Mál nr. 108/2021 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 108/2021
Sameign/séreign: Forstofugangur og útidyr á jarðhæð.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 1. nóvember 2021, beindu A, f.h. B ehf., C og D, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við E, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 22. desember 2021, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 13. janúar 2022, og athugasemdir gagnaðila, dags. 26. janúar 2022, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 15. febrúar 2022.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið F, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúða á 2. og 3. hæð hússins en gagnaðili er eigandi íbúðar á jarðhæð. Ágreiningur er um hvort forstofugangur á jarðhæð og útidyr á jarðhæð tilheyri sameign eða séreign gagnaðila.
Kröfur álitsbeiðenda eru:
- Að viðurkennt verði að útidyrahurð í kjallara og rými á neðstu hæð sem sé innangengt um kjallaraútidyr sé í sameign allra og að gagnaðila sé óheimilt að helga sér það til einkanota.
II. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að setja séreign sína og sameign í upphaflegt horf og veita öðrum eigendum lykil að útidyrahurðinni í kjallaranum.
Í álitsbeiðni kemur fram að húsinu sé skipt í fjórar hæðir og á því séu þrjár útidyr, tvær á fyrstu hæð og ein í kjallara. Kjallarinn skiptist í íbúð, ganga, þrjár geymslur og rými sem sé merkt miðstöð og þvottahús. Ágreiningur sé um eignarhaldið á því rými sem gengið sé inn í þegar komið sé inn um kjallaradyr og kjallaradyrnar sjálfar.
Rýmið og útidyrnar hafi ávallt verið talið til sameignar allra, sbr. einnig bréf fyrri eigenda. Í upphafi hafi sá háttur verið hafður á að allir eigendur væru með lykil að útidyrahurðinni í kjallaranum en með tímanum og eigendaskiptum hafi lyklarnir glatast. Það hafi þó ekki komið að sök þar sem hægt hafi verið að ganga niður tröppurnar og opna kjallaradyrnar að innan, væri þörf á að komast um þær.
Eftir að gagnaðili flutti inn hafi hann sett öryggiskerfi á útidyrahurðina í kjallara, meðal annars til að takmarka aðgengi annarra eigenda að rýminu. Síðan hafi hann breytt skipulagi kjallarans með því að fjarlægja hurð inn í íbúð sína og læsa hurðinni inn á geymslugangana. Með þessum tilfærslum hafi hann í raun tekið heimildarlaust sameignarrýmið inn í sína séreign.
Áður hafi aðrir eigendur gengið um rýmið, ýmist til að komast í geymslur sínar eða fara í miðstöðvarherbergi/þvottahús. Eftir breytingarnar geti þeir nú aðeins komist í geymslurnar í gegnum þröngan stigagang þar sem ekki sé unnt að fara með stærri muni og kassa í eða úr geymslunum. Þá hafi álitsbeiðendur áhyggjur af skorti á útgönguleiðum í kjallara með tilliti til brunavarna.
Vísað sé til 4. gr., 1. mgr. 6. gr. og 36. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Í samningi um skiptingu hússins, dags. 19. ágúst 1950, og samningi um skiptingu eignarhluta í húsinu, dags. 7. desember 1951, komi hvergi fram að hið umdeilda kjallararými teljist til séreignar. Þar sem samningarnir beri ekki með sér ótvíræða séreignarheimild íbúðar gagnaðila að kjallararýminu verði að telja það til sameignar.
Álitsbeiðendur hafi gert könnun á skráðum fermetrafjölda og hlutfallstölum íbúða í húsinu. Miðað við þær forsendur virðist sem svo að ekki hafi verið gert ráð fyrir hinu umdeilda kjallararými í hlutfallstölum íbúðar gagnaðila. Þetta renni því enn frekari stoðum undir það að rýmið teljist til sameignar.
Í greinargerð gagnaðila segir að hann hafi keypt íbúðina árið 2011. Frá bernsku hafi honum verið vel kunnugt um allar aðstæður í húsinu en faðir hans hafi verið einn af þeim sem hafi staðið að byggingu þess. Fjölskylda gagnaðila hafi búið á jarðhæð og 1. hæð hússins fram til ársins 1970. Eftir að gagnaðili flutti hafi foreldrar hans fram til ársins 1994 átt helming í íbúðinni á jarðhæð á móti bróður gagnaðila. Þannig hafi gagnaðila verið fyllilega ljóst við kaupin að forstofan inn af útidyrum jarðhæðar væri hluti af íbúðarinnar. Skjöl þau sem hafi komið fram við kaupin hafi verið í samræmi við þetta þar sem segi í söluyfirliti „Komið er inn í forstofu. Á vinstri hönd úr forstofu er komið inn í sameiginlegan gang, og sameiginlegt þvottahús.“ Hér fari því ekkert á milli mála hvar séreign íbúðarinnar ljúki og sameign taki við. Þá sé þess getið að sérinngangur sé að íbúðinni og upptalning herbergja innifeli forstofu og hol.
Hinn þinglýsti kaupsamningur um íbúðina sé skýr heimild um það húsrými sem gagnaðili hafi fengið eignarrétt yfir við kaup sín en söluyfirlýsingin teljist óaðskiljanlegur hluti kaupsamningsins. Sú lýsing sem fram komi í fyrrgreindu söluyfirliti sé í fullu samræmi við þá nýtingu forstofunnar sem um hafi verið rætt á þeim tíma sem fjölskylda gagnaðila hafi búið í húsinu.
Ekki hafi verið gerð eignaskiptayfirlýsing um húsið samkvæmt ákvæðum núgildandi laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Aftur á móti sé fyrir hendi þinglýstur samningur frá árinu 1950 um skiptingu hússins. Í honum segi að íbúð jarðhæðar tilheyri geymslan sem gengið sé inn í frá innra gangi þeirrar íbúðar. Sé um að ræða innri gang íbúðar hljóti einnig að tilheyra hinni sömu íbúð einhver ytri gangur. Í tilviki jarðhæðarinnar sé ekki um að annað rými að ræða sem samkvæmt íslenskri málvenju yrði kallað gangur í íbúðinni sem geti verið ytri gangur hennar en ganginn inn af útidyrum íbúðarinnar sem séu á vesturhlið hússins, þ.e. það rými sem álitsbeiðendur geri kröfu um að viðurkenna skuli sem hluta sameignar.
Í skiptasamningnum sé jafnframt kveðið á um að íbúar 1. og 2. hæðar og rishæðar eigi rétt á að fara um kjallaradyr hússins með þá hluti sem flytja þurfi í eða úr geymslu í kjallara og ekki henti að fara með um kjallarastigann. Þessi áskilnaður taki enn frekar af allan vafa um að umræddur forstofugangur tilheyri kjallaraíbúðinni, svo sem nefnt sé í samningum. Hefði forstofugangurinn tilheyrt öllum íbúðunum fjórum sameiginlega hefði verið með öllu óþarft að kveða á um rétt íbúa 1. og 2. hæðar og rishæðar til að fara um hann með hluti sem ekki henti að fara með um kjallarastigann. Hér sé um að ræða ákvæði sem veiti rétt til takmarkaðrar umferðar um séreign.
Auk þessa verði að benda á að í samningnum sé talið upp það sem til sameignar heyri. Verði gagnályktað að það sem ekki sé upp talið heyri ekki til sameignar. Forstofugangurinn í kjallaranum sé ekki talinn meðal þess sem tilheyri sameign, frekar en við megi búast í ljósi þess að önnur atriði í samningnum beri skýrlega með sér að hann tilheyri íbúð gagnaðila. Kjallarastiginn og gangurinn að geymslunum í norðurhlið hússins séu að vísu ekki tilgreindir sérstaklega sem sameign. Það liggi þó í hlutarins eðli að þessi rými hljóti sem aðgönguleið frá íbúðunum í þvottahús meðal annars að vera sameign og þannig að óþarft hafi verið að kveða á um það, enda samningurinn án allra málalenginga.
Í samningi um skiptingu eignarhluta og fleira frá 7. desember 1951 komi ekkert fram sem beri með sér að forstofugangurinn á jarðhæðinni sé talinn sameign. Í 2. gr. sé fjallað um viðhald miðstöðvarofna sem séu í íbúðum og um viðhald hitakerfis að öðru leyti. Beri það sem fram komi með sér að ofnar séu alfarið innan íbúða, þar með talinn ofninn í forstofugangi jarðhæðarinnar. Vert sé að nefna að báða umrædda samninga verði að túlka með hliðsjón af því á hvaða tíma þeir séu gerðir. Fyrr á tíð hafi verið notast við mun knappara orðalag við skjalagerð af því sem tagi sem hér um ræði en síðar hafi orðið. Dæmi hér um sé ákvæði í síðari málsgrein 2. gr. samningsins frá 1951 þar sem kveðið sé á um viðhald útidyrahurða með mjög fáum orðum en ekki staglað um viðhald hverrar hurðanna þriggja fyrir sig. Sé það reyndar svo að á grundvelli þeirrar túlkunar sem á sé byggt í álitsbeiðni hljóti að mega telja flest rými hússins til sameignar, þ.e. öll rými sem ótvíræð séreignarheimild verði ekki fundin fyrir í samningnum frá 1950 og 1951.
Frekari hlutlæg atriði beri þess skýran vott að forstofugangurinn tilheyri jarðhæðaríbúðinni. Þannig sé rafmagn í ganginum tengt um mæli jarðhæðar. Þá sé ofn í ganginum tengdur við leiðslur jarðhæðar. Enn fremur sé hurðin á milli forstofugangsins og geymslugangsins spónlögð svo sem allar aðrar hurðir í húsinu sem snúi inn í íbúðir. Hurðir í sameigninni út frá geymsluganginum séu hins vegar mun einfaldari, þ.e. málaðar. Þá hafi upphaflegur gólfdúkur í forstofuganginum verið í stíl við gólfdúk í kjallaraíbúðinni en sá dúkur sem hafi verið og sé á geymslugangi sé af allt annarri gerð.
Á þeim tíma sem foreldrar gagnaðila hafi búið í húsinu hafi allur framgangur varðandi umferð íbúa 3. hæðar og rishæðar um forstofugang jarðhæðarinnar verið í samræmi við það að um væri að ræða þrönga undantekningu. Þeir íbúar höfðu aldrei lykla að dyrum jarðhæðar. Löngu síðar hafi þetta verið með sama móti. Mögulegar ranghugmyndir síðari eigenda í húsinu haggi ekki eignarhaldi því sem um ræði.
Álitsbeiðendur skírskoti til skráðrar stærðar kjallaraíbúðarinnar hjá fasteignamati. Sú skráning geti ekki talist þung á metunum eins og hér standi á. Um hana gildi að ekki sé fyrir neina íbúð hússins tekið tillit til ákvæða samningsins frá 1950 um skiptingu eignarinnar. Sé hún þannig í öllum tilvikum beinlínis röng. Þá beri skráning stærða með sér að vera óvönduð, tölum sé breytt með bleki og óljóst sé á hverju sé byggt. Sá eignarréttur gagnaðila að umræddum forstofugangi, sem kveðið sé á um í kaupsamninig og skiptasamningi frá 1950, beri skýrlega með sér að njóta verndar 72. gr. stjórnarskrárinnar. Haggist sá réttur ekki af mæli- eða skáningarvillum í blóra við þinglýstar heimildir sem átt hafi sér stað í starfsemi Fasteignamats ríkisins fyrr á tíð.
Álitsbeiðendur haldi því fram að rýmið hafi ávallt verið talið til sameignar allra. Þetta sé alrangt. Það sé einnig rangt að í upphafi hafi allir eigendur haft lykla að útidyrahurðinni á jarðhæð. Svo hafi ekki verið fram til ársins 1970 og svo hafi ekki heldur verið á árunum 1985-1989.
Yfirlýsing fyrri eiganda sem hafi búið í húsinu um tíma veki helst furðu. Það færi ekki sönnur á að forstofugangurinn sé sameign að eigandi jarðhæðar hafi á einhverjum tíma staðið í þeirri trú að svo væri, þvert á það sem þinglýst gögn og aðstæður allar beri órækt vitni um. Frásögn hans upplýsi þó að umferð annarra íbúa en íbúa jarðhæðar um forstofuganginn hafi ekki verið mikil, fremur en um hafi verið rætt fyrr á tíð.
Vísað sé til þrengsla í stiga niður í kjallara og lýst sé áhyggjum af eldvörnum. Þetta sé óviðkomandi því eignarhaldi sem til umræðu sé. Þess verði hins vegar að gæta að húsið sé 70 ára gamalt og margt í gerð þess sem ekki þætti boðlegt eftir nýjum byggingarstöðlum. Því verði ekki breytt á kostnað eignarréttar eigenda. Þess verði hins vegar að geta að það hafi aldrei hent frá því að áltisbeiðandi hafi keypt íbúð sína að íbúar á öðrum hæðum hafi óskað eftir því að fá að komast um forstofuganginn með muni í geymslur sínar sem ekki henti að fara með um kjallarastigann, sbr. þann takmarkaða aðgengisrétt sem kveðið sé á um í samningnum frá 1950. Við svo búið geti þeir ekki borið því við að téður réttur hafi verið af þeim tekinn. Eina skiptið sem farið hafi verið fram á að fara um forstofuna sé þegar gera hafi þurft við sameiginlegar tröppur riss, 1. og 2. hæðar ekki fyrir alls löngu og gagnaðili góðfúslega veitt leyfi til þess. Gagnaðila beri aftur á móti ekki að veita álitsbeiðendum óheftan aðgang um íbúð hans, hvað þá að láta hana standa opna þannig að öryggi íbúa sé fyrir borð borið. Umræddur réttur verði ekki túlkaður með rúmum hætti.
Gagnaðili hafi engar breytingar gert á hurðaskipan íbúðarinnar. Íbúðin sé hvað hurðaskipan varði í því horfi sem hún hafi verið í þegar gagnaðili hafi keypt hana 2011. Kröfu um færslu íbúðarinnar í fyrra horf séu því einkennilegar.
Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að því sé mótmælt að gagnaðili geti byggt rétt sinn á söluyfirliti sem hafi fylgt með við gerð kaupsamnings en slíkt einhliða skjal geti ekki hróflað við eignarrétti annarra. Þar að auki sé vísað til þess að á teikningum hússins frá árinu 1949 sé forstofa kjallaraíbúðarinnar merkt sem rýmið sem sé til hægri við hið umdeilda rými. Söluyfirlitið stangist þannig á við eldri eignarheimildir.
Því sé mótmælt að réttur álitsbeiðenda til að fara um kjallaradyr eins og kveðið sé á um í skiptasamningi frá árinu 1950 sé merki um að þar sé aðeins um umferðarrétt að ræða. Til samanburðar megi benda á að aðrir eigendur geti ekki farið um stigapallinn á 1. hæð þar sem 1. hæðin sé með eigin inngang ásamt því að lokað hafi verið með hurð frá þeim stigapalli á tröppurnar. Stigapallurinn á 1. hæð sé þó einnig í sameign eins og aðrir stigapallar hússins. Aftur á móti sé búið að koma greiðslum á viðhaldi í þann farveg að þeim sé skipt þannig að tekið sé mið af mismunandi notum, gagni og hagnýtingu sérstakra eigenda.
Því sé vísað á bug að menn geti einhliða tileinkað sér sameign með því að tengja rafmagns- og hitalagnir sameignar inn á séreignarmæli við endurnýjun. Á upphaflegum raflagnateikningum komi skýrt fram að inngangurinn skuli tengdur inn á húsmæli, sbr. athugasemd á raflagnateikningu þar sem rafvirkjameistari skrifi „þessi hlið tengd alt á húsmæli, dags. 31.8.50“. Húsmælirinn sé sameignarmælir.
Því sé mótmælt að álitsbeiðendur þurfi að sanna það sem til sameignar heyri. Vísað sé til dóms Landsréttar í máli nr. 373/2020 frá 19. nóvember 2021 þar sem segi að samkvæmt lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sé hugtakið sameign skilgreint neikvætt miðað við séreign og að sameign sé meginreglan. Löglíkur séu jafnan fyrir því að umþrætt húsrými og annað sé í sameign. Sameignina þyrfti því ekki að sanna og sá sem héldi því fram að tiltekið rými væri séreign yrði að bera sönnunarbyrði fyrir þeirri fullyrðingu. Það hafi ekki tekist af hálfu gagnaðila.
Í athugasemdum gagnaðila segir að söluyfirlitið sé ekki eina stoðin að tilkalli hans til séreignarréttar yfir forstofuganginum. Kaupsamningurinn og söluyfirlitið séu aftur á móti í fyllsta samræmi við önnur þinglýst gögn. Sé þar að nefna fyrirliggjandi samninga um skiptingu eignar í húsinu frá 1950 og 1951.
Álitsbeiðendur segi að söluyfirlitið stangist á við eldri eignarheimildir. Gagnaðili hafni því að það hafi nokkra þýðingu. Þegar hann hafi áður búið í húsinu hafi verið talað um ytri og innri forstofu. Hafi hin ytri rými verið næst útidyrunum en innri miðrými verið samsvarandi því rými í kjallaraíbúðinni sem álitsbeiðendur segi að sé til hægri við umþrættan gang og merkt sé sem forstofa á teikningunni frá 1949. Á síðari árum hafi verið farið að tala um slík miðrými húsa sem hol fremur en forstofur þannig að rými næst útidyrum sitji líklega meira ein að forstofunafninu en áður. Endurspegli orðnotkun í söluyfirlitinu aðeins þessa þróun tungumálsins á áratugunum sem hafi liðið frá því að teikningar hafi verið gerðar að húsinu.
Álitsbeiðendur segi að viðhaldi sé búið að koma í þann farveg að skipting þess taki mið af mismunandi notum, gagni og hagnýtingu sérstakra eigenda. Giska megi á að þessi staðhæfing eigi að skýra að tilhögun viðhalds sé ekki í samræmi við það sem áður sé búið að bera á borð um eignarhald. Gagnaðili kannist þó hvorki við að neinni slíkri tilhögun hafi verið komið á í þeim hlutum hússins sem hann varði né að svo hafi nokkru sinni verið varðandi 1. hæð og jarðhæð og sé þessu vísað á bug.
Útleggingar álitsbeiðenda vegna raflagnateikninga hússins séu rangar. Álitsbeiðendur fullyrði að á þeim komi fram að inngangurinn skuli tengdur inn á húsmæli og að rafvirkjameistari hafi skrifað á teikninguna athugasemdina: „Þessi hlið tengd alt á húsmæli“. Meðfylgjandi sé yfirlýsing rafvirkjameistara, dags. 26. janúar 2022, þar sem segi að umræddar teikningar sýni að rafmagn í forstofugangi kjallaraíbúðar sé á sömu grein og rafmagnið í öðrum rýmum í vesturhluta kjallaraíbúðar. Einnig komi fram að í athugasemdinni standi ekki „tengd“ heldur „hringl 1“ sem sé skammstöfun fyrir hringingarlögn en það sé raflögn sem tengist dyrabjöllum. Ekki sé notuð full veituspenna á þessa lögn heldur lægri spenna sem fengin sé með sérstökum spennubreyti og sé sami spennubreytirinn notaður fyrir allar dyrabjöllur hússins. Því sé eðlilegt að hann sé tengdur við sameignarmæli. Hringingarlögnin sé auðkennd með sérstakri línugerð sem útskýrð sé á teikningunni. Ör sem liggi frá umræddri athugasemd vísi á dyrabjöllu kjallaraíbúðar. Með orðunum „þessi hlið“ sé trúlega átt við að grein sem liggi í þvottahús, geymslur og geymslugang við norðurhlið hússins, sé einnig tengd inn á sameignarmæli.
Hefði ætlan byggjenda hússins verið sú að forstofa kjallaraíbúðar væri hluti sameignar hefði þess séð stað í raflögninni og hefði þá verið tengd við raflögn sameignarinnar. Engum hefði komið til hugar að tengja stóran hluta af raflýsingu kjallaraíbúðar inn á sameignarmæli. Þannig staðfesti umræddar rafmagnsteikningar enn frekar að forstofugangur kjallaraíbúðar heyri undir séreign þeirrar íbúðar.
Atvik málsins í dómi Landsréttar, sem álitsbeiðendur vísi til, séu ekki sambærileg atvik þessa máls. Til staðar séu þinglýst skjöl varðandi eignaskiptingu frá fyrstu tíð hússinss sem beri eindregið með sér að gangurinn sé séreign kjallaraíbúðar. Ákvæðið um umferðarréttinn tali þar skýrt. Hlutrænir þættir, þ.e. rafmagns- og hitalögn, gerð dyra og gólfefna styðja þetta enn frekar. Langvarandi nýting íbúðar á jarðhæð sem séreign, svo áratugum skipti, styrki séreignarréttinn enn frekar.
III. Forsendur
Deilt er um hvort forstofugangur á jarðhæð og útidyr á jarðhæð séu í sameign allra eða séreign gagnaðila sem er eigandi íbúðar á jarðhæð.
Í 1. mgr. 6. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að í sameign sé allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki séu ótvírætt í séreign samkvæmt 4. gr., svo og öll kerfi, tækjabúnaður, lagnir og tilfæringar sem þjóna aðallega þörfum heildarinnar eða hluta hennar með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt sé að allir eigendur, eða eftir atvikum tiltekinn hópur þeirra, beri kostnað af og áhættu. Samkvæmt 3. mgr. sömu greinar er sameign allra meginreglan og eru því jafnan líkur á að um sameign allra sé að ræða, sé um það álitamál.
Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús er séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls.
Í þinglýstum skiptasamningi, dags. 19. ágúst 1950, segir að kjallaraíbúðinni tilheyri geymsla sem sé gengið í frá innri gangi þeirrar íbúðar. Þá segir að íbúðir 1. og 2. hæðar og rishæðar eigi rétt á að fara um kjallaradyr hússins með hluti sem flytja þarf í eða úr geymslu í kjallara og ekki hentar að fara með um kjallarastigann. Í samningi um skiptingu eignarhluta í húsinu, dags. 7. desember 1951, segir að viðhald útidyrahurða annist eigendur þeirra íbúða sem dyrnar noti. Tekið er sérstaklega fram að viðhald útidyraluktar við kjallaradyr annist eigandi kjallaraíbúðar og að eigendur 1. hæðar, 2. hæðar og rishæðar greiði að jöfnu kostnað af viðhaldi á tröppum, handriði og útidyralukt við aðaldyr.
Þannig er gert ráð fyrir því að það komi í hlut eiganda íbúðar á jarðhæð að annast viðhald útidyrahurðar í kjallara og bera gögnin með sér að íbúð jarðhæðar hafi því ein afnot af hurðinni, nema þegar eigendur annarra íbúð þurfi að flytja hluti í eða úr geymslum þeirra í kjallara sem ekki henti að fara með um kjallarastiga. Engin önnur þinglýst gögn liggja fyrir um skiptingu hússins.
Hinar þinglýstu heimildir um húsið gera þannig ráð fyrir því að téður forstofugangur tilheyri íbúð gagnaðila og sé þar með séreign hans en þó með kvöð um umferðarrétt annarra eigenda undir nánar tilgreindum kringumstæðum. Kröfu álitsbeiðenda hér um er því hafnað. Allt að einu telur kærunefnd að útidyr hússins falli undir sameign, sbr. 1. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, enda tilheyra þær ytra byrði þess.
Þá telur kærunefnd að þrátt fyrir að gagnaðila beri að tryggja álitsbeiðendum umferðarrétt um útidyrahurðina á jarðhæð í vissum tilvikum sé ekki efni til að hann afhendi þeim lykla að henni, enda geti hann tryggt aðgengið með öðrum hætti.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að útidyr hússins séu í sameign.
Að öðru leyti er kröfum álitsbeiðenda hafnað og vísað frá kærunefnd.
Reykjavík, 15. febrúar 2022
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Aldís Ingimarsdóttir