Mál nr. 24/2022 - Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 12. maí 2022
í máli nr. 24/2022
A
gegn
B
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Aldís Ingimarsdóttir verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A.
Varnaraðili: B.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða bætur að fjárhæð 328.833 kr. vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma og að þar af sé henni heimilt að halda eftir tryggingarfé að fjárhæð 150.000 kr.
Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað en fellst á að heimilt sé að halda eftir hluta af tryggingarfénu.
Með kæru, dags. 16. mars 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 18. mars 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 31. mars 2022. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 1. apríl 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 9. apríl 2022, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 11. apríl 2022. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 18. apríl 2022, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 20. apríl 2022. Frekari athugasemdir bárust ekki.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. janúar 2018 til 1. janúar 2020 um leigu varnaraðila á einbýlishúsi sóknaraðila að C. Leigusamningurinn var síðar framlengdur munnlega. Ágreiningur er um hvort sóknaraðila sé heimilt að halda eftir tryggingarfé varnaraðila sem og hvort varnaraðila beri að greiða bætur vegna ástands hins leigða við lok leigutíma.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili segir að gerð hafi verið sameiginleg úttekt á hinu leigða við upphaf leigutíma. Það sem hafi verið „ottektarvert“ og til staðar hafi verið ritað í leigusamninginn sem aðilar hafi undirritað. Tekið hafi verið fram að brot væri í rúðu, grunnar rispur á stofugólfi, óhreinn arinn og fleira. Við lok leigutíma hafi skemmdir verið miklar. Eldhúsvaskur hafi verið brotinn og ekki sé hægt að laga hann. Svefnherbergisgólf hafi verið mikið rispuð, djúpar rispur ofan í viðinn. Stormjárn hafi verið brotið og horfið. Skúffa og hilla í ísskáp hafi verið brotin og horfin. Bréfalúga hafi verið rispuð og skemmd. Hnúðar á skáp hafi verið brotnir, hluti af krana hafi verið brotinn og horfinn og hurðarkarmur brotinn upp. Útidyrahurð hafi verið rispuð og þurfi að pússa hana og mála. Baðherbergi og sturta hafi ekki verið þrifin. Hillur hafi verið færðar og festar í veggi.
Varnaraðili hafi lagt fram tryggingu að fjárhæð 400.000 kr. Aðilar hafi rætt saman í desember og varnaraðili sagt að það væri ekkert viðhald eða neitt sem þyrfti að laga svo að sóknaraðili hafi endurgreitt meirihluta tryggingarinnar áður en skil eða úttekt hafi farið fram. Sóknaraðili sé því aðeins með 150.000 kr. eftir af tryggingarfénu. Kostnaður við viðgerðir eftir skemmdir nemi 336.500 kr. Sóknaraðili fari fram á að varnaraðili komi til móts við hana og greiði þennan kostnað. Sóknaraðili hafi þegar greitt kostnað að fjárhæð 48.833 kr. vegna kaupa á þrifvörum, afsláttar til nýrra leigjenda vegna þess að íbúðin hafi verið óhrein við afhendingu til þeirra, stormjárns, nýrra halda, kranastykkis, skúffu í ísskáp sem og vinnu við lagfæringu á skemmdum. Varnaraðili hafi gengist við skemmdum á bréfalúgu og brotinni hillu í ísskáp. Samtals nemi kostnaður vegna þessa 60.333 kr. Þá beri að varnaraðila að greiða kostnað vegna brots í eldhúsvaski. Um sé að ræða postulínsvask en í honum sé stórt og djúpt brot sem ekki sé hægt að fylla upp í samkvæmt upplýsingum sóknaraðila. Það þurfi því að skipta honum út en nýr vaskur kosti um 130.000 kr.
Þá sé þess krafist að varnaraðili komi til móts við sóknaraðila í kostnaði við lagfæringar á gólfi, gluggakistu í stofu og stofuglugga. Svefnherbergisgólfin hafi verið þakin miklum og djúpum rispum. Einn gluggi hafi verið illa farinn. Gluggakistan hafi öll verið rispuð og það þurfi að pússa hana og mála. Kostnaður við það komi til með að nema 30.000 kr. Lengri tíma muni taka að pússa upp gólfin. Einn smiður hafi nefnt kostnað að fjárhæð 100.000 til 150.000 kr. en annar smiður hafi nefnt 250.000 kr. og því miði sóknaraðili við 100.000 kr. í úttekt sinni sem viðmið. Varnaraðili hafi gengist við smærri hlutum en neitað að taka þátt í kostnaði vegna brots á vaski, gólfa, hurðarkarms, hurðar, gluggakistu sem og afslætti til nýrra leigjenda.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili segir að engin sameiginleg úttekt hafi verið gerð við upphaf leigutíma. Hún gangist ekki við því að hafa brotið eldhúsvask. Gólfefnið hafi verið mjög viðkvæmt. Hún hafi búið í húsinu í fjögur ár og slit séu eftir því en það hafi verið kominn tími á viðhald á því öllu. Engar skemmdir hafi orðið á gólfefninu af völdum varnaraðila. Varnaraðili fallist á að kostnaður við nýtt stormjárn verði tekið af tryggingunni sem og vegna nýrrar skúffu í ísskáp. Hún kannist aftur á móti ekki við að hilla í ísskáp hafi brotnað. Þá fallist hún á að greiða kostnað vegna nýrrar bréfalúgu. Það hafi vantað einn lítinn hnúð á lítinn puntskáp og varnaraðili spurt hvar hún gæti fengið nýjan. Það vanti einnig merkingu á annað blöndunartækið í vaskinum sem hafi aftur á móti ekki verið brotið. Varnaraðili kannist ekki við brotinn hurðarkarm. Útidyrahurðin sé ekki á ábyrgð varnaraðila. Lakkið hafi verið orðið þreytt en um sé að ræða eðlilegt slit sem sóknaraðila beri að viðhalda. Fallist sé á að baðherbergi hafi ekki verið nægilega þrifið. Varnaraðili hafi keypt flutningsþrif sem hafi alls ekki verið unnin nógu vel. Varnaraðili fallist á að taka á sig kostnað vegna þessa. Varnaraðili kannist ekki við að hilla hafi verið færð eða viti hvenær það hafi gerst.
Varnaraðili fallist þannig á að kostnaður vegna hreinlætisvara, nýs stormjárns, hnúða, stykkja á krana sem og skúffu í ísskáp verði tekinn af tryggingunni. Ekki verði fallist á að greiða kostnað vegna afsláttar til nýrra eigenda og þá séu gerðar athugasemdir við kostnað vegna vinnu þar sem innan þess kostnaðar sé vinna sem sé ekki á vegum varnaraðila. Ekki verði fallist á að greiða kostnað vegna brotinnar hillu í ísskáp, eldhúsvasks, viðhalds á gólfi og gluggakistu.
Áður en leigutíma hafi lokið hafi smiður á vegum sóknaraðila byrjað að vinna og varnaraðili sæst á það þótt það hafi skapað óþægindi fyrir hana við skil á eigninni. Hún hafi staðið í þeirri meiningu að sóknaraðili væri að sinna sínu viðhaldi en ekki að til stæði að krefja varnaraðila um kostnað vegna þessarar vinnu. Sóknaraðili hafi fengið móður sína til að skoða húsnæðið í byrjun janúar og síðan hafi hún sent úttekt hennar á facebook 8. janúar sem varnaraðili hafi formlega svarað 17. sama mánaðar. Sóknaraðili hafi svarað 23. janúar og tilkynnt að smiðurinn færi inn á næstu dögum til að sinna viðhaldi fyrir hennar hönd. Þá hafi hún einnig sent aðfinnslur og úttekt frá smið á hennar vegum. Hún hafi ekki tekið fram að smiðurinn væri að fara vinna vinnu sem hún ætlaðist til að varnaraðili greiddi fyrir heldur hafi hún sagst vera að sinna viðhaldi fyrir sig. Varnaraðili hafi svarað ítarlega 2. febrúar og beðið um lokasvar um aðfinnslur, væru þær einhverjar. Sóknaraðili sé þegar búin að láta smið laga það sem hún hafi talið að varnaraðili ætti að laga. Aðilar séu verulega ósammála um kostnaðinn og hvað falli undir eðlilegt slit.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila segir að aðilar hafi gert sameiginlega úttekt við upphaf leigutíma og skrifað inn í leigusamninginn sem þær hafi báðar undirritað.
Enginn vafi sé um að vaskurinn sé brotinn. Það hafi verið á ábyrgð varnaraðila að láta sóknaraðila vita þegar það hafi gerst svo að hægt hefði verið að skipta honum út. Þetta falli ekki undir eðlilegt slit. Sóknaraðili sé sammála því að alvöru viðargólf séu viðkvæm. Eðlilegt slit hafi verið á gólfum í eldhúsi og stofu en 3-4 mm djúpar rispur hafi verið í svefnherbergi sem sé ekki eðlilegt slit. Ísskáp hafi verið skilað án skúffu og hillu í hurð. Þá megi sjá af myndum að hurðarkarmur hafi verið brotinn upp og hann verið rispaður og nagaður. Enginn vafi sé á þeim skemmdum. Myndir sýni skýrar rispur á útidyrahurð en myndir rétt fyrir leigutíma og myndir við skil sýni þetta skýrt. Hilla í studíórými sem og skemmdir á þeim vegg séu á ábyrgð varnaraðila. Hún hafi leigt rýmið út til annars einstaklings og skemmdir af völdum leigjanda varnaraðila séu á hennar ábyrgð. Eina leið sóknaraðila til að eiga við það að ekki hafi verið þrifið hafi verið að veita nýjum leigjendum afslátt þar sem hún hafi ekki verið á landinu. Þá sé kostnaður vegna vinnu sundurliðaður. Gluggakistan hafi ekki verið lagfærð eins og varnaraðili haldi fram.
Það sé rétt að enginn fagaðili hafi gert úttekt við upphaf leigutíma en ítrekað sé að aðilar hafi gert sameiginlega úttekt.
Smiður á vegum sóknaraðila hafi fengið að fara tvisvar í húsið í fullu samráði við varnaraðila. Engin úttekt hafi verið send eða gerð í byrjun janúar. Sóknaraðili sé stödd erlendis og hafi fengið móður sína til að kíkja yfir og taka myndir fyrir nýja leigjendur, einnig að skoða hvort eitthvað þyrfti að gera eða laga. Sóknaraðili hafi fengið myndir sem hafi sýnt heilmikla vankanta þannig að hún hafi spurt varnaraðila út í nokkra hluti. Þá sé varnaraðili að reyna að snúa út úr húsaleigulögum til þess að krafa sóknaraðila falli á tímamörkum.
Formleg úttekt hafi farið fram þegar við lok leigutíma 31. janúar 2022. Sóknaraðili hafi beðið eftir reikningum fyrir þrifum og því sem hafi verið brotið, áliti smiðs. Sóknaraðili hafi gert ítarlega úttekt og sent varnaraðila skriflega 22. febrúar. Hún hafi svarað 7. mars og 10. mars hafi varnaraðili lagt inn kæruna. Ekki sé óeðlilegt að sóknaraðili hafi spurt varnaraðila í byrjun janúar hvort eitthvað þyrfti að laga.
V. Athugasemdir varnaraðila
Í athugasemdum varnaraðila segir að engin úttekt hafi verið gerð áður en hún hafi tekið við eigninni. Sóknaraðili hafi upplýst um brotinn glugga og óþrifinn arin og að það vantaði reykskynjara en þær hafi ekki skoðað þetta saman. Varnaraðili hafi ekki séð ástæðu til að kvarta undan rispum í gólfi, skrúfum og nöglum í veggjum eða öðru slíku smálegu í gömlu húsi svo lengi sem allt virkaði.
Ítrekað sé að varnaraðili hafi ekki brotið vaskinn. Vegna áframleigu í stúdíórými þá hafi kona búið þar þegar varnaraðili hafi tekið við húsinu en hún hafi verið með annan leigusamning við sóknaraðila og greitt henni tryggingu. Hún hafi farið í apríl 2018 og á þeim tíma hafi varnaraðili ekki farið inn í rýmið nema í mýflugumynd og viti því ekki hvernig hafi verið umhorfs þar fyrir hennar leigutíma eða hvar allar hillur hafi verið staðsettar. Síðar hafi vinkona sóknaraðila flutt til hennar um tíma.
Ekki verði fallist á að greiða kostnað vegna afsláttar til nýrra leigjenda sem sóknaraðili hafi ákvarðað af sjálfsdáðum. Hvað þá þegar leigjendur hafi fengið húsið afhent hreint miðað við kostnaðarliðinn sem sóknaraðili tilgreinir vegna þrifanna. Þegar varnaraðili hafi farið í húsið í síðasta skipti hafi verið búið að lakka gluggakistuna.
VI. Niðurstaða
Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 400.000 kr. Sóknaraðili hefur þegar endurgreitt 250.000 kr. Deilt er um bótakröfu sóknaraðila á hendur varnaraðila vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma. Samtals nemur uppfærð krafa sóknaraðila 328.833 kr.
Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar. Málinu var vísað til kærunefndar innan lögbundins frests.
Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga skal leigjandi að leigutíma loknum skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt teljist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafi af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Samkvæmt 1. mgr. 64. gr. sömu laga verður leigusali að lýsa bótakröfu sinni á hendur leigjanda skriflega, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðis. Í 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga segir að leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra skuli gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fari fram og við lok leigutíma.
Með tölvupósti 22. febrúar 2022 gerði sóknaraðili kröfu á hendur varnaraðila að fjárhæð 336.500 kr. á grundvelli úttektar sem hafi verið gerð við leigulok en sóknaraðili hafði þar tekið saman kostnað vegna viðgerða sem væri umfram eðlilegt slit á eigninni. Með tölvupósti varnaraðila 7. mars 2022 féllst hún á að greiða kostnað að fjárhæð 26.500 kr. vegna þrifa eftir skil, nýs stormjárns, nýrrar bréfalúgu, nýrrar skúffu í ísskáp sem og hnúðar á skáp. Í athugasemdum sóknaraðila segir að kostnaður vegna þrifa og hreinlætisvara sé samtals 15.000 kr. og uppfærð krafa vegna bréfalúgu gerir ráð fyrir að hún kosti 7.000 kr. í stað 2.000 kr. Þessu hefur ekki verið mótmælt af hálfu varnaraðila. Telur kærunefnd því óumdeilt að sóknaraðila sé heimilt að halda eftir 39.900 kr. af tryggingarfénu.
Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila vegna brotins vasks í eldhúsi, skemmda á hurðarkarmi á baðherbergi og gluggakarmi í stofu sem og slits á gólfi og skemmda á útidyrahurð. Einnig vegna afsláttar sem sóknaraðili veitti nýjum leigjendum þar sem þrifum hafi verið ábótavant.
Sóknaraðili segir að aðilar hafi gert sameiginlega úttekt við upphaf leigutíma og komi það komi fram í leigusamningi þeirra. Varnaraðili neitar þessu. Í leigusamningi aðila er ekki að finna upplýsingar um téða úttekt. Aðila greinir verulega á um hvort rispur á gólfi hafi komið til á leigutíma eða sé annað en það sem telja megi eðlilegt slit. Þá neitar varnaraðili því að hafa valdið skemmdum á hurðar- og gluggakarmi sem og á útidyrahurð. Þrátt fyrir að sóknaraðili leggi fram myndir sem sýna rispur á gólfi sem og ástand hurðar og gluggakarma, getur kærunefnd ekki fallist á að henni hafi tekist að sýna fram á að um sé að ræða skemmdir af völdum varnaraðila á leigutíma, enda liggja engin gögn fyrir sem sýna ástand hins leigða við upphaf leigutíma. Gegn neitun varnaraðila sem og þeirrar staðreyndar að úttekta var ekki aflað í samræmi við 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga, hvorki við upphaf né lok leigutíma, verður ekki fallist á kröfur sóknaraðila hér um. Hvað varðar brotinn vask, sem og hillu í ísskáp og vinnu við hillur í stúdíórými eiga sömu sjónarmið við. Þá telur kærunefnd engin efni til að fallast á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að greiða afslátt af leigu sem sóknaraðili féllst á gagnvart nýjum leigjendum sínum.
Varnaraðila ber því að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 110.100 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem varnaraðili skilaði sóknaraðila húsinu 31. janúar 2022 reiknast dráttarvextir frá 1. mars 2022.
Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Sóknaraðila ber að endurgreiða varnaraðila tryggingarfé að fjárhæð 110.100 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 1. mars en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.
Reykjavík, 12. maí 2022
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Aldís Ingimarsdóttir