Mál nr. 16/2012
Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 28. nóvember í máli nr. 16/2012.
Fasteign: Lambhagavegur 25, fnr. 204-0456, Reykjavík.
Kæruefni: Fasteignamat.
Ár 2012, miðvikudaginn 28. nóvember, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 16/2012 kveðinn upp svohljóðandi:
ÚRSKURÐUR
Með bréfi 31. maí 2012 kærði Mæri ehf. breytingu Þjóðskrár Íslands á fasteignamati Lambhagavegar 25, Reykjavík, fnr. 204-0456, landnr. 194300, fyrir árið 2012. Endanlegar kröfur kæranda eru að endurmat Þjóðskrár Íslands á fasteignamati Lambhagavegar 25 frá 5. mars 2012 verði ómerkt en til vara að matið verði lækkað mjög verulega. Þá gerir kærandi kröfu um málskostnað úr hendi Þjóðskrár Íslands að mati yfirfasteignamatsnefndar.
Yfirfasteignamatsnefnd óskaði eftir umsögnum frá Reykjavíkurborg og Þjóðskrá. Umsögn barst frá Þjóðskrá 11. júlí 2012. Reykjavíkurborg tilkynnti 13. júlí 2012 að ekki væri tilefni til athugasemda að svo stöddu.
Með bréfi 1. ágúst 2012 rökstuddi kærandi kæru og setti fram kröfu um að breyting Þjóðskrár frá 5. mars 2012 á mati á eigninni yrði ómerkt vegna aðildar.
Með bréfi 6. september 2012 lagði kærandi fram greinargerð og athugasemdir og 4. október 2012 gerði Þjóðskrá athugasemdir vegna þeirra athugasemda og sjónarmiða sem fram komu í bréfi kæranda frá 6. september 2012.
Yfirfasteignamatsnefnd kvað upp úrskurð vegna aðildar í málinu 10. október 2012.
Með bréfi 16. október 2012 gerði kærandi enn athugasemdir varðandi málið og með bréfi 4. nóvember 2012 setti kærandi fram athugasemdir, m.a. vegna gagna sem þá höfðu komið fram í málinu.
Hinn 31. október 2012 óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir upplýsingum frá Þjóðskrá um fasteignamat á ræktunarlandi á höfuðborgarsvæðinu, þar sem sambærilegar aðstæður og heimildir eins og við Lambhagaveg 25 eru í gildi. Jafnframt óskaði nefndin eftir deiliskipulagsskilmálum og -uppdráttum frá Reykjavíkurborg um ræktunarland, þar sem sambærilegar aðstæður og heimildir eins og við Lambhagaveg 25 eru í gildi. Hinn 7. nóvember 2012 bárust upplýsingar frá Þjóðskrá um fasteignamat á ræktunarlandi á höfuðborgarsvæðinu. Sama dag barst frá Reykjavíkurborg deiliskipulagsuppdráttur og -skilmálar fyrir Lambhagareit.
Vettvangsganga fór fram 7. nóvember 2012. Með bréfi 12. nóvember 2012 bárust viðbótarsjónarmið kæranda. Málið var tekið til úrskurðar 21. nóvember 2012.
Sjónarmið kæranda
Í kæru heldur kærandi því fram að hækkun fasteignamats í hinu kærða endurmati sé ekki í neinu samræmi við markaðsverð, endurstofnverð eða aðra mælikvarða. Eignin hafi lengi verið til sölu en engin tilboð borist. Þá heldur kærandi fram að Þjóðskrá hafi borið að gefa eiganda eignarinnar kost á að tjá sig fyrirfram um svo verulega íþyngjandi breytingu og rökstyðja hana.
Með bréfi 1. ágúst 2012 setti kærandi fram þá kröfu að tilkynning Þjóðskrár frá 5. mars 2012 verði ómerkt. Þessa kröfu rökstuddi kærandi með vísan til þess að með lóðarleigusamningi 10. ágúst 1978 hafi Reykjavíkurborg leigt Guðmundi T. Gíslasyni lóðina Mæri við Vesturlandsveg, nú Lambhagaveg 25. Hinn 24. janúar 2003 hafi verið gerður nýr lóðarleigusamningur til 25 ára og hinn eldri felldur úr gildi. Sama dag hafi Guðmundur undirritað yfirlýsingu um eignayfirfærslu vegna formbreytinga á rekstri þess efnis að véla- og vörugeymsla á lóðinni hafi verið yfirfærð til Mæris ehf. og yfirlýsingunni hafi verið þinglýst 30. janúar 2003. Umrædd lóð ásamt íbúðarhúsi á henni hafi eftir sem áður verið þinglýst eign lóðarleiguhafa. Þannig hafi nefndar eignir verið taldar fram til skatts. Guðmundur hafi látist 29. janúar 2003 og sitji ekkja hans í óskiptu búi. Tilkynningu Þjóðskrár um breytingu á mati sé aðeins beint að Mæri ehf. sem eigi ekki aðild að málinu, enda snúist breytingin að mestu leyti um mat á lóð en mat á mannvirkjum sé nánast óbreytt. Samkvæmt veðbókarvottorði fyrir eignina sé hún öll talin í eigu Mæris ehf., en sú skráning sé í andstöðu við heimildarskjöl sem leggja verður til grundvallar. Hér sé um aðildarskort að ræða sem í stjórnsýslumáli leiði til ómerkingar eða ógildingar. Hafi fyrrnefnd eignayfirfærsla verið ólögmæt, þ.e. óheimilt hafi verið að færa véla- og vörugeymslu undan heildareigninni, væri einsýnt að yfirfærslan gengi til baka og heildareignin þinglýst sem fyrr á lóðarleiguhafa. Engin heimildargögn um eignina réttlæti þessa röngu skráningu. Af þessum ástæðum sé yfirfasteignamatsnefnd ekki stætt á að úrskurða efnislega um málið fyrr en skorið hafi verið úr um rétt eignarhald og aðild og hvernig standi á þeirri röngu eignaskráningu og þinglýsingu sem hér hafi verið lýst.
Ennfremur er í bréfi kæranda 1. ágúst 2012 vísað til þess að lóðin sé leigð fyrir íbúðarhús, gróðurhús og útiræktun og verði fasteignamat því að miðast við gangverð sambærilegra gróðrarstöðva á öllu landinu. Kærandi skorar á Þjóðskrá að upplýsa um það. Því er haldið fram að Þjóðskrá fullyrði ranglega að ekki sé unnt að vísa í gangverð sambærilegra eigna þótt þær skipti tugum eða hundruðum á landinu. Yfirfasteignamatsnefnd geti ekki lagt efnisúrskurð á málið án slíkra upplýsinga. Fullyrt er að hið breytta mat sé í engu samræmi við mat á gróðrarstöðvum á landsbyggðinni og sé til þess fallið að kippa grundvelli undan rekstri slíkra stöðva í Reykjavík. Unnt sé að kaupa jafnstór og stærri lönd undir gróðrarstöðvar á landsbyggðinni þar sem ræktunarskilyrði séu betri, fyrir innan við 10.000.000 kr. Lambhagavegur 25 sé leigulóð aðeins til 25 ára bundin skilyrðum um afnot.
Í bréfi 6. september 2012 ítrekar kærandi kröfu um að Þjóðskrá upplýsti um gangverð gróðrarstöðva á öllu landinu og leggi fram meinta ábendingu um umtalsvert misræmi á lóðarmati eigna á svokölluðum Lambhagareit og skýrslu um fasteignamat fyrir árið 2012. Auk þess er áréttað að umsögn Þjóðskrár um kæru sé mjög almenns eðlis og snúi lítt sem ekkert að eiginleikum þeirrar eignar sem til umfjöllunar sé.
Með bréfi 16. október 2012 gerir kærandi athugasemdir við að Þjóðskrá hafi ekki enn orðið við kröfu hans um að leggja fram upplýsingar um fasteignamat sambærilegra gróðrarstöðva á landinu, ekki sent honum skýrslu um fasteignamat 2012 eða gögn um meinta ábendingu um umtalsvert misræmi á lóðarmati, sem Þjóðskrá vitni til. Kærandi vísar til þess að skv. lóðarleigusamningi sé lóðin leigð til 25 ára frá árinu 2003 að telja. Að leigutíma loknum falli lóðin og rótfastur gróður til Reykjavíkurborgar án greiðslu bóta, en fyrir framkvæmdir á lóðinni skuli greiða bætur. Ljóst sé að ekkja leigutakans muni ekki óska framlengingar samningsins. Afnot lóðarinnar séu mjög takmörkuð, hún sé leigð fyrir íbúðarhús, gróðurhús og útiræktun. Af þessari takmörkun leiði að ekki hafi tekist að selja eignina, sem hafi verið vilji lóðarleiguhafa í mörg ár. Þá vísar kærandi til þess að fyrir liggi að hið kærða endurmat byggi á huglægu mati samkvæmt þröngu undantekningarákvæði laga nr. 6/2001. Því er haldið fram að Þjóðskrá hafi sönnunarbyrði fyrir fullyrðingum um að ekki liggi fyrir upplýsingar um gangverð eignarinnar og matsverð hafi verið ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra eigna o.fl. Engin haldbær rök hafi verið færð fram fyrir þessu. Verði ekki betur séð en að endurmatið og tilefni þess byggi á auglýsingu fasteignasala þar sem uppsett verð sé í engum takti við raunveruleikann. Sambærilegar eignir, gróðrarstöðvar, sé að finna í öllum landshlutum. Þær eignir gangi reglulega kaupum og sölum og fasteignamat fullkomlega sambærilegra eigna um land allt sé þekkt og Þjóðskrá sé í lófa lagið að leggja fram upplýsingar þar að lútandi studdar gögnum. Byggt er á því að með endurmatinu hafi Þjóðskrá brotið gegn jafnræðisreglu stjórnsýslulaga, endurmat Þjóðskrár á lóðinni sé í raun fráleitt og kippi rekstrargrundvelli undan gróðrarstöðvum í Reykjavík og mismuni. Ljóst sé að Þjóðskrá hafi að lögum verið óheimilt að beita huglægu mati. Því verði ekki beitt nema engra annarra kosta sé völ um ákvörðun matsverð, sbr. 28. gr. laga nr. 6/2001.
Í bréfi kæranda 25. október 2012 er kvartað undan að ekki hafi borist gögn um fasteignamat sambærilegra gróðarstöðva á landinu eða um meinta ábendingu um umtalsvert misræmi í lóðarmati. Í bréfinu er fjallað um efni skýrslu um fasteignamat 2012, sem kæranda hafði þá borist frá Þjóðskrá. Fjallað er um forsendur fyrir mismunandi lóðarmati en vísað til þess að lóðarsamningur heimili ekki önnur not en ræktun og markaðsverð ætti því að vera svipað og á slíku landi annars staðar. Þá er fjallað um mat á jörðum og landi utan þéttbýlis í Mosfellsbæ sem var endurmetið 2005 og dregnar ályktanir af því.
Með bréfi kæranda 4. nóvember 2012 gagnrýnir kærandi að Þjóðskrá hafi ekki lagt fram fullnægjandi gögn og hafi hundsað kröfur hans um það. Því er haldið fram að yfirfasteignamatsnefnd beri að tryggja að kærandi standi Þjóðskrá jafnfætis hvað gögn og upplýsingar varðar og geti tjáð sig, flutt mál sitt munnlega sem skriflega, jafnt við vettvangsgöngu sem að öðru leyti, allt í anda góðrar stjórnsýslu og stjórnsýslulaga. Kærandi fjallar um að yfirfasteignamatsnefnd hafi óskað eftir gögnum um fasteignamat ræktunarlands á höfuðborgarsvæðinu frá Þjóðskrá og um deiliskipulagsskilmála um ræktunarland frá Reykjavíkurborg. Kærandi gerir þá kröfu að einnig sé aflað upplýsinga um fasteignamat ræktunarlands í Hveragerði, Ölfusi, Árborg, Hrunamannahreppi, Bláskógabyggð og víðar um land þar sem aðstæður eru sambærilegar og krefst þess að úrskurður verði ekki lagður á málið fyrr en þessar upplýsingar hafi borist og honum gefist kostur á að tjá sig um þær.
Í bréfi 12. nóvember 2012 reifar kærandi feril málsins og gerir ýmsar athugasemdir, m.a. um að stofnunin hafi með háttsemi sinni hindrað kæranda í að gæta réttar síns á jafnræðisgrunni. Kærandi gagnrýnir að Þjóðskrá nefni aðeins fimm lóðir á höfuðborgarsvæðinu sem geti talist sambærilegar af 228 ræktunarlóðum á höfuðborgarsvæðinu og fullyrði án rökstuðnings að engin þessara fimm lóða verði borin saman við lóðina að Lambhagavegi 25. Því er haldið fram að meint flokkun lóðanna í Lambhagareit sé röng og skýringar Þjóðskrár þversagnarkenndar. Samkvæmt lóðarleigusamningi sé skýrt tekið fram að lóðin sé leigð fyrir íbúðarhús, gróðurhús og útiræktun. Þá fullyrði Þjóðskrá án rökstuðnings eða samanburðar að lóðin skeri sig úr vegna stærðar og byggja megi á lóðinni íbúðarhúsnæði allt að 700 m2. Lóðin sé ekki iðnaðar- og athafnalóð eins og lóðarleigusamningur beri skýrt með sér. Kærandi vísar til eigna sem hann telur sambærilegar, svo sem gróðrarstöðvarnar Dalsgarð, Garðargróður, Laugaból, Mosskóga og Gróanda í Mosfellsbæ, Mörk og Grænuhlíð í Reykjavík, Storð í Kópavogi og Þöll í Hafnarfirði. Séu þá ótaldar á fjórða tug sambærilegra eigna á höfuðborgarsvæðinu auk eigna um allt land sem áður hefur verið vikið að og krafist upplýsinga um. Kærandi upplifi að Þjóðskrá beiti sig valdníðslu, leitist á engan hátt við að verða við faglegum og raunsæjum kröfum um gögn og upplýsingar og fari með rangt mál. Við blasi af skýrslu um fasteignamat 2012 og upplýsingum Þjóðskrár um fasteignamat á 5 ræktunarlöndum af 43 á höfuðborgarsvæðinu að kæranda sé mismunað og meðalhófsregla stjórnsýslulaga þverbrotin. Loks gagnrýnir kærandi yfirfasteignamatsnefnd fyrir að hafa látið Þjóðskrá komast upp með að sýna óbilgirni gagnvart kæranda og leyna mikilvægum gögnum fyrir úrlausn málsins þrátt fyrir ítrekaðar kröfur.
Með bréfi 22. nóvember 2012 setti kærandi fram kröfur varðandi gjaldflokkun eignarinnar og ítrekaði þær með tölvupósti 26. nóvember 2012. Það mál sem hér er til meðferðar varðar fasteignamat eignarinnar. Kröfur um gjaldflokkun hafa ekki fengið neina stjórnsýslulega meðferð og því mun yfirfasteignamatsnefnd ekki fjalla um gjaldflokkun eignarinnar í þessu máli.
Sjónarmið Þjóðskrár Íslands
Þjóðskrá segir frá því að stofnuninni hafi borist ábending um að umtalsvert misræmi væri á lóðarmati fasteigna á svokölluðum Lambhagareit við Lambhagaveg og í kjölfarið hafi fasteignamat allra eigna á svæðinu verið endurskoðað í þeim tilgangi að samræma það. Endurskoðunin hafi verið gerð á grundvelli 2. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna en þar segi að Þjóðskrá geti að eigin frumkvæði endurmetið einstakar eignir í því skyni að tryggja samræmt mat hliðstæðra eigna. Sambærilegar eignir skuli metnar með sambærilegum aðferðum sbr. jafnræðisreglu í 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.
Þjóðskrá setur fram töflu sem sýnir stærð lóða og lóðarmat eins og það var fyrir samræmingu:
Stærð lóðar m² | Mat lóðar | Mat kr./m² lands | Bygg. m² á lóð | ||||||
Lambhagavegur 17 | L | 12522,0m² | 50857 | 4061 | Iðnaðar- og athafnalóð | ||||
Lambhagavegur 19 | L | 8247,0m² | 34057 | 4129 | Iðnaðar- og athafnalóð | ||||
Lambhagavegur 21 | L | 9682,0m² | 969 | 100,1 | Iðnaðar- og athafnalóð | 100,2 | |||
Lambhagavegur 23 | L | 41100,0m² | 40300 | 980 | Ræktunarland | 4172 | |||
Lambhagavegur 25 | L | 29087,0m² | 23550 | 810 | Ræktunarland | 482 | |||
Lambhagavegur 27 | L | 5344,0m² | 11900 | 2227 | Iðnaðar- og athafnalóð | 159,8 | |||
Lambhagavegur 29 | L | 9027,0m² | 4410 | 488 | Iðnaðar- og athafnalóð | 2593 | |||
Lambhagavegur 31 | L | 6371,0m² | 1450 | 227 | Iðnaðar- og athafnalóð | 124,7 |
Þjóðskrá vísar til þess að skv. 2. gr. laga nr. 6/2001 skuli meta hverja fasteign til verðs eftir því sem næst verður komið á hverjum tíma. Í V. kafla laganna sé fjallað um framkvæmd fasteignamats og komi ákvæði 27. og 28. gr. helst til skoðunar í þessu máli.
Fjallað er um að Lambhagavegur 25 sé í svokölluðum Lambhagareit. Deiliskipulag fyrir reitinn hafi verið samþykkt í skipulagsráði Reykjavíkurborgar 21. apríl 2010. Reiturinn sé 14,8 ha og þar séu afmarkaðar 8 lóðir til garðyrkju og skyldrar starfsemi. Lóðirnar séu frá 5.344 m² til 41.100 m² að flatarmáli.
Í deiliskipulaginu komi fram að ráðist hafi verið í að gera heildstætt skipulag fyrir allar lóðirnar til þess að tryggja samræmi varðandi mögulega landnotkun og byggingarmagn og jafnframt til þess að sjá til þess að sérstaða svæðisins varðveittist í borgarmyndinni. Skipulagið geri ráð fyrir að lóðirnar byggist að mestu upp sem ræktunarlóðir en ekki sem hefðbundnar athafnalóðir og 1/3 hluti hverrar lóðar sé skilgreindur sem grænt svæði eða ræktunarsvæði. Búseta skuli vera möguleg og því heimilt að byggja þar íbúðarhús. Hámarksnýtingarhlutfall hverrar lóðar megi vera allt að 0,3.
Þá segir í athugasemdum Þjóðskrár að í 27. og 28. gr. laga nr. 6/2001 komi fram þau sjónarmið að þegar gangverð fasteignar sé ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra eigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna og fleiri atriðum sem áhrif kunni að hafa á gangverð eignarinnar. Sérstaklega sé vikið að því að fasteignamat skuli taka mið af heimilum og mögulegum nýtingarmöguleikum eignarinnar. Mest allt atvinnuhúsnæði í dag sé metið út frá markaðsleiðréttu kostnaðarmati sem tekið hafi verið upp við endurmat fasteignamats 2001. Verðmæti mannvirkja sé metið á grundvelli byggingarkostnaðar að teknu tilliti til afskrifta og markaðsaðstæðna. Lóðarmat byggist einnig á markaðsleiðréttum kostnaðarforsendum og við lóðarmat sé m.a. lagt mat á kostnað við gatnagerðar- og tengigjöld, frágang lóðarinnar, bílastæði og stærð húsnæðis. Ákveðnum margföldunarstuðlum sé beitt til þess að ná fram staðsetningaráhrifum og þeir taki mið af verðmæti lóða eftir svæðum. Þá er í athugasemdunum vísað til þess að almenna umfjöllun um fasteignamat atvinnuhúsnæðis sé að finna í skýrslu um fasteignamat fyrir árið 2012 og teljist hún hluti af umsögn stofnunarinnar. Reiknilíkan vegna atvinnueigna sé að finna í skýrslunni á bls. 25 – 26.
Við endurmat fasteignamats eigna við Lambhagareit hafi ekki verið hægt að vísa til gangverðs sambærilegra eigna þar sem slíkar upplýsingar hafi ekki legið fyrir. Þegar ofangreint reiknilíkan atvinnueigna hafi verið notað við útreikning fasteignamats lóðanna, með tilliti til heimillar nýtingar, hafi lóðarmatið orðið eins og sýnt er í töflu sem stofnunin hefur tekið saman:
Stærð lóðar m² | Mat lóðar | Mat kr./m² | Nýtingahlutf. 0,24 | Bygg. m² á lóð | ||
Lambhagavegur 17 | L | 12.522 | 56.850 | 4540 | Iðnaðar og ath.lóð | 0 |
Lambhagavegur 19 | L | 8.247 | 37.950 | 4602 | Iðnaðar og ath.lóð | 0 |
Lambhagavegur 21 | L | 9.682 | 53.200 | 5495 | Iðnaðar og ath.lóð | 100 Iðnaður |
Lambhagavegur 23 | L | 41.100 | 110.400 | 2686 | Iðnaðar og ath.lóð | 4172 Einbýli, regression+ 2 gróðurhús |
Lambhagavegur 25 | L | 29.087 | 81.700 | 2809 | Iðnaðar og ath.lóð | 482 Einbýli, regression+ 2 vélageymslur |
Lambhagavegur 27 | L | 5.344 | 11.900 | 2227 | Iðnaðar og ath.lóð | 159 C-mat á lóð |
Lambhagavegur 29 | L | 9.027 | 38.050 | 4215 | Iðnaðar og ath.lóð | 2593 C-mat á lóð |
Lambhagavegur 31 | L | 6.371 | 36.900 | 5792 | Iðnaðar og ath.lóð | 124 Atvinnulóðaformúla á lóð |
Ofangreint fasteignamat lóða hafi þótt óeðlilega hátt miðað við þær takmarkanir sem séu á nýtingu og nýtingarhlutfalli lóðanna, en nýtingarhlutfall (lóðarhlutfall) sé einn af þeim þáttum sem hafi áhrif á fasteignamat, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga 6/2001. Lóðarmat hafi því þótt eðlilega ákvarðað 2.900 kr. á m².
Tvær af lóðunum skeri sig hins vegar úr varðandi stærð, annars vegar Lambhagavegur 25 (Mæri) sem er 29.087 m² og hins vegar Lambhagavegur 23 (Lambhagi) sem er 41.100 m². Eðlilegt hafi þótt að taka tillit til þess við útreikning og lóðarmat vegna Lambhagavegar 25 því ákvarðað 2.350 kr. á m² og vegna Lambhagavegar 23 2.200 kr. á m².
Ofangreind ákvörðun fasteignamats byggi á huglægu mati sem byggt sé á þeim sjónarmiðum sem fram komi í 27. og 28. gr. laga nr. 6/2001, sbr. 2. mgr. 28. gr. sömu laga.
Hafi það verið mat stofnunarinnar að miðað við ástand eignarinnar og nýtingarmöguleika við núverandi aðstæður væri markaðsvirði eignarinnar við Lambhagaveg 25, 112.200.000 kr. þar af lóðarmat 68.350.000 kr. Þá getur Þjóðskrá þess að Lambhagavegur 25 sé til sölu og ásett verð sé 150.000.000kr. skv. fasteignaauglýsingu.
Lóðarmat annarra lóða við Lambhagaveg (Lambhagavegur 1-15) sé í kringum 5.900 kr. á m². Þessar lóðir tilheyri ekki Lambhagareit og séu ekki skilgreindar sem ræktunarlóðir heldur iðnaðar- og viðskiptalóðir á athafnasvæði. Þar séu ekki sömu takmarkanir á nýtingu og nýtingarhlutfalli. Þjóðskrá Íslands birtir upplýsingar um þessar lóðir í töflu:
Stærð: | Mat: | Mat pr. m² | |||
Lambhagavegur 3 | L | 4420 | 25933 | Viðskipta | 5867 |
Lambhagavegur 5 | L | 4040 | 23776 | Viðskipta | 5885 |
Lambhagavegur 7 | L | 4960 | 28962 | Viðskipta | 5839 |
Lambhagavegur 9 | L | 3520 | 20884 | Viðskipta | 5933 |
Lambhagavegur 7A | L | 35 | 384 | Viðskipta | 10971 |
Lambhagavegur 11 | L | 6460 | 37362 | Viðskipta | 5784 |
Lambhagavegur 11A | L | 33 | 367 | Viðskipta | 11121 |
Lambhagavegur 13 | L | 3500 | 20746 | Viðskipta | 5927 |
Lambhagavegur 15 | L | 3210 | 19094 | Viðskipta | 5948 |
Lambhagavegur 1 | L | 4470 | 26208 | Viðskipta | 5863 |
Með bréfi 4. október 2012 ítrekaði Þjóðskrá svör sín við kæru og athugasemdum kæranda og áréttar að hægt sé að sannreyna rökstuðning í skýrslu um fasteignamat fyrir árið 2012.
Hinn 7. nóvember 2012 veitti Þjóðskrá nefndinni umbeðnar upplýsingar um ræktunarland á höfuðborgarsvæðinu. Fram kemur að 228 landnúmer eru flokkuð sem ræktað land (notkun = 50) og af þeim séu einungis 43 með íbúðar- eða atvinnuhúsnæði. Þar af séu 5 landnúmer þar sem bæði eru íbúðar- og atvinnuhúsnæði. Engin þessara 5 lóða er talin sambærileg Lambhagavegi 25, þ.e. hvorki með tilliti til aðstæðna né heimilda. Bent er á að á þessum lóðum séu fjós, hænsnahús og hesthús, meðan á Lambhagavegi séu véla- og vörugeymslur. Þá er sagt að lóðirnar í Lambhagareit eru flokkaðar sem iðnaðar- og athafnalóðir (notkun = 20) en ekki sem ræktunarland (notkun = 50). Samkvæmt skipulagi sé gert ráð fyrir að lóðirnar byggist upp sem ræktunarland í framtíðinni, en ekki sem hefðbundnar athafnalóðir.
Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar vegna aðildar
Hinn 10. október 2012 kvað yfirfasteignamatsnefnd upp úrskurð um aðild í þessu máli. Úrskurðarorð var þannig: „Hafnað er kröfu kæranda um ómerkingu málsins vegna annmarka varðandi aðild. Kröfum kæranda um að yfirfasteignamatsnefnd fjalli um breytingu á eigendaskráningu eða þinglýsingu er vísað frá nefndinni.“
Niðurstaða
Kærandi heldur því fram að Þjóðskrá Íslands hafi borið að tilkynna honum fyrirfram um breytingu á fasteignamati eignarinnar og rökstyðja hana. Skv. 2. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna er Þjóðskrá heimilt að eigin frumkvæði að taka einstakar eignir til endurmats í því skyni að tryggja samræmt mat hliðstæðra eigna. Skv. 3. mgr. 31. gr. sömu laga gilda ákvæði 13., 14. og 18. gr. stjórnsýslulaga ekki við meðferð skv. 30. og 31. gr. laganna. Niðurstaða endurmats var hins vegar tilkynnt kæranda og er til umfjöllunar í þessu kærumáli. Verður því ekki tekið undir sjónarmið kæranda hvað þetta varðar.
Svokallaður Lambhagareitur í Reykjavík er um 14,8 ha og þar eru 8 lóðir, allar skilgreindar sem ræktunarland í aðalskipulagi. Samkvæmt gildandi aðalskipulagi er reiturinn hluti af grænu svæði til sérstakra nota. Samkvæmt deiliskipulagi frá 2010 sem heitir „Lambhagaland við Vesturlandsveg, ræktunarlóðir“ má hámarksnýtingarhlutfall hverrar lóðar vera 0,3 (samanlögð stærð íbúðar- og atvinnuhúsnæðis). Leyfilegt heildarbyggingarmagn fyrir íbúðarhúsnæði á Lambhagavegi 25 er 700 m2. Það sem út af stendur af leyfilegu byggingarmagni (þegar búið er að draga frá flatarmál íbúðarhúsnæðis) má nýta fyrir ræktunarhús og þjónustubyggingar (skemmur, áhaldahús, pökkunarhús o.s.frv.). Þjónustubyggingar mega þó ekki vera meira en 30% af þessari eftirstandandi byggingarheimild. Græn svæði og ræktuð skulu nema að lágmarki 1/3 hluta hverrar lóðar en mega vera meiri. Óheimilt er að skipta upp lóðum. Kvöð er um sama eignarhald að öllum eignarhlutum innan hverrar lóðar. Ekkert hefur komið fram sem bendir til þess að sveitarfélagið hyggist breyta skilmálum varðandi lóðir í Lambhagareit á næstunni. Í gildandi skipulagi er þvert á móti fjallað um að varðveita beri sérstöðu svæðisins í borgarmyndinni. Af þessu er ljóst að heimil og möguleg nýting lóða í Lambhagareit er ekki eins og almennt er á atvinnu- eða athafnalóðum í Reykjavík.
Nefndin óskaði eftir upplýsingum frá Reykjavíkurborg um sambærilegt land innan borgarmarkanna. Ekki bárust frekari gögn en umrætt deiliskipulag fyrir Lambhagareitinn. Af því dregur nefndin þá ályktun að Lambhagareiturinn sé einstakur innan borgarmarkanna. Hafa ber í huga að Lambhagareiturinn mun vera innan skilgreinds þéttbýlis í Reykjavík og því verður hann ekki borinn saman við jarðir og land utan þéttbýlis í Mosfellsbæ. Að sama skapi verður svæðið ekki borið saman við gróðrarstöðvar eða ræktunarland annars staðar á landinu.
Þá óskaði nefndin eftir upplýsingum frá Þjóðskrá um ræktunarland innan höfuðborgarsvæðisins. Upplýsingar bárust um nokkur svæði, sem líkt og Lambhagareitur eru ræktunarland með heimild til að reisa íbúðarhús, en eru að öðru leyti frábrugðin.
Samkvæmt 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, skal matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma. Í 2. mgr. sömu greinar segir að sé gangverð fasteignar ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af eignum, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri, legu með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum og öðrum atriðum sem kunna að hafa áhrif á verð eignarinnar. Í 28. gr. laganna er tilgreint að við mat samkvæmt 27. gr. skuli eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir og að huglægu, órökstuddu mati skuli ekki beita nema engra annarra kosta sé völ um ákvörðun matsverðs.
Í þessu máli munu upplýsingar um gangverð sambærilegra eigna ekki vera þekktar. Fram kemur að Þjóðskrá beitti huglægu mati. Í umfjöllun sinni rekur Þjóðskrá m.a. að við vinnslu endurmatsins hafi forsendur vegna eigna í Lambhagareit verið settar inn í reiknilíkan stofnunarinnar fyrir atvinnueignir og þannig hafi verið reiknað lóðarmat. Það reiknaða lóðarmat hafi reynst mismunandi, eða allt frá 2.227 kr./m2 upp í 5.792 kr./m2. Þjóðskrá segir þetta lóðarmat hafa þótt óeðlilega hátt miðað við þær takmarkanir sem eru á nýtingu og nýtingarhlutfalli lóðanna og því hafi það verið ákvarðað 2.900 kr./m2. Niðurstaða reiknaðs lóðarmats samkvæmt reiknilíkani stofnunarinnar varð 2.809 kr./m2 fyrir Lambhagaveg 25 og 2.686 kr./m2 fyrir Lambhagaveg 23. Vegna stærðar lóðanna lækkaði Þjóðskrár mat þeirra í 2.200 kr./m2 fyrir Lambhagaveg 23 og 2.350 kr./m2 fyrir Lambhagaveg 25. Af gögnum málsins verður ekki séð á hvaða forsendum þessi niðurstaða byggist.
Að mati yfirfasteignamatsnefndar þarf að rökstyðja sérstaklega hvers vegna almenn útreikningsformúla fyrir atvinnu- eða athafnalóðir var lögð til grundvallar. Sú útreikningsformúla mun í grunninn til byggð á markaðsleiðréttum kostnaðarútreikningum. Ljóst er að nýtingarmöguleikar lóða í Lambhagareit eru takmarkaðri en almennt er um atvinnu- eða athafnalóðir í Reykjavík. Lambhagareitur er sérstæður og því varhugavert að beita stöðluðum aðferðum sem ekki taka tillit til þeirra skorða sem settar hafa verið um nýtingu og eignarhald.
Með hliðsjón af því að skv. 28. gr. laga nr. 6/2001 skal huglægu mati aðeins beitt í undantekningartilvikum telur yfirfasteignamatsnefnd brýnt að þegar það er gert sé leitast við að byggja á skýrum forsendum. Eftir skoðun á vettvangi og með hliðsjón af gildandi skipulagsskilmálum, sem hafa áhrif á heimila og mögulega notkun á eigninni, og með vísan til þess að í málinu liggja forsendur fyrir niðurstöðu endurmats ekki nógu skýrt fyrir, er það niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að endurmatið skuli fellt úr gildi.
Kærandi gerir kröfu um málskostnað úr hendi Þjóðskrár Íslands að mati yfirfasteignamatsnefndar. Það er utan valdsviðs nefndarinnar að ákvarða um málskostnað. Kröfu kæranda um málskostnað er því vísað frá nefndinni.
Úrskurðarorð
Endurmat Þjóðskrár Íslands 5. mars 2012 á fasteignamati Lambhagavegar 25 í Reykjavík, fastanúmer 204-0456, er fellt úr gildi.
Kröfu kæranda um málskostnað er vísað frá nefndinni.
__________________________________
Jón Haukur Hauksson
_______________________________ Inga Hersteinsdóttir |
_______________________________ Sveinn Agnarsson |