Nr. 77/2019 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 77/2019
Breyting á sameign. Hagnýting séreignar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með rafrænni álitsbeiðni, sendri 8. ágúst 2019, beindi A húsfélag, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Greinargerð gagnaðila barst ekki þrátt fyrir ítrekun á beiðni kærunefndar þar um.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. október 2019.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið A. Álitsbeiðandi er húsfélagið en gagnaðili er eigandi eignarhluta á neðri hæð í húsi nr. 6. Ágreiningur er um breytingar gagnaðila á sameign hússins og breytta nýtingu á eignarhluta hans.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að færa framhlið hússins til fyrra horfs og fjarlægja bílskúrshurð sem nái út á sameign og íbúðarhurð sem hafi verið settar upp án leyfis byggingarfulltrúa.
- Að viðurkennt verði að öll starfsemi sem ekki eigi heima í húsinu samkvæmt skipulagslegri stöðu í aðalskipulagi verði aflögð.
Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi innréttað helming húsnæðisins sem íbúðarhúsnæði og leigt út til óreglufólks. Settur hafi verið útgangur með hurð og póstkassa án nokkurs leyfis frá öðrum íbúum eða byggingarfulltrúa. Þá hafi gagnaðili innréttað hinn helming húsnæðisins undir geymslu einhvers konar efna og til afsýkingar sveppasýktra húsgagna. Á efri hæð búi fjölskyldufólk með börn og við hliðina á húsi nr. 8 sé rekinn ungbarnaleikskóli.
Gagnaðili hafi fært framhlið hússins um 1,5 metra út á sameignina fyrir framan húsið, án samráðs eða leyfis frá öðrum íbúum hússins. Slíkt brjóti í bága við 36. gr. laga um fjöleignarhús. Þessi breytta notkun á húsnæðinu samræmist ekki aðalskipulagi fyrir hús á lóðinni.
Kvartað hafi verið til byggingarfulltrúa af fleiri en einum íbúa og einnig hafi málið verið kært til lögreglu.
Sameiginleg hitagrind og mælar séu staðsettir inni í skáp eða vegg á milli húsa nr. 4 og 6 og sé aðgengi frá húsi nr. 6. Gagnaðili hafi sagt að ekki sé hægt að tryggja öðrum íbúum aðgengi að hitagrindinni og verið með hótanir um að loka vatnsstreymi til annarra íbúa.
III. Forsendur
Gagnaðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd og verður því úrlausn málsins byggð á þeim gögnum og sjónarmiðum sem álitsbeiðandi hefur lagt fyrir nefndina.
Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur undir sameign allt ytra byrði húss, útveggir, þak, gaflar og útidyr. Í 1. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Þá segir í 1. mgr. 39. gr. sömu laga að allir eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innanhúss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint.
Álitsbeiðandi segir að gagnaðili hafi gert breytingar á framhlið hússins þar sem hann hafi meðal annars sett upp bílskúrshurð. Kærunefnd telur að gagnaðila hafi verið þetta óheimilt, enda bar honum lögum samkvæmt að bera tillögu um þessa breytingu á sameigninni upp á húsfundi til umræðu og atkvæðagreiðslu. Þar sem ekki liggur fyrir lögmæt ákvörðun um þessar breytingar á sameigninni er fallist á kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila beri að koma sameigninni í fyrra horf.
Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélags. Í eignarráðinu felst þannig almenn heimild eiganda til að ráðstafa eign sinni og hagnýta hana á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.
Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. sömu laga eru breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi, sem hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum, háðar samþykki allra eigenda hússins. Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. getur eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hefur ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. sömu greinar. Sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg er nægilegt að fyrir liggi samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 3. mgr. sömu greinar. Hafi breytt hagnýting eignarhluta sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki þá eiga þeir sem sýnt geta fram á það sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. greinarinnar.
Í athugasemdum við 27. gr. frumvarps þess sem varð að lögum nr. 26/1994 segir meðal annars:
Hér vegast á þeir hagsmunir eiganda, að geta hagnýtt eign sína á þann veg sem honum sýnist og hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið sinna eigna í friði og án truflunar og í samræmi við það sem í upphafi var ráðgert og þeir máttu reikna með.
Álitsbeiðandi gerir kröfu um að viðurkennt verði að öll starfsemi, sem ekki eigi heima í húsinu samkvæmt aðalskipulagi, verði aflögð. Þá segir hann að gagnaðili hafi innréttað helming húsnæðisins sem íbúðarhúsnæði sem hann leigi óreglufólki og hinn helminginn sem geymslu undir efni og „til afsýkingar sveppasýktra húsgagna“. Í fundargerð húsfundar, sem haldinn var 12. mars 2019, var bókað að ónæði og óþrifnaður stafaði frá eignarhluta gagnaðila. Ekki liggur fyrir hvernig gagnaðili nýtti eignarhluta sinn fram til þess er hann hóf að leigja hann út til einstaklinga og undir geymslu. Kærunefnd tekur ekki afstöðu til þess hvort nýting húsnæðis samrýmist skipulagi en samkvæmt gögnum málsins er svæðið skipulagt fyrir íbúðarhúsnæði og nærþjónustu sem því tengist, auk minniháttar atvinnustarfsemi sem samrýmist búsetu. Húsið er blandað atvinnu- og íbúðarhúsnæði. Af gögnum málsins verður ekki séð að leiga gagnaðila á eignarhluta sínum brjóti gegn fjöleignarhúsalögum og þannig ekki unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila beri að koma sameign hússins í fyrra horf.
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að starfsemi gagnaðila í eignarhluta hans verði aflögð.
Reykjavík, 23. október 2019
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson