Mál nr. 57/2020 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 57/2020
Ákvörðunartaka: Breytingar á sameign.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 13. maí 2020, beindu A, B og C, hér eftir nefndir álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Greinargerð gagnaðila barst ekki, þrátt fyrir ítrekun á beiðni kærunefndar þar um.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. september 2020.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið E 45-47 í F, alls 19 eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúða í húsi nr. 45. Ágreiningur er um hvort samþykki allra eigenda þurfi fyrir framkvæmdum eiganda íbúðar í kjallara.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að samþykki allra eigenda þurfi fyrir framkvæmdum við íbúð í kjallara hússins og að fullnægjandi kynning hafi þurft að fara fram gagnvart eigendum G 41-43.
Í álitsbeiðni kemur fram að eigendur íbúðar í kjallara í húsi nr. 45 hafi byrjað framkvæmdir í lok desember 2019 þar sem grafið hafi verið frá grunni hússins og sagað úr vegg undir svölum fyrir dyrum út á sameiginlega lóð. Þá séu fyrirhugaðar hjá sömu eigendum framkvæmdir við tröppur, gangstíg, verönd og aðgengi frá lóð.
Um sé að ræða framkvæmdir sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi eða á samþykktri teikningu. Með framkvæmdunum verði til nýr inngangur í umrædda kjallaraíbúð sem hafi áhrif á útlit hússins, auk þess sem eigendur íbúðarinnar fái greiðari aðgang að sameiginlegri lóð. Ekki sé sambærilegur inngangur á öðrum kjallaraíbúðum hússins.
Samkvæmt 30. gr. laga um fjöleignarhús þurfi samþykki allra eigenda vegna framkvæmda sem varði breytingar á útliti hússins. Þrátt fyrir það hafi eigendur byrjað framkvæmdir, án þess að hafa fengið tilskilið samþykki allra eigenda E 45-47. Þó liggi fyrir að formenn húsfélagsdeildanna hafi veitt heimild fyrir hönd eigenda til framkvæmdanna en ekki verði séð að þeir hefðu umboð til þess, samanber þær kröfur sem gerðar séu í 30. gr. laganna.
Þrátt fyrir að framkvæmdirnar hafi ekki verið bornar undir íbúa á löglegan hátt og að þeim sé ólokið hafi eigendur umræddrar íbúðar nú auglýst hana til sölu og í fasteignaauglýsingu sé íbúðinni lýst með eftirfarandi hætti: „4 herbergja íbúð í fjögurra hæða fjölbýli með útgengi á sér verönd“.
Þar að auki séu umræddar framkvæmdir að hluta til innan lóðar sem sé í óskiptri sameign fjölbýlishúsanna G 41-43 og E 45-47 og þær hafi áhrif á samræmt útlit og notkun lóðarinnar. Fyrir liggi að með framkvæmdunum muni eigendur umræddrar íbúðar í kjallara fá aukinn aðgang að lóðinni sem ekki hafi verið gert ráð fyrir á samþykktum teikningum eða þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu. Ekki sé sambærilegur inngangur eða verönd á íbúðum í kjallara G 41-43 sem snúi út að sömu lóð. Þrátt fyrir þetta hafi engin kynning farið fram við eigendur húsa nr. 41-43.
III. Forsendur
Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, eiga allir hlutaðeigandi eigendur óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Í 4. mgr. sömu greinar segir að sameiginlegar ákvarðanir skuli teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi, en þó geti stjórn húsfélags tekið vissar ákvarðanir í umboði eigenda sem bindandi séu fyrir þá, sbr. 69. og 70. gr.
Álitsbeiðendur lýsa því að eigendur íbúðar í kjallara hafi í desember 2019 ráðist í framkvæmdir þar sem grafið var frá grunni hússins og sagað úr vegg undir svölum fyrir dyrum út á sameiginlega lóð. Þá séu fyrirhugaðar framkvæmdir við tröppur, gangstíg, verönd og aðgengi frá lóð. Fram kemur að ákvörðun um þessar framkvæmdir hafi ekki verið tekin á húsfundi heldur hafi formenn húsfélagsdeilda veitt heimild fyrir hönd eigenda hússins. Í yfirlýsingu þeirra segir að eigendur E 45 og 47 hafi samþykkt að breyta mætti glugga í stofu íbúðar á jarðhæð „þannig að unnt verði að koma fyrir svalahurð út í garð“. Sú lýsing á framkvæmdum sem fram kemur í álitsbeiðni og ekki hefur verið andmælt af hálfu gagnaðila, er mun víðtækari en þarna er lýst. Hvað svo sem því líður þá er ljóst að ekki er á samþykktri teikningu af húsinu gert ráð fyrir sérinngangi jarðhæðar af sameiginlegri lóð. Verður að líta á hana sem verulega breytingu á sameign og þar á meðal útliti hússins sem þegar af þeirri ástæðu útheimtir samþykki allra eigenda E 45 og 47, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús. Þá liggur fyrir að um málið verður að fjalla á sameiginlegum húsfundi, sbr. 1. mgr. 39. gr. laganna, sem ekki var gert. Því hefur yfirlýsing formanna húsfélagsdeildanna enga þýðingu hér. Það er því niðurstaða kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að ekki liggi fyrir samþykki fyrir framkvæmdum við íbúð í kjallara hússins.
Reykjavík, 18. september 2020
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson