á kæranda, líkt og aðra fasteignaeigendur, hvernig þessi ákvörðun sé tekin og í samræmi við almenna lagaáskilnaðarreglu stjórnsýsluréttarins og þeirrar meginreglu að skattheimta, þar með talið ákvörðun skattstofns, byggi á traustri lagaheimild.

    Þjóðskrá Íslands hafi nú kynnt fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2019 og liggi fyrir að stofnunin telji rétt fasteignamat eignarinnar það ár vera 116.600.000 kr. Hækkunin á tveimur árum sé því 38.450.000 krónur eða 49,2%. Ef áðurnefndri tekjumatsaðferð yrði beitt, yrði leiga fyrir eignina að vera 2.400 kr. á fermetra til að standa undir þessu verðmæti, ef byggt sé á leigumargfaldara upp á 100 mánuði, en að mati kæranda sé slík leiga mun hærri en gengur og gerist fyrir eignir sem þessar.

    Ljóst sé að umræddar hækkanir standist enga skoðun. Engar breytingar hafi orðið á fasteigninni, ekkert viðhald hafi farið fram eða annað slíkt. Engu að síður telji Þjóðskrá Íslands að fasteignmat hafi hækkað um helming á tveimur árum. Slíkt fæst vitaskuld ekki staðist. Stofnanir og stjórnvöld þurfi að gæta hófs í sínum ákvarðanatökum og sinni framkvæmd.

  5. Niðurstaða

Kærandi gerir þá kröfu að úrskurður Þjóðskrár Íslands, dags. 19. mars 2018, varðandi endurmat fasteignamats eignarinnar að Stórhöfða [], Reykjavík, fnr. [], verði felldur úr gildi og stofnuninni gert að ákvarða henni lægra fasteignamat. Til vara er þess krafist að úrskurður Þjóðskrár Íslands verði felldur úr gildi og stofnuninni gert að taka málið til efnislegrar meðferðar á ný.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal svo við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

Þjóðskrá Íslands hefur fyrst og fremst stuðst við þrjár matsaðferðir við mat á fasteignum; þ.e. markaðsaðferð, tekjuaðferð og kostnaðaraðferð. Allar þessar þrjár aðferðir hafa það markmið að ákvarða gangverð fasteignar umreiknað til staðgreiðslu miðað við nýtingu viðkomandi eignar á hverjum tíma, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Val á aðferð veltur á þeim gögnum sem tiltæk eru hverju sinni.

Markaðsaðferð er sú aðferð sem er nákvæmust enda miðar hún að því að meta gangverð beint út frá kaupsamningum. Þeirri aðferð er beitt af Þjóðskrá Íslands til þess að meta gangverð íbúðarhúsnæðis, enda er markaðurinn með slíkar eignir ekki aðeins mjög virkur á hinum þéttbýlli svæðum landsins heldur eru íbúðarhús einnig tiltölulega einsleitar eignir sem auðveldar mjög tölfræðilegt mat á markaðsvirði þeirra. Þessari aðferð er hins vegar erfitt að beita við mat á gangverði atvinnuhúsnæðis. Ástæðan er sú að kaup og sölur atvinnuhúsnæðis eru ekki aðeins mun fátíðari heldur er gríðarlegur breytileiki til staðar hvað varðar ástand, eiginleika og notkun slíkra eigna. Þá er það einnig svo að eigendaskipti á atvinnuhúsnæði eiga sér í auknum mæli stað með yfirtöku á félögum eða eignasöfnun sem telja margar ólíkar eignir fremur en með beinni sölu á einstaka eignum. Loks, er staðreyndin sú að ekki er nema hluta af gerðum kaupsamningum fyrir atvinnuhúsnæði þinglýst sem takmarkar það gagnasafn sem hægt er að nota til þess að meta gangvirði atvinnuhúsnæðis með hliðsjón af kaup og sölu eigna.

Tekjuaðferðin miðar hins vegar að því að finna markaðsverðmæti eigna út frá þeim tekjustraumi sem þær skila. Þessi aðferð byggir á þeirri grundvallarforsendu hagfræði og fjármála að virði hverrar eignar sé jafnt því núvirta tekjuflæði sem þær skila. Þessi aðferð er háð því að virkur markaður sé til staðar með leiguhúsnæði þannig að hægt sé að áætla markaðsleiguverð með sæmilegu öryggi. Að auki nýtir Þjóðskrá Íslands upplýsingar úr kaupsamningum eftir föngum til þess að auka nákvæmni tekjuaðferðarinnar. Í ársskýrslu stofnunarinnar fyrir 2015 kemur meðal annars fram að tekjumat þess árs byggi á 5000 leigusamningum sem gerðir voru frá 1. janúar 2004 til 1. mars 2014 og 2300 kaupsamningum sem gerðir voru frá 1. júlí 2006 til 1. mars 2014. Yfirfasteignamatsnefnd hefur komist að þeirri niðurstöðu að tölfræðilegar forsendur séu uppfylltar til notkunar á tekjuaðferð við mat á gangvirði atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu eftir núgildandi lögum, sbr. mál yfirfasteignamatsnefndar nr. 1/2015.

Kostnaðaraðferðin byggir á þeirri forsendu að fylgni sé á milli markaðsvirðis húsnæðis og byggingarkostnaðar. Þessi leið byggir á fremur veikum aðferðafræðilegum grunni enda getur markaðsvirði hæglega verið mun hærra eða lægra en byggingarkostnaður eftir staðsetningu auk þess sem vandasamt er að uppfæra byggingarkostnað og afskriftir í línu við markaðsverð þegar litið er til lengri tíma. Einungis kemur til greina að beita þessari aðferð þegar virkur markaður er ekki til staðar hvorki hvað varðar kaup og sölu eða leigu. Það getur stafað af því að viðkomandi eign sé einstök og miðuð við mjög sérhæfð not eða eftir atvikum að hún sé staðsett í svo miklu dreifbýli að markaðsupplýsingar skorti.

Á síðustu árum hefur Þjóðskrá Íslands tekið upp tekjuaðferð við mat á gangvirði atvinnuhúsnæðis. Tekjuaðferð byggir á þeirri grundvallarforsendu hagfræði og fjármála að virði hverrar eignar sé jafnt því núvirta tekjuflæði sem þær skila. Tekjuaðferðin byggir þannig á því að finna markaðsverð húsnæðis með því að safna upplýsingum úr leigusamningum saman í einn talnasarp sem síðan er metinn með tölfræðilegum leiðum með hliðsjón af kaupsamningum.

Höfuðborgarsvæðinu er skipt upp í mörg matssvæði, en matssvæði eru svæði þar sem verð fasteigna er talið sambærilegt. Fasteignamat fasteignar ræðst því meðal annars af því matssvæði sem hún tilheyrir. Meðaltals hækkun eða lækkun fasteignamats milli ára er mismunandi eftir matssvæðum. Þá er greint á milli hækkunar eða lækkunar á skrifstofu-, verslunar- og iðnaðarhúsnæði. Ekki er því mögulegt að miða við meðaltalshækkun eða lækkun á fasteignamati alls atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu þar sem verð fasteigna getur, eðli málsins samkvæmt, verið mjög misjafnt eftir matssvæðum og tegundum atvinnuhúsnæðis.

Tölfræðilíkön eru ekki óskeikul og það hefur úrslitaþýðingu að ástand eigna sé réttilega metið og samræmis sé gætt við fasteignamat annarra sambærilegra eigna á sama matssvæði. Það er fyrir það fyrsta mjög mismunandi hvernig upprunaleg hönnun, notkun byggingarefna og annar umbúnaður fellur að nútímaþörfum, s.s. hvað varðar aðgengi og aðstöðu, og í annan stað er allur gangur á því hvernig staðið hefur verið að viðhaldi og endurbótum í gegnum tíðina. Í þriðja lagi skiptir miklu að nákvæm skoðun hafi farið fram á eigninni af hálfu Þjóðskrár Íslands þannig að hún sé rétt skráð þegar hún er færð inn í viðeigandi matslíkan.

Álitaefni máls þessa snýr að því hvort tekjuaðferðin, sem beitt var við mat á eigninni, gefi rétta mynd af gangverði hennar umreiknuðu til staðgreiðslu með hliðsjón af ástandi hennar og nýtingu og þeim tekjumöguleikum sem hægt er að hafa af eigninni. Telur kærandi að hækkun fasteignamats fasteignarinnar sé ekki raunhæft en það jafngildi 19,5% hækkun á meðan almenn hækkun á atvinnuhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu hafi numið 10,6% milli áranna 2017 og 2018. Því jafngildi hækkun fasteignamats fasteignar kæranda tvöfaldri hækkun sem almennt gildi fyrir svipaðar eignir.

Fasteign kæranda, að Stórhöfða [], ber fasteignamatið 189.069 krónur á fermetra að meðaltali og hækkaði um 19,5% á milli áranna 2017 og 2018. Eignin tilheyrir matssvæði [], [] hjá Þjóðskrá Íslands. Fasteignamat iðnaðarhúsnæðis á matssvæði [] hækkaði almennt um 19,8% á milli ára og því ljóst að árshækkun fasteignamats á eign kæranda er í línu við hækkun á téðu matssvæði.

Á matssvæði [] er meðalfasteignamat iðnaðarhúsnæðis 149.471 króna á fermetra en miðgildið 153.251 krónur á fermetra. Fasteignamat eignar kæranda er því á efri mörkum fasteignamats atvinnuhúsnæðis á matssvæði [].

Yfirfasteignamatsnefnd óskaði eftir frekari gögnum frá kæranda til stuðnings kröfu hans þann 18. september og bárust nefndinni myndir af fasteign kæranda þann 9. október 2018. Af þeim verður ekki ráðið að eðli eða ástand fasteignar kæranda sé þannig að fasteignamat eignarinnar endurspegli ekki verð hennar enda er fasteignin vel staðsett og ástand hennar betra en almennt gerist á umræddu matssvæði. Þá liggja engin önnur gögn fyrir sem benda til þess að eðli eða ástand fasteignar kæranda hafi verið ranglega metið.

Líkt og áður greinir skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð hennar umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næsta á undan matsgerð, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Ekki verður séð að fasteignamat eignar kæranda að Stórhöfða [] sé óeðlilega hátt miðað við fasteignamat annarra eigna í næsta nágrenni og hækkun þess undir meðaltalshækkun á fasteignamati eigna á umræddu matssvæði. Telur yfirfasteignamatsnefnd því ekkert fram komið sem gefur til kynna að fasteignamat umræddrar eignar sé ekki réttilega metið samkvæmt viðeigandi matslíkani.

Með vísan til framangreinds er það niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 16. mars 2018, er lýtur að endurmati fasteignamats fasteignar kæranda skuli staðfest.

 

Úrskurðarorð

Úrskurður Þjóðskrár Íslands, dags. 16. mars 2018, um endurmat fasteignamats Stórhöfða [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árið 2018 er staðfest.

 

__________________________________

Hulda Árnadóttir

 

______________________________           ________________________________

Ásgeir Jónsson                                                Björn Jóhannesson

 

 

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira