Nr. 46/2019 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 46/2019
Leki frá sameign: Viðgerð í séreign.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, mótteknu 15. maí 2019, beindi Húsfélagið A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 3. júní 2019, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 14. júní 2019, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 4. júlí 2019.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið A, alls 11 eignarhluta. Gagnaðili er eigandi íbúðar í húsi nr. 32. Ágreiningur er um hvort fyrir hafi legið samþykki fyrir þeim kostnaði sem þegar er fallinn til vegna viðgerða í séreign gagnaðila sem þörf var á vegna leka.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að greiða hærri fjárhæð en 340.000 kr. auk virðisaukaskatts vegna viðgerða í séreign gagnaðila.
Í álitsbeiðni kemur fram að um sé að ræða óeðlilega háa reikninga vegna viðgerða vegna leka í íbúð gagnaðila sem ekki hafi fengist samþykki fyrir frá álitsbeiðanda. Húsið hafi verið byggt árið 1993 og sé að hluta til klætt að utan. Í flestum íbúðum hafi frá upphafi verið viðvarandi vandamál vegna leka þrátt fyrir viðgerðir, en erfitt hafi reynst að gera við þetta. Á fundi sem haldinn hafi verið 16. janúar 2019 hafi enn eitt lekavandamálið verið tekið fyrir, þá í íbúð gagnaðila. Á fundinum hafi gagnaðilar gert kröfu um að álitsbeiðandi myndi greiða fyrir viðgerðir á sprungum í svefnherbergi og það verið samþykkt. Þau hafi framvísað tilboði frá tilteknu fyrirtæki fyrir viðgerðir á sprungum þar sem fram hafi komið að verkið myndi kosta í kringum 340.000 kr., auk virðisaukaskatts. Nú þegar hafi álitsbeiðandi þó greitt reikninga að fjárhæð 1.410.542 kr.
Gagnaðilar hafi keypt íbúðina árið 2014, en sumarið 2018 hafi verið kvartað yfir leka í svefnherbergi sem þá hafi verið gert við. Stuttu fyrir jólin 2018 hafi gagnaðilar lagt nýtt parket á íbúðina, þar með talið á svefnherbergið, þrátt fyrir að þau hafi vitað að þar læki ennþá. Á fundinum, sem hafi verið haldinn 16. janúar 2019, hafi komið fram að mygla væri komin undir nýja parketið í svefnherberginu. Parket og dúkur, sem þar hafi verið, hafi verið rifið af og fataskápi og rúmi hent. Enginn löglegur eða óháður matsmaður hafi komið þar að, en gagnaðilar farið fram á að álitsbeiðandi myndi greiða til viðbótar fyrir nýtt rúm að fjárhæð 189.000 kr. sem þau höfðu þegar keypt, nýjan fataskáp, gluggatjöld og nýtt parket ásamt gólflistum í herbergi.
Boðað hafi verið til húsfundar 8. apríl 2019 þar sem þetta mál hafi verið tekið fyrir og samþykkt að greiða þá reikninga sem hafi verið komnir inn á heimabankann til að forðast dráttarvexti. Gagnaðilar vilji meina að það hafi farið að leka hjá þeim vegna trassaskapar álitsbeiðanda á viðgerðum. Ítrekað sé að leki hafi verið viðvarandi vandamál í íbúðum hússins allt frá upphafi og gert hafi verið við lekann á kostnað framkvæmdasjóðs. Í fundargerð húsfundar, sem haldinn hafi verið 16. janúar 2019, komi fram að samþykkt hafi verið að gera við leka strax og sprauta efni í sprungur.
Ekki hafi verið rétt staðið að málum þar sem ekkert samþykki hafi verið fyrir hendi fyrir hærri upphæð en þeirri sem hafi komið fram á áðurnefndu tilboði, eða 340.000 kr., auk virðisaukaskatts, þ.e. fyrir viðgerðum á sprungum í svefnherbergi.
Í greinargerð gagnaðila segir að lekavandamál hafi ítrekað verið rædd á húsfundum um margra ára skeið, meðal annars að frumkvæði gagnaðila án þess að til nokkurra ráðstafanna hafi verið gripið af hálfu álitsbeiðanda, í það minnsta ekki til fullnægjandi ráðstafana þar sem vandamálin hafi enn verið til staðar þegar gagnaðilum hafi reynst nauðsynlegt að ráðast í umræddar framkvæmdir, sbr. heimild í 37. og 38. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Eftir fæðingu barns gagnaðila árið 2016 hafi þörf á því að hafa íbúðina í íbúðarhæfu ástandi aukist og þau gert allar mögulegar og ómögulegar ráðstafanir til að geta nýtt húsnæðið í samræmi við þarfir fjölskyldunnar. Það hafi þó ekki gengið betur en svo að barn þeirra hafi verið mikið frá dagmömmu og leikskóla vegna veikinda. Mögulega hafi viðvarandi ástand íbúðar þeirra sökum leka og rakavandamála orðið þess valdandi að barn þeirra sé með skaðað ónæmiskerfi. Ítrekuð veikindi barnsins í framhaldinu haft haft þær afleiðingar að gagnaðilar hafi þurft að vera mikið frá vinnu til að sinna barni sínu og hafi það haft í för með sér tekjutap sem og skerta atvinnumöguleika fyrir þau bæði.
Þær viðgerðir sem gagnaðilar hafi ráðist í hafi verið nauðsynlegar til að tryggja íbúðarhæft ástand á fasteign þeirra, sbr. heimild á grundvelli 38. gr. laga um fjöleignarhús. Skuli þar fyrst nefna að fá tiltekið fyrirtæki til að gera úttekt á ástandi íbúðarinnar sem þau hafi gert 4. janúar 2019. Í málatilbúnaði álitsbeiðanda sé því haldið fram að enginn löglegur eða óháður matsmaður hafi komið að málinu en þeim málatilbúnaði sé mótmælt, enda liggi fyrir að fenginn hafi verið sérfræðingur frá fyrirtækinu til að taka út íbúðina og að hann hafi verið fenginn til verksins með fullu samþykki álitsbeiðanda.
Í skýrslunni komi fram að í íbúð gagnaðila hafi mátt sjá augljósar rakaskemmdir í hjónaherbergi, í norðausturhorni sem og undir glugga. Skoðunarmaðurinn hafi því mælt með að tiltekið fyrirtæki yrði fengið til að gera við og þannig stöðva leka og endurþétta glugga. Skoðunarmaður hafi staðfest að þær viðgerðir, sem hafði áður verið ráðist í og tengdust þessum leka, hafi verið bráðabirgðalausnir sem hefðu aldrei gengið. Þá hafi fundist parketlýs en þær þrífist í miklum raka og nærist á myglusvepp. Þær hafi fundist á bak við tveggja mánaða gamla parketlista og undir jafngömlu parketi þar sem hafi mátt sjá að bakhlið listanna hafi verið farin að mygla og hún ásamt parketi verið blaut viðkomu. Það hafi verið mat skoðunarmanns að fjarlægja þyrfti öll gólfefni, undirlag og dúk. Hann hafi einnig mælt með fenginn yrði sérfróður verktaki til að fjarlægja myglu og mygluð byggingarefni og til að sjá um þrif í kjölfarið. Þegar þessi niðurstaða hafi legið fyrir hafi gagnaðilar haft samband við tiltekið fyrirtæki sem hafi komið og sinnt sprungudælingum í veggi og kringum glugga og á fleiri stöðum til að koma í veg fyrir leka.
Í framhaldi af þessu hafi gagnaðilar, samkvæmt mati skoðunarmannsins, leitað til fyrirtækis sem sérhæfi sig í húsnæði með myglu- og rakavandamál. Samkvæmt verkskýrslu þeirra hafi verið um talsvert verk að ræða vegna þess myglusvepps sem hafi fundist í húsnæðinu og nauðsynlegt að grípa til ýmissa varúðarráðstafana til að hindra að hann bærist víðar um íbúð gagnaðila eða aðrar íbúðir hússins. Sem dæmi um tjón gagnaðila hafi þurft að farga öllum þeim mublum og húsbúnaði sem hafi verið í herberginu sem og að steinslípa hluta af veggjum og allt gólfið til að fjarlægja myglusvepp úr efsta lagi steinsteypunnar og að lokum þrífa allt svæðið með sérstökum efnum.
Þegar það hafi verið búið að fjarlægja allt skaðlegt úr herberginu hafi ástand þess verið þannig að talsverða vinnu hafi þurft til að gera það íbúðarhæft aftur. Gagnaðilar hafi því leitað til tiltekins fyrirtækis og þeir tekið að sér að ganga frá gólfum og veggjum þannig að hægt væri að mála þá með því að spartla og slípa og að lokum hafi veggir verið málaðir.
Gagnaðilum hafi verið nauðsynlegt að ráðast í fyrrgreindar framkvæmdir til að tryggja heilsu og hagsæld fjölskyldu sinnar. Hluti íbúðarhúsnæðis þeirra hafi verið orðinn óíbúðarhæfur sökum myglu og raka, ástands sem hafi mátt rekja til ófullnægjandi viðhalds og viðgerða á vegum álitsbeiðanda, ástands sem vitað sé að sé mjög heilsuspillandi fyrir þá sem dvelji í slíku húsnæði. Ekki verði til þess ætlast að gagnaðilar þurfi að sæta takmörkunum á ráðstöfunarmöguleikum á fasteign sinni um óákveðinn tíma vegna aðgerðarleysis álitsbeiðanda við að ráðast í nauðsynlegar viðgerðir og viðhald á húsinu.
III. Forsendur
Í 1. mgr. 52. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að húsfélag sé ábyrgt gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum eða mistökum við meðferð hennar og viðhald, sbr. 1. og 2. tölul. Samkvæmt 3. tölul. 1. mgr. 43. gr. laganna fellur undir sameiginlegan kostnað skaðabætur, bæði innan og utan samninga, sem húsfélagi sé gert að greiða og tjón á séreignum eða eignum annarra vegna bilunar eða vanrækslu á viðhaldi á sameign og sameiginlegum búnaði, sbr. 52. gr.
Ágreiningur er um hvort álitsbeiðandi beri skaðabótaábyrgð á grundvelli framangreinds ákvæðis vegna leka frá sameign hússins umfram kostnað vegna sprunguviðgerða sem hann hafi samþykkt greiðsluskyldu á.
Gagnaðilar fengu skýrslu C, dags. 4. janúar 2019, á ástandi íbúðarinnar. Skoðunarmaður fyrirtækisins mælti með að fenginn yrði verktaki til þess að stöðva leka, þétta glugga, fjarlægja gólfefni og hreinsa myglu. Að fenginni þeirri niðurstöðu fengu gagnaðilar verktaka til þess að sinna sprungudælingum í veggi og í kringum glugga til þess að koma í veg fyrir leka. Að því loknu fengu gagnaðilar fyrirtækið D til þess að framkvæma skoðun og mygluhreinsun. Húsgögnum var fargað og hluti af veggjum steinslípaður og jafnframt allt gólf í þeim tilgangi að fjarlægja myglusvepp. Þá var allt þrifið með sérstökum efnum. Þá fengu gagnaðilar verktaka til þess að ganga frá gólfum og veggjum þannig að hægt yrði að spartla þá og mála sem var að lokum gert.
Vegna framangreindrar vinnu hefur álitsbeiðandi samtals greitt með fyrirvara 1.410.542 kr. Álitsbeiðandi byggir á því að gagnaðilar hafi ekki fengið samþykki fyrir öllum þeim framkvæmdum sem lýst hefur verið hér að framan heldur einungis fyrir einum verkþætti sem hafi verið að lagfæra sprungur í vegg sem nam 340.000 kr., auk virðisaukaskatts. Gagnaðilar greina frá því að skýrslu C hafi verið aflað með samþykki álitsbeiðanda og því hefur ekki verið mótmælt af hans hálfu.
Í fundargerð húsfundar, sem haldinn var 16. janúar 2019, kemur fram að samþykkt hafi verið að fá fyrirtækið C til þess að skoða 24 lagnir. Fundargerðin er að öðru leyti nokkuð óljós og ekki verður af henni ráðið með vissu hvað hafi nákvæmlega verið samþykkt á fundinum. Í henni er þó að finna upptalningu á ýmsum atriðum svo sem að mygla í íbúð gagnaðila hafi verið rædd. Jafnframt er tekið fram að gera þurfi herbergi fokhelt í íbúð gagnaðila og sprauta í sprungur. Þá er talið upp í hvaða íbúðum leki, þar á meðal í íbúð gagnaðila, og innan sviga er tekið fram að sprauta í sprungur. Tekið er fram að allir séu samþykkir því að laga leka strax. Einnig var ritað að allt væri ónýtt í herbergi í íbúð gagnaðila. Þá verður ráðið að skýrsla C hafi legið fyrir þegar húsfundurinn var haldinn en hún er dagsett 4. janúar 2019.
Í álitsbeiðni kemur fram að eingöngu hafi verið samþykkt á húsfundinum að greiða 340.000 kr., auk virðisaukaskatts, vegna viðgerða á sprungum í vegg í svefnherbergi samkvæmt tilboði verktaka. Fyrir liggur tölvupóstur verktaka sem sendur var gagnaðilum 22. janúar 2019 þar sem fram kemur að tilboð í sprungudælingu í íbúð gagnaðila sé 224.000 kr., auk virðisaukaskatts. Tilboð í gluggadælingu var 11.500 kr. á meter, auk virðisaukaskatts, og því væri kostnaður við þéttingu á lekanum í kringum 340.000 kr., auk virðisaukaskatts.
Samkvæmt framangreindri 1. mgr. 52. gr. er húsfélag ábyrgt gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar. Til þess að bótaskylda álitsbeiðanda verði byggð á framangreindu ákvæði verður fjártjón að stafa af vanrækslu húsfélagsins á viðhaldi sameignar. Álitsbeiðandi segir að viðvarandi lekavandamál hafi verið til staðar í húsinu frá upphafi sem erfitt hafi reynst að komast fyrir. Gagnaðilar hafa ekki skýrt í hverju vanræksla álitsbeiðanda var fólgin en engin gögn liggja fyrir í máli þessu sem staðfesta vanrækslu á viðhaldi. Þvert á móti virðist álitsbeiðandi hafa gert við húsið fyrir nokkrum árum en viðgerðin ekki dugað sem skyldi með þeim afleiðingum að leki tók sig upp að nýju. Telur kærunefnd að gagnaðilar hafi ekki sýnt fram á að álitsbeiðandi hafi vanrækt skyldur sínar til viðhalds eða gert mistök sem leitt hafi til þess að það bæri ábyrgð á öllu tjóni gagnaðila, sbr. dómur Hæstaréttar í máli nr. 462/2012.
Óumdeilt er að álitsbeiðandi féllst á að greiða kostnað vegna sprunguviðgerða að fjárhæð 353.559 kr. Eftir standa þrír reikningar, þ.e. vegna skýrslu C, mygluhreinsunar í íbúð gagnaðila og vegna frágangs á veggjum og lofti eftir fyrri viðgerðir og málun. Í fundargerð húsfundar, sem haldinn var 16. janúar 2019, kemur fram að samþykkt hafi verið að laga leka strax. Kærunefnd fær ekki ráðið svo ótvírætt sé að á þessum fundi hafi verið fallist á að álitsbeiðandi myndi greiða kostnað vegna afleidds tjóns í séreign gagnaðila vegna viðgerða á sameigninni, þ.e. vegna mygluhreinsunar og frágangs eftir fyrri framkvæmdir.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að skýrslu C hafi verið aflað í fullu samráði við álitsbeiðanda og mótmælir álitsbeiðandi því ekki í athugasemdum sínum. Kærunefnd telur því að ekki séu efni til annars út frá gögnum málsins en að fallast á með gagnaðilum að álitsbeiðanda beri að greiða kostnað vegna öflunar skýrslunnar.
Í 2. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús segir að einstökum eiganda sé ekki heimilt upp á sitt einsdæmi að taka ákvarðanir eða gera ráðstafanir sem snerta sameign eða sameiginleg málefni nema svo sé ástatt sem greinir í 37. eða 38. gr.
Gagnaðilar byggja á því að þeim hafi verið heimilt að ráðast í framangreindar viðgerðir á grundvelli 37. og 38. gr. laga um fjöleignarhús. Samkvæmt fyrrnefnda ákvæðinu er eiganda heimilt að gera brýnar ráðstafanir til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón á sameign eða einstökum séreignarhlutum og ekki þola bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar þess, sé því að skipta. Fyrir liggur að viðvarandi ástand vegna leka hefur verið til staðar í húsinu í langan tíma. Upp kom leki í svefnherbergi í íbúð gagnaðila og var samþykkt á húsfundi að gera viðeigandi ráðstafanir til að stöðva hann. Gagnaðilar fengu verktaka til þess að framkvæma viðgerðir á sprungum í sameign hússins en eins og áður greinir telur kærunefnd að sú framkvæmd hafi verið gerð með samþykki álitsbeiðanda. Eftir þá framkvæmd létu gagnaðilar mygluhreinsa í séreign sinni og réðu síðan annan verktaka til þess að sinna frágangi, en ekki verður ráðið svo ótvírætt sé af framangreindri fundargerð að samþykki álitsbeiðanda hafi legið fyrir þeim framkvæmdum eins og áður greinir. Kærunefnd telur að síðastnefndu framkvæmdirnar hafi ekki verið þess eðlis að þær hafi ekki þolað bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfundar þar sem ekki hafi verið um brýna ráðstöfun að ræða. Að því virtu telur kærunefnd að gagnaðilar geti ekki byggt rétt sinn á þessu ákvæði.
Í 1. mgr. 38. gr. laga um fjöleignarhús segir að eiganda sé rétt að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra ef hún eða séreignarhlutar liggi undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og húsfélagið eða aðrir eigendur hafi ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og til að hefjast handa í því efni. Í framangreindri fundargerð aðalfundar, sem haldinn var 16. janúar 2019, kemur fram að samþykkt hafi verið að láta laga leka strax. Kærunefnd fær þannig ekki annað ráðið en að álitsbeiðandi hafi fengist til samvinnu um viðgerðir á sameign. Þá á ákvæðið einungis við í tilvikum viðgerða á sameign og geta viðgerðir gagnaðila á séreign þeirra því ekki átt hér undir. Að framangreindu virtu telur kærunefnd að ákvæði þetta eigi ekki við í máli þessu.
Með hliðsjón af því, sem rakið hefur verið, er það niðurstaða kærunefndar að álitsbeiðanda beri eingöngu að greiða kostnað vegna sprungudælingar og skýrslu C en að annar kostnaður falli á gagnaðila.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að greiða kostnað vegna öflunar skýrslu og sprunguviðgerða.
Reykjavík, 4. júlí 2019
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson