Mál nr. 109/2019 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 109/2019

Lækkun hússjóðsgjalda gegn vinnuframlagi.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 4. nóvember 2019, beindi A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerðir gagnaðila, dags. 5. og 9. desember 2019, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 18. desember 2019, athugasemdir gagnaðila, dags. 13. janúar 2020, frekari athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 3. febrúar 2020, og frekari athugasemdir gagnaðila, dags. 17. febrúar 2020, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. apríl 2020.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C í Reykjavík. Álitsbeiðandi er eigandi eins eignarhluta í húsinu en gagnaðili er húsfélagsdeild. Ágreiningur er um hvort heimilt hafi verið að lækka mánaðarleg gjöld eins eiganda í hússjóð á þeirri forsendu að hann hafi sinnt störfum í þágu sameignar hússins.

Krafa álitsbeiðanda er:

1. Að viðurkennt verði að D. sem eiganda fjögurra eignarhluta í húsinu hafi borið að greiða fullt gjald í hússjóð fyrir eignarhluta sína í húsinu eða 89.133 kr. mánaðarlega í samræmi 47. laga um fjöleignarhús, sbr. einnig 49. gr. laganna, og að óheimilt hafi verið að lækka hússjóðsgjöld hans með vísan til óskilgreinds vinnuframlags hans, sem hafi ekki verið samþykkt með þeim hætti sem fjöleignarhúsalög bjóði eða framkvæmd með þeim hætti sem skattalög og reglur áskilji. Krafan miði við að greiðsluskyldan verði staðfest frá 1. nóvember 2011 í samræmi við fyrirliggjandi útreikninga allt til 1. október 2019 en frá þeim tíma hafi fjárhæð hússjóðsgjalda verið komin í lögmælt horf.

Í álitsbeiðni kemur fram að lengi vel hafi engin starfandi stjórn verið í gagnaðila. Árið 2017 hafi álitsbeiðandi haft frumkvæði að og hlutast til um að boðað yrði til aðalfundar til þess að kjósa stjórn og koma málum í lögmælt horf. Stjórninni hafi verið falið að koma starfsemi gagnaðila í það horf sem lög um fjöleignarhús geri ráð fyrir.

Stjórnin hafi tekið til sín bókhald og gögn um álagningu og greiðslur í hússjóð. Ákveðið hafi verið að ganga til samninga við tiltekið félag um að taka við rekstri gagnaðila og jafnframt til að stemma af álögð fasteignagjöld og greiðslur samkvæmt álagningu. Nokkuð treglega hafi gengið að afla allra nauðsynlegra gagna um þessi mál, en þegar aðgangur hafi fengist að skjölum og bankareikningum hafi fyrirtækið tekið saman skýrslu sem hafi náð til loka árs 2017. Þá hafi komið í ljós að talsvert misræmi virtist á hússjóðsgöldum og greiðslum eins eiganda, D., sem hafði komið að rekstri gagnaðila um langa hríð. Einn eignarhluti hans hafi verið í útleigu og leigjandi annast um greiðslu hússjóðsgjalda þess eignarhluta. Hússjóðsgjöld fyrir hina þrjá eignarhluta hans hefði átt að vera 89.133 kr. en hann hafi einungis greitt 39.133 kr. Þær greiðslur hafi alls ekki alltaf verið greiddar á gjalddaga og oft með slumpgreiðslum til gagnaðila. D ehf. sé þinglýstur eigandi fjögurra eignarhluta í húsinu.

Áðurnefnt félag, sem ráðið hafi verið til að sinna málefnum gagnaðila, hafi tekið saman stöðuna eftir því sem gögn hafi leyft og þá komið í ljós að um áramótin 2010/2011 hafi skuld D. verið 1.001.782 kr. sem hafi aukist á hverju ári allt til ársloka 2017. Uppgjör þetta hafi verið unnið þannig að hússjóðsgjöld hafi verið 89.133 kr. á mánuði og síðan hafi verið dregnar frá innborganir félagsins til gagnaðila. Fjárhæðunum hafi verið bætt við kröfur gagnaðila í ársreikninga fyrir árin 2017 og 2018.

Framangreindir reikningar hafi verið lagðir fram á aðalfundi sem hafi verið haldinn 16. október 2019. Mikil umræða hafi átt sér stað á fundinum og niðurstaðan orðið sú að fresta afgreiðslu ársreikninga. Sjónarmið D. hafi verið að á móti lækkuðum húsfélagsgreiðslum hefði komið vinnuframlag af hans hálfu sem ætti að meta á móti hinni meintu skuld. Ekki hafi verið gerðar athugasemdir við að fjárhæð hússjóðsgjalda, 89.133 kr., hafi verið rétt, en borið við að lækka ætti gjöldin í 39.133 kr. vegna skuldajöfnunar á vinnuframlagi hans. Á fundinum hafi verið samþykkt áætlun fyrir árið 2020 og hússjóðsgjöld áætluð í samræmi við hana. Í þeirri áætlun sé gert ráð fyrir fullum greiðslum E/D. frá 1. nóvember 2019.

Eftir frestun aðalfundarins hafi álitsbeiðandi óskað eftir því að tekin yrði saman staða á greiðslum E/D. fram til þess tíma sem full hússjóðsgjöld komu frá þeim, þ.e. til loka október 2019. Samkvæmt því sé höfuðstóll ógreiddra húsgjalda miðað við október 2019 að fjárhæð 5.650.219 kr. Séu reiknaðir dráttarvextir ofan á ógreiddan hluta húsfélagsgjalda þannig að færð sé skuldastaðan um áramótin 2010/2011 að fjárhæð 1.001.781 kr. og síðan færð álagning 89.133 kr. í hverjum mánuði þaðan í frá og dregnar frá innborganir E/D. á þeim dögum sem þær séu inntar af hendi, standi skuldin miðað við 29. október 2019 í samtals 10.834.036 kr.

Það sé því ljóst að um umtalsverðar fjárhæðir sé að ræða sem einn eigandi hafi komið sér hjá að greiða um langt skeið, meðal annars þar sem ekki hafi verið starfandi sérstök stjórn og þar sem hann hafi sinnt fyrirsvari fyrir gagnaðila megnið af tímanum og lagt þáverandi gjaldkera reglur um hvernig ætti að standa að innheimtu.

Engin gögn liggi fyrir um að teknar hafi verið sérstakar ákvarðanir um að viðkomandi eigandi greiddi eitthvað annað hússjóðsgjald en aðrir eigendur eða skyldi fá einhvern afslátt af sínum gjöldum, enda slíkt ekki í samræmi við reglur um fjöleignarhús og þurfi að gæta sérstaklega vel að öllum slíkum ákvörðunum, eigi svo að vera. Engar fundargerðir eða formlegar afgreiðslur liggi fyrir um slíkt. Þá liggi ekki fyrir neinn samningur um vinnuframlag eða þjónustu af hálfu þessa eiganda, enda gildi um slíkt alveg sömu hertu reglur um samninga stjórnarmanna og aðila í húsfélagi við sjálfan sig um vinnuframlag eða lækkun húsgjalda. Hvorki liggi fyrir reikningar vegna vinnu fyrir gagnaðila né hafi þeir verið lagðir fyrir eigendur í húsinu til samþykktar. Sérstaklega skuli bent á að allt frá árinu 2010/2011 hafi álitsbeiðandi aldrei verið upplýstur um það að D greiddi ekki sambærileg gjöld og aðrir eigendur og álitsbeiðandi viti ekki til þess að aðrir eigendur hafi verið upplýstir um það.

Í greinargerð gagnaðila segir að málið hafi verið tekið fyrir á aðalfundi 16. október 2019. Á þeim fundi hafi eftirfarandi bókun verið samþykkt:

Aðalfundur 16.10.2019 samþykkir að reikningar ársins 2017 og 2018 verði lagðir fram á framhaldsaðalfundi á þeim forsendum að dráttarvextir vegna reiknaðrar skuldar D. verði felldir niður og að framlag vegna vinnu E verði greitt eða skuldajafnað á móti höfuðstól húsgjalda síðustu ára. Beri reikningar D. virðisaukaskatt er það húsfélagsins að standa skil á honum. Nær þessi tillaga til rekstrarársins 2017-2018 og það sem af er af ári 2019.

Að minnsta kosti liggi þannig fyrir að hluti af þeim ágreiningi sem álitsbeiðni lúti að hafi ekki verið leystur á vettvangi gagnaðila. Af framangreindri bókun sé ljóst að áætlað hafi verið að halda aukaaðalfund til að ljúka málinu. Allir eigendur og félagar í gagnaðila hafi samþykkt að fresta umræddum aukaaðalfundi þar til niðurstaða kærunefndar húsamála lægi fyrir.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að ekki sé tölulegur ágreiningur um fjárhæðir hússjóðsgjalda, heldur eingöngu um það hvort einn tiltekinn eigandi í húsinu hafi haft um árabil og án þess að gera sérstaklega grein fyrir því við aðra eigendur, eða nýja eigendur þegar eigendaskipti hafi orðið á eignarhlutum, ekki greitt hússjóðsgjöld í samræmi við ákvörðun húsfundar, heldur þá fjárhæð sem hann hafi sjálfur ákveðið að væri eðlileg og ásættanleg.

Í 9. lið fundargerðar frá 16. október 2019 komi fram að rekstraráætlun fyrir árið 2020 byggi á því að allir aðilar greiði fulla álagningu og enginn frádráttur verði veittur fyrir óskilgreint vinnuframlag. Álitsbeiðandi telji þannig að verulegur ágreiningur liggi fyrir. Þá hafi erindi borist frá stjórn gagnaðila í framhald af húsfundi 16. október 2019 þar sem eftirfarandi krafa hafi verið gerð:

Þá er hér með einnig gerð sú krafa, sbr. III kafla fjöleignarhúsalaga, að á næsta fyrirhugaða fundi sem skipulagður var í nóvember nk. verði eftirfarandi mál tekið fyrir: Að afskrifuð eða felld verði niður í heild sinni meint skuld D/E. gagnvart húsfélaginu B vegna niðurfellingar á húsgjöldum sem rekja mátt til vinnumótframlags D/E.

Í athugasemdum gagnaðila, sem er eigandi þeirra fjögurra eignarhluta sem ágreiningur varðar, er aðallega farið fram á frávísun málsins en til vara að kröfu álitsbeiðanda verði hafnað.

Á móti mánaðarlegum greiðslum á húsgjöldum hans hafi verið skuldajafnað 50.000 kr. á mánuði frá árinu 2011 vegna vinnu starfsmanna hans. Um hafi verið að ræða gagnkröfu til skuldajafnaðar sem komi til móts við mánaðarlega greiðsluskyldu D. til gagnaðila. Það mótframlag eigi rætur að rekja til samkomulags sem hafi verið gert á árinu 2011 og hafi staðið óátalið frá þeim tíma þar til nú. Í því samkomulagi hafi falist að starfsmenn verslunarinnar E tækju að sér vinnuframlag við húsvörslu og umsjón sameignar gagnaðila gegn umræddu 50.000 kr. gagnframlagi gagnaðila til D. Nú hafi umræddu vinnuframlagi verið sinnt í tæpan áratug án athugasemda en þrátt fyrir það fari álitsbeiðandi fram á endurgreiðslu. Því sé mótmælt að slík endurgreiðsluskylda sé til staðar.

Í húsinu séu rekin tvö húsfélög, annars vegar fyrir allt húsið og hins vegar gagnaðili sem nái yfir rekstur jarðhæðar hússins. Umfang gagnaðila markist af því að stærstur hluti jarðhæðarinnar sé tilgreindur sem sérstök sameign eigenda fasteigna á jarðhæðinni í eignaskiptasamningi hússins.

Við aldamótin hafi tveir húsverðir starfað fyrir sameignina á jarðhæð og eigandi D haft umsjón með störfum þeirra, þar á meðal útborgun launa, fyrir hönd gagnaðila. Hann eða félög í hans eigu hafi hvorki fengið greidd laun né neins konar mótframlag fyrir þá vinnu úr hendi gagnaðila. Á árinu 2010 hafi orðið breyting á fyrirkomulagi á starfi húsvarða hjá gagnaðila þegar annar þeirra hafi lokið störfum. Af hálfu stjórnar gagnaðila hafi sú ákvörðun verið tekin að ráða ekki nýjan húsvörð í stað þess sem hafi látið af störfum og hafi þar legið sparnaðarsjónarmið til grundvallar. Launakostnaður hins fráfarandi húsvarðar hafi numið milljónum króna á ári og hafi sá sparnaður komið sér vel fyrir alla eigendur í kjölfar efnahagshrunsins árið 2008.

Þar sem einungis einn húsvörður hafi verið starfandi á göngunum á dagvinnutíma alla virka daga hafi komið til það vandamál að manna vöktun um helgar þar sem hinn eftirstandandi húsvörður hafi ekki getað tekið að sér að vinna um helgar. Einnig hafi komið upp það vandamál að enginn starfsmaður hafi verið til afleysingar væri húsvörðurinn fjarverandi, til dæmis vegna veikinda. Til að leysa þennan vanda hafi verið brugðið á það ráð að starfsmenn E tækju að sér húsvörslu alla laugardaga og í fjarveru húsvarðar gegn 50.000 kr. skuldajöfnun á húsfélagsgjaldi D. Hafi þetta verið gert með vitneskju allra eigenda í gagnaðila og fyrirkomulag þetta staðið án athugasemda allt til ársins 2019, eða í tæpan áratug.

Á árinu 2017 hafi farið að bera á aukinni aðkomu álitsbeiðanda, og þáverandi eiganda, að málefnum gagnaðila. Á húsfundi 28. september 2017 hafi álitsbeiðandi tilnefnt tiltekinn lögmann sem formann gagnaðila sem hafi verið samþykkt einróma. Lögmaðurinn hafi ekki verið eigandi í húsinu en hafði unnið að verkefnum með áðurnefndum þáverandi eiganda. Á fyrsta fundi nýrrar stjórnar 17. október 2017 hafi hún samþykkt að starfsmenn E skyldu áfram „sjá um helgarnar“. Álitsbeiðandi hafi setið hjá í þeirri kosningu en engar athugasemdir gert við fyrirkomulag þetta. Á stjórnarfundi stóra húsfélagsins 5. júní 2018 hafi verið minnst á að E héldi áfram umsýslu og vinnu vegna húsvörslu. Á haustmánuðum 2018 hafi þáverandi formaður stjórnar gagnaðila farið þess á leit við lögmann að taka saman minnisblað um hússjóðsgreiðslur D/E.

Á aðalfundi gagnaðila 16. október 2019 hafi í 9. fundarlið sérstaklega verið ákveðið að við innheimtu hússjóðsgjalda eftir húsfundinn yrði ekki innheimt eftir skuldajöfnuð. Á fundinum hafi komið fram bókfærðar kröfur gagnaðila á hendur D/E í ársreikningum að rúmum 6.000.000 kr. Álitsbeiðandi virðist telja upphæðina nema tæpum 11.000.000 kr. með dráttarvöxtum. D ehf./E mótmæli framangreindum kröfum eindregið og telji þær ekki standast.

Með erindi, dags. 6. nóvember 2019, hafi álitsbeiðandi óskað eftir nánari afstöðu gagnaðila um hvort starfsmenn bæru áfram vinnuskyldu við húsvörslu samkvæmt áralöngu samkomulagi. Þeirri fyrirspurn hafi ekki verið svarað. Um hafi verið að ræða sannanlegt og verulegt vinnuframlag í tæpan áratug gegn skuldajöfnun á þeirri vinnu á móti húsfélagsgjöldum. Um þetta séu ótal vitni sem geti staðfest umfang vinnunnar og þann langa tíma sem henni hafi verið sinnt.

Um umfang vinnunnar verði að líta til þess að áður en D/E hafi tekið við umræddum verkefnum hafi þeim verið sinnt af launþega í fullu starfi sem hafi fengið greidd laun. Við fráför hans sé ljóst að einhver hafi þurft að sjá um þessa vinnu sem hafi meðal annars falið í sér gangavörslu allar helgar ársins, þrif á salernum, boðun við útkall úr öryggiskerfum og aðra almenna umsjón eignarinnar umrædda daga. Engir nema starfsmenn D/E hafi komið nálægt því að sinna þessu jafn oft eða af slíku umfangi. Þá hafi engum sameiganda átt að dyljast það umfang sem vinna þessi hafi falið í sér, hvað þá í tæpan áratug. Vinnan sé langt frá því að teljast hefðbundin húsverk eða önnur almenn verkefni sem húseigendum beri að jafnaði að skipta með sér án þess að þiggja greiðslu fyrir líkt og um væri að ræða garðslátt eða snjómokstur í íbúðarhúsnæði.

Hlutfallstala D/E í gagnaðila hafi verið óbreytt frá eignaskiptasamningi og hefði ekki verið fyrir samkomulag um greiðslu fyrir unnin verk hefði hann greitt húsgjöld í samræmi við prósentu í eignaskiptasamningi. Þannig hafi aðeins verið um að ræða fyrirkomulag á skuldauppgjöri á milli tveggja sjálfstæðra aðila. Skipti engu hvort kalla eigi fyrirkomulagið lækkun á húsfélagsgjöldum eða gagnkröfur sem komi til skuldajafnaðar þar sem skuldajöfnun krafna sé öllum aðilum heimil.

Gagnaðili sé lögaðili og geti sem slíkur skuldbundið sig. Ekkert í fjöleignarhúsalögum hindri skuldbindingu gagnvart eigendum og sömu sjónarmið megi sjá í 2. niðurstöðulið kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 77/1995.

Ekki liggi fyrir gögn sem sýni fram á að ákvörðun hafi verið tekin á húsfundi gagnaðila um greiðslu vegna umræddrar vinnu. Aftur á móti sé ljóst að slíkt samkomulag hafi verið til staðar óátalið í tæpan áratug og því hafi sannanlega myndast viðskiptavenja sem öllum í gagnaðila hafi verið kunn. Til dæmis megi nefna að umsjónarmaður álitsbeiðanda hafi látið það óátalið að D/E hafi haldið áfram vinnu um helgar þegar umboðsmaðurinn hafði tekið til starfa sem formaður stjórnar gagnaðila. Slíkt óátalið fyrirkomulag, sem hafi verið öllum sameigendum kunnugt, njóti sambærilegrar stöðu og ákvörðun sem tekin væri með formlegum hætti. Slíkt fyrirkomulag bindi gagnaðila út á við gagnvart þriðja aðila og bindi að sama skapi gagnaðila gagnvart sameigendum, enda engin ákvæði í fjöleignarhúsalögum sem geri greinarmun þarna á milli.

Staðreyndin sé sú að langflest húsfélög muni aldrei ráða sér lögmann eða aðra sérfróða aðila til að sjá um daglegan rekstur þess. Lögin verði því að fela í sér svigrúm til ráðstafana og daglegs reksturs af hendi húsfélaga (félags eigenda sameignarinnar) án þess að eiga von á að ströng túlkun formreglna kunni að kollvarpa óátalinni framkvæmd eða venju í húsfélaginu til fjölda ára, hvað þá áratuga. Eigi þetta sérstaklega við um valkvæðar ráðstöfunarheimildir og heimildir til tímabundinnar samningsgerðar en minna, eða jafnvel að engu leyti, um ráðstafanir sem skerði eignarréttindi aðildarmanna húsfélagsins eða varði varanlegar breytingar á eignarheimildum eða nýtingu slíkra heimilda.

Sú afstaða hafi til dæmis komið fram á síðasta aðalfundi 16. október 2019 að D/E eigi að greiða fulla upphæð húsgjalda um hver mánaðarmót og kæmi til þess að hann héldi áfram með þá vinnu sem hann hafi sinnt um áraraðir væri gerður um það sérstakur samningur. Með vilja gagnaðila hafi þannig verið fallið frá eldri framkvæmd og ný tekin upp. Öllum eigendum hefði verið heimilt að leggja fram slíka tillögu á hverjum aðalfundi eða húsfundi síðasta áratug en það hafi ekki verið gert. Megi því fremur rekja stöðuna til áralangs tómlætis sameigenda við að gæta að því að koma að athugasemdum eða mótmælum gagnvart fyrirkomulagi á rekstri gagnaðila.

Bókhaldsrannsókn formanns stjórnar gagnaðila hafi verið ólögmæt þar sem hann hafi óskað eftir henni af sjálfsdáðum án þess að leggja málið fyrir húsfund. Í áliti kærunefndar í máli nr. 3/1995 komi fram að ákvörðun um slíka endurskoðun skuli taka á húsfundi og að öflun slíkra gagna falli ekki undir verksvið stjórnar.

Kröfu álitsbeiðanda í málinu sé mótmælt. Krafa um greiðsluskyldu geti vart staðist, enda sé það dómstóla að kveða á um slíkt. Niðurstaða um greiðsluskyldu þyrfti því sömuleiðis að taka hliðsjón af rétti D/E til að skuldajafna gegn slíkri kröfu ásamt því að líta þyrfti til sjónarmiða um fyrningu og tómlæti. Niðurstaða nefndarinnar ætti fremur að nálgast sem ráðgefandi álit sem sameigendur húsfélagsins geti notað til hliðsjónar þeirri stöðu að nú séu töluverðar fjárhæðir skuldfærðar í bókhaldi gagnaðila og að slíkt álit gæti hjálpað gagnaðila til að leysa úr þeim ágreiningi sem sé til staðar vegna þeirra krafna.

Telji kærunefndin að kröfur álitsbeiðanda standist væri það hjálplegt ef nefndin tilgreindi hvort niðurfelling meintrar skuldar væri gagnaðila fær með samþykkt á húsfundi eða hvort D/E væri fært að gefa út formlegan reikning til skuldajafnaðar á móti meintri kröfu fyrir þá vinnu sem sannanlega hafi verið innt af hendi. Þá væri hjálplegt ef nefndin gæfi afstöðu um það hvort lög eða reglur um húsfélög komi í veg fyrir að gagnaðili geti afskrifað hluta kröfunnar í bókhaldi vegna sjónarmiða um tómlæti eða fyrningu.

Í frekari athugasemdum álitsbeiðanda segir meðal annars að því sé fagnað að gagnaðili hafi loks viðurkennt greiðsluskyldu sína að þeim 50.000 kr. sem hann hafi ekki greitt frá árinu 2011. Þannig virðist ekki vera ágreiningur um greiðsluskyldu hans á þessum fjármunum.

Þá leggi gagnaðili ekki fram samkomulagið sem hann vísi til um heimild til skuldajafnaðar gagnvart hússjóðsgjöldum og nánari efni þess heldur ekki lýst, svo sem hvert vinnuframlagið hafi verið, hvert tímagjaldið hafi verið, hvernig reikningsgerð hafi verið háttað fyrir hina meintu vinnu, hvernig fari með virðisaukaskatt og hvort draga ætti vinnureikninga frá húsgjöldum. Þá liggi hvergi fyrir að breyting á kostnaðarskiptingu aðila í húsinu hafi verið ákveðin svo sem lög og reglur kveði á um, sbr. 46. gr. laga um fjöleignarhús. Ekki liggi fyrir þinglýstar kvaðir eða heimildir um slíka ákvörðun eða samkomulag sem gagnaðili haldi fram.

Ekki sé á það fallist að engu skipti hvort kalla eigi fyrirkomulagið lækkun á húsfélagsgjöldum eða gagnkröfur sem komi til skuldajafnaðar. Ljóst sé að lög um fjöleignarhús heimili ekki nema með miklum takmörkunum að húsfélagsgjöld einstakra eigenda séu lækkuð og aðilum í húsfélagi þannig mismunað.

Öllum fullyrðingum gagnaðila um að athafnaleysi á árinu 2017 þegar engar upplýsingar hafi legið fyrir um málið í heild eigi að vera þess valdandi að víkja megi frá skýrum lagatexta um hvernig skuli staðið að slíkum málum, sé alfarið hafnað.

Sjónarmiðum um að lög verði að fela í sér svigrúm til ráðstafana og daglegs reksturs sé jafnframt alfarið hafnað. Í fyrsta lagi sé skýr lagatexti um það hvernig skuli staðið að slíkum ákvörðunum og ráðstöfunum, auk þess sem sjónarmið um að heimilt sé að kaupa þjónustu að einhverju marki, hljóti að fela í sér að fyrir liggi upplýsingar um þjónustu, verð og að gerðir séu reikningar fyrir þeirri vinnu, sem finna megi í bókhaldi húsfélags, og þá taka afstöðu til og meta. Ekki verði hér farið út í þau brot á bókhalds- og skattalögum sem sjónarmið gagnaðila feli í sér.

Í frekari athugasemdum gagnaðila, sem er eigandi umræddra eignarhluta, segir meðal annars að því sé hafnað að D/E beri nokkra greiðsluskylda í máli þessu. Álitsbeiðanda hafi mátt vera samkomulagið fyllilega ljóst, enda hafi hann átt fasteignir i sameigninni að minnsta kosti frá aldamótum. Frá árinu 2011 hafi gagnaðili sinnt gangavörslu í fjarvist húsvarða, sinnt þrifum á sameign í fjarvist húsvarða og um helgar ásamt gangavörslu um helgar. Engar athugasemdir hafi borist frá álitsbeiðanda um þetta atriði fyrr en um mitt ár 2019. Fyrirkomulaginu hafi til dæmis ekki verið mótmælt af umboðsmanni álitsbeiðanda á stjórnarfundi árið 2017 og fyrirkomulagið hafi haldist óbreytt þar til í kjölfar húsfundar 16. október 2019.

Forsvarsmaður D/E hafi aldrei verið formaður gagnaðila. Sé talið frá aldamótum hafi hann fyrst setið í stjórn gagnaðila árið 2017. Aðrir aðilar hafi séð um bókhald og stjórn gagnaðila á því tímabili sem deilt sé um í máli þessu.

Fyrir liggi tilboð verktaka um að sjá um ræstingar í sameigninni. Hljómi það upp á 150.000 kr. á mánuði og feli aðeins í sér ræstingar á almenningssalernum, tvisvar á dag, hvern laugardag í mánuði. Af tilboðinu megi sjá hversu verulegt og verðmætt vinnuframlagið hafi verið á umræddum áratug en í vinnumótframlagi þeirra hafi falist mun umfangsmeiri störf en að sjá eingöngu um ræstingar almenningssalerna á laugardögum. Vísað sé til 2. mgr. 2. gr. laga um fjöleignarhús og bent á að eingöngu sé atvinnustarfsemi í húsinu.

Það hvort samningur hafi komist á milli aðila í máli þessu feli í sér hreint sönnunarmat sem kærunefnd húsamála sé ekki kleift að leysa úr. Þá séu engar kröfur gerðar um að slíkir samningar séu skriflegir, enda komi slík formkrafa ekki fram í 2. mgr. 2. gr. laga um fjöleignarhús. Meginregla íslensks samningaréttar sé sú að samningar séu formfrjálsir nema annað sé tekið fram í lögum. Slíkt sé til dæmis gert í lögum um fasteignakaup vegna kaupsamninga og umboða. Slíkar formkröfur megi einnig finna ítrekað í lögum um fjöleignarhús þar sem krafa sé gerð um skriflegar aðgerðir eða gerninga en slík krafa sé ekki gerð um samninga samkvæmt 2. mgr. 2. gr. Munnlegir samningar eða samningssambönd, sem myndist við ítrekaða venju á milli aðila eða samkvæmt hefð, hafi því fullt gildi samkvæmt ákvæðinu á við skriflega samninga að teknu tilliti til sönnunarmats. Löggjafanum hefði verið í lófa lagið að taka það sérstaklega fram ætti ákvæðið bara við um skriflega samninga. Að sama skapi kunni nefndin að telja að það hefði verið heppilegra að ákvæðið tæki einungis til skriflegra samninga en svo sé hins vegar ekki samkvæmt laganna bókstaf.

III. Forsendur

Kærunefnd fjallar um hvers konar ágreining á milli eigenda fjöleignarhúsa sem varðar réttindi þeirra og skyldur samkvæmt lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Álitsgerð þessi takmarkast því við að veita álit á því hvort umdeild framkvæmd hafi verið í samræmi við ákvæði laga þessara.

Í A lið 45. gr. laga um fjöleignarhús segir að allur sameiginlegur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem ekki falli ótvírætt undir B- og C-liði, skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi sameign. Þá segir í 5. tölul. B liðar að sameiginlegur kostnaður, sem skiptist og greiðist að jöfnu, sé allur sameiginlegur rekstrarkostnaður svo sem umhirða sameiginlegs húsrýmis og lóðar. Samkvæmt 3. mgr. 49. gr. laga um fjöleignarhús skulu gjöld í hússjóð ákveðin og þeim skipt í samræmi við reglur 45. gr. um skiptingu sameiginlegs kostnaðar. Í nefndri 45. gr. segir að sameiginlegum kostnaði skuli skipt niður á hlutaðeigandi eigendur eftir þeim reglum sem kveðið sé á um í ákvæðinu og þar undir B lið er tilgreindur sá kostnaður sem greiðist að jöfnu, en um er að ræða ýmsan viðhalds- og rekstrarkostnað.

Óumdeilt er að einn eigandi greiddi um 50.000 kr. minna en honum bar að greiða samkvæmt eignarhlutafalli í hússjóð frá árinu 2011. Ástæðuna kveður hann vera þá að hann hafi sinnt störfum fyrir sameign hússins sem hafi til að mynda falið í sér húsvörslu um helgar og í fjarveru húsvarðar, þrif á salernum, útköll vegna öryggisgæslu og fleira. Þetta fyrirkomulag hafi komið til þar sem annar af tveimur húsvörðum hafi látið af störfum og hann tekið þessi verk að sér í þágu allra eigenda í stað þess að ráðinn yrði inn nýr húsvörður.

Í skýrslu stjórnar frá árinu 2010 kemur fram að annar tveggja húsvarða sé að hætta og að eigandinn sem um ræði muni sjá um húsvarðarmál eins og undanfarið. Í fundargerð stjórnar gagnaðila, sem haldinn var 17. október 2017, segir undir 2. tölul. að eigandinn hafi farið yfir helstu verkefni húsvarðar. Þar sem einungis væri um að ræða einn starfsmann gætu komið upp vandkvæði tengd sumarfríum og veikindum. Þá starfi húsvörður ekki um helgar. Eigandinn hafi sagt að hann gæti tekið að sér þau verkefni sem helst þyrfti að sinna um helgar. Tekin var ákvörðun á fundinum um að fara í vettvangsferð og hitta húsvörðinn sem allra fyrst. Í 5. tölul. fundargerðinnar segir að umræddur eigandi hafi innt fundinn eftir því hvort hann ætti að sjá áfram um helgarnar og hafi það verið samþykkt með tveimur atkvæðum stjórnar, en einn stjórnarmaður vildi ekki greiða atkvæði að svo stöddu.

Um frávik frá reglum um kostnaðarskiptingu er kveðið á um í 45. gr. laga um fjöleignarhús, en ljóst er að lækkun húsgjalda gegn vinnuframlagi eigenda fellur þar hvergi undir. Lögin gera þannig ekki ráð fyrir slíku fyrirkomulagi. Aftur á móti er ekkert í lögunum sem kemur í veg fyrir að húsfundur taki ákvörðun um að greidd séu laun til þeirra sem sinna störfum í þágu húsfélags og/eða húsfélagsdeildar. Þannig telur kærunefnd að húsfélög geti tekið ákvörðun þar um á húsfundi á grundvelli C liðar 45. gr. laganna en í því ákvæði er kveðið á um samþykki einfalds meirihluta eigenda. Kærunefnd bendir þó á að eðlilegt sé að innheimt húsgjöld annars vegar og greidd laun hins vegar komi skýrt fram í ársreikningum húsfélagsins.

Ljóst er að ekki liggur fyrir fundargerð húsfundar þar sem samþykkt var að greiða eiganda um 50.000 kr. á mánuði fyrir vinnuframlag hans. Til þess verður að líta að ekki var um hefðbundið vinnuframlag eiganda verslunarmiðstöðvar að ræða heldur húsvarðarstarf sem þriðja aðila voru áður greidd mánaðarlaun fyrir. Að auki verður að ætla að það hafi verið með vitund og vilja annarra eiganda sem þessi tiltekni eigandi sinnti starfi húsvarðar um helgar og í forföllum hans. Þá var bókað að hann myndi annast téða húsvarðarvinnu á fundi árið 2010 og að hann sæi ekki sjálfur um innheimtu hússjóðsgjalda eða bókhald félagsins. Telur kærunefnd því að tekin hafi verið ákvörðun á vettvangi stjórnar að fela eigandanum húsvörslu um helgar og í fjarveru húsvarðar á virkum dögum.

Rétt hefði verið að krefja eigandann um full hússjóðsgjöld og að hann krefði gagnaðila um þóknun fyrir vinnu sína og gera greinarmun hér á í bókhaldi gagnaðila. Kjósi gagnaðili að krefja eigandann um full hússjóðsgjöld aftur í tímann, sem nemur nefndu vinnuframlagi, getur eigandinn beint kröfu að minnsta kosti sömu fjárhæðar að gagnaðila. Beinir kærunefnd þeim tilmælum til aðila að koma málum sínum í rétt horf til framtíðar.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að D/E hafi borið að greiða fullt gjald í hússjóð fyrir eignarhluta sína frá 1. nóvember 2011 til 1. október 2019 en eigi að sama skapi rétt til greiðslu fyrir umsamin störf.

Reykjavík, 20. apríl 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson