Mál nr. 61/2020 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 61/2020
Viðhald á svölum: Gólfefni.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 22. maí 2020, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 11. júní 2020, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 20. júní 2020, og athugasemdir gagnaðila, dags. 19. júní 2020, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. september 2020.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C. Aðilar eru eigendur hvor að sínum eignarhlutanum en eignarhlutar eru alls fimmtán. Ágreiningur er um hvort heimilt sé að krefjast þess að gagnaðili fjarlægi gólfefni af svölum sínum vegna viðhalds.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
- Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að fjarlægja gólfefni á svölum sínum svo að unnt sé að sinna nauðsynlegu viðhaldi á húsinu.
- Að viðurkennt verði að húsfélagið sé ekki skaðabótaskylt verði skemmdir á svalagólfi gagnaðila við það að gólfefni sé fjarlægt.
Í álitsbeiðni kemur fram að allsherjarviðhald standi nú yfir á húsinu. Það sé verið að háþrýstiþvo það og síðan verði það múrað og málað. Hluti af þessum viðgerðum sé þvottur á svölum og málun á svalagólfi. Til þess að það sé hægt þurfi íbúar að tæma svalir og taka af þeim viðarfleka, flísar eða parket. Í sumum tilfellum hafi verið smíðaður pallur ofan á svalir sem ekki sé hægt að fjarlægja öðruvísi en að hann skemmist. Einnig séu tréflísar eða parket fest saman með plasti sem sé orðið gamalt og komi til með að brotna verði hreyft við því og því skemmist það.
Gagnaðili hafi neitað að tæma svalirnar hjá sér og þar með komi hún í veg fyrir nauðsynlegt viðhald. Hún hafi sagt að þess þurfi ekki þar sem það sé dúkur undir parketi hennar sem sé mun betri en málning. Það sé aftur á móti óþekkt hversu gamall dúkurinn sé, hvort hann sé 100% þéttur eða hve lengi hann standist íslenskar aðstæður.
Samkvæmt lögum sé innra byrði svala séreign, en það sem sé sérstakt við þetta hús sé að svalir séu að hluta þak á íbúðinni fyrir neðan og því nauðsynlegt fyrir húsfélagið að komast að þakinu til þess að halda því við. Það hafi verið val gagnaðila að setja eitthvað á svalirnar sem ekki sé hægt að fjarlægja, án þess að það skemmist, vitandi það að um þak á íbúðinni fyrir neðan væri að ræða.
Í greinargerð gagnaðila segir að álitsbeiðandi hafi ekki sýnt fram á að það sé betra fyrir húsið að fjarlægja vatnsheldan dúk af svalagólfinu til þess að mála það. Upp hafi komið mikill leki niður um loftið á íbúðinni fyrir neðan fyrir nokkrum árum og tiltekið fyrirtæki hafi lagt til að það yrði settur vatnsheldur dúkur á svalagólfið. Síðar hafi komið í ljós að lekinn hafi ekki átt uppruna sinn í svalagólfi heldur um óþétta glugga í íbúð gagnaðila.
Varðandi vatnshelda dúkinn þá hafi hann verið settur á allar svalir og íbúar átt að leggja einhvers konar klæðningu og vörn yfir dúkinn að eigin vali. „Framkvæmdanefndin“ hafi ekki gengið eftir því að þetta yrði gert. Því hafi dúkurinn víðast hvar verið óvarinn og orðið fyrir skemmdum en þá sé nauðsynlegt að fjarlægja hann þar sem götóttur dúkur geti valdið alvarlegum múrskemmdum.
Gagnaðili, ein af sárafáum, hafi farið að fyrirmælum fyrrnefnds fyrirtækis og þegar lagt parket yfir dúkinn. Þannig hafi hann verið varinn alla tíð og sé óskaddaður undir parketinu. Álitsbeiðandi hafi farið þess á leit við gagnaðila að hún rökstyddi það að málað gólf sé betri kostur til varnar leka en vatnsheldur dúkur. Einu rök hans hafi verið þau að dúkurinn haldi ekki vatni. Gagnaðili hafi skoðað loftið á svölunum fyrir neðan íbúð hennar utanfrá, þ.e.a.s. loftið sem dúkurinn eigi að verja og það sé ekkert sem bendi til þess að dúkurinn haldi ekki vatni eða að málningin beri vott um raka eða útfellingu. Þá sé ekkert sem bendi til þess að málning sé betri vörn. Plastkvoða hafi verið borin á til að tryggja að lokað væri fyrir hugsanlegar sprungur í steypunni á svalagólfinu þar sem helmingur þess sé loft inni í íbúðinni fyrir neðan. Þessi kvoða þoli íslenskt veðurfar, jarðskjálfta og mikróhreyfingar hússins og eigi að endast von úr viti verði ekki sett á hana göt.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að umræddur dúkur, sem sé einhvers konar gúmmímálning, hafi verið sett á svalir í kringum árin 2003-2005 og ekkert haft með lekann sem gagnaðili nefnir að gera. Þá hafi álitsbeiðandi ekkert fundið um það að eigendur hafi átt að verja þennan dúk.
Málið sé einfaldlega það að verið sé að taka allt húsið í gegn og því verði allar svalir þvegnar, síðan yfirborðs meðhöndlaðar og málaðar með Epoxý málningu.
Í athugasemdum gagnaðila segir að nú sé verið að gera við suðurhlið hússins. Tiltekið fyrirtæki hafi viljað fjarlægja gólfdúk af svölum hennar þar sem þær séu að hálfu leyti loft íbúðarinnar fyrir neðan. Færi þeir þó engin rök fyrir því að málning sé betri en vandaður dúkur nema „af því bara“. Á sínum tíma hafi húsfélagið greitt stórfé fyrir það að bera dúkinn á svalirnar, enda hafi verið valið besta efnið á markaðnum sem eigi að endast von úr viti, séu ekki sett göt á dúkinn. Gagnaðili hafi gengið eftir svörum við því hvers vegna ekki hafi verið gengið eftir því að eigendur settu vörn á dúkinn, án árangurs.
III. Forsendur
Samkvæmt 8. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala séreign, en húsfélag hefur þó ákvörðunarvald um allar breytingar, búnað og annað á svölum sem áhrif hefur á útlit hússins og heildarmynd.
Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús, sbr. og 3. mgr. 57. gr. laganna, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiða af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls og byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Ekki liggja fyrir gögn í málinu um þær framkvæmdir sem álitsbeiðandi lýsir og sér í lagi um nauðsyn þess að fjarlægja beri gólfefni af svölum gagnaðila þannig að unnt sé að háþrýstiþvo það, meðhöndla yfirborð þess og mála með Epoxý málningu líkt og aðrar svalir hússins. Á svalagólfi gagnaðila er nú vatnsheldur dúkur sem hefur verið varinn með parketi og telur hún óþarft að fjarlægja þetta gólfefni þar sem það veiti nægilega vörn. Þar sem ekki liggja fyrir gögn hér um getur kærunefnd ekki tekið afstöðu til kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila beri að fjarlægja gólfefni af svölum sínum. Samkvæmt gögnum málsins mynda svalir að hluta til þak hússins, þar á meðal svalir gagnaðila. Þurfi gagnaðili að fjarlægja gólfefni af svölum sínum til að unnt sé að sinna nauðsynlegu viðhaldi á sameign hússins telur kærunefnd að húsfélagið beri ábyrgð á tjóni sem gagnaðili verður fyrir við þá ráðstöfun með lögjöfnun frá 5. mgr. 26. gr. fjöleignarhúsalaga þar sem kveðið er á um að bili lagnir, sem liggi um eða í séreignarhluta, sé eigandi hennar skyldugur til að koma séreigninni í samt horf og áður, eiganda að kostnaðarlausu. Samanber einnig álit nefndarinnar í málum nr. 57/2017 og 1/2020.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að húsfélagið beri ábyrgð á tjóni sem verða kann á séreignarhluta gagnaðila vegna framkvæmda á sameign.
Kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að gagnaðila beri að fjarlægja gólfefni á svölum sínum er vísað frá.
Reykjavík, 18. september 2020
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson