Mál nr. 86/2022-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 86/2022

Breytt hagnýting séreignar: Heimagisting.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 9. september 2022, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 13. október 2022, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 18. október 2022, athugasemdir gagnaðila, dags. 2. nóvember 2022, og viðbótargögn álitsbeiðanda, sem bárust 7. nóvember 2022, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 22. desember 2022.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 1. hæð en gagnaðili er eigandi íbúðar í risi. Ágreiningur er um hagnýtingu gagnaðila á íbúð hans þar sem hann býður upp á heimagistingu.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að heimagisting í eignarhluta gagnaðila, án samþykkis álitsbeiðanda, verði bönnuð.

Í álitsbeiðni segir að í húsinu sé ákaflega hljóðbært, sérstaklega á milli íbúða málsaðila. Það megi nánast segja að flestur hávaði ofan úr risi bergmáli sem atburður inni á hæðinni hjá álitsbeiðanda. Gagnaðili hafi byrjað að bjóða upp á heimagistingu í eignarhluta sínum, án þess að hafa beðið um leyfi álitsbeiðanda. Nýir ferðamenn komi alls staðar að snemma morguns sem og seint um kvöld og vaði í gegnum forstofu álitsbeiðanda. Henni þyki það óþolandi átroðningur og frekja að leigja í raun forstofu hennar án samþykkis. Þetta valdi henni óöryggi og hræðslu. Ókunnir ferðamenn troði sér inn í einkaforstofu hennar allan sólarhringinn.

Í greinargerð gagnaðila segir að ágreiningur málsins lúti að hagnýtingarrétti hans á séreign sinni. Álitsbeiðanda hugnist ekki að ókunnugt fólk gangi inn í forstofu á leið sinni upp í eignarhluta gagnaðila, en forstofan sé í sameign. Um það vísar gagnaðili til þinglýstrar eignaskiptayfirlýsingar fyrir húsið sem er dagsett í júlímánuði 2005. Gagnaðili krefjist þess að honum sé heimilt að leigja út íbúð sína til lengri eða skemmri tíma, án samþykkis annarra eigenda hússins.

Starfsemi sú sem gagnaðili hyggist stunda í íbúð sinni sé háð leyfi samkvæmt lögum nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald og reglugerð nr. 1277/2016 með sama heiti. Um sé að ræða heimagistingu og hafi sýslumaður samþykkt skráningu heimagistingar í húsnæðinu. Umgengni gesta í heimagistingu sé slík að hún sé sambærileg annarri umgengni í venjulegu fjöleignarhúsi. Þar að auki hafi gagnaðili gert sérstakar húsreglur sem kynntar séu öllum gestum íbúðarinnar. Helst komi til skoðunar í málinu að álitsbeiðandi verði fyrir ónæði af völdum aukinnar umferðar í og úr húsinu. Það atriði sé eitt og sér lítilvægt metið samkvæmt meginsjónarmiðum nábýlisréttar um athafnafrelsi eiganda andspænis friðhelgi sameigenda. Tilvik þetta falli undir 2. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús og útheimti þannig ekki samþykki meðeigenda.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir meðal annars að það að fá hótelgesti í forstofuna sína allan sólarhringinn sé meira en ónæði. Töskum sé hent í forstofuna af fólki frá flestum heimshornum. Álitsbeiðandi sé veik og eigi að forðast smitsjúkdóma, auk þess sem hún þarfnist nætursvefns meira en nokkru sinni fyrr. Útidyr séu oft opnar, jafnvel um miðja nótt eða teknar úr lás, en á hótelum séu dyraverðir. Reykingabann í sameign hússins hafi verið samþykkt á húsfundi sem og bann við hundahaldi. Gagnaðili hafi vísað í eignaskiptayfirlýsingu sem sé ólögleg, enda hafi hún verið unnin án vitundar álitsbeiðanda og hún hafi ekki undirritað yfirlýsinguna.

Í athugasemdum gagnaðila er vísað til þess að fjallað hafi verið um fyrrgreinda eignaskiptayfirlýsingu í úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur […]. Samkvæmt úrskurðarorði var kröfu álitsbeiðanda, sem var sóknaraðili í málinu, um að ákvörðun þinglýsingarstjóra Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu frá 2. ágúst 2017 yrði breytt á þann veg að fallist yrði á kröfu sóknaraðila samkvæmt bréfi 22. júní 2017 um að þinglýsing á eignaskiptayfirlýsingu um C, dags. í júlí 2005, sem afhent var til þinglýsingar 16. ágúst 2005 og þinglýst á eignina C þann 19. sama mánaðar yrði leiðrétt og afmáð úr þinglýsingabókum, hafnað. Í úrskurðinum er lagt til grundvallar að ekkert bendi til þess að með eignaskiptayfirlýsingunni hafi verið ætlan aðila að breyta hlutföllum á milli eigenda fjöleignarhússins C eða að hún hafi falið í sér eignayfirfærslu, heldur hafi hún staðfest og slegið föstu því ástandi og skiptingu sem hafi raunverulega verið í húsinu eða hafi átt að vera. Því hafi einungis þurft samþykki einfalds meirihluta eigenda hússins til þess að hún öðlaðist gildi, sbr. 16. og 18. gr. laga um fjöleignarhús, en það hafi legið fyrir þar sem eigendur eignarhluta í risi og kjallara hafi talist vera eigendur 51,72% hlutar í húsinu og lóðinni.

Gagnaðili vísar einnig til þess að álitsbeiðandi hafi á árinu 2000 skrifað undir afsal fyrir eignarhlut sinn en í því sé vísað til tilgreinds skiptasamnings þar sem fram komi að inngangur á móti 1. hæð sé sameiginlegur. Álitsbeiðandi hafi því verið upplýst um það frá upphafi að inngangurinn teljist til sameignar. 

III. Forsendur

Samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu um C, sem er dagsett í júlímánuði 2005, eru þrjár íbúðir í húsinu sem var byggt á árunum um 1946, þ.e. í kjallara, á 1. hæð og í risi. Á 1. hæð hússins er sameiginlegur inngangur fyrir íbúðir álitsbeiðanda og gagnaðila. Þar fyrir innan er forstofa sem er sameign þeirra samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni. Það rými var einnig tilgreint sem sameign þáverandi eigenda sömu íbúða í þinglýstum sameignarsamningi, dags. 25. nóvember 1971, sem vísað er til í kaupsamningi og afsali þegar álitsbeiðandi keypti sína íbúð um síðustu aldamót. Verður því lagt til grundvallar að umrædd forstofa sé sameign málsaðila í skilningi 7. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús en ekki séreign álitsbeiðanda.

Um heimagistingu er fjallað í lögum nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald. Samkvæmt 1. mgr. 3. gr. laganna er heimagisting gisting gegn endurgjaldi á lögheimili einstaklings eða í einni annarri fasteign sem hann hefur til persónulegra nota og er í hans eigu. Í málsgreininni segir einnig að fjöldi útleigðra daga í báðum eignum samanlagt skuli ekki fara yfir 90 daga á hverju almanaksári eða að samanlagðar tekjur af leigu eignanna skuli ekki nema hærri fjárhæð en kveðið er á um í 3. tölul. 4. gr. laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt, sem nú er 2.000.000 krónur. Sýslumaður hefur samþykkt skráningu heimagistingar í íbúð gagnaðila í samræmi við 13. gr. laga nr. 85/2007 og ekki liggur fyrir að gagnaðili hafi leigt íbúðina út umfram þær heimildir sem leiða af lögunum. Skráningin sem slík hefur þó ekki sjálfstæða þýðingu við mat á því hvort gagnaðila sé þörf á samþykki álitsbeiðanda til að bjóða upp á heimagistingu í íbúð sinni, heldur fer um það samkvæmt mati eftir ákvæðum fjöleignarhúslaga, líkt og rakið er í athugasemdum við frumvarp það er varð að lögum nr. 67/2016 um breytingu á lögum nr. 85/2007.

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum, því sem leiðir af óskráðum grenndarreglum, eðli máls eða byggist á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í 2. mgr. sömu greinar segir meðal annars að eiganda sé skylt að haga afnotum og hagnýtingu hennar með þeim hætti að aðrir eigendur eða afnotahafar í húsinu verði ekki fyrir ónauðsynlegu og óeðlilegu ónæði, þ.e. meiri ama, ónæði og óþægindum en óhjákvæmilegt sé og eðlilegt þyki í sambærilegum húsum. Í eignarráðum felst þannig almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.

Í 1. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús er áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Í 2. mgr. sömu greinar segir að þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. geti eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans. Í 3. mgr. greinarinnar segir því næst að sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg sé nægilegt að samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta liggi fyrir. Ef breytt hagnýting eignarhluta hefur sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki, þá eiga þeir sem sýnt geta fram á það sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. 27. gr. laganna.

Að virtu byggingarári fjöleignarhússins og skipulagi þess, sér í lagi sameiginlegrar forstofu málsaðila og fjölda eignarhluta í húsinu, er ekki ástæða til að efast um að hljóðbært sé á milli íbúða þeirra og að álitsbeiðandi verði nokkuð vör við umgang gesta um íbúð gagnaðila. Heimagistingu, sem gagnaðili býður upp á í íbúð sinni, getur því fylgt ónæði, röskun og óþægindi fyrir álitsbeiðanda. Á hinn bóginn ber sérstaklega á það að líta að umgengni gesta sem slík er sambærileg annarri umgengni í venjulegu fjölbýlishúsi og ekki liggja fyrir gögn sem sýna fram á annað í þessu máli. Af þeim sökum og með hliðsjón af því umfangi útleigu sem felst í heimagistingu samkvæmt lögum nr. 85/2007 verður að líta svo á að það ónæði sem álitsbeiðandi kann að verða fyrir sökum aukinnar umferðar í og úr húsinu sé lítilvægt samkvæmt meginsjónarmiðum nábýlisréttar um athafnafrelsi eiganda andspænis friðhelgi sameigenda.

Með vísan til þess, sem rakið er að framan, verður ekki ráðið að gagnaðili hafi farið út fyrir heimildir sínar til að hagnýta eignarhluta sinn, enda ekki um að ræða meiri ama, ónæði og óþægindi en óhjákvæmilegt er og eðlilegt þykir í sambærilegum húsum, sbr. 2. mgr. 26. gr. fjöleignarhúsalaga. Telur nefndin að ekki liggi fyrir að röskun hafi orðið á lögmætum hagsmunum álitsbeiðanda, sbr. 2. mgr. 27. gr. sömu laga. Það er því niðurstaða kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda. Þá er ekki tilefni til að taka sérstaka afstöðu til kröfu gagnaðila umfram þetta, enda fer eftir atvikum hverju sinni hvort heimagisting samræmist 26. og 27. gr. laganna.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 22. desember 2022

Þorvaldur Hauksson

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson